神马文学网小产权房能不能买？--江苏法制报
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 02:05:51
□郑 冰
近来，随着房价的不断上涨，加之外来人口的增多，城乡结合部集体土地房屋即俗称的“小产权房”吸引了越来越多人购买。集体土地房屋权利瑕疵的根源是现行法律对农民集体建设用地使用权流转的限制。
根据土地管理法规定，集体土地使用权是农村集体经济组织成员，依照法律规定的方式对集体所有的土地进行开发利用，对集体土地所享有的占有、使用和收益的权利，集体土地使用权具有以下特征：（1）集体土地使用权的主体主要是农村集体组织的成员。在我国集体土地所有权的主体具有团体性，土地属于农村集体共同所有，国家实行保护农村土地的政策，集体土地使用权的体限定为农村集体组织成员，可以起到保护耕地，防止变更土地用途的作用。（2）集体土地使用权的形式有宅基地使用权、土地承包经营权、自留地、自留山使用权、乡村企业和农村公用事业用地使用权。（3）集体土地使用权是有期限的，对于符合一定的法定条件，农村集体经济组织可以收回集体土地使用权。（4）集体土地使用权在行使时会受到诸多的限制，集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，只有符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的乡村企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情况除外。
传统理论认为，农民集体建设用地使用权具有属人性特征，依附于农民在集体经济组织中的社员权，因此不能自行转让，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》更是明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。上述规定，表面上维护了农民对宅基地使用权的保有，实际上却阻断了农民自由处分土地使用权获取土地升值收益的权利，与之相对的是地方政府和开发商可以轻易征收、征用农村集体土地进行商业性开发，集体土地升值的收益变相被瓜分。另外，由于房地产经营垄断在开发商手中，房价以与国民收入不成比例的速度飞速增长，这是城市居民明知小产权房存在法律风险仍然进行购买的现实原因。