深圳“小产权房”后遗症--法眼财经-法制网

       深圳这块土地上约有五分之三的家庭居住在所谓的“小产权房”中，由于法院、仲裁机构对小产权问题基本不受理，怎样在维护法律尊严的同时平衡开发商和业主之间的利益——无疑考验着这个城市管理者的能力

       文 《法人》记者 马丽

       9月15日中午，付先生拿到中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会的裁决书，翻过冗长的案情和仲裁庭意见，直接跳到最后一页的裁决，仲裁庭裁决他须向开发商深圳市经宏鹏实业发展有限公司支付6年的房屋使用费共计14.6万元。

       付先生知道，这一纸裁决如果得到执行，自己就真的从“业主”变成了“租客”。

       与政策博弈的房产转让合同

       2003年底，付先生与深圳市经宏鹏实业发展有限公司（下称“经宏鹏公司”）签订《房地产转让合同》，约定付先生购买经宏鹏公司开发的港侨新村小区（原名云都别墅）第16号A1号住宅楼，建筑面积395.48平方米，总价款80万元人民币，折合单价每平方米2023元。房价便宜的原因就在于港侨新村是建在农村集体所有土地上的小区，经宏鹏公司从该村购买了该地块的开发权。

       港侨新村位于深圳市宝安区三联墩背村，2003年深圳农村国有化尚未覆盖宝安区。根据我国的土地制度，集体土地未转化为国有土地前是不能流通的，农村房产只能在同一农村集体经济组织的成员中流通。

       2003年合同签订当时，双方都清楚土地性质。但双方在合同中约定，双方认可按深圳市有关历史遗留问题文件规定的程序办理绿本产权证(区别于城市红本房产证，不能上市流通)，经宏鹏公司在18个月内办好房产证交给付先生，逾期未办好房产证情况下，付先生可以无条件居住；付先生在合同签订时支付3万元订金，在取得绿本房产证三日内支付房款总额的50%，余款在一年之内一次性付清。

       港侨新村共有43栋住宅，2003至2005年期间，大部分房产都以与付先生类似的方式出售。在明知没有产权的情况下，依然大胆购买小产权房，这与深圳的特殊背景有关。改革开放三十年来，深圳仓促的城市化进程和出离飞涨的商品房价导致小产权房泛滥，保守的估计，深圳这块土地上有五分之三家庭居住在所谓的“小产权房” 中。

       面对这种局面，深圳市政府开始妥协，有条件的承认“小产权房”的合法地位。就在付先生与经宏鹏公司签订购房合同的前一年，深圳出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》，规定对1999年3月5日前建的大部分违法建筑申报登记、接受罚款、补交地价款等手续后给予合法身份。

       正是在这种背景下，经宏鹏公司和以付先生为代表的业主都相信他们的房子一定可以被合法化。经宏鹏公司自信可以在一年半之内办到房产证，但是没想到深圳市第二次转正文件直到2009年6月才下来。

       在此之前，付先生们以业主的身份在港侨新村住了五年多，等着经宏鹏公司办产权证。其间经宏鹏公司也确实领着他们去国土部门申报过。付先生告诉《法人》记者，每次去国土部门，经宏鹏公司总会找一两个国土部门工作人员专门安慰他们，“房产证一定会为你们办下来的。”

       业主如何变成租客

       根据2009年的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，深圳开始对此前农村城市化历史遗留违法建筑开展普查、公示、登记、公告和确权工作。2010年3月份普查登记信息公示以后，付先生发现，他的住宅港侨新村第16号A1号登记在了一个叫王爱评的人的名下。

       小区其他业主也都遭受了和付先生同样的命运，港侨新村所有房产的权利都登记在了开发商经宏鹏公司及其员工、公司总经理邱经忠及其亲朋好友的名下，王爱评即为经宏鹏公司的员工，“开发商拿了我们的委托书，去申报房产权利，我们一直以为是为我们申报，没想到报在了自己的名下。” 付先生认为这是开发商蓄谋已久的阴谋。

       他告诉《法人》记者，在公示结果出来之后，小区业主集体到市政府上访，感到压力的开发商就开始安抚业主，“你们听话就把名字改过来”，听话的意思就是把房款交全，不听话的后果很严重。

       在这一番安抚加威胁下，部分业主将房子退了，部分房主提前交了房款，而按照合同约定，只有开发商为业主办来房产证以后，业主才有义务交清房款。剩下还有十几家业主非常不听话，付先生就是其中的典型代表，合同签订以来，他只交了3万元定金，房款一分没交，其他业主大部分都是交了十万、二十万不等的房款。

       付先生说开发商的心思很明显，“最近几年房价高涨，自己装修也花了30多万，现在居住的房子市价已从80万涨到300万，开发商想将房子收回重新卖第二次”。他估算了一下，如果开发商以现在的市价将港侨新村小区卖出，可以净赚七八千万的利润。

       而开发商也有自己的说法。经宏鹏公司有关负责人涂先生在接受《法人》记者采访时表示，三万块钱定金就无偿居住了六年，这个事情合理吗？公平吗？因为政府的原因，我们没有办下来房产证，这个事情付先生也应该预见到，现在他死咬合同非要拿到证才交房款，我们当然不同意。

       2010年4月27日，经宏鹏公司就与付先生等三个闹事代表之间的购房合同纠纷申请仲裁，请求中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会裁决其与三人间的《房地产转让合同》无效，并请求业主支付六年时间的租金，租金以每月4000元计，付先生六年的租金为29.2万元。

       9月13日，开发商与付先生之间的仲裁有了结果。关于购房合同的效力问题，仲裁庭认为，目前案争标的物正值深圳市相关行政主管机关作为历史遗留违法建筑依据《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理之中，案争建筑物存在被确认产权的可能性，故购房合同的效力仍处于效力待定状态。开发商申请确认合同无效的请求不予支持。

       关于付先生是否应该向开发商支付租金的问题，仲裁庭认为，根据我国《城市房地产法》的有关规定，房地产在未办理权属转让登记手续之前，付先生并没有取得所有权，这种情况下，合同约定付先生“无条件居住”不能理解为“无偿居住”，因为这不符合交易习惯，也不符合公平合理原则。仲裁庭裁决付先生以每月2000元的标准，向开发商支付总价为14.6万元的房屋使用费。

       深圳政府的考验

       “深圳约有五分之三的人购买了小产权房，按照付先生的仲裁结果，开发商都可以通过仲裁把原来的业主变成租客，其后果是难以想象的。”付先生的代理律师广东深大地律师事务所合伙人王保林律师表示，仲裁庭将合同效力问题留给政府部门处理，这是没问题的，但是其支持开发商支付租金的要求没有法律依据，也不合理。

       虽然裁决书说明一点，如果深圳市有关部门确认付先生可以取得案争房屋所有权，付先生已经支付的使用费应在其应支付的购房款中扣除。但是因为开发商已把自己或者自己控制的人作为权利申报人申报到政府有关部门，如果一旦政府将房屋的权利确认在开发商名下，付先生要用原来的价位重新拿回房屋几乎不可能。

       经宏鹏公司涂先生在接受《法人》记者采访时表示，以公司的名义去申报权利，是避免己方向业主追讨房款时候陷入被动。房产证下来以后他们可以将房屋继续卖给付先生，至于价钱方面还要再协商。涂先生强调的是“可以卖”以及价格要重新协商。

       如果这样的结局是付先生为其明知小产权房而购买的行为买单，那么开发商是否也应该为其明知而卖的行为买单呢？根据付先生的说法，2003年房地产市场不景气，开发商求着他们购买，为了给业主心理保障，还将合同拿到龙华镇国土所签订，开发商只字未提合同违反国家法律的事情，现在市场景气了，确权在望，开发商把国家法律搬出来，说合同无效。在开发商眼中，国家的条例就是为其利益服务的工具，对己有利时就拿出来用，没有利时就一边去。