就在保障性住房建设快速推进，百姓热切期盼之际，近日一份关于上海“十二五”住房建设的初步规划引起了业界关注和热议。根据该规划，“十二五”期间上海住房建设约为1.25亿平方米。其中商品住宅建设指标仅占总数的13.6%，而各类保障性住房将占新建住房总量的六成。

　　地方政府将保障性住房建设列入“十二五”规划，彰显出“保民生”的决心。而在中共中央《关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中，提出未来五年要加大保障性安居工程建设力度，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。那么保障性住房建设作为未来政府的工作重点，将对房地产市场的格局产生哪些深远影响？

　　保障性住房在调控中将扮演什么角色

　　根据北京市房地产交易管理网的数据，11月22日至28日，北京商品房住宅期房成交2709套，环比上周上涨107.1%，而二手住宅网签总量为4241套，近三周以来持续回暖。

　　一线城市楼市成交量回升显示出房价调控难度之大，即使在当前最严厉的调控氛围中，房价下调始终存在着很大的阻力。楼市调控不仅需要决心，而且需要有效的对策。保障性住房作为改变楼市供需结构的根本性举措，将成为政府平抑房价的重要战略手段。

　　从保障民生的角度出发，保障性住房对中低收入人群的意义不言自明。在今年以来的楼市调控中，政府部门和业界专家反复强调，住房的最终价值是满足百姓居住需求，因此住房是一项基本消费品。在配置这一有限的资源时，既要利用市场手段推动中高端商品房的合理配置，又要运用“看得见的手”调控资源的分配，防止住房资源过度向高收入人群集中。

　　不仅如此，当前商品房房价调控受多重因素干扰，受通胀、物价上涨的影响，以及原材料、建材、人工成本的增加，房价上涨的预期始终存在。另外房价难以下跌与社会上整体流动性过多有关，一部分社会资金始终游离在实体经济之外，在通胀压力下急需幻化成各种资产，以达到保值增值的目的。这些因素均加大了调控压力，减弱了调控效果。而政府能够控制的保障性房源大量入市后，调控能力和主动性就大为增强。随着保障性住房在整个市场供应中的比例提高，这一筹码的分量将越来越重。

　　保障性住房是改善楼市供应结构的长久举措

　　有业界人士认为，要从根本上解决房价上涨的顽疾，抑制不合理需求，增加楼市供应是重要渠道。保障性住房在改善供给结构方面的首要作用就是分流部分住房需求，缓解供需压力，减弱开发商对房价的影响力。

　　去年房价飞速上涨，广州、杭州等地曾出现“一房难求”、连夜排队买房的恐慌式购房。这是因为在开发商作为唯一供应主体的商品房市场里，开发商对建设的住房具有绝对定价权，弱势的购房者几乎没有话语权，购买心理和情绪很容易受掌握话语权的开发商煽动。而保障性住房入市形成供应后，将对商品房形成竞争和挤压。尤其是在房价高涨区域建设保障性住房，可以拉底对周边房价的预期。同时保障性住房可以弥补楼市调控带来的投资下滑影响，增加了房价下调的空间和可能性。

　　目前我国城市化率仍在提速，大量的农村人口涌入城市，住房短缺问题严峻，保障性住房建设将在长期缓解我国住房供需失衡的状态，平衡住房结构。今年政府对保障性住房的重视程度和建设力度可谓空前。5月份，住建部同地方政府签署住房保障责任书，明确全年共建设580万套保障性住房和棚户区改造房，并在年底进行考核问责。市场上预测，2011年和2012年两年内，全国保障性住房将达到1300万套的供给量。

　　投融资和保障方式悄然变轨

　　保障性住房建设需要大量的土地和资金，由于土地供应由政府划拨提供，因此能够保障。官方数据显示，截至10月20日，上海2010年累计供应保障性住宅用地达764公顷，占住宅用地供应总量的80%。

　　但保障房建设的资金来源主要依赖中央和地方财政，保障房用地的大量供应意味着土地财政缩减。那么应如何多渠道筹集资金？8月份，北京等28个城市成为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。11月16日，财政部等三部委又发布《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，要求用土地出让金净收益、公积金增值计提、廉租住房保障专项补助资金来支持公租房发展。

　　也有观点认为，建设保障房应借力社会资金。据了解，全国工商业联合会房地产商会正在牵头筹备一款“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”，民间资本的加入表明保障房建设资金来源将逐步多元化。

　　此外，保障性住房的保障方式也在悄然变轨，由于经济适用房存在定价过高、容易被用作牟利工具的弊端，许多地方政府在保障房体系中削减了经济适用房的建设比例，更倾向于以配租方式代替配售方式，完善保障房租赁体系。 (李文龙)