"负罪"产权房何去何从 青岛小产权房闲置率较高

2008-07-12 03:58 　来源: 半岛网-半岛都市报 　【 大 中 小 】 网友评论2条 进入论坛

在以往的整治中，一些野楼盘被拆除。

    按照相关法规，我国目前不允许在农村集体土地上进行房地产开发。对于社会上热销的小产权房，原国家建设部去年特别发出“风险提示”：非集体经济组织成员购买此类房屋，合法权益难以得到保护。国土资源部相关负责人也明确表示：小产权房不合法。

    然而，面对相关法规设定的禁区，一些小产权房项目在现实中仍变换着各种形式销售，成为一个灰色的监管区域。

    不过，国土资源部执法局副局长郭宝平近日在京介绍，目前，国土资源部关于“小产权房”的报告已上交给国务院，似乎预示着小产权房的全面治理即将展开。

三原则处理小产权房

    国土资源部执法局副局长郭宝平近日在京介绍，目前，国土资源部关于“小产权房”的报告已上交给国务院，并提出了初步的政策。据郭宝平介绍，对小产权房的处理有三个原则是必须强调的，新发生的一定要严肃查处；历史形成的，要由地方政府妥善处理；第三个原则就是，决不能让开发商在小产权房中占便宜。

    专家分析，叫停小产权房，问题的根源还在于引导消费者回归到大产权房的合法轨道上来。比如加大经济适用房、廉租房等保障性用房的供应，进一步促进土地制度的改革等。

高房价的“并发症”

    小产权房缘何热销？中央党校研究员曾业松等认为，其最大优势就是便宜。近年来，房价不断攀升。这为小产权房提供了更大的生存空间。由于“级差地租”的扩散效应，使得城市周边的农村集体土地区位优势凸显。在巨大的土地收益和房产开发利润诱惑下，一些城郊农村房地产违规开发势头愈演愈烈。这种情况在全国有相当的普遍性，因无产权证，就称之为“小产权房”，有的则叫“野楼盘”，实际上都是建在农村集体土地上的商品性住宅。

    当北京市区之内找不到1万元/平方米以下的楼盘之时，集中在通州、顺义等地的“小产权房”的房价，每平方米仅在2500元至4000元之间。据不完全统计，小产权房的市场份额北京大概为20%左右；在西安，估计已经占到25%～30%……

价格为什么那么低

    业内人士普遍认为，小产权房是清晰丈量出商品房暴利的一把标尺，相差无几的住宅，为何经过开发商的包装后价格就成倍上涨？这是否合理？事实上，“小产权”房之所以便宜，根源在于这类住宅的土地不缴纳土地出让金，相关税费也没有征收。另一方面，开发“小产权”房的村委会获取的利润远低于开发商。《市场报》曾刊登一位业内人士的说法，他算出的账显示：开发成本只占房屋价格的20%。“小产权”房的售价其实就是商品房售价减去开发商暴利和职权部门所获利润之后的真实价格。

小产权房“后遗症”多

    目前，买小产权房的大体有三类人：失地的农民、买不起商品房的城镇居民以及借机投机炒房的人。这类住房没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。购买后有很多“后遗症”：

    拆迁难补偿。除了不能办理房产证外，那些“便宜房”并不合法，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

    质量难保证。房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业也容易出现问题。

    遗赠也麻烦。由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

究竟是谁的“奶酪”

    记者调查发现，小产权房所占的土地，一般没有经过用途变更和上市拍卖。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商和部分“利益攸关者”获得。新华社记者在采访中，一些村民们说，失地农民短期内虽然获得少量收益，长期保障则无从谈起。

    “小产权房的出现已有10多年历史，起初是村委会给农民集中盖房和建农民公寓时，把多余的房子私下卖掉。”南京市国土局一位负责人告诉记者，小产权房由最初满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，逐步异化为中高档房甚至别墅，在城市周边由点到面像滚雪球般变大，甚至成为少数人用来攫取暴利的工具。

小产权房何去何从

    建设系统一名官员曾对新华社记者介绍说，小产权房的清理主要难在两点：一是不符合土地利用、建设规划的小产权房项目应该拆除，但是这些房现在几乎都住满了人，强行拆除影响社会稳定；二是符合规划的项目，应该缴纳一定的费用，这个钱收不上来。

    小产权房牵涉众多群众利益，政府不能轻易处理。尽管如此，对违规小产权房该拆的要拆，该罚的要罚，决不能再出现新的小产权房，否则会助长顶风违法。

    目前，国土资源部关于“小产权房”的报告已上交给国务院，似乎也预示着小产权房的全面治理即将展开。

■记者调查:岛城小产权房闲置率比较高

    针对小产权房，近日本报记者对青岛市场展开了调查。虽然青岛市有关部门近年采取了一系列的严查措施，但市场上仍有销售。

    记者在采访中了解到，小产权房主要存在于崂山区、李沧、城阳的城乡接合部，胶州、胶南、即墨等地也有，虽然没有产权证，但由于价格相对低廉，每年都有一些市民私下购买。“河南庄小区套二厅，79.11平方米，二楼，煤气，集体产权，3349.76元/平方米；崂山区金家岭阁楼，集体产权，价格面议……”记者7月11日从崂山区、城阳区多家房产中介看到。

    在青岛某网站的房产出售信息上，标注为“集体产权”或者“村集体产权”字样的房产信息浏览点击量也很大，而这些房产的价格一般不到普通商品房价格的一半。

    7月11日上午，记者来到河南庄小区、侯家庄小区等小产权房小区采访发现，小区内物业设施简陋，由于车辆、居民不多，所以显得空空荡荡。一位业内人士透露，这样的房屋常常是一些规模比较小的“三外”企业(外行、外来人、外来资本)建的。租住在河南庄小区的新市民张先生说，他们一家来自河南，已经在这小区生活两年了。“套三的房子，110平方米，一个月租金500元。”张先生说，小区常住人口不多，晚上小区里大约只有三分之一的窗户亮着灯，而且住在这里的也大多是外地来青的新市民。

    小产权房拿不出产权证，如果说自住没有问题，那热衷于此的投资者又是怎么想的呢？这类购房者普遍抱定了“反正现在房子涨得快，这个房子价格也不算贵，买下来应该不会亏，指不定什么时候就能上市交易了，那就赚大了。”本报记者 张延平 胡进宇

■各地实践:小产权房整治，剪不断理还乱

    自国土资源部明示“小产权房不合法”和住房和城乡建设部发出“风险提示”后，不少地方政府纷纷出台了小产权房清理办法，但实践中遇到重重阻力，小产权房清理和处置工作几乎陷入僵局。怎么处理已建的小产权房才能既让群众接受，又有利于房地产市场的健康发展，各地政府都十分“挠头”。

北京

集中清理可能在8月，将分多种情况进行

    在北京，“小产权”项目确实不少。据知情人士介绍，在通州、房山、昌平、怀柔等区县都有大量的“小产权”项目。仅通州张家湾一带，就有十多个“小产权”项目。

    2007年3月12日，北京市建委发布了乡产权别墅购买的风险警示。2007年6月18日，原国家建设部发布了《关于购买新建商品房的风险提示》，剑指小产权房。

    2007年6月22日，国务院召开电视电话会议，部署开展第二次全国土地调查。这被业内称为全面清查小产权房的政策指引。北京市率先在全国开始“征讨”小产权房。2007年6月25日，北京市国土资源局局长安家盛表示，北京已经部署开展在全市范围内调查乡产权、小产权等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。

    为了规避法规政策，今年来北京部分小产权房的开发商已经先行一步，将房子由售改租。租期可以长达50年甚至70年。

    国土部门有关负责人透露，通过近期的核查，北京等一些城市对小产权房的集中清理很可能会在今年8月份后进行。届时，对于已存在的小产权房将分多种情况处理。“可以肯定的是，占用耕地，且没有合法手续的小产权房，坚决拆除。”这位负责人说，占用集体建设用地的小产权房，可能通过限制交易、从高补缴土地税费等方式处理。

南京

    首批小产权房逐步“转正”，能办两证

    自2003年，南京就开始对集体土地房进行全面清查。当时，南京市规划局对67个项目进行了规划重审。2007年年底，南京市国土局相关部门公布10家集体土地房项目可以办理土地证和产权证，随之土地性质转化为国有。这10个项目是：栖霞区的兴都花园、银贡山庄、长江花园一、二期等。

    这意味着，在开发商补齐各项手续、缴清各类税费后，所谓的“小产权房”便可以转为国有土地，而此前购买了“小产权房”的老百姓便可以正常办到“两证”了。

石家庄

    不排除已购在建小产权房被拆除的可能

    今年年初，《燕赵都市报》采访发现，被国家三令五申叫停的小产权房还在石家庄热销。不同的是，销售方式已经从公开叫卖转向私下销售，或者“贴”上手机短信，或者混杂在市郊的新商品房项目中。

    记者调查发现，不少市民买小产权房除了看中其便宜外，更因为售楼员或开发商承诺的“将来补缴土地出让金就合法了”，但伴随着政府态度的日益明朗，开发商这个承诺很可能变成“空中楼阁”。据了解，石家庄市曾在2006年10月实施小产权房办证试点工作，但是发现问题很多，只好宣布暂停。

    当地相关管理部门一位不愿具名的人士曾透露，伴随国家加大对小产权房的监管力度，石家庄主管部门的查处力度肯定要比去年大，不排除市民已购买了的在建小产权房被拆除的可能。

天津

    小产权房仍猖獗，失地农民未获应有补偿

“原本都是农民的耕地，村委会在占地的时候承诺是为村民盖住宅楼用来改善村民的居住条件，但等楼房真正盖起来以后，就变成卖给村民的了。只有极少数的村民能买得起，其他大部分都被公开向社会出售了。”今年3月份天津市东丽区新立街小东庄村民在接受《中国经济时报》记者采访时表示。

    据村民介绍，这种房子的房价从过去的几百元一平方米涨到现在的五六千元一平方米，直接操作者们从中赚取了利益，而失地农民都没有得到应有的补偿安置。最重要的是，这种现象在东丽区绝非个案。

    据新华社、《中国经济时报》、《上海证券报》、《北京日报》等媒体综合整理