业主争得小区外墙使用权 年广告收入达百万(海峡导报 2008-8-12)

业主争得小区外墙使用权 年广告收入达百万
http://www.sina.com.cn  2008年08月12日08:49  台海网

小区外墙挂满广告
台海网8月12日讯 (海峡导报记者 陈捷) 麦当劳、肯德基、必胜客、好又多……在东方时代广场楼宇外墙上悬挂着多家世界著名企业的广告。据业主们说，别小看了这一块墙，它一年广告收入至少上百万元，但过去几年，这些钱全被开发商收走了。
为了拿回本该属于业主的权益，东方时代广场73位业主和开发商打起了厦门第一起 “外墙使用权”官司。此案历时一年多，近日，厦门中院作出终审判决。虽然《商品房买卖合同》中约定的外墙使用权归开发商所有，但厦门中院终审判决认定这一格式条款无效，责令开发商将外墙使用权归还全体业主。
双方争夺一块墙年收入百万
东方时代广场地处厦门市中央商务区中心区，位于厦禾路和湖滨西路交会处，周围都是中高级写字楼和中高端住宅区，所处地段可谓“寸土寸金”。业内人士分析，保守估算，该小区楼房外墙的广告位一年的收益至少一百万元。但过去几年，都是开发商将商品房外墙面广告位的收益收入囊中，因此，业主们认为开发商抢了他们的“蛋糕”，他们要求拿回自己的“蛋糕”。但是，开发商坚持“按合同办事”，不让出一分收入。2007年的6月份，东方时代广场73户业主状告开发商，要夺回小区外墙使用权。
业主施先生于2003年7月向厦门富春东方房地产开发有限公司购买了东方时代广场的一套商品房，在《商品房买卖合同》的第十七条第一、二款写明，“商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归出卖人所有”。但施先生和其他业主认为这是“霸王条款”，按照相关法律规定，外墙面使用权应该属于全体业主。
争议焦点外墙使用权归谁？
业主方认为，商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权应该属于全体业主，而开发商提供的《商品房买卖合同》以格式条款的形式，剥夺了原本属于业主的权利。此外，根据2003年施行的《物业管理条例》，开发商也无权在自己与单个业主签订的合同中，擅自剥夺原本属于小区全体业主共有的权利。
业主们说，根据合同法第四十条 “提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，应当认定合同中的格式条款无效。
开发商则答辩说，业主们的合同是在2003年1月至6月间签订的，当时对于屋面和外墙面使用权这两项权属的界定，国家的相关法律法规仍是空白，这是买卖双方遵循“契约自由原则”商定。因此，该条款显然不是格式条款，而属于协商条款。而国务院《物业管理条例》是从2003年9月1日开始实施的。按“法不溯及既往”的原则，这些法律法规并不适用于本案。
终审判决权益属于全体业主
最初，一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，驳回了施先生等业主的诉讼请求。业主们不服，又向厦门市中级人民法院提起上诉。
近日，市中级人民法院作出终审判决，认定施先生与富春东方公司签订的 《商品房买卖合同》中第十七条第一、二款为无效条款，涉及的房屋屋面及外墙面使用权归小区全体业主所有。也就是说，这块年收入超百万元的外墙今后开始要交给业主们经营管理。
对于许多业主来说，这一判决是他们期盼六年的结果。 厦门大学法学院副教授黄健雄评价说，这是厦门市第一起业主通过诉讼争取外墙使用权并且胜诉的案件，显示出业主维权意识的增强。这应该归功于去年开始实施的《物权法》对于城市商品房的建筑物区分所有权作出明确规定。
胜诉之后一年上百万怎么花？
2007年，东方时代广场业委会就与物业公司协商，将电梯、走廊以及地下停车位的收益收归全体业主所有。这次外墙使用权胜诉后，业委会负责人表示，将按照公开合理的原则，对包括外墙在内的业主共有部分进行经营和管理，所得收益也将全部归业主。
外墙使用权的收入要怎么花？东方时代广场业主委会主任施福添说，业委会已经在慎重考虑这个问题，他们打算一部分用于业主的活动经费，更好地沟通业主之间的关系；一部分在小区建立一套奖励的机制，据实际所得，按照小区平方数的份额，在适当的时候进行分红，让家家户户都受益；第三部分，就是用于补充公共维修金，减少业主的缴费负担。
不过，法律专家也指出，外墙使用权归全体业主共有，具体经营管理由业主委员会决定，但是重大事项必须提交业主大会表决，收益可以用于多种用途。
法官说法
《合同》违法认定无效
厦门中院负责本案终审的法官认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《物业管理条例》第十条第(七)项的规定，处分建筑物共有部分应当由全体业主共同决定，除非事后取得全体业主的追认，否则单个业主无权就共有部分进行处分。在这起案件中，双方当事人签订的 《商品房买卖合同》，对全体业主共有的屋面及外墙面的使用权做出处分，却不能举证证明该处分得到全体业主的同意或者追认，因此相关条款应该认定为无效，屋面、外墙面的使用权应依法归属全体业主。
专家说法
哪些权益属于全体业主？
厦门大学法学院副教授黄健雄：《物权法》明确规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。前一段时间最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》进一步明确指出：建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法所称的共有部分。专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分。
http://news.sina.com.cn/s/2008-08-12/084914299994s.shtml