君临芭莎问题频出，华辰资金再告急？(海峡财经导报 2008-7-17)

君临芭莎问题频出,华辰资金再告急？
本报记者 江晓春　陈宏
又到了每月的房贷还款日，曾黎（化名）匆匆走进一家银行，交纳了今年6月份的月供。看着手中的存折，他不禁黯然神伤。
“每次到银行交钱，心里都很不是滋味。”曾黎指着存折对记者说，“你瞧，今年只有6月份这一笔进款。投资店面就是为了获取租金收益，可今年，物业公司只在6月时支付了一个月的租金，算起来，已经拖欠了我5个月的租金，害得我每个月都要自掏腰包给银行还贷。”
曾黎所说的店面，是指华辰集团开发的君临芭莎项目的商铺。君临芭莎，这个承诺“十年返租，收取高额回报”的项目，如今问题不断：返租租金没有如期支付，产权证至今办不下来，违约金更是无处追索……为此，众业主叫苦不迭。
 

返租租金“欠账”
至今，曾黎还保存着当年君临芭莎项目推介所用的楼书。“超强性价比，投资经营至尊首选”、“现房街铺即买即租即回报”、“10年包租，租金回报率1-5年７％，６-10年８％，业主购买商铺时即返还24%的后三年租金”……对当年华辰集团极具鼓动性的宣传，许多人记忆犹新。
君临芭莎位于福州江滨中大道，实际上就是君临闽江住宅楼的底层商铺。2004年底，曾黎购买了这里的店面。在与开发商签订《商品房买卖合同》时，他被要求与物业公司、开发商签订了《商铺回租确认书》。
记者看到，这份确认书的甲方为业主，乙方是福州华辰特许不动产物业管理有限公司（以下简称“华辰物业”），丙方为福州华辰房地产有限公司。确认书的第三条“租金的计算及支付方式”规定：乙方将上述房产十年中最后三年（即第8、9、10年）租金以一次性的形式支付给甲方，这三年的租金回报率按8％算。“这笔一次性支付的租金已经在房款中直接抵扣了。”曾黎说。
根据约定，华辰物业必须每季度支付业主一次租金，支付时间为每个季度结束后第一个月的5日之前。但是，据曾黎介绍，从2007年第三季度起，华辰物业就开始拖延租金，业主打电话了解情况，对方总是称资金紧张所致。
“今年3月，华辰物业才将去年第四季度的租金支付给业主。但今年的租金却迟迟不予支付，直到6月份才支付了一个月的租金。也就是说，到目前为止，华辰物业拖欠了业主共计5个月的返租租金。”曾黎说。
“很多业主都是贷款买店面，原本计划用租金还月供，没想到无法按时收到租金，只能每个月自掏腰包到银行交款。”曾黎告诉记者，大部分业主还款能力有限，有的业主购买了多套店面，承担着高额的月供。由于不能及时收到返租租金，月供难以支撑，他们被银行追着还款，信贷信用记录也被“连累”。
记者了解到，根据《商铺回租确认书》关于违约责任的约定，在委托租赁期限内，乙方未经甲方同意擅自解除本合同或不履行本合同约定义务，应当赔偿给甲方造成的经济损失。若乙方未按期交付租金，则应按欠款总额日万分之二支付违约金。对此，曾黎苦笑着说：“租金都无法按时支付，违约金就更别提了。”
产权证卡壳
记者了解到，令君临芭莎业主大感郁闷的不仅于此，产权证迟迟办不下来同样困扰着他们。
根据当初签订的购房合同，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。君临芭莎是2005年6月30日交房的，也就是说，2006年1月1日前，开发商必须为业主办理权属登记的资料至产权登记机关备案事宜。然而，直到如今，业主们的产权证依然没有着落。
“产权证不能办理，一些业主无法转卖店面，只能苦等。”曾黎无奈地表示。记者看到，曾黎与开发商签订的购房合同书有着如下约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第一项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失。而第二项“买受人不退房，出卖人赔付相应违约金”的条款则被划掉，即不采用此项约定。
“这是霸王条款。”曾黎认为，上述约定将业主置于两难境地。对于大部分业主来说，这几年房价大涨，大家都不愿选择退房，但不退房又得不到开发商的相应赔偿。对此，福州某律师认为，开发商这种做法是不符合法律规定的，因此合同无效，业主可以选择不退房，开发商仍需按银行同期利息赔付相应款项。
此外，曾黎还告诉记者，君临芭莎业主们所购店面实际面积与合同约定面积之差超过了3％，“按照合同约定，产权登记面积与合同约定面积误差超过3%的，开发商要双倍赔偿”。
7月9日，君临芭莎业主代理律师与华辰方面进行了交涉。据介绍，开发商方面已经答应马上办理产权证，但同时开出一个条件：店铺面积存在“误差”，开发商只愿退还误差部分本金金额，不做双倍赔偿。业主可于7月31日拿到款项，但必须与开发商签订一份保证书，即同意不要求开发商对面积误差部分做双倍赔偿。为了能够尽快拿到产权证，业主们同意做出上述让步。
对于拖欠返租租金问题，华辰方面称，租户未能按时交付租金，导致华辰物业没有足够资金支付给业主。对此，曾黎表示怀疑。他告诉记者，他向租户了解过，他们每个月都按时将租金支付给华辰物业。
“所有的问题，都是因为华辰集团缺乏资金。”曾黎说，他们曾向有关部门投诉过华辰集团的违约行为，但没能得到解决。
华辰“综合症”
事实上，君临芭莎采取的售后包租行为是违规的。从2001年起，国家相关部门就曾出台《商品房销售管理办法》，明确禁止售后包租。
建设部新闻发言人曾指出，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严肃查处。
“君临芭莎会不会被相关部门查处？”曾黎发出如是疑问。事实上，他担心的还不只这一些。他清楚地知道，华辰物业是华辰集团旗下的公司，所谓的第三方管理根本就是个“幌子”，而华辰集团几个房地产项目相继曝出资金问题，他也有所耳闻。
“我在君临闽江、君临东城都有购置房产。”曾黎表示，当初主要考虑到华辰集团的房产项目售价相对较低，华辰集团在福州也算知名企业，不想如今，不论是君临芭莎、君临闽江，还是君临东城，都出现了种种问题。
他告诉记者，君临闽江拖延了两年才办理房产证，且土地证至今仍无法办理。而当初开发商承诺温泉入户，至今也不见踪影。针对这两点，君临闽江业主提请仲裁机构解决，最终判决开发商支付逾期办证违约金和仲裁受理费，但直到如今，业主还没有收到这些款项。
同样，君临东城也面临产权证逾期办理的违约金赔付问题。为此，一些业主将华辰集团告上法庭。今年2月初，第一批业主胜诉，但开发商至今也未执行法院做出的赔付逾期办证违约金的判决。
据了解，在曾黎的召集下，已有20多位君临芭莎业主联合在一起，准备就楼盘目前存在的问题提交仲裁机构解决，希望相关部门能为业主讨个公道。“为了这些事，几年来，我已经耗费了太多的时间和精力。”作为华辰集团三个项目的业主，曾黎说这番话时，一脸无奈与疲惫。
来源：《海峡财经导报》第218期    发布( Liangxuan , 2008-7-17 9:15:59 )  查看 62 次
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