郭海臣：2010调控政府认输 2011楼市依然躺在烤箱上

早在2009年上半年，在楼市刚刚上扬的时候，我就曾经发表博文，建言中央成立“中国房价调控中心”。一年半以后，也就是2010年11月26日，中国城市科学研究会住房政策和市场调控研究专业委员会成立。在成立大会上，住建部副部长仇保兴总结了中国目前楼价难降下的六大难题：

一是城镇化的刚性需求，日本的房地产市场泡沫破灭是什么时候？就是在它城市化率达到80%，也就是刚性需求减少的时候，泡沫就爆了。仇保兴表示，中国城市化50%，每年有1500万的农民要进城，这种进城就提供了刚性需求，所以调控难度非常大。

二是今年消息满天飞的房产持有环节税收制度。他认为我国房产持有环节税收制度缺失，“我们持有房产没有代价，没有房产税，这个问题就很明显地表现出我们分配制度上的缺失。”

三是民间资本投资领域过窄。民营的钱要到哪里去？投资领域过窄，只能到房地产，股市也不行。

四是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合。

五是各地经济发展差距十分巨大。仇保兴表示，“沿海城市房价暴涨的时候，跟发达国家并驾齐驱的时候，内地城市基本上都是用同一个调控办法，对全国是效果有限的。”

六是地方政府对土地财政的依赖。仇保兴概括眼下“土地财政”的现状是“房价越高，土地价格越高，土地价格越高，用于城市基础设施的钱就越多。”

回想政府在2010年9月29日“国五条”推出之时，政府气势汹汹，重拳出击，许多网民，严阵以待，集体欢呼，社会各界，都对政府这次调控楼市表现出极大期待与热情。“国五条”制造的“限购令”虽遭业内人士诟病，被称为房地产调控史上最严厉的一次调控；但是，社会反响强烈，包括社科院、易居研究院等一些专业学术研究机构，都抛出楼市在2011年下半年见底的论断。最近的人大发表的预测报告称2011年房价下降20%，虽被行业内人士集体讨伐，骂其脑残。但房价要降一直是社会普遍的呼声与愿望。

目前，国五条，房产税，加息，紧缩银根……等一系列措施，效果显著，在有良知的社会有识之士的集体呼吁下，前阶段的楼市出现急速下滑态势，成交量急跌。数据显示，2010年11月上半月，北京成交均价16662元/平方米，与半年内所有期房项目的成交均价20076元/平方米相比，下降17%。深圳全市一手房成交均价为18838元/平方米,环比跌15.2%。

但是，正在此时，刚需又开始有些憋不住了，等不急了，开始频频出手购房，造成个别城市开始出现逆市上涨的苗头。个别楼市逆市上涨与个别城市楼市遇冷，使国内楼市呈现冷热不均的特征。数据显示，截止11月26日，上海、济南逆市上涨，两地的高档楼盘都较受追捧。所不同的是，上海缩量，济南放量。而广州楼市成交量持续下滑，但市中心区豪宅楼盘的成交让中心区均价近十周维持高位运行，并于上周创出22124元/平方米的新高。

正在此时，2010年11月14日，温总理在澳门说因为复杂原因大陆的房价依然很降不下来。正在此时，2010年11月26日，仇副部长又道出了房价降不下来的“六大难题”，仇副部长是在楼价调控成果飘摇之际，“国五条”还不到两个月之时说这番话的。由此可见，政府对2010年的房地产调控认输了，开始向高房价投降了。否则，作为副部长的仇保兴不会公开发表这样的讲话。否则，筹建这个“住房政策和市场调控研究专业委员会”就是多余。仇副部长总结的“六大难题”虽然不是很全面，但讲得还是比较实在，一语中的。

然而，让人大跌眼镜的是：这边厢仇副部长正在为房价难以控制头痛不已，那边厢房地产大佬集体喊“涨”。在2010年11月25日的某企业家论坛上，众多有头有脸的地产界大腕，对2011年的房地产的预测几乎一边倒喊“涨”，如此齐声喊“涨”，与其说预测不如说是愿望。官商两界，讨论楼市，论调如此基本一致，很是有趣，不知是巧合还是偶遇。

但是，这其中的含义却完全不同。如果为商者集体喊涨，无可厚非，至多我们骂其为富不仁，存心不良。但是，为官者亦在此政策调整关键时刻，也跟着一起说房价难降，虽是实话实说，但会将事态弄得越来越严重，甚至有可能将2010年取得的大好局面付之一炬。

如果政府铁了心把房价降下来，任志强就不会在某论坛上称“政府并没说降房价了”，发布这种雷人言论，任志强的确很在行。不是任志强有多么聪明，而是政府给了任志强发表雷人言论的机会。

仇副部长在“住房政策和市场调控研究专业委员会”成立大会上，总结的楼市调控的“六大难题”，其目的是告诫这个“专业委员会”不能在楼市调控上再二次跌跤，也就是给出了这个专业委员会的工作重点与方向，同时，也为今后楼市调控的指明了航向。

如果沿着仇副部长这个纲领性的方向，2011年的楼市调控是不是应该把重点发在以下六个方面：

一、2011年，刚性需求怎样逐步释放？

按照日本的楼市泡沫的前车之鉴，目前中国楼市距离泡沫还有一段距离，还有30%多的城市化率。暂且不管每年1500万农民进城的住房需求，单就这30%的城市化期间生发出来的刚性需求就非常惊人。

虽然，目前楼市尚未到达泡沫生发阶段，在中国实现从30%的城市化率到70%、75%的过程中，在今后中国高发展的20年，也正对应房地产产业作为一个支柱型的产业快速发展阶段。等到中国城市化到了70%以上初步完成之后，房地产可能回归到一个普通的产业地位。

因此，在这个期间的每个楼市发展阶段当中，对刚性需求的疏导与治理是一个必须妥善解决、适当控制、逐步推进的过程。管得太死则形成楼市报复性反弹；放得太松则会催生楼市泡沫过早形成。2011年楼市的刚性需求如何释放，将把楼市推到烤箱上，更考验政府的调控与决策能力。

二、2011年，房产税是否顺利全国开征？

关于房产税开征与楼市升降的关系，我已在很多文章以及媒体采访中提出过了，在此不过多论述。只说明一点，房产税不能短期见效的内因决定2011年的楼市依然不会太平。房产税如何推出？如何在全国范围内推开？将成为2011年的焦点话题。如果2011年，房产税不能在全国范围内全面铺开，谈论房产税能够降房价将毫无实际意义。