深圳小产权房转正调查

 小产权房，想说爱你不容易——深圳小产权房“转正”调查文汇报记者  李扬
    
题记
    5月21日，深圳市人大一纸《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下称《决定》），再一次将小产权房推上了风口浪尖，其中“违法建筑除未申报的外，符合确认条件的，按规定办理初始登记，依法核发房产证”这一句令许多人为之欢呼雀跃。有评论将这一《决定》视为“小产权房合法化”的破冰之举，一时间“小产权将转正”的消息弥漫坊间。
    但不久后深圳市人大通过媒体做出澄清，指出小产权房“准生”的消息是误读；6月9日，国土资源部明确指出，“小产权房”是一个模糊、不准确的概念，实质是无产权的违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为；6月25日，国土资源部再次表态，无论是否建在耕地上，只要是没有经过批准，没有办理转让征收手续，在农村集体土地上建设的商品房都是违法的。但由于各地小产权房情况不一，国土部不会出台统一的处理意见，会责成地方国土部门，具体调查每一个楼盘，依法合情合理地解决。
    违法建筑，这个几乎与深圳的城市化进程相伴相生的产物，至今沉疴已久，成了发展的羁绊、历史的难题。而深圳之外，小产权房在全国各地亦普遍存在。这次深圳市决心下猛药治理，如何解题？能否破除？在“最迟年底之前”公布的细则颁布之前，人们正怀着各种复杂的心情等待着。
   
安家小产权房
    从繁华的公路拐进深圳龙岗区布吉街道杓妈岭教育新村，对初来乍到者来说，犹如进了迷宫。
    27座高楼紧紧簇拥在一起，巷与巷都是相似的，楼间宽处，消防车只能勉强通过，窄处，面对面的窗户可伸手相握。纵横交错的电线挂在楼体外墙，呈交错状，仰头望去仿佛步入亚马逊丛林，高楼遮蔽了天幕，夹缝间留有“一线天”。
    正午时分，老天似正酝酿一场骤雨，乌云遮了头顶的天，让本来光线不足的楼巷间更显潮湿闷热。面馆、肉铺、菜摊、理发店……每幢楼的一层皆被开辟成“底商”，从一间间小店里传出带有南腔北调的普通话，狭长的巷子里人来人往，夹着几辆小轿车穿行而过。
    30岁的林宜鹏牵着两岁的儿子林子豪从远处走来，爷儿俩皆留小平头，穿跨栏背心加运动短裤，神态闲适，像同一个模子刻的。
    在仔细端详了记者证后，林宜鹏大方地邀请记者进家里坐坐。从闷热的巷子转入电梯间，随林宜鹏走进他们在5层的家，进门的瞬间，忽然感到一阵清新舒爽——蛋清色反着光亮的地砖，一尘不染的仿红木桌椅，还有一尊巨大的玻璃鱼缸贴墙而立。干净，让这个采光并不好的屋子显得明亮。林宜鹏略带得意地说，装修只花了一万，地砖和白墙是“开发商”附送的简装。
    楼距很小，于是对面人家的客厅成了阳台上可欣赏到的唯一风景。林宜鹏倒是满不在乎：“虽然抬头就可以看到对面的人，但大家又不认识，各忙各的。”
    为了“离开家乡能自由自在”，2000年林宜鹏从300多公里外的家乡潮州来到深圳布吉，跟朋友合作经营一个小电子厂，做收录机的组装，“刚来深圳时投资什么都好做，资金周转快。”当时林宜鹏的电子厂生意不错，赚了些钱，终于可以结束居无定所的生活。
    “最开始租了三房两厅，每月900块，而且是旧房子，后来买了这套80多平米的房子，只花了12万，住上十几年本钱就回来了。”林宜鹏说，住这个社区的，基本没有本地人，倒是五湖四海哪儿的都有，做什么的都有，像住他隔壁的是个的士司机，最多的是做生意的小老板，“在深圳关内买房、租房都贵，关外这边便宜很多。所以关内赚钱、关外生活，这才比较实在嘛！”
    教育新村并不新，有7年历史了。整个占地面积1.5万平方米，有27栋十几层的小高层，小区内居住着大概7000多人。在被原用地单位几经转让之后，它所在的地块被分割成20多块出售给小开发商，从2002年7月开始，教育新村的楼房如雨后春笋般开工建设——而当时距国家以及深圳明令禁止建设和销售小产权房已过去了3年。
    2006年5月，教育新村违法建筑非法销售问题被曝光，深圳市副市长吕锐锋察看教育新村后作出“可视情况采取空楼、没收、拆除等行动”批示，但小业主们很快成立了临时“业主委员会”，反对政府的空楼和没收行动，这让深圳市查违办感到非常棘手。至今，教育新村何去何从仍未有定论，但拆迁的消息始终不绝于耳。
    提起这挥之不去的隐忧，林宜鹏声调提高，语速加快，好似立即要拿起武器保卫家园：“他们说要把房收走，连本带息把购房款退还我们，可是以深圳现在的房价，我们怎么可能买得起？本来该是开发商和失职部门的责任，不应该板子打在老百姓身上嘛！如果说我们买房手续不合法，需要补交什么，我们愿意去办理。”
    “我们就是普通老百姓，说我们图便宜、不谨慎上当了，那在整个过程中，相关审查部门呢？允许违章房子建起来，他们责任更大。不能让我们这些住户为这些失职的人造成的违建承担责任吧！”
    因为收录机渐被时代淘汰，又赶上百年不遇的经济危机，生意干不下去了，林宜鹏已闲在家里快一年了，每天陪老婆买买菜，上上网，带儿子出去逛逛，“现在经济这么差，生意难做了！如果我在家呆着，省吃俭用，十几万能撑个三五年，要是十几万去投资生意，可能扔下去很快就没影了。”他说，用前几年存的积蓄，撑几年不成问题，但前提是，一定是住在自己的房子里待业。
    下午4点半，雨后初霁，仿佛从一个悠长的午觉醒过来，教育新村的街巷热闹起来。蹦蹦跳跳的一群小学生此时涌入巷子，一律的粉蓝色校服、脖上扎条红领巾。一街之隔的私立科城实验学校放学了。
    在一高一矮两个小男孩身后，王玉茹手里拎着书包，低头沉默地走着，时不时伸手把跑偏的孩子拽回来，像赶着羊群归圈的牧人。
    和林宜鹏的家不同，王玉茹在11层的家有着难得的明亮光线，因为是小区最西头的楼，对面没有楼遮挡，可以直接看到阳台外朗朗的天。屋子的角落堆了米袋、菜篮、板凳等杂物，拥挤而随意。电视背后的墙最显赫耀眼：正中两幅放大的照片里，两个男孩儿在喜滋滋地笑着，照片旁，四五张鲜艳夺目的奖状横排贴成一溜，显然，茁壮成长的两个小家伙是全家人的骄傲和快乐。
    一位七十多岁的阿婆走出来招呼小孙子。不多言的王玉茹从里屋叫出一位年轻女子，这个名叫秦悦华的女子似乎更善于和陌生人打交道，她开门见山：“这房子是租的，我们不是业主”。
    这是一个三世同堂的六口之家。秦悦华和哥嫂一家7年前从老家肇庆迁来深圳布吉打工。“我们来深圳7年一直租房，搬到教育新村3年了，每月900块租金，比第一个住处便宜”。
    “想过买一套便宜点的房子吗？”
    “哎，我们上有老下有小，哪里敢一次付那么多钱！”和嫂子的内向寡言相反，秦悦华说话直爽轻快，仿佛是全家的代言人：“与其让房子把我们压死，还不如租房。”秦悦华顿了顿，继续道：“别看我们住在关外，生活成本可一点不低，蔬菜几块钱一斤，比广州贵。小孩子也很费钱，得个发烧感冒看一次病就要四五百，有时要上千块，奶奶今年70多岁，没有上过任何社保、医保，所以我们不想一次性把钱交光。”
    因为跟房东熟悉了，所以租金一直没涨过，这给一家人稍稍带来安全感。秦悦华用手指了指隔壁，“他们家也是租住，和我们是一个房东。房东几年前在教育新村买了不止一套房子，自己不住，全部出租赚钱”。秦悦华说，像自己这样的打工者，在深圳买商品房压力太大，即便是便宜的小产权房，也不是轻易能付足全款。“其实我真的很犹豫，没底，真怕买了小产权，所有积蓄都投进去，最后被政府当违建房拆了。前几年政府一直说要拆教育新村，说是违建房，我们一直不敢买，到现在没拆，价格却涨上去了，十四五万一套的变二十万了。”
    “唉，现在什么都不好说，要看政策喽，如果租金不涨，我们还是先租房子吧，也许新的政策会让我们买得起房子呢。”秦悦华语气中有些无奈，有些期待。
    窗外暮色渐浓，从秦悦华十一层的家望出去，布吉高高低低的建筑在黄昏中变得线条柔和，许多窗里亮起了灯光，或许未来某一天，那其中某扇窗后面的房子，会成为这个三世同堂家庭的真正港湾。
   
廉价“类商品房”，挡不住的诱惑
    如果说教育新村高密度能直接给人“城中村”、“违法建筑”的印象，那么深圳还有一类违法建筑，与教育新村性质一样，其形式却堪比豪华商品房。
    在龙岗区龙华镇牛栏前村，一座32层的大厦傲然耸立，在周围高低不等的农民房的簇拥下，更显鹤立鸡群。虽耳闻当地人称这里为“深圳最牛小产权房”，但真的站在这座名叫华侨新苑的大厦脚下，仍会惊叹其巨大的体量。
    升降机正繁忙地加班加点赶工，广告横幅上“高回报的投资，助您登上财富的高峰”、“花最少的钱，拥有自己的家园，赢得未来与尊严”等诱人字句吸引着路人目光。
    戴上安全帽，售楼小姐陪记者钻进升降机，和三两建筑工人一起摇摇晃晃升上14层——这里一边加紧施工，一边开辟样板间供买房人实地考察。
    样板间里聚了不少看房者，有的举家前来。大家从尚未安装窗户的宽阔大洞向外张望，整个牛栏前村密密匝匝的房屋尽收眼底。
    华侨新苑由4栋楼“连体”而成，每层楼共34户，有A-J十个户型，从24平米到130平米不等，算下来有近1000套房子，配套一应俱全。
    售楼处门庭若市，售楼小姐们忙不迭地招呼各路看房客：“是没产权证，但村里宅基地都是永久产权，没问题的啦，我们华侨新苑是所有小产权房里质量最好的，现在好朝向、好楼层剩得不多了，要抓紧喔。”
    68岁的徐老汉在沙盘前转悠了好几圈，终于趁售楼小姐一大段独白的间隙插嘴道：“没有产权证，买了房子不明不白，心里不踏实啊！哪怕所有买房人拥有一个产权证也好啊。”
    售楼小姐摇了摇头，然后刷地翻开文件夹，抽出一页销售监控表指给大伙儿：“喏，这些绿色标记是卖完的，红色是预定出去的。这么多人买，您就放心吧。”涂得花花绿绿的销控表证明：房子已经出手七八成了。
    “我们有土地使用通知书，是村里1992年办的，土地是村里的，没问题啦。以后有了‘红本’，您只要每平米补一点差价，总的算下来也不过一两万。”
    “本地村民也买这里房子住吗？”对于记者的这个问题，售楼小姐的脸上浮现出“太没常识了”的表情：“公寓住的都是外地人，村民才不住这里，他们都住别墅，村里给他们盖的。”
    而在人手一张的户型图彩页上，一个不起眼的角落标着一行小字：“特别提示：本图示仅供本村村民、华侨装修设计时参考，本项目不对外销售。”
    右边，一个中年女人指着沙盘里的模型问：“小的两房一厅还有没？”这位名叫吕淑艳的女士在隔一条马路的服装市场做生意，因为手下伙计们租房钱由她负担，所以她合计着“每月1000多元租金，不如买一套，房子最后是自己的，还有可能增值。”于是售楼小姐更起劲儿地推销：“如果全款能给您打个8.6折，现在均价4500，打折后更便宜。或者您还可以选择首付5成，其余分5年期贷款。”
    具体怎么算？于是大伙儿被招呼着分桌而坐，售楼小姐敲着计算器开始为每个人逐一计算。
    带老爸一起来看房的刘先生，对自己选中的94平米三居室的折后价格44.3万，感觉挺满意：“对比了周围楼盘，商品房每平米都卖到一万二了，是这儿的3倍。哎，只要是自己住，有没有产权证没多大关系。”
    话音未落，一旁刘先生的老爸推过来一张报纸，示意我看一则标题：“小产权转正或冲击楼市”。老头儿用手指敲了敲这标题，意思是“啥也别说了，这就是定心丸。”房子爷俩已看过很多次，日后要三世同堂一起住，马虎不得，在谨慎的考察分析对比后，怎么都觉得这儿最合适。刘先生手指另一桌看房客小声道：“那边有个人买了8套单身公寓，做投资，赌这里以后会升值。”售楼小姐在一旁笑了笑，见怪不怪地说：“咳，这不算多，还有一次买20多套的。”
    “小产权房转正，我在买房的时候压根就没想过拿本的事儿。买小产权房我的算法很简单：我租房每月3000元，一年是36000，10年是36万，10年后我仍然没房，那时候深圳的房价是啥样我都不敢想。但我现在买一套三四十万，住上十几年也就回本了。10年后房子也还是我的资产。”刘先生签完合同，一脸轻松，仿佛宣告自己的人生从此改变：“来深圳这么多年，终于有套自己的房了，至少不会再发生租房时被人赶的事了吧。”
小产权房，土地权益博弈之结    6月15日中国社科院发布的《城市蓝皮书》显示，截至2007年上半年，通过带房入城、旧城改造、合村并镇、新农村建设、城镇居民的依法建造、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径和形式，小产权房已达现存全国实有城镇房屋建筑面积330亿平方米的20%以上。
   
    北京的小产权房占本地市场的比重达18%左右，已售和在建的小产权房近1000万平方米。今年以来在北京的部分区县，以设施农业为名，小产权房已悄然变种为“农业生态园”、“农业生态别墅”、“大棚别墅”及“耕地房”等形式，以“以租代售”的方式换装入市。4月中旬至5月中旬，北京市国土局调查发现，分布在8个郊区的非法用地项目达34个，一些承租方建蔬菜大棚时，建设所谓“配套用房”，对外租售。
    要解开“小产权房”这个复杂的结，显然面临着诸多难题。
   
小产权房隐含巨大风险
    “从法律意义上讲，当初的购房合同不受任何保护”。深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕对记者说，于买房人而言，小产权房隐含的风险是巨大的，有如冰山淹没在水面下的部分：“首先这类房子不能转让，不能获得财产保险，不能得到有效赔偿，即使短期内可以居住，但诉讼风险不可控制。其次是小产权转正很难实现，一个障碍是从地权到产权的确认程序非常复杂，第二个是产权分割困难。即使退一万步而言，如果真的给这些小产权房一户一本房产证，这些业主还是要补地价以及房款，否则很难向普通民众交代。最后，产品质量风险，违法建筑存在监管缺位问题，加上成本控制的因素，又会导致滥用劣质建筑材料。”
    对于违建，深圳市人大出台的《决定》中表示分3种处理方式：拆除、没收、可临时使用。但是进行大规模的城市更新和城中村改造，若没有明确的产权归属，拆的是谁的？应该赔偿给谁？……这些无疑会牵涉一系列复杂的法律问题。
    深圳处理违法建筑的最大难点，高海燕认为，不是村民在自己的宅基地上盖的那些所谓的小产权房，而是社区股份公司在原先保留的发展用地上所盖的那些“类商品房”（即建筑形态、社区形态类同于商品房小区）。“严格意义上讲，深圳社区股份公司用地是国有土地，但它们的建造过程却基本游离于城市土地和规划的管理之外，对这样的建筑该如何定性？在现行的土地管理法规与现实状况间很难找到一个妥善的办法”。
    “妥善的办法”正是万众瞩目的实施细则，在5月21日《决定》颁布的同时，深圳市政府表示“争取在第三季度出来，最迟年底出来”，而制定细则的最难的是“处罚的度怎么把握”。
    对于深圳再次向违建开战，普遍的共识是：这将是一次牵扯甚广、非常复杂艰巨的工程。负责此事的深圳市副市长吕锐锋说，深圳彻底核查、处理庞大的“违建”，可能需要10年时间，这是一个庞大而复杂的系统工程。
   
厘清农村城市化的历史欠账
    深圳市国土局2007年的一项全市住宅状况调查显示：深圳户籍原村民35.8万人，拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米，占全市住房总量的49%；农民房价只有商品房价的1/3-1/2。
    自1980年建市以来，深圳市由于经济高速发展，农村城市化进程加快，出现了多次违法抢建的高潮。1999年，深圳首次立法治理违建，市人大常委会颁布了《关于坚决查处违法建筑的决定》，明确1999年3月5日以后所建的违法建筑一律查处，但抢搭“末班车”的心理使原住民再度疯狂抢建。
    2004年，深圳市为了加快城市化进程，把农村集体所有制土地全面转为国有，村民转为市民，并取消了村组织。因此严格来说，深圳已经不存在农村集体土地。
    但是为了照顾原村民的利益，深圳市也给原村民每人100平米工商用地、不超过100平米的住宅用地，以及每户200平米农村道路、市政等公共设施用地，同时，每个村成立一个股份公司，这些土地多被村民当做资产入股，每年获得收益分红。现在的“违法建筑”多是由这些社区股份公司所建。
    “物业经济”让村民每年收入不菲，解决了其在城市化进程中因失地引致的生存危机。同时，低廉的租金，让众多“城中村”形成了一个自给自足、物价低廉的生活娱乐配套系统，为很多收入低微的外来务工人员提供了廉价的落脚点。于是，城中村又无意中承载了“劳动力蓄水池”、“仓库”等多重功能。
    在深圳市人大的《决定》中，“历史遗留”一词反复出现。“历史遗留的违法建筑问题长期困扰着深圳的发展，违建大量侵占土地，土地无法集约利用，加剧了土地资源的紧张”。深圳市人大常委会副主任李华楠说。
   
建立城乡统筹的房地产市场是根本
    尽管法律政策始终在向小产权房说“不”，却并未妨碍小产权房供销两旺。《决定》被众多小产权楼盘当做“政策利好消息”，价格水涨船高，宝安区的梅龙苑从开盘时3280元直接涨到3680元。“轻松置业”、“低价格享高层”、“出租率高、还租利大”……写着诱人广告语的宣传单仍在街上四处散发。
    “深圳小产权房可以说是沉疴已久，在上世纪90年代它起到降低深圳城市化成本的作用，而现在，它却成了城市统一规划过程中的障碍，所以现在清理违建房，可以说是在归还农村城市化的历史欠账”。中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说。
    “有需求，这是最为核心的问题。”牛凤瑞认为，虽然金融危机让投资性需求有所减弱，但住房需求和改善性需求仍然大量存在，高额房价，让许多中低收入群体不得不转向小产权房，才会不断出现小产权房各种各样的违规操作。
    小产权房命题与土地升值紧密相连。“小产权房争议的核心是土地升值收益的合理分配问题，各方利益博弈造成了目前的两难困境。”牛凤瑞认为小产权房的升值，更多的是交通的改变、城市的发展作用下的结果，是社会投入的结果，而非土地所有者或使用者努力的结果；所以，社会结构大变化时期利益如何分割，需要职能部门在实践中逐步摸索出更为合理的分配方式，才能最终达到共赢。“而要从根本上解决问题，就必须建立统筹城乡发展的房地产市场，还要着力解决中低收入居民和进城农民工的住房问题，这也是一个漫长的过程。”
文汇报2009年7月2日第十版