小产权房问题（卞洪登）

卞洪登

2000年任香港亚洲商务学院院长 2001年世界华裔华人联谊会秘书长 2004年亚太城市发展研究会秘书长现任全球矿产资源网、大众网CEO

小产权命系10亿大众

    10亿农民倾注十几年积蓄盖起来的房子既不能抵押又不能买卖交易，这是市场经济平等竞争的不公，也是农民最大价值资产，固而不流，不能换成钱来扩大内需的结症所在。假如小产权改革了，中国会新增10亿富裕阶层，农民就可以换出钱来带头扩大内需买汽车，买家电，刺激中国经济良性发展。假如小产权改革了，城里人不用毛泽东时代的上山下乡政治动员，就会主动插队落户到山美，水美，空气新鲜，房价低廉的乡下生活了。这对推进农村文明进程有着不可估量的贡献作用。小产权改革不但命系10亿农民，还将受惠3亿8000万城里人。

缩小城乡差别，加快城市化进程，一直是中国政府的长期发展目标。现在，已经出台的“死守18亿亩耕地红线”的行动指南，虽然与上述城市化发展目标有冲突，且又暂时改变不了。那么我们还可以动脑筋剑走偏锋，通过推动小产权进入市场交易，作为加快城市化进程的秘密武器。
    缩小城乡差别，加快城市化进程，一直是中国政府的长期发展目标。现在，已经出台的“死守18亿亩耕地红线”的行动指南，虽然与上述城市化发展目标有冲突，且又暂时改变不了。那么我们还可以动脑筋剑走偏锋，通过推动小产权进入市场交易，作为加快城市化进程的秘密武器。
     这些年来，广大民众最不满意的就是“城里房价太高买不起和农村房价太低不让卖”这两件事。现在，全国人民最渴望的就是解放廉价物美的“小产权”。城市里，早在10年前就已经把所有公房改革低价拍卖给职工住了。原先许多600元—700元1平方米的房子降价卖给职工以后，现在却因城市房价驴打滚往上翻了好几倍，他使许多有房产的小市民一下子变成了富裕阶层。而广大农民却没有同等待遇，没有享受到改革开放带来的升值发财成果。尽管各级农村办公室的人年年帮助农民讲话，要回了3000多亿土地直补和减免税补贴政策。但是，一到丰收粮食卖不出去以后，就会再次因为“谷贱伤农”而的阻碍了农民致富。这个约占全国80%的10亿农民口袋里没有钱，又怎么能够实现扩大内需拉动经济增长的愿望呢？如果要想把全国一盘棋下活了，把农村的面貌彻底改变过来，唯有像10年前城市里房改那样，在广大农村宅基地上再来一次新的“土地改革”，以同样低估的价格拍卖给农民，然后就可以保证2亿多套农民的房子办到两证齐全的土地证和房产证。这样就会让更多担心产权不明晰的城里人，拎着钱袋子潮水般涌到农村抢购那些能接地气且又风景如画的“伊甸园”。到那时，中国的城乡差别自然就会缩小，城市化进程自然就会加快，诸如深广沿线、江浙一带“亭亭玉立”的农村多层别墅住宅的身份将会彻底的来一个大改变。到那时，城里越是富有的有车族们，越讲究自然生态环境的人，肯定会最先冲到乡镇田园里去插队落户。中国人对于“小产权”的热望，早在10几年前就开始了。老画家裴俊义早在1999年就在通州台湖镇崔窑村用2.6万元买了一所住房，开办夕阳红公益事业活动站，结果因为小产权问题，而最终闹起了纠纷；另外，北京宋庄一地就有300多名艺术画家，买了农民小产权的房子。结果助富引凤聚集了2000多名艺术家在宋庄形成了书画艺术市场。这种自发的城里人往乡下跑买房，然后装潢的富丽堂皇，迎来送往。这种是两厢情愿、多方受益的好事，它充分证明了农民“小产权”就是加快城市化进程的秘密武器。 
        现在，既然城市郊区农村有这么美好的未来发展前程，我们就应该早日修改《国土管理法》关于“农民集体所有土地使用权，不得出让，转让或者出租用于非农业建设”的有关规定。然后借重“小产权”改革秘密武器，让10亿农民2亿户房屋资产爆发出惊诧世界的内需威力来！

小产权命系10亿农民大众，同时也受惠三亿八千万城市居民的诸多利益。  小产权改革十大好处 

面对十亿农民2亿农户的小产权改革，可以给和谐社会的中国带来十大好处：

一、解放小产权可以让2亿户数十亿元固而不流的资产盘活，增强市场经济的后劲。

二、 解放小产权可以让农民土地房屋合法交易。同时，也可以让政府获得数万亿的土地出让金。

三、 解放小产权可以构建农村房地产交易市场，为国家培养更多的税源。

四、  解放小产权可以彻底根绝产权歧视，让10亿农民共享市场经济改革成果。

五、  小产权改革，可以彻底根绝城里人到农村买房子的法律纠纷。

六、  小产权改革，可以不用毛泽东时代的政治动员，就会让城里人自发到山清水秀的广大农村插队落户，购买物美价廉的农户小产权。

七、  小产权改革的直接后果是缩小城乡差别的二元结构。

八、  小产权改革可以把城市文明最快捷的速递到农村，让38000万城里人冲进10亿农民的怀抱。

九、   小产权改革可以让银行居民存款22万亿，综合积压资金60万亿，终于能有一个火山爆发的释放空间。

十、    小产权改革可以繁荣中国建材家装和汽车、家电工业，可以让中国的内需真正的繁荣牛起来！ “小产权”上市是房价降低的杀手锏 最近，有专家连续写文章论述预测中国房价年内会降到75%以上。更有甚者认为中国房地产行业将会在这次百年一遇的金融危机中崩盘垮掉。像1993年至1999年那样要经过一段漫长的阴霾期。然而事实并没有像人们预期的那样，中国楼市并没有崩盘和大幅度降价。根据北京市建委发布的消息证实，2009年前5个月二手房和新房，环比2008年是持续成交量增长的。由此证明，国家放宽二套房贷和减免二手房交易税，以及降低项目资本金政策调节起到显著效果。因而，接下来令人关注的房价问题，就会成为刚性需求者的热点关心问题。那么如何能够买到真正的廉价实用房呢？唯有启动“小产权”上市计划。把10亿农民手中的房子变成可以抵押交易转让的商品。只有这样才能平抑持高不下的高房价。
         例如，北京、上海等地核心区房价不降反升的现象已经开始有所抬头。有些人还在伪专家投其所好的误导下，翘首以盼着北京三环以内的房价降到1万以内再买，那可真是痴心妄想了。如果想在国际大都市买到每平方米5000元以下的房子，除非到北京、上海远郊去买“小产权”的房子。 
         2008年7月份京津高速铁路开通以后，我到北京永乐店去考察时发现：农民手中“小产权”的房子每平方米仅卖到1000多元。可是从永乐车站乘车奔赴北京、天津仅需要15分钟啊！假如有一天政策松绑允许“小产权”房子作为商品房上市流通了，那么就会使喜欢农村田园风光，且又追求超低价格的购房者，都能够在国际大都市行政区划内买到趁心如意的低价房。这就如同高档饭店与便民小旅馆一样，不同消费水准的人都可以相得益彰的在市场上选择到自己喜欢，且又消费水平相称的房子。只要中国“小产权”房屋市场开放了，今后政府投资的廉价房与“小产权”相比就变成高价房了。所以这样劳民伤财的政府投资行为也就可以省省了。既然不花钱启动小产权救市，比花掉6000亿新建廉租房的效果还要好。那么，就在2008年政府财政赤字1110.1亿元的不利形势下，早日松绑农民手中的“小产权”来满足广大追求廉价房的购房者吧！
       早期，一些讲求实际的城里人，早就大胆的花上几万元购买了200块左右一平方米的农村房子，作为周末度假用房。其中，仅在北京海淀区四季春购买农民住房的人，现在都涨了50倍左右。当然，这些有远见且买了便宜又升值赚钱的人，也是要准备花钱装修的。由于农村“小产权”的房子比较简陋，因此买贱价房子的人，应该提前预算一笔装修费，经过重新装饰打理一下再住进去肯定很舒服。另外，2亿多户小产权商品房一旦政策松绑开市，就会极大的刺激安装行业的大发展。另外，各大农民“小产权”的房子进入市场流通以后，就会极大吸引城里人拿钱买房入住田园，而更多的农村人赚了钱就有了扩大内需的消费能力，有些想进城都快想疯了的富裕农民，也可以拿钱到城里租房或买房过把瘾，到最后自然就会消灭城乡差别的二元结构。
        中国“小产权”大市场，只要能够松绑上市，定能够获得一箭多雕的效果！我一直认为：中国的房价与同类国家相比是最低的。一般爱抬杠的人总喜欢拿北京、上海15000元以上的城市中心房价说事，而更多分布在广大农民郊区的房子，大多都是在1500元左右。这种10倍差价的房子行情，正是我们平抑物价有空可钻的机会。而争取早日松绑“小产权”上市，正是我们治理房价持高不下的杀手锏！  “小产权”是中国最大内需市场 中国虽有21万亿居民存款，人均都达到了万元户，但是若想扩大内需开启农村大市场，还需要想办法政策松绑小产权，让广大农民能够顺利得到大额度现金流。只有把“固而不流，流而不畅”的农民住宅固定资产盘活了，使它们能够交易起来，流通起来，流的其所。就能够使中国巨大的农村市场潜能激活，变成第二个房地产支柱企业拉动中国经济的快速增长。
根据笔者调查测算，10亿农民、2亿农户家庭的房子大都在100平米以上。如果200多亿平米的房子，平均按照1000元1平米计算就蕴藏着20万亿元，如果按照2000元估计，就可以达到40万亿元升值潜能。如果各级政府能够像早年公房改私房那样，低价将农村每户1亩3分地拍卖给农民兄弟，即使是1万元1亩地，那么每户1亩3分地也可以收取13000元，那么2亿户政府就可以净收2万6000亿元土地款。而剩余的20至40万亿元的巨额差价就会让广大农民受益终身。让广大农村富的流油，让城里人羡慕要死。例如，中国沿海农村靠近城市郊区的农民房子，一般能够卖到2000元1平方米，另外，每亩地价也能够卖到10万元。如果按每户1.3亩面积计算，就能够卖到13万元人民币，若再减去1.3万元原始地价款后，农民还能得到11.7万元收入。这对广大沿海农民来说也是一笔很大的收入。如果能将过去每平方米200元左右盖起来的100平方房子，卖到2000元1平方米好价钱，那么农民一下子就能够获得20万元以上现金流，如果刨去1.3万元地价外加上2万元盖房成本，那么还有近17.7万元的收益。如果政府肯下决心，早日把这些集体土地上的房子都变性为商品房用地。那么今后多达2亿户可抵押转让的小产权，就会为中国农业银行带来数十万亿的贷款生意。同时也会激活全国建筑、装潢材料市场和萎靡不振的房地产市场。
       关于小产权这种有百利而无一害的市场化改革，其优扶农村的政策出台越早越好。反应延迟一天就会对扩大内需，激活农村消费大市场不利。对中国的救市行动和尽快恢复经济信心不利。这主要因为广大农村这些年一直是增产不增收，农民兄弟手中没有真正挣到钱。靠进城打工的人一不富裕二不保险，仅2008年第四季度就有2000万农民工被迫下岗。最近，从各个媒体公布的各种数据表明，中国农民还是比较穷的，凭他们现有的收入水平，想扩大内需消费也是很困难的！中国农业2008年大丰收再次超过5亿吨，人均收入达到5100元，但是他们与城市居民收入相比，则由上一年的3.33：1下降至3.36：1，其城乡绝对差首次超过1万元。
       中国2007年花生4.5元1斤，而2008降卖到2.2元，玉米0.78元降卖到0.55元，1家5口人8亩地收入8000元，一旦养活一个大学生，每年就要多花1万元，这样算下来一年全家不吃不喝还要欠2000元。这一切都还是在“粮食直补，良种直补，农机具补贴，农资综合补贴”之后，才亩产受益1000元的。反之，若没有国家四项补贴，有的亩产500元钱都赚不了。除了一家人吃掉的，拿不出一分钱供孩子上学。有的人家急用钱拿房子到银行做抵押，结果银行说房契是集体的不受理。空守着房产变不了现金的广大农村，就无法扩大内需刺激消费。因此，中国唯有松绑小产权，让全国广大农村2亿家庭，9亿农民的房产变成可抵押，可转让的可流通资产，才能够让更多的中国农民有了活的资本金，然后才能生钱发家致富创造更多的社会财富。至于有关风险保障问题，小产权松绑后允许议价交易的同时，再出台一套类似于汽车强制保险那样，从每户成交的小产权中提取20%的社会保险金。例如一套房子卖掉20万元就可以拿出4万元社会保险金。将来农民做生意砸了，也有个退步，靠社会劳保金4万元也能够养活自己。
      有关小产权拉动内需大市场的说法，一点也不夸张。下面我就给大家详细算笔帐：
一、中国农村现有2亿户家庭。如果平均每户购进1000元家电产品，最多是2000亿元的消费能力。如果再除去13%的优惠补贴，那么真正受刺激的消费水平只有1740亿元。由此可见，靠补贴家电下乡拉动农村内需大市场是解决不了根本问题的。
二、热望2亿户农民消费多一点，以每户1万元为爱国标准，那么农村市场的最大极限也顶多是2万亿人民币。然而，由于2008年以来丰产不丰收，谷贱伤农现象严重，一些种小麦、玉米的人家粮食卖不动，粮价卖不高。尤其是种西瓜、柑橘、白果和苹果的农户托亲访友求人卖也卖不出个好价钱，又哪来的两万亿消费能力呢？
三、要想农民有大额消费，必须首先解决农民口袋能够进大钱的支付问题。如果想扩大内需快速见效的话，就只有想方设法把家家户户农民几十年积累盖起来的房子死资产盘活了。把这些固而不流的房产变成可以抵押、转让销售的硬通货。那么，每栋房屋低估市值10万元，两亿户就是20万亿元，如果高估20万元1栋，那么就可以盘活40万亿资金流。假如这里面有30%靠近城市的小产权能够交易出去，就可以让农民产生12万亿的消费能力，这个数字相当于3个四万亿救市资金。
四、松绑小产权的第一步是政府将农村宅基地低价拍卖给农民。若按户均1亩3分地计算总计为2亿6千亩。若1万元1亩出让，政府可以增收2万6千亿元。若按每户平均100平方米算共计为200亿平方米，若按1000元1平米，可让广大农民获得20万亿现金流。假若城里购房者愿以2000元1平方米成交，那么就会为广大农村增加40万亿现金流。假若北京、上海等大都市郊区农民房子按照5000元1平方米成交，那么就会造就出千万户拥有50万元家底的富裕阶层。当农民富到这种程度时，也就是中国经济“活火山”的爆发之日！
          由此可见，中国农民小产权下面掩藏着的是一个巨大的“经济活火山”，一旦把它松绑释放出来，就会真正扩大中国农村内需大市场！