神马文学网房价下跌将引爆一场空前灾难
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资料图片：末日博士鲁比尼
中国经济网北京11月3日讯(王红娟)因成功预言次贷危机而声誉鹊起并被冠以“末日博士”头衔的纽约大学经济学教授努里尔-鲁比尼(Nouriel Roubini)星期二在南非开普敦出席一个会议时发表讲话说，如果美国房价再次出现下跌，因抵押贷款违约而带来的冲击将使世界经济遭受一场空前的灾难，因为在极度宽松的货币政策环境下全球房价已经被高高托起，美国房价下跌将会在全球范围内引发连锁反应，房地产抵押贷款违约将如滚雪球般激增。他说，这场金融风暴带来的危害和冲击将远远超过次贷危机。
鲁比尼在讲话中说，全球主要国家的中央银行并没有真正汲取次贷危机的教训，许多国家为应对金融危机而推出的刺激措施不仅没能从根本上解决问题反而带来了许多新的问题。他说，导致次贷危机的真正罪魁祸首是超低利率政策，这种政策不仅引发了全球范围内的通货膨胀而且也导致资产价格泡沫急剧膨胀。
鲁比尼指出，一旦全球主要国家中央银行迫于通货膨胀压力而加息，房地产抵押贷款将会因资金链断裂而崩溃，抵押贷款违约将会激增导致金融机构出现大面积坏帐。他说，目前就断定2008年次贷危机引爆的全球性金融危机已经结束还为时尚早，因为许多国家推出的刺激措施只是延缓了危机的深化并没有从根本上化解引起危机的矛盾。
鲁比尼说，目前美国、日本和欧洲央行都在推行接近于零的超低利率政策，这种极不负责任的做法将会在全球范围内酝酿一场更大规模的危机。他说，一个危险的信号是通货膨胀已经成为一个全球性问题，资产价格泡沫膨胀几乎蔓延到所有工业国家和新兴市场国家。一旦物价上涨失去控制，许多国家中央银行将会被迫加息。这种加息将会连续多次进行，最终会刺破房地产泡沫。揭北京天价豪宅退房内幕：不是退房是幕后交易
www.eastmoney.com2010年11月03日 08:17赖大臣北京商报 京城天价豪宅近日来频现退房事件，其间就牵扯到两大知名项目：“鸟巢”边的盘古大观和大望路的长安8号。更为蹊跷的是，记者从北京市房地产交易管理网公布的信息发现，被退房源竟然是同一天购买又在同一天退掉，其中是否暗藏隐情？又有哪些不为人知的内幕……离奇的退房
“退房潮”在中国楼市并不是个新鲜事物。2008年国际金融危机爆发后，波及到中国房地产市场，开发商融资渠道、销售渠道受阻，不得不“断臂求生”，降价销售以求生存。北京甚至出现半价销售的事件，降价风潮从南到北席卷了中国的大部分城市。而业主不满开发商降价，房产贬值，有的采取业主联合的方式与开发商对峙，有的则对薄公堂，以达到退房的目的。面对声势浩大的退房潮，一些开发商也打出了息事宁人的策略，如万科、远洋等品牌房企承诺免费升级装修标准等。进入2009年，房地产市场出现大涨，退房事件就随之消失。
房价上涨跟风买房，房价下跌集体退房，看似无理，但也属于正常的市场行为，尚且合情。但是近日在北京爆发的退房风波却显得有些离奇。
记者了解到，这次退房项目涉及的均为北京市的天价豪宅，价格都在5万元/平方米以上，而退房时间正值楼市二次调控执行半月之际，由此引得不少人猜测，政府持续的楼市调控见效了，但经记者调查了解，这些豪宅的退房并非简简单单的限购、限贷政策就能影响到的。因为一套豪宅动辄几千万元，其消费人群非富即贵，身家至少上亿元，贷款政策很难限制住他们。
仲量联行研究部负责人覃晓梅向记者证实，一般而言购买豪宅的人很少会去贷款，基本上都是全款。而且上千万元的住房按揭也很难被银行审批通过。
记者在北京市房地产交易管理网上发现，在这轮“退房潮”中最为集中的两个项目是盘古大观和长安8号，其中盘古大观今年10月份的退房数达到了11套，长安8号退房数为10套。更让人诧异的是，盘古大观所退的11套房的退房日期均为2010年10月15日，而购买日期全为2008年11月21日。同样的现象也存在于长安8号上，在长安8号的10套退房记录中，有9套退房信息均为2010年10月15日，而购买日期全为2009年3月13日。由此可见这些全是陈年旧账，与此轮调控无关。
对此有业内人士质疑：何人能在一天之内砸下数亿元资金购买多套豪宅，又能在一天之内一下子将其全部退掉？对一般购房者来说，买房容易退房却非常难。为何开发商一次同意退回这么多房源，其中必有隐情。以长安8号为例，按照其销售出的房产均价和套均面积，此次涉及到的退房资金高达2.25亿元，而该项目销售近两年来，只卖出了12.914亿元，相当于近半年时间的销售额。那么，是什么原因使得开发商如此之痛快地同意退房呢？
开发商自揭内幕
这并不是真正的退房，而是一个幕后交易。盘古大观的一位负责人一语道破其中的玄机。
该负责人向记者表示，豪宅一般销售周期较长，占用开发商资金较多，因此开发商会采取多种方法进行融资，其中一种方法就是将在售房源抵押给金融机构，获得资金流，然后承诺一段时间后以较高的价格回购。
“这次退房的全是商铺，都是2008年11月份开发商以低于市场价销售给一家金融机构的，现在合同到期了，开发商按照合同回购商铺。”这位负责人称，如果没有合同承诺，这个交易跟正常的房屋买卖没有任何区别。
“这种方式实质是抵押融资，此前东直门附近的一个豪宅项目就使用过，但是并不多见。”覃晓梅告诉记者。
实际上，这就是一个开发商与机构的赌博交易，开发商赌未来的房价一定上涨，而机构通过这种方式达到变相炒房的目的。双方都面临一定的风险，如果房价下跌，项目将无法兑现回购合同，甚至出现债务纠纷，进而导致项目面临烂尾。
盘古大观的这位负责人表示，当时签订这个合同的时候正值2008年底金融危机之际，也是地产业资金链最为脆弱的时候，开发商也是被逼无奈才使用了这种冒险方法。
与盘古大观一样，长安8号也是同一时间购房、同一时间退房，那么长安8号是否也涉及抵押融资呢？记者就此采访了中国奥园集团总裁助理、长安8号项目营销负责人梁秀蕾，但她表示没有权限回答，拒绝了记者的采访。
不过记者从北京市房地产交易管理网的退房信息中看到，长安8号9套房产的购买时间是2009年3月13日，而此时正是长安8号股权债务纠纷最为纠结的时期。
据了解，长安8号最初的案名叫耀辉国际城，最早所有者为北京王府世纪，但是因王府世纪无力独自开发，2004年，天鸿宝业通过股权收购，持有耀辉国际城62%的股权，王府世纪持有项目38%的股权。此后，天鸿集团与城开集团合并为首开集团，天鸿宝业亦更名为首开股份。2008年4月，首开股份以“不擅经营豪宅”为由以4.587亿元将62%的股份全部转让给了香港世纪协润。而香港世纪协润和王府世纪均系王志才所有，但王志才回购耀辉国际城需要向首开股份支付近16亿元的资金。这笔资金的到账日期为2009年7月31日。
而当时正值金融危机爆发之际，面临着巨额的还款压力，为了保住项目，王志才在2009年7月与奥园地产达成协议，奥园借机入股长安8号项目。但是在2009年11月4日，首开股份公告称，已通过兴业银行向耀辉公司发放委托贷款12.92亿元，置换耀辉公司欠首开股份的股东贷款。而这笔委托贷款，由奥园地产与王府世纪负连带担保责任，还款期限为2010年3月31日。
从这些复杂的债务信息中记者发现，在2009年7月31日和2010年3月31日，长安8号项目有两个债务到期，资金链可谓绷得很紧。而被退的9套房均为2009年3月13日购买，那时正值王志才独立掌管长安8号之时，不禁让人猜测：当时的王志才为了还债很可能采用了抵押融资的方式。
做法不违规风险并不少
窥一管可见全貌。北京到底有多少豪宅项目是通过这种抵押融资的方式既获得融资，又制造了市场的虚假繁荣呢？记者不得而知。
路劲地产北京公司营销总监温立伟向记者透露，这样的融资方式以前在一些项目上运用过，现在由于采取网签的方式，而且金融监管部门监查的原因，操作起来有一定的难度，而且涉嫌违规。
亚豪地产机构营销总监韩乐则认为，这样的操作并不违规，只是存在着一定的风险，那就是对赌未来的房价。一般只有豪宅项目才能进行这样的抵押融资，因为普通住宅项目的价格涨幅难以预期，而豪宅项目的价格一般情况下不会下调，即使市场形势再不好开发商也会扛价。
“普通住宅降价可以换来交易量，可以为开发商换来现金流，但是豪宅不行，降价就等于降低档次，反而会令项目销售受阻。”韩乐向记者表示。
如果如韩乐所言，那么开发商硬扛价格的背后，又靠什么来维持项目运转呢？
今年以来北京的豪宅价格不断上扬，如钓鱼台7号院，从去年7月份的7万元/平方米上涨到了目前的10万元/平方米，而且销售状况一直良好。
来自亚豪机构的数据显示，8月份以来，京城69个在售的单价超过4万元的豪宅项目共成交了468套，成交面积为9万平方米，成交金额达41.7亿元。环比7月份成交套数上涨了98.3%，成交面积上涨了112.2%，总成交金额上涨了137.1%，涨幅呈倍数增长。
但是在这个看似蓬勃发展的北京豪宅市场到底有多大的水分？对此覃晓梅认为，近年来随着房地产市场的发展，开发商在项目定价时存在着一定的追高心理，觉得价格越高代表的品质越高，尽管北京已经成为了国际城市，但是毕竟其积累时间较短，各种配套设施还不完善，还没有形成高品质的生活区，目前的豪宅市场还存在着一定的泡沫。
记者手记
“一石三鸟”的抵押融资
自买自卖、售后包租、抵押融资，是近年来开发商为了回笼资金而想出的几种变相的融资方式。
所谓的开发商“自买自卖”，就是开发商在房价较低的时候通过信贷等手段“买”自己开发的商品房，在价位较高的时候，再“卖”掉自己的商品房。此前顺驰在上海的项目就涉嫌自买自卖，后因顺驰被收购，事件演变成了骗贷。
售后包租的方式主要是用在商业项目上，开发商将自己的商铺出售后，然后向业主承诺投资回报，与业主签订租赁合同。这种模式目前已经被住建部叫停。
而抵押融资只是在“自买自卖”的环节中去掉了银行，换成了金融机构，而且又融入了“售后包租”的某些做法，实则一条混合计，其效果之妙可谓“一石三鸟”。
首先，开发商通过与机构签订出售协议，出让一定数量的房源，然后再按照协议价格回购，在这个过程中，其实就是项目获得了抵押贷款，这将为项目维持在较高的售价上提供了源源不断的资金支持。
其次，通过与机构的合作，制造了豪宅市场的虚假繁荣，哄抬房价，在一定程度上吸引了一部分购房者的入市。
最后，也为机构炒房提供了一个稳定的渠道，还为项目本身起到了很好的宣传作用。此前上海汤臣一品项目价格高达12万元/平方米，一直销售平平，但是却为该公司的其他项目带来了巨大的广告效应，其开发的高尔夫、别墅等项目一入市就被抢购一空。
目前国家三令五申打击炒房行为，抵押融资尽管尚不构成违规，但是却成为了机构炒高房价的一个途径，值得有关部门高度重视。刺破房市泡沫最狠一针：差异化按揭信贷
www.eastmoney.com2010年11月06日 08:00唐玮华夏时报易宪容最近挺高兴，有点神采奕奕。这位一直为房地产发展建言献策的社科院金融所研究员，曾不厌其烦地和房地产商辩论PK，也曾被指“对房地产不太了解”，但仍坚持己见。最近终于守得云开见月明，看着他的那些“固执的建议”正一点点变成政策，他研究问题的动力越发十足了。
沉默时有点和蔼可亲的易宪容，一打开话匣子时就“原形毕露”——观点鲜明、语速惊人。“住房信贷政策的无差别化及按揭贷款准入低门槛是房市泡沫的主要原因，而这在2009年更严重，2009年的房地产市场价格快速飙升就是过度优惠的个人住房信贷政策及过度优惠的税收政策所导致的结果。”他认为，这种泡沫即将被刺破，加息改变了整个房地产投机者的市场预期，差别化的个人住房信贷政策变化将扮演终结者的角色，2011年1月1日是利率重定的重要时候。
《华夏时报》：此轮房地产调控会有明显效果吗？本次央行加息，资产泡沫是其目标之一，你怎么看对房地产市场的影响？
易宪容：泡沫会被挤出。许多人以为央行加息对房地产市场影响不大，这是没有明白央行加息的意义。央行加息，其核心就是对住房按揭贷款利率重新定价。这不，这几天各家商业银行纷纷上调首套住房按揭贷款利率，连公积金的住房贷款利率也在全面阻击住房投机炒作者，而且这些都是住房按揭贷款利率重新定价的开始。
因为这次央行加息与以往加息有很大不同，采取了非对称加息，既开启了对住房按揭贷款利率重新定价的大门，又减小了负利率。这里既考虑到居民存款的利益，也考虑到银行的利益，同时也为按揭贷款的利率重定埋下伏笔。这正是挤出房地产泡沫的根本所在。
《华夏时报》：你是指央行加息、银行上调按揭贷款利率能有效地挤出房地产市场的泡沫？
易宪容：貌似对房地产开发商来说，或者对住房的投资者来说，0.25个百分点的上升，对其经营成本影响不会太大。特别是暴利的企业，几乎可以忽略不计。其实，这种看法仅仅是计算了这次加息的表面作用，忽略了这种政策对市场预期及心理的影响力，它能实实在在地改变整个房地产投机的市场预期，预期一变，政策效果自然事半功倍。
好戏还在后头，商业银行的住房按揭贷款利率上调是必然的，2011年1月1日是这种利率重定的重要时候。那时住房按揭贷款利率重新定价将全面地展开。投机炒作者的侥幸心理只能是黄粱一梦。
差别化的个人住房信贷政策变化对房地产市场发展与繁荣起到了决定性的作用。而这个政策的核心就是如何把房地产的投机炒作与消费严格界定与区分，就是如何坚决遏制房地产投机炒作，让房地产市场成为一个消费为主导的市场。
《华夏时报》：为什么按揭贷款利率一旦重定，房地产泡沫就会被一扫而光？
易宪容：2009年的房地产市场价格快速飙升及泡沫四起就是过度优惠的个人住房信贷政策及过度优惠的税收政策所导致的结果。因此，如何“去住宅信贷市场的过度优惠政策”，实行严格的差别化住房信贷政策应该是这次国十条的重点所在。
中国住房消费信贷真正开始要从1998年央行公布的《个人住房贷款管理办法》算起。该文件规定，个人住房贷款业务只限个人购买普通商品住房及城市居民住房修建之费用，而不得用于购买豪华住房；其申请贷款只要身份证、个人收入证明及购买合同书即可；贷款利率减档优惠。这种住房信贷政策的无差别化及按揭贷款准入低门槛，成了以后住房信贷政策的蓝本。
2003年的121号文件开始采取个人住房信贷差异化的政策，但主要表现为个人申请住房按揭贷款第一套住房及第二套以上住房的差异上。比如第一套住房贷款首付比例为20%，而第二套住房贷款首付要求适度提高，不能享受利率优惠。但由于种种限制，121号文并没有实施。对于住房按揭贷款市场准入，则沿用以前的低门槛的规定。
从2003年开始，各地开始利用住房按揭对住房进行炒作。在此期间，不仅温州炒房团肆虐于全国，上海、深圳等炒房之风也四起。2004年上海就有一个叫姚达康的人从银行贷款7800万，购买住房124套。可见当时房地产投机炒作之疯狂。
随后出台的是2005年的房地产宏观调控的“国八条”及2006年的“国六条”。后一个文件提出了有区别地适度调整住房消费信贷政策，即住房信贷政策差别化。比如对90平方米以上住房个人按揭贷款首付比例上升到不得低于30%等。但是由于其个人住房按揭贷款市场准入仍然是低门槛，利率没有差别化，因此，这些信贷政策不仅没有起到有效遏制住房投机炒作的作用，反之，则成鼓动各地住房投机炒作的冲锋号。
《华夏时报》：2007年开始，对二套房有了些限制了吧。
易宪容：359号文件及452号文件的出台，投机才有所遏制。在该文件中，规定了购买第一套住房贷款首付比例不得低于30%，贷款利率较基准利率下浮10%；而购买第二套以上住房的申请贷款其首付不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付比例和利率水平随套数增加而大幅提高，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。而452号文件对第一套、第二套住房进行清楚的界定。从2007年10月开始，国内房地产市场开始出现大逆转，房地产的投机炒作得到一定程度抑制。从而也让国人看到差别化的住房按揭信贷政策所起到的作用。
而金融危机时的2008年出台了过度优惠的信贷政策，新购房者和以往购房者都享受了7折优惠，2009年、2010年也基本沿用，危害也越来越明显，重新定价势在必行。而这次加息打开了住房按揭贷款利率重新定价的通道。
《华夏时报》：那为何是2011年1月1日是最关键的时候？银行的积极性呢？
易宪容：商业银行根本不需要有顾虑，让住房按揭贷款利率回归常态是必然的，也是国十条的基本精神。
2010年，不仅住房按揭贷款政策出现巨大调整，加息也意味着银行基准利率出现变化，这就要求各商业银行对存量的住房按揭贷款利率重新定价。商业银行在利润最大化的驱使下，住房按揭贷款的重新定价将是全方位的。无论是首套住房贷款的优惠利率还是二套以上住房的浮动利率都将全面地重新定价。如果2011年的住房按揭贷利率重新定价，不仅7折优惠利率会全部取消回到9折以上的水平，而且在2010年以前购买第二套以上住房的投机炒作者，商业银行就可根据其政策对按揭贷款利率重新定价，让其利率上升到基准利率1.1倍及1.2倍的水平上去，甚至1.6倍以上。如果住房投机炒作者的贷款利率上升到这种程度，其购买住房贷款风险也会立即显现出来。在这种情况下，如果再加上房地产税的出台，房地产税的出台是不以任何人意志为转移的，住房投机炒作者所面临的风险是不可低估的。在这种情况下，其政策对房地产市场的影响将是巨大的。
要严格地将差别化信贷政策回归常态，还需要严格的个人按揭贷款市场准入，要求个人贷款者提供有效的信贷证明，商业银行要根据个人不同的信用实行差别化利率定价或风险定价，而不是在同一层面的贷款利率无差异。这既可减小商业银行的信贷风险，也可减小房地产泡沫吹大。同时，商业银行要全面改变住房贷款为优质资产的假定，从而减小由此导致国内银行的系统性风险。
个人按揭贷款政策演变
2003年的121文件
首套首付20%，二套首付适度提高。首套住房贷款利率有适当优惠，二套以上无利率优惠。
2006年的“国六条”
首付不得低于30%，对购买住房不足5年的，全额征收营业税。
2007年359号及452号文件
首套首付不低于30%，贷款利率9折；二套首付不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
2008年央行的302号文件
首套贷款利率7折，最低首付款比例调整为20%。
2010年10月
首付最低30%，首套利率不低于8.5折，二套首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，三套及以上禁贷。首套房7折利率取消存量 房贷客户岌岌可危
http://www.sina.com.cn 2010年11月06日 00:14 华夏时报本报记者 季小舟 北京报道
记者从链家地产等中介咨询了解到，早在7、8月份，首套房贷款客户一般都只能申请到7.5-8折的优惠利率了。如在11月1日之前仍能申请到7折优惠房贷的花旗银行、南京银行(13.15,-0.05,-0.38%)，以及能申请到7.1折优惠的汇丰银行，在监管部门首套房8.5折利率的通知发出后，也已经开始作出相应的调整。
由于新审批的首套房7折优惠取消，已经执行了7折优惠的存量房客户感到岌岌可危。去年贷款买了首套房子的马小姐听到7折优惠取消的消息，第一时间打电话到工商银行(4.82,0.20,4.33%)咨询房贷的事情。马小姐的房贷经理表示，目前银行并没有接到就存量房贷利率优惠调整的通知，存量房客户仍然执行7折优惠。“一般银行的利率是一年做一次调整的，如果年底之前没有新的通知，可能存量房贷的优惠利率就不会有太大的变化。”
不过，记者在11月3日北京银行(14.08,0.00,0.00%)举办的银行业“领头羊”现象论坛上，听到了一个更为“可怕”的传闻，在场的一位专家表示，银行的贷款利率优惠政策，将在明年全面取消。不过这一消息在目前来看，仍像是捕风捉影。
“接力贷”利率诱人
据Bankrate银率网理财专家介绍，目前楼市新政力度提升后，首套房和二套房的政策差异很大，认定二套房的标准也更加严格。比如婚前以个人名义购房，婚后想以另一半名义再购房；首套房贷款已经还清，再次使用商业贷款购房，这些情况都容易被银行认定为二套房。
为了应付楼市新政，一些平时不为人们所注意的贷款品种也浮出了水面，如各地开始关注接力贷款。即自己名下原本有房产，再以父母的名义贷款买房，然后指定其子女为连带还款人，这样就能享受到更多的优惠。
伟嘉安捷的按揭顾问李贺楠表示，目前办理接力贷，可以申请到首套房7折，利率下浮15%-25%的优惠，不过如果被认定是二套房，就只能执行首付五成、利率上浮10%的政策。
据中信银行(5.96,0.01,0.17%)的工作人员介绍，事实上早在2006年中信银行就推出了接力贷款，银行通常规定贷款人的年龄加贷款年限不得超过65岁，但如果通过“接力贷”，贷款年限就可以适当延长10-20年，后几年可以由子女负责还款。
曲线购房路行不通
面对越来越严厉的房贷新政，一些想要通过曲线购房的房贷客户，发现这些道路已经行不通了。之前，名下已经拥有一套房产的购房者，可以通过将房产抵押获得贷款，再用贷款购买第二套房。现在，监管部门将住房抵押消费贷款的道路也堵了起来，全面叫停用于购房的抵押消费贷款。据伟嘉安捷的统计数据显示，以前办理住房抵押消费贷款用于购房的客户约占四成，现在有将近10%的客户因为无法办理这项业务而选择放弃购房计划。
渣打银行方面对记者表示，为了贯彻落实中国人民银行、银监会近期颁布之个人贷款法规的有关精神，目前对消费性贷款“现贷派”执行更加严格的审批发放，大力提倡贷款资金受托支付，并进一步加强对贷款用途的核查，严防消费性贷款流入楼市和股市。金岩石“雷”过任志强 放言房价上涨不可逆转
www.eastmoney.com2010年11月07日 07:27燕庆 洪霁昕天府早报 今年以来，国内楼市调控政策频繁出台、央行3年来首度加息，美联储更是通过第二次量化宽松政策“开闸放水”……种种迹象显示，后危机时代全球复苏的不确定性正在增加。如此一来，兵临3100点关前的A股市场将如何运行，限购令之下的楼市又将如何演绎？周五，素有“索罗斯中国门徒”之称的金岩石携手北京华远地产董事长任志强在ICBC天府大讲堂上全面解读当前的投资机会。与此前6月放言“闭着眼就买股票”的观点不同，金岩石认为年内股市上行空间有限，大机会将在2012年出现。
金岩石 年内股市上行空间有限
老百姓关注房产不是没有原因，因为多数人能够参与的市场只有房产可以跑赢货币。
房价上涨趋势不可逆转
“最近，相信大家谈论最多的就是美国重启量化宽松的货币政策，美元开闸必然将带来全球经济震荡，而震荡的必然结果就是通胀或泡沫。”不过，在金岩石看来，当大家都在关注美国的时候，中国在货币生产方面其实有过之而无不及。
金岩石指出，“中国的年均广义货币增长超过20%，在过去10年，中国的广义货币总量增长了4.6倍”。“大家可以想一想，有什么东西在过去数年间跑赢了货币，现在我们可以数出来包括和田玉、紫檀木、翡翠、虫草、古董收藏、楼市。”金岩石表示，即便是股市，10年间的增长速度也远远落后于货币，“老百姓关注房产不是没有原因，因为多数人能够参与的市场只有房产可以跑赢货币”。
尽管不少人担心在限购重拳出手后，房地产市场面临较大的调整压力，但在金岩石看来，如果趋势可以随意给人改变，那么它就不存在，“因此，我继续坚定不移地相信房价上涨的趋势依然不可逆转”。
以今年年初的3280点开盘点位计算，年内股指升幅已有限。
“卧虎藏龙”仍是主基调
今年6月，金岩石曾放出一个观点，“6月买股票，12月买房”。但仅过了5个月，A股市场已从当时的2300点涨至3000点。究竟在国庆节后暴涨的股市是否仍有机会？对此，金岩石坦言，“如果从长期来看，现在买依然值得投资，不过就年内行情来看，股指的升幅已较为有限”。
金岩石表示，当市场普遍预计楼市调控利空出尽后，股市出现估值修复性行情。从整个行情的大基调来看，依然维持“卧虎藏龙”的判断，即今年的股市整体将维持震荡走势，“以今年年初的3280点开盘点位计算，年内股指升幅已有限”，而之所以说“藏龙”，是因为到2012年，随着全球经济走出泥潭，A股市场在全球经济回暖、外资涌入的情况下，将出现大级别的上涨行情。
任志强
房产税最终推高房价
从来都是大城市居住面积比中小城市更小，不仅是房价，还有大城市更高的土地价格。
“大城市居住条件更佳”是误读
在周五的采访中，任志强多次提到市场机制的重要性，在他看来，供求关系是房价的最主要决定因素。“事实上人们普遍存在一个误读，就是大城市的居住条件更好，实际情况恰恰相反，从来都是大城市居住面积比中小城市更小。不仅是房价，还有大城市更高的土地价格，也是由供求关系决定的。”
任志强同时指出，当前土地市场存在结构性矛盾，“人口大量输入的城市土地供应计划滞后，例如北京原本规划在2020年达到1800万人，并依次制订了相应的土地供应计划，但实际上北京人口早就达到了这个数字，所以土地供应是跟不上的。”
对于房产税这一楼市“重磅炸弹”，任志强并不看好其调控效果。“短期来看会有些效果，从长远来看反而会推高房价，因为房产税一定会被转嫁给下游，成为房价的一部分。”
必须有一个市场来容纳这些巨量资金，相对而言楼市是最佳选择，从一定程度上讲也是惟一选择。
解读楼市不能脱离宏观经济
“只要保持适度宽松的货币政策和积极的财政政策，加大货币发行量，通胀的压力就会增大。”任志强这样来概括中国当前的宏观经济形势。
任志强表示，房地产市场是宏观经济的组成部分，不能将其从宏观经济整体中分割出来。“货币总量增加一定会对市场有影响。还有一条最新的消息，就是美国增发货币，这些钱一定会转移到其他国家，中国也是其中之一。”任志强将房地产市场视为资金的巨大容器，“必须有一个市场来容纳这些巨量资金，相对而言楼市是最佳选择，从一定程度上讲也是惟一选择。如果巨量资金转投其他市场，例如农产品或者汽车，其后果都是不可接受的。”
在任志强看来，楼市调控的终点也与通胀压力密切相关。“从下一次中央经济工作会议对于通胀压力的结论中，应该就能够看出一些楼市调控何时是终点的端倪。毕竟‘十二五’的主基调是以消费拉动经济平稳较快发展，而不是抑制投资。”银监会摸底60家大型房企多头风险 警惕房企洗牌
www.eastmoney.com2010年11月06日 01:37杨中华华夏时报 一位知情人士告诉《华夏时报》记者，银监会近期完成对60家大型房地产企业集团的摸底调查，发现房企集团多头风险突出，涉及集团内互保贷款金额达1417亿元，且60%的上市房地产企业上半年经营性现金流为负值。在10月26日的金融形势通报会中，银监会主席刘明康首次提道，房地产市场调整可能带来房地产企业洗牌的风险。要求继续严格执行差别化住房信贷政策，且各个商业银行要确保全行各分支机构信贷政策执行的统一性，严格防止出现在机构间、地区间出现大的偏差或疏漏。
警惕房企洗牌的信贷风险
各种调控措施的实施，如监管层要求的限购、限贷，使房地产市场进入了震荡时期，在监管层看来，这期间，房地产贷款风险也将进一步暴露，新的风险也随之涌现。
上述知情人士解释道，随着房地产政策实施的不断推进，银监会对60家大型房地产企业集团进行分析，发现大型房企集团多头授信风险突出，房企集团内部互保现象有所上升。并且大型房企集团关联企业众多，还有一些企业在海外也注册了相关企业，而有些商业银行对部分股东信息不能够完全掌握。
“银监会特别注意到，实力相对较弱的房企可能面临很大的洗牌风险，并要求严格控制房地产信贷风险。”上述知情人士指出。
从监管层数据显示，在60家大型房企集团所属的847家贷款企业中，同时在2家以上法人银行获得授信的有426个，同时在5家以上法人银行获得授信的有90个。
房企不仅在多家商业银行获得授信，并且获得了巨额的授信额度。在2010年年初，中国指数学院发布统计显示，2009年以来，以工农中建为主的商业银行向房企发放的授信就达到了3300亿元。
随着房地产市场的调控，监管层也收紧了房地产行业贷款。有数据显示，1-4月，房地产月均新增贷款2671亿元，5-9月，房地产月均新增贷款仅为1302亿元。
一面是商业银行对房地产企业收紧贷款，一面是因为房地产调控而带来的交易量惨淡，给资金密集型的房地产企业的资金链形成了不小的压力。从公布的半年报显示，房地产企业上半年经营性现金流合计为负数，达到-808.1亿元，其中75家企业为负值，占比达到上市房地产企业总数的60%以上。
在通报会中，银监会主席刘明康指出，要预先布防高风险房地产企业风险暴露，并且要密切关注那些通过高价钱取得土地、在多个地方极度扩张以及负债率高的房地产企业，一旦出现了资金回笼紧张，一定要及时地做好保全措施。而对于那些拖延开竣工时间、捂盘惜售等有违规记录的房地产企业，应停止对其发放新的开发贷款。
严防房贷政策异地取巧
监管层还首次重点提到银行要严格执行差别化住房信贷政策，要求商业银行总行要确保全行以及各分支机构执行的房贷政策的统一性，防止不同地区出现不同的房贷政策。
一位房地产中介工作人员指出，虽然监管层已经提高消费者购买首套房、二套房首付成数和贷款利率，并且暂停发放第三套房的贷款，但是，不同地区的商业银行在执行上也有所不一致，并且有的商业银行通过发放个人消费贷款、个人经营性贷款等用于投资或投机房地产。
不仅银行高度重视，各地的银行监督管理部门也被要求监测确保商业银行实现信贷政策一致性，严格防止政策执行在机构间、地区间出现大的偏差。
上述知情人士指出，通过对60家大型房企的分析，出现了不同的新风险，监管层要求商业银行严控大型房企集团贷款的风险。要求商业银行对大型房地产集团实行并表授信管理，房地产集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的50%。
同时，监管机构正严密审查企业的关联交易，严防信贷资金转移和挪用，并防止企业通过关联交易抽逃资本，严格控制贷款关联担保，禁止互保。
争议退房潮：楼市二次探底 房价回落在即
http://www.sina.com.cn 2010年11月07日 23:46 投资者报《投资者报》记者 刘敏
楼市“二次调控”开始后的一个多月来，有一个名词就在一直搅动着房产市场中各方的神经，它就是“退房潮”。与此同时，《全国各地楼市涌现“退房潮”》、《楼市回调引发退房潮》、《京城豪宅遭遇退房潮》、《限购令“速冻”引发退房潮》……等醒目标题在资讯发达的当下几乎是随处可见。
“不少退房者实际上并不是不想买，而是行政限购出台后不得不‘被退房’了。”11月2日，在链家地产北京惠新西街店门口，一位高级置业顾问这样给《投资者报》记者解释，即便如此他也坦言，原先与自己一直在联系的许多想买房的客户，“现在再约看房已经不愿意去了。”
无论近来退房的人是缘于新政障碍，还是出于那种像买错了东西一样有点后悔的感觉，最新的统计数据正在显示着一个客观事实：房地产成交量自10月中旬开始正在急剧下滑。
“政策加码已经促使房产市场重新进入观望期，楼市的成交量也正在沿着二次触底的趋势发展。”世联地产(34.50,0.71,2.10%)首席分析师王海斌对《投资者报》记者分析道，“成交量的二次探底和房产调控政策的持续将使开发商资金链日趋收紧，因此成交量二次探底很可能成为引发房价开始下跌的主要因素。”王海斌表示。
而在《投资者报》记者调查后发现，王海斌的判断正在一点一点成为现实。
争议“退房潮”
“近两三周，来我们这里咨询的客户中，因退房引发的房产纠纷能占到六成以上。”北京世纪律师事务所合伙人赵东告诉记者，据其大致总结，和8月初楼市开始有回暖迹象时相比，近来的退房纠纷主要是买房违约退房，而就在两个月前，他接触到的退房纠纷中的起因还主要是卖方因惜售而悔约。
而引发买房违约退房的原因，主要是自9月底以来的楼市二次调控政策潮，其中截至目前已有14个城市出台的“限购令”更是主要因素。
赵东分析，因政策法规变化导致的退房现象主要是这样形成的：在各个城市出台“限购令”之前，因楼市反弹，许多观望已久的人们开始入市买房。买房的过程包括看房选房、办理按揭、交定金、签订认购合同、从官方网站打印买卖合同、确认后再到网上备案等步骤。完成这些流程新房需7至10天，二手房则需更长时间。而自“二次调控”开始后，一些买房者交了定金、签订了认购合同，但还没来得及网签之时，就遭遇当地“限购令”的突然出台，“限购令”规定一户家庭只能新购一套住房，且要求自发布之日起执行，因此那些没有完成网签的购房合同就在贷款、过户等方面均遭禁而只能选择退房，纠纷也随之而起。
那么这一现象能在多大程度上得以扩散？中原地产测算后预计，因“二次调控”一系列政策，整个全国一、二手房市场可能在四季度增加超过10万套左右的退房。
对于这种判断，伟业我爱我家市场研究院认为，实际发生的可能性并不大。其依据主要在于对于购房者而言，因退房造成的违约损失比因调控政策而增加的购房成本要多，这样会促使绝大多数购房者权衡利弊之后放弃退房打算。另外，伟业我爱我家市场研究院认为调控政策从中期看是为解决房地产供需的结构性问题，长期看，购房者对房价向上的预期依然存在，因此大规模的“退房潮”难以形成。
成交量“二次探底”
虽然对于已经购房者会不会退房的争论还在进行之中，但以“限购令”为首的一系列调控政策对欲购而未购房者起到威慑作用已经相当明显，刚刚过去的10月份楼市人气较9月明显逊色。
根据浙商证券对北京、上海、杭州、南京、长沙、成都、东莞等15个重点一、二线城市跟踪监测：10月第一周这15个重点城市的总成交套数和成交面积环比就分别大幅下挫了57.19%和59.31%；第二周，由于成交数据备案的滞后性，这两项数据出现了反弹，随后便开始了加速下降；第三周，这15个重点城市的总成交套数和成交面积分别仅为40669套和403.93万平方米，成交套数和成交面积环比分别回调了10.06%和10.93%；至第四周成交套数和成交面积环比更是分别下降了22.57%和20.40%，降幅环比分别加快了12.51个百分点和9.47个百分点。其中，重庆商品房成交环比下滑超7 成，涉及成交面积达80万平方米，位于跌幅榜首位，其次为南京，下跌43%。
而从一、二线城市的具体情况看，一线城市由于受到限购令的影响，成交量的下滑速度和幅度远大于二线城市。
数据显示，一线城市最新成交量较10月中上旬的高点下降了45%，而二线城市的下降幅度则为15%。整个10 月份，北京网上期房签约面积约78.59万平方米，环比降幅31%，同比降幅39%；上海一手住宅成交约170万平方米，同比下降31%，环比下降8个百分点；深圳一手房成交45.68万平方米，同比下降8.64%，环比降幅为1.4%。
“成交量加速下滑已经开始反映趋势的转向，目前的市场自8月出现反弹之后已经重回观望期。”世联地产首席分析师王海斌分析道。
王海斌介绍，世联地产9月中下旬针对全国购房者的调查数据显示，六成购房者认为8、9月份的楼市成交回暖是短期现象。其中，一类城市购房者认为是短期反弹的比例为66.7%，明显高于二、三类城市的55.3%。9月底以来的政策加码恰恰吻合了这部分购房者的预期，强化了投资者的观望心理，因此其预计未来成交量将持续下滑，尤其是购房者认为“短期反弹”比例较高的一类城市。
据王海斌介绍，通过对2007年“9?27”新政后市场状况的分析，世联地产研究部门发现多数城市房地产市场均经历了量跌价滞、量升价稳、量价齐跌、量升价跌、量价齐升五个阶段。
与之对比，本次调控过程也呈现出极大相似性。
在本轮调控新政伊始，信贷、税收和土地政策三管齐下，新政后仅两个月，一线城市成交量快速下跌54%进入谷底，同时70个大中城市房价环比并没有降低，这意味着市场进入第一阶段。8、9月份的市场成交回暖，宣告市场进入第二阶段即量升价稳；9月29日，中央政府“五项措施”出台，给各地楼市打了一剂强力“退烧针”，宣告第三阶段的开始，刚刚过去的10月份已经显现出该阶段的一些特点，这意味着接下来市场将出现的局面是——量价齐跌。
分析之所以会出现“二次触底”的局面，世联地产研究认为，这是市场价格底线与购房者心理承受底线之间博弈的结果。成交量首次触底之后价格依然坚挺，部分持有观望心态的客户对政策看空，认为房价下跌可能性不大，于是急于出手，导致市场局部回暖，市场进入第二阶段。但此时成交量仍处于低位，开发商迫于资金压力，不得不降价回款促销，市场进入第三阶段，价格呈下行态势，市场看空者继续观望，成交量二次触底。直到价格下降到部分客户的心理预期之后，这部分需求逐渐释放，市场才会进入第四阶段，价格底部继而形成。
“直到成交量的二次触底完成后，价格低谷才能形成，但由于本次楼市调控政府决心很大，导致调控周期将会很长，预计未来价格触底后不会出现上一轮政策退出时房价报复性上涨的现象，中国楼市或进入平稳发展期。”王海斌表示。
房企缺血 房价承压
近期全国多地频频出现的“血荒”现象引起社会多方关注，但对不少房地产企业来说，要不了多久，可能也要为“血荒”而发愁了，不同的是，企业的“血”是资金而已。
从房地产企业的资金来源来看，主要来自于几个方面：开发贷款、外资、自筹资金，和以定金、预付款、个人按揭贷款为主的其他资金。从资金支出来看，房地产资金支出主要是开发投资、土地购置费、商业银行贷款的本金偿还和利息支出，以及税收支出。
从房地产企业支出数额来看，广发证券(60.00,0.19,0.32%)根据前三季度已公布的数据预计，今年全年总支出将接近7万亿元。但由于今年开工面积的加大，未来持续资金注血需求也在不断加大。可从资金来源上看，随后的情况却已不容乐观：调控政策的进一步出台将再次引起市场的观望，住建部随之上调住房公积金存贷款利率，限购政策的出台直接减少了商品房的成交量，进而不利于开发商的销售回款；央行加息使得地产企业的资金成本提升；商品房预售资监管、土地增值税的稽查与清算，将进一步压缩房企资金运用空间。
据统计2010年1~9月，房地产开发投资同比增速为36.4%，而商品房销售面积同比增速仅为8.2%。销售面积增速持续放缓将直接减少房地产销售环节中的定金、预收款及个人按揭贷款，这些资金在房地产开发资金中约占40%。
“这种低回报、高投入的局面势必将加紧开发商资金的紧张，新出台的银行按揭首付至少三成的政策也将加剧这种紧张局面。在证券市场融资被暂时关闭、信贷融资被收紧的背景下，房地产开发商资金链日渐趋紧已经明显成为一个客观的现实。”世联地产首席分析师王海斌称。
实际发生的情况也正是如此。根据Wind资讯统计数据，截至10月28日，900多家已经披露三季报的上市公司经营性现金流已经从一季度的-230.34亿元，回升至三季度的704.10亿元。而83家房企的经营性现金流却是-623.74亿元，较去年同期的424.99亿元大幅下降246.77%。
这83家房企中，去年同期经营性现金流为负的公司仅18家，而今年三季度末则达到了54家，同比增长了3倍。其中，“万保金招”四大地产龙头的现金流同比下滑情况十分严重。这四家公司前三季度的经营性现金流净值均低于-10亿元，保利地产(15.09,0.32,2.17%)更是达到-261.08亿元，而去年同期这四家公司的现金流均为正值。除了经营性现金流大幅下降外，83家上市房企三季度末现金及现金等价物余额也仅为160.26亿元，相比去年同期的644.31亿元下降了75.13%。而同期83家房企的负债总额高达6665.31亿元。
更加明确而雪上加霜的消息是：10月26日，在银监会召开的2010年第四次经济金融形势通报会议上，银监会主席刘明康表示，要继续严格执行差别化住房信贷政策，要高度关注房地产贷款风险。严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露。
“房地产开发不同于别的行业，资金占用高、周转时间长，如果不给贷款，这样耗下去，最后的结果会是什么？很简单，两个字‘降价’。”招商银行(15.56,0.12,0.78%)宏观与策略分析师徐彪对此表示，并且他预计，一旦开始降了，市场对于价格走势的预期将会发生戏剧性逆转，当预期逐渐形成以后，价格只能一路向下走，形成新一轮恶性循环。记者对多家机构的采访中也发现，对未来12个月房价走势的判断，最保守的是回落20%。
调控政策长期化
房价恶性循环的预测虽然现在还没有发生，但房价回落已经成为近期调控政策剑指的明确目标。10月份，与房地产直接、间接相关的调控政策，无论从出台密集度还是力度来看，称之为“政策潮”绝不过分。进入11月，调控政策的出台仍然没有歇止的意思。
11月2日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中主要内容包括：第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。以及停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
结合10月29日媒体报道的一则消息：从11月1日起，对购买首套住房的贷款业务，将全面按照首付最低三成，利率最低8.5折执行。
据伟业我爱我家房地产经纪公司市场研究部分析认为，目前房地产市场上的纯投资投机客已经控制在了5%以内，取消7折优惠利率及公积金贷款政策的部分内容，其目标显然并非冲着投资投机炒房客，受这些政策影响的主要是首次置业的自住型购房者。
“这些都在表明，对房地产的调控在持续深化中。”中信建投首席宏观分析师魏凤春表示。他认为这些都预示着政府对管理资产泡沫的决心和实质动作，“房地产泡沫不会破灭，但并不意味着‘重复过去’的机会，调控的长期化和利益秩序重建来临。”魏凤春坦言。消息称有关部委酝酿对房价直接干预
http://www.sina.com.cn 2010年11月09日 03:11 证券时报网证券时报记者 周 宇
本报讯 证券时报记者昨日从有关渠道获悉，有关部委正着手制定相关管理办法，根据该办法，价格主管部门将可以对房价进行直接行政调控。
据了解，该办法的核心内容包括：当房价出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。
一位房地产业内人士评价称，国家有关部门如发改委通过有形之手对房地产进行调控并不为奇。因为按照现行《价格法》，价格部门采取上述措施完全可以做到有法可依。
《价格法》规定有五类商品和服务价格可以实行政府指导价或者政府定价，其中有三项分别为：一是与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；二是资源稀缺的少数商品价格；三是自然垄断经营的商品价格。不少分析人士据此认为，结合现实情况，普通商品房价格回归到房改之前的“政府定价”有其合理性。
值得注意的是，在运用《价格法》对房地产市场进行调控方面，一些地方政府已经有所尝试。在今年9月1日起实行的《深圳市房地产市场监管办法》中就明确规定：房地产市场价格总水平出现剧烈波动等异常状态的，价格综合管理部门可以会同有关部门对相关房地产开发企业，采取公告、会议、书面通知、约谈等方式给予提醒告诫，对经提醒告诫仍未规范价格行为，违反价格法律法规的，由价格监督执法部门依法进行处罚。
早在今年5月，曾有媒体报道称，发改委正在牵头起草一部比“国十条”更严厉的房地产调控政策，该政策涉及政府在楼市中该起到何种作用。在今年国务院关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工意见中，“促进房地产市场平稳健康发展”一栏，住建部为牵头单位，发改委则位列第二。两部门要求境外个人在境内只能购买一套自用住房
http://www.sina.com.cn 2010年11月15日 17:33 新华网新华网北京11月15日电(记者杜宇)记者15日从住房城乡建设部获悉，住房城乡建设部和国家外汇管理局近日发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。
根据通知，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。
两部门要求，各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。
各地房地产主管部门在办理境外机构的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。
外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时，应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料，对于符合规定的，外汇指定银行在为申请人办理购房结汇手续后，应当严格按照相关规定，在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。
两部门还要求，各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强相关法律法规和政策宣传，督促房地产销售机构、房地产经纪机构和人员对购房的境外机构、个人做好法律法规和政策的告知，并做必要风险提示。调查称香港房价每平方米13万人民币亚洲居首
http://www.sina.com.cn 2010年11月15日15:48 深圳商报【深圳商报讯】据中新网14日报道，一项调查显示，亚洲几大国际城市中，香港的房价超越日本东京，折合每平方米13.4万元人民币(下同)，成为亚洲房价最贵的城市。
这项由亚洲房市风险管理顾问公司作出的调查显示，香港房价一年来飙升，价位超过日本东京。东京以每平方米11.4万元居次，第3名为新加坡(7.5万元／平方米)，第4名为韩国首尔(5.7万元／平方米)，第5名为台北(3.1万元／平方米)。
调查指出，一年来，香港房价上涨22%，而东京房价则下跌6.98%，首尔也下跌3.04%。陈宝存侯宁对赌：北京五环内房价2012年跌50%
http://www.sina.com.cn 2010年11月15日 21:27 新浪财经三年前，牛刀与经济学家徐滇庆设下赌局，称如果2008年7月11日的深圳房价比一年前低，徐滇庆将在报纸上用整版篇幅向深圳市民道歉。结果牛刀赢了。三年后，又一场疯狂的赌局开始了。
新浪财经讯 11月15日消息，今日，全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存与独立财经观察家侯宁在新浪微博(http://t.sina.com.cn)上大开舌战，并为“北京五环内房价2012年是否大跌50%”立下赌约，陈宝存力争房价不会大跌，并评价一些股评家眼里的楼市规律根本不值得相信。
陈宝存微博力赌北京房价不会大跌
今日，全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存在自己的博客撰文《多空一号对赌北京五环内房价2012年大跌50%》，他在博客中称，对侯宁“房价必然大跌”的观点持异议，于是两人约定对赌，北京五环内房价，与2010年11月13日相比，2012年将大跌50%。
两人对赌的起因源自侯宁最初在微博上的论断。侯宁坚持认为，未来两三年房价会跌得一文不值，而且如今随着美国房市的二次探底，这种可能变得越来越大。中国想象中的“城市化推动的楼市”已开始崩溃历程。
但是陈宝存则对这种论断以及谢国忠等股评家对房价大跌的预测进行了抨击。他在微博上发言称，“最近谢国忠牛刀等人又开始叫嚣房价大跌，而且比每一次都疯狂，他们叫嚣的房价大跌80%，简直是痴人说梦。”
房地产市场如若萧条政府不会坐视不管
陈宝存解释道，对建立在稀缺土地资源之上的住房，对于欠债达50年之久的住房市场，对于城市化仅仅刚刚开始的中国城市化历程，对于买房置业成为国人首选的消费习惯，对于超低的居住水平与超高的自有居住率，无一不决定中国的房地产市场还有长期的发展空间。
他进一步解释道，即使是所谓的“有产者”，居住水平还基本停留在很低的水平，不论是面积还是居住形式，都远远没有达到国际先进水平。现有建筑中，大量的户型和建筑形式老旧的住宅在20年之内面临改造。中国东部地区的建设用地难题，与18亿亩土地红线一道，共同构成了目前的土地危局。
而对于能否解决上述问题，陈宝存称可能性极低，这便决定了日益增长的住房需求，将一直面临着土地供应的局限。
同时，对于土地和建设成本，陈宝存表示，这关系到众多上下游行业的兴衰，并不是房地产行业一家可以决定的。如真的大跌至预期，中国房地产市场将无限萧条，土地供应量与住房生产量将降至冰点。
“这种情况的出现，将是整体经济的灾难。这是任何政府也不会坐视不管的。”他说。
另外，陈宝存还强调，股市非楼市，这是基本原理，而中国楼市更是如此。
“这不能不归于我们的消费习惯，那就是非理性置业无法压制。‘80后’成为住房消费主体本身，对于生产量受局限的住房市场，压力重重也就很难避免。这是房价不可能大跌的基础。”他认为，房企不可能不盈利，一收就紧一方就涨，目前的对应方式，很难改变市场状况。
股评家口中楼市规律不可信
在分析了房价不可能大跌的原因后，陈宝存总结称千万不要相信股评家眼里的楼市规律。
“基于股市的规律谈地产行业规律，在我看来是他们很难准确的主要原因。”陈宝存指出，投资渠道狭窄的国内市场，股市大牛，买房置业更加高涨，股市大熊，转而买房置业是为了保值。
两人的赌局在微博上引来了众多观战者，侯宁称，如果谁输了，请一桌不少于250人参加、花费不得少于2.5万的酒席。“2012年底，如果房价没跌到今日房价的50%，我请客，跌到了你请客。”(徐雯 发自杭州)陈宝存：多空一号对赌北京五环内房价2012年大跌50%？
—兼评股评家不能谈地产
陈宝存：高唱房价大跌者的经济学常识还不如卖菜农妇
加上正在审议的新土地管理法与拆迁安置条例的方向都是尊重居民和农民的用地权，相信在新法与新条例加上舆论监督，未来的土地征收工作会相当难，而且成本也在迅速提升。
韩令国：侯宁VS陈宝存，对赌的是政府良心
来源：搜狐焦点博客 2010年11月17日09:22这场赌局来得比较意外，也让人着实感到吃惊，无论判断房价上涨还是下跌，在当前这个时间节点上无疑都承担了很大的风险，也就是说鹿死谁手尚难定论，这两年时间将发生什么也只有“天”才能晓得。
先不谈谁输谁赢+ (论坛 新闻)，不论谁是谁非，只梳理下整件事情的来龙去脉，理清一下头绪。
赌局起因是前全国房地产经理人联盟副秘书长，现任全国经理人联盟房地产研究院副院长陈宝存先生在11月12日自豪的发表了一篇《陈宝存：高唱房价大跌者的经济学常识还不如卖菜农妇》的博客，对一些国内经济学家大肆嘲讽的同时，又列出了魏杰教授、王晓广、谢国忠、易宪容与地产三剑客牛刀、时寒冰、曹建海等等一大堆名单，利用最近八年房价越调越涨的现实来抨击所有人在这八年中的判断失误，攻击所有认为房价应该下跌的言论，并以房价上涨派领袖身份坚称房价必然上涨后发了一条微博“最近谢国忠牛刀等人又开始叫嚣房价大跌，而且比每一次都疯狂，他们叫嚣的房价大跌80%，简直是痴人说梦。”。
随后著名评论家@侯宁在其微博上回复“…这次房价必跌，80%如果算夸张的话，50%如何？这也是经济规律，超越购买力太多，必然回归。”。
陈宝存回应“老侯和她们讲去吧。我明天写股评家千万别谈地产。”
侯宁笑着回应“看来宝存想跟我打笔仗？算了，还是赌一桌酒席吧，不少于250人参加，花费不得少于2.5万，如何？2012年底，如果房价没跌到今日房价的50%，我请客，跌到了，你请客。”并调侃道“小赌怡情，大赌伤身，咱还是喝酒要紧。”
随后，在一干看热闹不嫌事大的好事者怂恿下，确定了以2012年北京五环内房价下跌50%为标准，输家买单一顿250人聚餐的饭局的赌注。
随后，著名评论家侯宁先生在微博上转发了一条“有一个观点我说了有大半年了，鲜有人信，即未来两三年房价会跌得一文不值。话虽夸张，但就像07年在断言“6124是未来五六年铁顶”后我还特意加了“而且是超黑色”六字一样，无非是为加重警示力度。如今随着美国房市的二次探底，这种可能变得越来越大。中国想象中的“城市化推动的楼市”已开始崩溃历程。”的微博，并在微博前注明“2010年11月13日，第一次跟@陈宝存 先生打了一个怡情小赌，不过是重申了一次我的判断而已。许多人对这个赌局立此存照，我也存照。”赌局正式成立。
在作评论之前需要澄清，我与这二位并不十分陌生，虽然与这两位素未蒙面，但侯宁先生是我微博上一位我非常尊敬的朋友，与陈宝存则是通过扣扣胡侃过很多，所以观点上保留我的习惯，只分辨事实，不对任何一位说三道四，但这绝不是中立。
就在这两位互相确认赌局之际，我曾留言相劝，原话是“两位还是别赌了，你们这分明是和tao哥与bao哥在赌，他们心里想什么，只有天知道”。无奈人轻言微，在一干人等的怂恿下，丝毫改变不了的这场赌局的发生，赌局也就这样成立了。事实上所有人都清楚，如果按着市场经济规律走，中国房价很可能在05年就一蹶不振了，但是在政府不断为房地产业服下带有伟哥的调控春药后，房价就一路高歌，直至涨出09年底与2010年八、九月份的历史新高，经济规律在伟大的政府面前，早已变得一文不值，数亿尚未解决掉居住需求的百姓也只能在高房价的重压下苟延残喘的活着，无论是谁，看到这样的景象，都不由得要发发怨气和牢骚，诅咒下这可恶的低收入与高房价，用最大的努力去改变房价过高的状态，抚慰下那些因为无房而即忧虑又无助的心灵，这不仅是人道，还是天地良心与社会公德。
我们或许从未估算过，自从03年开始至今，因为高房价的屡屡暴涨而吞噬掉的民间财富价值几何，也从未统计过因为房价连续8年暴涨，为多少家庭带来了经济与生活上的窘迫，更未细数过，这连连暴涨的房价下，将埋下多少因看不起病、吃不起药和因左一宗又一件暴力拆迁而倒下的铮铮白骨，也无法了解到底有多少有情人会被房拆散，有多少下一代被房取代，有多少老人因为房而老无所养，有多少儿童会因家长的房贷压力而享受不到更好的教育… …高房价不仅剥削掉国人的理想和目标，还掠夺掉无数农民与穷人的血汗，消耗了无数劳苦大众的青春与未来… ...
我们也清楚，高房价并非无力改善，也绝非不能一成不变的永远上涨，都清楚只要政府有决心去还富于民，有决心不在与民争利，房价即使不降，人均收入提高后也等于房价下跌，但是这种事情能否发生，完全不取决于贫民百姓，而是一定会取决于政府所谓的经济发展是否为了改善民生，政府到底是服务型的政府还是剥削型的机器。
我不是经济学家，但我知道所有对经济常识有所了解的人都知道，当前中国的经济实际上不只是增长，而是过热，但这种过热的由来却与众不同，与其他国家有高新技术产业作为支撑的经济体相比，我们的经济来源仅是剥夺了农民的土地，贱卖了子孙的资源，吃城市化人口的人口红利，让农民牺牲掉粮价去买单…当这些都不足以支撑经济时，就开始向市场发放天量的货币为物价注水，最终成就了高增长、高通胀与高房价。很多时候我都在想，这是不是我的国家，这个国家是不是我爷爷他们那代人提着脑袋出生入死才打下来的江山，它为什么会对自己的子民如此残酷，又对其他国家那样的去献媚呢？但是我们都无法改变事实，我们都深爱着这个国家，也爱着这个国家里的所有一切甚至所有人，所以，我们期待它能成为一个好国家，能成为一个让我们值得骄傲和能感受到安全的国家，因此，我们需要的是这个国家能够给我们提供更好的就业环境，提供更好的生活资源与劳动报酬，需要所有人都能看得起病，所有的孩子都能读得起书，所有的家庭都能养得起孩，所有年轻人都能成得起家，不需要高房价…
最终，我们不得不承认，这一切实际上都需要政府去自我改善，而并不是需要我们如何去改善政府，一旦老百姓去改善政府，意味的可能就是一次浩劫甚至十几年到几十年的动荡，经济、民生、房地产等所有问题都是如此。
因此，对于侯宁先生与陈宝存先生的赌局来说，参赌的代表是侯宁与陈宝存，背后站着的却是无数百姓与期待着合理的商业环境，赌的是政府行为，他们两个只是赌桌上压大压小的赌家，而这个庄家则是我们伟大的政府。
最后说一句，陈宝存先生的言论不能代表所有房地产商利益，也不能代表中国商业诉求，而侯宁的房价下跌预期却能代表很多无房者的心声，这场赌局的胜负，考验的就是政府良心，与执政理念上是否还有社会公德。陈宝存：如果侯宁不计前嫌，可以重启赌局 2010年11月21日 一个怡情小赌，被人为的政治化确实是不曾想到的。楼市调控政策在连续8年的双紧政策基调下，屡屡无果，使得总理也默认了无奈。为什么？我们无视市场规律，更无视市场巨大的变化，所以自02年开始的楼市泡沫论者才是那么的不合时宜。
我们看到的是，对于短期内强压下的市场回调，我们过于乐观。而对于强压下的土地供应问题，我们过于不看重。那么，我们知道的是两年之后的市场供应不可避免的下降。除非我们的需求就此消失，然而这是不现实的。
昨天我的朋友跟我讲，他身边的很多人对股市的现况很失望，计划收拢股市的资金，还是投资买房吧。这便是我说的：股市涨房价涨，股市跌房价涨。这是基本常识，这也是股市涨跌实际上与房价涨跌根本不是过程同步的根本原因。
还有一点是全球金融危机爆发之后我们的经济学家的市场走向预测，对于09年的房市，预测房地产雪崩元年的不单单是时寒冰一人，而是一大批人。他们的预判还是源于全球金融危机造成的百叶凋零，一定最先影响到楼市的消费，认为楼市消费能力会随着金融危机的深化而完全失去。殊不知，一个短暂的金融危机绝不会影响国人的住房改善之梦，更不会影响国人对产权住房的热情。那么，09年是在05、06、08年三年的土地供应欠债巨大之下的上涨过程。根源还是调控政策的失误。
但是，我们无视市场规律，也自然被规律报复，而目前的政策依旧是压制需求，限制资金流入的同时，事实上加大土地供应的话也就成为玩笑了。那么，我们最大的市场供应压力在2012年。即使你过度压抑了需求释放，但是那不过是筑坝堰塞湖。堵而不是疏导，下届政府的压力大增。
一个玩笑似的怡情小赌，被媒体和个别人无限放大，也有人认为我有意为之，试图炒作自己一把。我确认我是精于炒作，作为财务总监出身的我，炒作功夫竟然把某些策划人压制下去，而且很多试图靠与我对赌而炒作成名的人确实一直存在，比如年初王智中对我的挑战，比如本次我针对谢国忠牛刀房价大跌80%的奇思妙想的批评，侯宁先生上来挑战我的事实，我一直是被动承受，更不像马跃城和某些人所说的我一直挑起对赌。
微博时代，我们有一个最大的问题，那就是可以更加断章取义的针对某一句话。在对赌之后的起哄中，我看到的是根本不知道赌局的来龙去脉，而我对于微博的热衷程度极低，一直不认为微博是我的首选传达意见的媒体，我更热衷于博客。那么只有博客可以完整的传播我的观点。这才有了对于整个事件的全景记录的博客文章《陈宝存：多空一号对赌北京五环内房价2012年大跌50%？—兼评股评家不能谈地产》。当然在各个网站上，博文的点击率都是创了记录的，腾讯更是高达105万点击。这也是我没有想到的。我更没有想到本次赌局被媒体全方位关注，不论是纸媒还是电视广播媒体，都作为热点进行炒作。房价，牵涉的是所有百姓的神经。这也是我一直坚持必须讲明真相的原因。也是我不惜代价触大批所谓“经济学家博导教授”霉头的根本原因。顺情说他们的好话不是我的个性，对于明显缺乏常识的玄学理论，我一直坚持批评。这不但是作为开发企业一员，也是作为一个公民必备的。我从不讳言我维护房地产行业的声誉，甚至我自认为中国地产荣誉而战。不论谁来否定历尽艰辛的房地产行业从业人员，不论你想如何否定房地产开发企业从业人员祖国建设者的形象，不论你如何以点盖面把发展阶段的个别现象当做普遍现象，但是我要说的是，你们是不能得逞的。
虽然与王智中、侯宁的两次对赌房价都被压下了，但是，我不会让试图阻止我说房价问题，说房地产趋势的人们得逞。在与王智中的约定中，我自称我的预测失准，我会一天写两篇博客文章，原因是我分析的不准确是专业知识不够，只能更加专业的去弥补。老任从了之后，敢于被骂的地产人越来越少，那么即使战斗到我一个人，我也不改初衷。这也是性格决定的。
虽然赌局撤销，但是我想我们的观点谁也不会改变。王智中年初的观点是北京房价0增长，侯宁的观点是2012年北京五环内房价较今年下降50%。我不记住，大家也都记住了。还是让事实说话吧。
我们赌的恰恰也是政策，说白了还是没离开政治。对于政治经济学的敏感度，我陈宝存不可能差，原因我是学经济学的。和某位大佬对话中，我声称领导们考虑的是道，我陈宝存考虑的是术。我的境界虽然不能达到领导的道的境界，但是作为财务出身的职业经理，我知道先算帐。作为曾经15年做企业成本核算的我来说，不懂成本因素的变化是不可能的。
我们拭目以待我曾经参与的两次赌局吧。形式上的撤销，并非真正的撤销。重申一点的是，如果再有人挑战，请报道以独立地产评论人或者亚太城市发展研究会房地产专业委员会主任陈宝存的名义。
当然，如果侯宁先生不计前嫌。我们可以重启赌局，毕竟是我单方面宣布终止的赌局，并未得到侯宁的支持。楼市黑白两派互掐的内幕
作者：guohaichen1972 来源：网易财经 2010-11-22 09:10:50
目前的地产江湖，纷纷扰扰，总是三天两头发生一起掐架，不是互掐，就是自掐，不是政府跟开发商开互掐，就是学者和学者自掐，不是专家和媒体互掐，就是开发商和开发商自掐。其中掐得最厉害的大概可分为两大门派，一是唱跌派;二是唱涨派。唱跌派明为白道，孤独求败，实有隐晦的一面;唱涨派明为“黑帮”，黑而实在，却有正义的情感。
首先声明，我本不想卷入地产江湖的是非恩怨，这种是是非非、恩恩怨怨一旦“锵锵”起来，就像懒婆姨的裹脚布——又臭又长，想来很是没边且无聊。但我是个直肠子，如有话不说、有屁不放，就会堵得发慌。还有一个原因是我一直在实操项目，忙着开盘，没有时间和江湖上那些孤独求败的剑客们，华山论剑，耽误功夫。
唱跌派，误国误民，为何总是受追崇?
陈侯开掐事件让我想起很多江湖往事。在我没有开博之前的六、七年里，一向非常低调，“单挑”失败后，前后有六、七年时间，退隐江湖，不接受媒体采访，不接受讲演请求。一心一意，蛰伏行业内“苦练内功”。
我终于忍不住再一次开口说话，向“唱空派”宣战始于2009年2月，金融危机让许多胡说八道的理论家受宠，并大方厥词，当时经济一片低迷，唱空派却主张中央政府不能救市，中央偏信其意见，在该救市的时候不救市，致使中央调控政策演绎了一场中国房地产史上最大的错误。这些打着“为民服务”的地产理论家们，最终的结果是误国误民，许多在当年信其言的唱跌派的粉丝们，由于没有在楼市最低迷时期，抓住时机出手购房。最终只能躲在家里，让老婆数落得直迷糊。这个故事绝对不是我的杜撰，这是发生在我身边真实的一幕。并且，这种故事，在2009年中期楼市反弹之后，在中国不是少数。
唱空派代表人物多数为栖身研究院、媒体的学者、专家、教授。其唱跌言论之所以受到民众与政府追崇的原因，是因为其掐住了两头，一头是政府，一头是民众。房价高，民众怒。民众一发怒，政府心发怵。政府一发怵，头戴美丽光环的所谓“经济学家”的地产唱空派们，就成为政府的可以遮风避雨的一棵大树。政府个个是人精，暗中玩得是隔岸观火、假道伐虢。唱空派一看政府心发了怵，知道自己出头之日开始来到了，发迹的时候到了，于是，就借机来了个借梯上房，乘风作乱，趁机炒高了自己的知名度。专家集体一忽悠，受几千年封建思想蒙蔽的老百姓，向来盲从权威，跟着唱空派一起开始起哄。
许多唱空派的学术文章很精彩，引经据典，喜欢拿数据说话。但国家统计局、研究院发布的数据有多少可信度?我向来不敢苟同。许多学者虽然没有上工地码过一块砖，根本不了解行业的实际情况，其论文的形成只是坐在电脑旁边，在网上粘贴一些数据，或在某本摘抄一些数据，就开始下结论，大声疾呼。
唱空派今天大声疾呼说房价跌，明天大声疾呼说房价还要跌，但房价至今没有跌。要我说，在中国唱空楼市是站不住脚的，过去20年没有站不脚，未来20年依然站不住脚。问题的关键不在于用引用多少数据论证因果关系，而在于大数法则，也就是大势所趋。我开营销部门的会议，经常说一句话：到底哪个广告创意有实效，现场来电、来人会说话;到底哪个销售员能买房，最终业绩靠成交的结果。唱空派们的文章写得很精彩，总是唱跌楼市，结果楼市依然没下来。唱空楼市注定要失败，这恐怕连唱空派自己也是很清楚。
在中国日益发展的现阶段，唱跌楼市绝对是一个一厢情愿的美丽梦话。唱空派之所以对楼市屡屡误判的原因，是因为其行为是绝对的逆天而行。如果排除故意与市场唱反调而博个虚名的原因，是因为其理论性太强了，而忽视了中国楼市的本质与现实。但是，这其中，到底是政府利用了唱跌派平衡楼价过高的日益尖锐的矛盾;还是唱跌派在利用老百姓的追捧来博个虚名，这是个很难说清的问题。
唱涨派，实话实说，为何总是被人骂?
唱涨派的代表人物多来自与开发商群体，想必我不说是谁，各位看客也会数出一些来。中国有句老话叫做：吃谁向着谁，干啥吆喝啥。所以，来自开发商群体的这帮唱涨派们，唱涨楼市也在情理之中;所以，唱涨派挨网民的骂也在情理之中。但楼市上涨的趋势不会在短时内改变，不管政府采取怎样的政策打压，楼市的涨势都不会改变。这是唱涨派经常说的一句大实话。
开发商唱涨楼市，即便你说的再有理也注定会挨骂。网民本来就恨透了开发商，你作为开发商再在网络上一个劲儿鼓噪楼市会上涨，不骂你骂谁呀?高涨的房价让网民本来就失去理智，逮着一个唱涨的开发商，肯定会集体开骂，劈头盖脸的骂，祖宗八代的骂。想想网民的心情也非常可以理解，房子卖不起，生活压力这么大，骂一下，散散气，总可以吧，这也是种精神疗法。
中国楼市真的说不清，很多事情没准谱。一会这样，一会那样，其实就是瞎折腾。瞎折腾的楼市忽上忽下，网民的心也随之忽上忽下，换了谁也会忍不住开骂。这个角度讲，即便没有开发商唱涨，这样瞎折腾楼市的话也一样被骂。这里面，唱涨派挨骂也是被唱跌派怂恿。唱跌派唱跌楼市符合社会底层的普遍愿望，所以，不会有太多的人骂。这里面，也不乏有唱跌派也跟着一起骂。
仔细分析一下网民的心理其实很有趣，宁可一边看着楼市蹭蹭的向上涨，一边骂唱涨派说楼市又涨啦。这种情形，有些像女人看管自家男人，虽然明知男人正在跟别的女人上床。但聪明的男人却哄女人说，我只爱你一个。这虽是一句谎话，但女人听了之后很受用，把假的当成真的了。唱跌派玩得就是这种哄女人的伎俩，所以，唱跌派总是活的潇洒且不挨骂。
但是，有话藏不住的唱涨派，却正好相反，每一次回家后，都跟女人讲实话且绘声绘色。啪!一记响亮的耳光就上来了。但是，挨了耳光后，唱涨派下一次依然不会撒谎，依然还是回家说实话，于是依然继续挨打。所以，唱涨派是好人背个烂名誉，实话实说就是傻逼，所谓吃力不讨好。
唱涨派之所以顶着被骂的危险，依然实话实说，也不全为了自己，虽然夹杂着一己私利。但是，仔细分析，我们会发现里面的一些正义，用句江湖术语为“江湖道义”。大家经常看美国大片，其黑帮组织虽然遭人厌恶、增恨，但“黑帮”里却存在正义的一面，甚至比起“白道”的虚伪，其魅力更令人们在私下赞许，黑帮不虚伪，活的真实，活的潇洒。
放眼望去，今后整体楼市到底是涨是跌已经不言而喻;谁对谁错已经显而易见;谁真谁假已经揭开假面。两派掐到最后，输输谁赢其实已成定局，诸位网友还是需要理智想一想吧。
谢国忠：中国房价已见顶 大幅下跌或在两年后
www.eastmoney.com2010年11月09日 13:56谢国忠中国企业家网 我觉得市场的下滑可能会渐进式的，会分好几年。第一个概念，房地产已经见顶了，为什么有这个说法呢？因为我们今年第一年是货币供应量低于GDP增长，今年可能是18%、19%，上半年名义经济涨了24%，下半年慢一些加起来也会有20%多。独立经济学家谢国忠表示，中国房地产已经见顶了，房价下跌是一个渐进的过程，不会一下子掉下来，楼市明显下降可能是两年以后的事情。以下是独立经济学家谢国忠的发言：
现在应该说在市场上大家对中国大部分还是很乐观的，还是认为持有观点就是房价不会掉的。我过去认为房价是泡沫，但是我从来没有写过什么时候会掉过，前几年写过，可能到2012年，因为房地产是一个比较长周期的市场。
可以看到美国、欧洲房地产的崩盘，在中国居然还有房价不会掉，这是一件非常惊人的事情，在美国几年前相信这个事情，到了这样，我们还信这些事。我觉得反映了中国对资产价格的一个预期，认为什么东西每天都要涨的心态。但是这种心态是一个力量，这个力量是一个向上的力量，如果其他的没有力量的话，跟它平衡的话，它就会向上。
我们看到了中国通胀起来以后，引起了货币政策需要紧缩。虽然美国在作QE2(第二轮定量宽松政策)，又增加货币供应量，这对我们影响有多大？中国自己的货币供应量央行是能够控制，比如热钱进来的话，像周小川行长早上说的所谓造一个池子，把它攒起来，这是发票对冲的概念，还是有一个工具的话是能够控制货币供应量的。第二热钱流进来的时候，也可以加强资本流入的控制，我们看到巴西也在做这个事，韩国也在做这个事，中国本来资本不开放，更有条件做这个事。我认为在美国货币供应量上升的情况下，并不代表中国的货币量也会失控，你如果相信政府的力量，货币供应量是可以得到控制的。
但是背后主要的驱动力就是通胀的问题。中国过去十年，从1996年开始进入通缩经济，其原因是国企改革，引起大量的劳动力过剩，劳动力的过剩引起了一连串的反映就是中国进入了通缩时代。所以，这种情况下，货币大幅度上升也没有引起通胀，而且货币开始走进了土地市场。中国的通缩是一个实体经济的通缩，但在资产市场里面是一个非常通胀型的，而这个通胀是完全反映了货币供应量的上升，十年来中国货币供应量上升10.6倍。如果银行的表外资产的扩张和民间的一些资产扩张，加起来是5倍以上。我们看到土地价格上升是反映了货币供应上升幅度。因为过去没通胀可以放那么多货币，尤其是土地价格的上升。现在有了通胀，所以它对土地市场应该是压制型的。我们用通胀来说的话，对固定市场本身是利好的，因为以前是已经涨起来了，所以现在货币的控制就对他有压制的影响了。
房地产的调整，是有不同的形式的，一般股市的调整都是一下子倒下来，没有慢慢的倒的。中国6000点到1600点，在其他市场也是类似的，但是房地产市场调整的话不一样。香港1998年一年掉了50%，但这是特殊的，美国从2006年房地产见顶到现在掉了大概1/3，这是花了3年多的时间。所以，房地产的调整有可能会渐进的，原来我以为中国现在房地产水平就像股市在5000点一样，我原来以为在年底之前可能会放一放，放一放又会涨，暴涨到6000点的时候，然后就暴跌了。现在政府的政策是压制最后的爆发出来的上升，不让它涨了。所以，形成了市场下滑，形式也会不一样。
我觉得市场的下滑可能会渐进式的，会分好几年。第一个概念，房地产已经见顶了，为什么有这个说法呢？因为我们今年第一年是货币供应量低于GDP增长，今年可能是18%、19%，上半年名义经济涨了24%，下半年慢一些加起来也会有20%多。总的来说，货币是偏紧的。在货币偏紧的情况下，对资产市场就会有影响，特别是房地产市场是一个新房的市场，去年销售14%的GDP，需要很多新的钱。在货币供应量，如果低于GDP供应情况下，没有多余的钱，去把资产价格拖高。这是一个比较容易理解的一个因果关系。所以，为什么只要有通胀，政府坚持把货币的供应量增加的速度低于GDP增加的速度，房地产价格要大幅度上升的可能性非常小。但是股市不一样，股市需要的钱很少，股市一年融的钱非常有限，而且股市涨的时候股票卖给你，你再卖给我，不需要很多钱，就自己走上去。所以，对货币环境的敏感性不像房地产这么敏感。
现在如果同意见顶的观点，掉的话不一定是很快，因为我们的利息还是很低的。通胀是比较高，利息比较低，所以大家对房地产的预期还是很正面的。但如果利息上了3个百分点的，观点就会不一样了，暂时还看不到利息快速上升的趋势。明年利息也会慢慢的加，只有到了一个通胀，到了一个危机的感觉，一般的平民开始把银行里的钱拿出来，去买日常用品，囤积了，才会引起利息比较高速的上升。是这样一个关系。我们现在看到的是家庭的储蓄和家庭的借款增加的速度差不多，家庭对银行体系流通没有什么贡献。如果变成负了，家庭要借的钱超过要存款增加了，就是要把钱拿出来买大米、菜油，囤积了，这会引起利息大幅度的上升。这时候，楼市才会有比较明显大幅度的下降，我觉得这可能是两年以后的事。
(谢国忠，独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事)
央视楼市新观察：北京楼市降幅超20%还补差价
http://www.sina.com.cn 2010年11月19日 21:13 CCTV《经济信息联播》欢迎收看《经济信息联播》。接下来继续我们的系列节目楼市新观察。
北京：通州最贵楼盘降价6千 原来买贵了可补差价
北京的通州历来是楼市行情变化的风向标，从年初的疯狂到新政出台后的节节走低，通州的房价就像是坐过山车，就在今天，我们的记者得知通州最贵的楼盘降价了，而且一下子降幅就超过了20%，这是广告炒作还是真的降了？来看我们记者从现场发回的报道。
记者：“我现在是在北京的通州新城，在我身旁的就是被誉为通州最贵楼盘的经贸国际新城，在今年的三月份 这里的均价曾经高达每平米26000元，而就在昨天，这里的开发商宣布将均价调低19800元，降幅高达6000元。”
对于降价的行为，楼盘的销售人员告诉记者，这次降价的3号楼是在调控前即新政出台前开盘的，当时每平米2.6万元的均价也通州最高的，但从4月楼市调控开始，市场环境发生了改变。
经贸国际新城销售副总监程然：“最主要的原因实际上还是想符合目前市场整体的一个情况 目前通州区整体新城区老城区的项目大体的均价是在两万元每平米。”
记者注意到，由于开发商这次给出的降幅比较大，销售现场热销电话一直不断，前来询问的人也比较多，但他们大部分还保持一种观望态度。
买房人：“降幅还行 现在看看吧 想买个两居室 90到120平方米。”
买房人：“这个我已经来看了3次 1万七千到1万八千比较适合。”
除了想买房的人以外，记者还发现有很多之前已经购买房屋的业主在办理返还款手续，原来就在经贸国际城推出降价促销的同时，这家开发商还决定向之前的买房人按均价2万元/平方米的差价给予现金返还。
记者：“您这次返了多少钱？”
买房人李宪生：“43万零600 每平米返了4800 我买了这么多房子 还没碰到这样的事。”
经贸国际新城销售副总监程然：“应该是个体行为，26800这个均价售出的应该是近400套房源 那我们财务部已经核算完了应该是(返还)2亿。”
最新统计数据显示，截止到目前，通州地区可售住宅为3529套，大约占北京可售住宅总量的10%，是可售住宅最多的区域，销售压力较大。而目前通州主城区的地价始终保持在8000元到10000万元的水平，业内人士预计，通州房价正在逐步回归理性。
武汉万科五楼盘以优惠名义集体降价
说完北京的楼市，我们再来看武汉，日前，万科武汉分公司宣布，旗下在售5大项目同时大幅优惠，外界的理解是，这是武汉万科一次集体降价活动，但我们的记者致电武汉万科的在售楼盘时，武汉万科的销售人员并不认可自己降价的说法，一块来听听他们的解释。
武汉万科某楼盘销售人员：“没降价，没降价，这是做的特价房，每周只会推出十套特价房，为了庆祝武汉万科在武汉刷新41个亿的(销售)纪录，庆祝感恩节做了一个回馈活动，就是这个月，这个月过完以后就全部恢复价格。每周推出十套特价房，也就这个月，卖完就没了，相当这个会有十套特价房推出。”
记者：“咱们的优惠幅度有多大啊？
武汉万科某楼盘销售人员：“特价房的话，差不多便宜5、6万块钱吧。”
记者：“原价是多少啊？”
武汉万科某楼盘销售人员：“七、八十万的房子也有，八十多万的房子也差不多(卖)八十万吧，在原价的基础上优惠差不多6万块钱。”
记者：“咱们这个十套房的户型都是什么样的？”
武汉万科某楼盘销售人员：“88(平米)，89(平米)两种户型，两房和小三房的。”
记者：“除了咱们这个楼盘，其他的楼盘呢？”
武汉万科某楼盘销售人员：“其他楼盘的也有。”
万科公司2007年曾率先降价，被认为是危机到来之前华丽转身，目前万科在既无内忧又无外患的情况下，突然优惠销售也让业内人士始料未及。作为一线地产商，万科降价的幅度又很有限，其对于其它地产公司的影响还有待观察。
南京退房创新高 开发商“降”价救市
不仅是北京武汉，房价下调的城市里，值得关注的还有南京，不过与武汉万科主动降价不同，南京的开发商是被动降价，曾经十分强势的开发商，为何这次选择了降价的办法呢，来看我们记者在南京的调查。
在房地产市场上，开发商一直是强势的一方，不过在国家持续出台严厉调控措施之后，多数消费者都选择了观望，导致楼市成交量持续下滑，开发商是有房难卖，甚至卖出去的房子也被退了回来。南京市房管部门最新发布的统计数据显示，11月南京共新增退房54套，比10月份增加6套，再次创出年内新高，至于退房的原因，大多还是受到房地产调控新政的影响，房主不得不选择退房。
南京市房产局商品房管理科副科长傅晓燕：“还是因为贷款的原因，就是新政三套房有的不能贷款，或者是二套房首付要增加，就是没有办法来承受贷款，所以就只能选择退房了。”
在楼市调控的大背景下，观望气氛浓厚，退房持续增加，但房地产是高负债的行业，房子迟迟卖不出去中小房地产商的资金压力很大，为了尽快回笼资金，南京的一些开发商被迫降价促销，
集庆门大街是南京比较繁华的地段之一，地处这里的新楼盘九州公寓已经拿到了销售许可证。该楼盘主打高档公寓产品，只有1幢楼196套房源，全部为精装修。记者在网上看到，楼盘向房管部门的报价突破了26000元/平米。不过，开盘前房价已经开始降了。
九州公寓工作人员：“所以网上的价格报的是偏高的 一开始开盘肯定是没有这么高， 均价预计在22000元/平米左右。”
工作人员介绍，22000元的均价如果在除去2500元每平米的精装修，价格也不到2万元，而且开盘当天可能还有优惠，而目前周边二手房的均价也在两万元以上。
与九州公寓一样，附近另一个新楼盘天一阁项目也采取了降价的策略，上周末，天一阁推出了74套新房源。尽管是毛坯交付，但均价超过了25000元/平方米，但一个星期过去了，只有15套房源被认购，为了加快销售速度，开发商也开始降价。
天一阁工作人员：“原来均价在27000元 28000元 现在我们均价23000元 降好多了。”
财经链接：地产业远期资金隐忧已现
在多种调控措施的压力之下，目前很多地方市场上的商品房，终于开始出现降价的潮流，应该说，这是楼市调控政策见效的一个好迹象，而且，这两个月来的销售低迷，也在加大房地产商资金面的压力，随着年底的临近，开发商回笼资金的压力也会越来越大，现在房地产行业的资金状况到底如何呢，会有更多的开发商加入降价的行列吗？打开今天的财经链接，我们来具体了解一下。
爱建证券的分析报告指出，截止3季度末，95家样本上市地产公司共有货币资金1941.72亿元，同比增长9.92%；短期借款738.53亿元，同比增长19.56%；从目前的情况看，地产公司的货币资金，足以应付短期债务的需求，目前的资金压力还不大。但有一点值得投资者重点关注，那就是地产公司的长期借款比重逐年提高，截止3季度末，样本公司长期借款占借款总额的比重已达到77.20%，如果销售持续低迷，回款速度放缓，不排除未来资金压力增大的风险。
而长江证券(12.60,0.08,0.64%)的分析认为，在管理层持续出台楼市调控政策、警示房地产贷款风险、严格审查地产上市企业再融资等高压措施下，地产行业的融资难也日益凸显，长江证券的统计显示， 1-10 月份，房地产企业国内贷款10443 亿元，增长26.3%；自筹资金21552 亿元，增长50.7%，这说明开发商获取资金的难度越来越大，自筹资金投入的比例越来越高，这就要求开发商必须加快销售速度，尽快回笼资金， 在这种因素下，如果楼市继续观望气氛浓厚的话，也许会有更多的开发商采取降价促销的策略，促使资金快速回笼。
财经链接：投资者集体看空地产股
在调控政策的调控之下，各地的房价虽然有所松动，但实质性的下降，并没有出现，目前对于房地产开发商来说，现在的盈利状况还算良好，因此，消费者和地产商之间的博弈，依旧在进行，但资本市场上的投资者，却已经敏锐的感觉到了风险，我们的统计发现，投资者现在是集体看空地产股，而地产股的估值也接近了历史最低水平。
万得资讯的最新统计显示，机构普遍预测，明年地产股的市盈率在12倍左右，远远低于目前全部A股19.17倍的市盈率，已经接近了历史最低估值，万得资讯的统计还发现，在十月份大盘大幅上涨的情况下，地产股遭到投资者的冷落，10月份地产股的总体涨幅只有10.69%，而同期沪深300(3178.846,30.88,0.98%)指数则大涨了16.43%。
广州证券的分析认为，在宏观调控政策不放松的前提下，未来一年内地产上市公司的资金压力会日趋增大，虽然今明两年房企的盈利状况不差，目前整个行业板块的估值已经很低，离安全边际不远，但由于对地产行业不利的预期因素较多，这将抑制地产股走高，他们认为上市房企的估值还将下调，目前整个行业缺乏投资机会，给予中性评级。
东兴证券则认为，在9月29日“二次调控”实施后，10月份政策调控力度并未减缓，相反非市场化手段和市场化手段交替出台，再次表明政府遏制房价持续上涨的坚定态度。房地产市场可谓是风声鹤唳，调控收紧预期持续增强。明年1月将是政策的消化期，市场成交量和房价将逐步反映政策的效果，也许地产股将存在一定的估值修复投资机会。人民大学报告称2011年房价将降20%
http://www.sina.com.cn 2010年11月20日 11:35 新浪财经新浪财经讯 11月20日上午消息，中国人民大学经济学院今日发布的一份报告预测，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但是不会出现房地产市场硬着陆的情况。报告还建议央行进行150-200个基点左右的存款准备金率调整，同时进行适度加息。
人民大学经济学院今日发布一年一度的《中国宏观经济分析与预测报告》。报告预测，2010年中国GDP增速将呈现同比前高后低、环比V调整的模式，全年GDP增速预计为10.1%。
该报告特别指出，今年经济趋稳重要的核心力量，是消费出现了高位平稳运转。名义消费增速预计是18.3%，实际增速达到15.3%，对GDP的贡献达到56%，人民大学经济学院副院长刘元春表示，今年消费对于增长的贡献，第一次在十年里超过了投资贡献。
报告认为，中国2010年外贸高位回落、顺差增速改善。全年贸易总额估计增加32.4%，总量达到2.9万亿美元，这个数据超过历史的高位，其中进口增速达到36.1%，出口增速达到29.3%，贸易顺差估计达到1846亿美元，同比仅负增长5.9%，外贸形势总体向好，这也是今年经济的另外一个关键支柱点。
对于2011年经济预测，报告指出，2011年整体经济在增速常态化基础上呈现出小幅回落的趋势，GDP同比增速呈现前低后高、环比增速呈现逐季小幅回落趋势，全年经济增长估计达到9.6%，虽然回落，但还是比较平稳。
预计明年CPI回落至3.0%
报告预计，中国明年的CPI在3.0%的水平，低于机构预测的3.2%以上，而且这样的3%左右的CPI增速会常态化、中期化。
该报告测算，这一次食品价格上涨的两大因素是“粮食和鲜菜”价格，蔬菜价格一般在2个月内基本上能够得到“消化”，但是粮食基本上要在8个月左右才能得到“消化”。
“CPI会回落到3%左右，这是比较乐观的。乐观的原因蔬菜涨价不会长久。”刘元春补充说，CPI分三大类，工业品、农业品以及服务品。工业品的价格明年还会有走低的趋势，不会出现持续上涨。同时目前CPI上涨的核心，食品类是粮食和蔬菜类，而蔬菜类价格上扬的惯性较小，不会很长时间。农产品价格炒作主要以现货炒作为主，难以持续，最近生姜大蒜已经开始回落。
房价明年将现20%降幅
报告认为，在房地产新政持续的基础上，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房地产市场全面调整时期的到来。房地产投资增速将出现大幅下滑，同时在部分房地产企业抛售的压力下，房地产价格将出现接近20%的下滑，但是不会出现房地产市场硬着陆的情况。
刘元春认为，目前资金链恶化点还没有出现，不过“明年2季度房地产资金会逆转，”虽然如此，但该报告认为，房地产市场能够实现软着陆，因为“投资杠杆率较低且企业负债状况较好”。
报告预测，在世界经济放缓，主要国家存货周期调整、贸易冲突、汇率冲突加剧、人民币升值以及内部成本上涨等多重因素的作用下，明年外贸会回落，但回落的速度比预期要小。预计明年贸易增速是22.4%，比今年下滑10个百分点。其中出口增速21.8%，进口增速25.6%，顺差还是在1811亿美元，比今年略微减少1.9%。
2011年投资增速进一步回落
报告显示，2010年制造业投资和基础建设投资增速回落较大，但住宅类的固定投资增速还非常强劲，1-10月份维持在36.5%的水平，非住宅类的固定投资则已经从年初的38.9%回落到17.8%。
报告预测，在投资下滑惯性、房地产投资增速回落，制造业投资持续不景气、房地产信贷政策趋紧多重因素作用下，2011年全年投资增速出现进一步回落。但由于“十二五”规划出台，地方投融资平台清理工作基本完成因素等作用下，投资回落得到有效的遏制，全年投资增速较2010年回落0.6个百分点。
明年加息应适度
该报告建议，明年宏观经济政策的核心是控物价、启规划、稳复苏。货币政策应当从目前适度宽松向中性定位进行转变，建议M2增速不宜超过17%，新增信贷维持在7-7.5万亿。这需要中央银行进行150-200个基点左右的存款准备金率调整，同时进行适度加息。
不过报告认为，考虑到2010年人民币升值压力加大，美国第二轮数量宽松货币政策冲击以及国际资本异动等因素，为了避免价格型货币政策工具与汇率政策之间的冲突，加息不宜频繁使用，且幅度不宜过高。报告建议央行应当更多依赖存款准备金利率、公开市场业务以及加强宏观审慎监管力度以及标准等方式来回收流动性。加强宏观审慎监管力度作为方法之一，应该在中国得到全面的启动。 房价明年跌20%预测引发四种反应意味深长 http://www.rednet.cn 2010/11/22 14:12:35 红网 字体: 【大 中 小】中国人民大学经济研究所20日发布一项研究报告，预测2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但不会出现硬着陆的情况，预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点。
房价预测本来是挺严肃的事儿，但由于各种对赌、预测结果不靠谱，只剩下了娱乐价值。不过，有关机构预测明年上半年房价下跌20%，在娱乐大众的同时，所引发的各种反应倒值得我们反思。
第一种反应是“房价不可能下降20%”。央行货币政策委员会委员李稻葵指出，房价明年不大可能出现20%的下降。因为今天中国的房地产问题是深刻的体制问题，不是简单一两个政策出台调整就能够调整下去的。这一分析不无道理。
第二种反应是“房价下滑20%是用力过猛”。全国政协经济委员会副主任李德水指出，房地产调控不可用力过猛。如果用力过猛，把房地产业资金链条突然崩断，也会带来一系列的问题。房价下滑20%就认为用力过猛，或许持这种观点的官员不在少数。官员如此认为，房价回归理性还有多少动力？
中国一线城市2009年平均房价涨幅在50%以上，今年前几个月70个大中城市房价同比几乎都是两位数的增幅。可以允许房价一年上涨50%，为何就不能允许房价下滑20%呢？
第三种反应是“房价下滑20%我就吃掉手机”。这是某网友对房价预测结果的反应。也就是说，不相信研究机构预测结果，也不相信宏观调控效果。持类似观点的网友占了大多数。这表明不少人对宏观调控不抱希望，对楼市前景非常悲观，这不能不让人深思。
第四种反应是“房价下滑20%是谁的意思？”这是笔者看到预测后的第一反应。在我看来，房价究竟是稳定、上涨还是下滑，究竟是谁的意思，这个问题很重要。记得之前任志强先生说过一句话，“莫指望房价会便宜，你不要把政府意思搞错了，经济还在增长，怎么可能让房价下降呢？不太现实。”任志强告诉我们，房价下滑不是政府的意思。我查阅了一下相关文件，政策表述都是“遏制部分城市房价过快上涨”，并没有让房价下滑之意。显然，如果政府都不想让房价下滑，恐怕研究机构有关房价下滑20%的预测又要成为一个笑谈了。
显然，李稻葵代表了一种悲观情绪，即认为房地产问题病在体制，调控政策药不对症。李德水则在房价未跌的情况下就产生了恐惧感，可见房价下跌在官员群体中存在恐惧情绪。网友们不相信房价下跌，则是政策信任危机的表露。而本人的追问，似乎才触到关键点。
北京新房成交量逆势攀升：年底小高潮如2008
http://www.sina.com.cn 2010年11月22日 05:23 理财周报理财周报地产实验室研究员 李玥/文
大部分楼盘纷纷采取折扣、定金抵冲房款等优惠措施，更有楼盘以“相对低价”开盘
从11月以来全国各一线城市的市场情况看，北京似乎有些特立独行。
在上海、深圳、广州三地成交量持续走低同时，由于低价新盘大量推盘，北京的新房成交量却创下了5月份以来新高。
这一幕似乎又让人回到了2008年底的时候，那年年底，现在看来就是最好的抄底机会。
差钱
当获悉北京市出台预售资金监管的时候，华业地产(6.89,0.07,1.03%)营销总监陈云峰坦言：“营销总监的日子，越来越难过。”
10月下旬以来，各商业银行显然就已得到监管部门的内部通知或信号，今年最后两个月就要为明年的信贷规模做好铺垫，信贷收紧已经不是预期，而是既成事实。
国家统计局的数据显示，10月份全国房地产投资继续保持强劲增长势头，但开发企业的国内贷款已经出现0.9%的负增长，个人按揭贷款更是出现高达4.4%的负增长。而业内人士普遍预计，这种负增长的趋势今后几个月将会继续。
即使不考虑各地限购令，9.29第二波调控显然并不意味着此轮房地产调控的终结，相关政策仍在不停推出。但可以明显的感受到，调控的方式，已经逐渐由行政调控转变为金融调控。
“10月下旬以来，房地产市场感受到的最明显的政策信号是，信贷在全面收紧。”21世纪不动产集团市场总监林蕾说，房地产贷款，无论是个人住房贷款，还是开发贷款，都在紧缩。“一旦再进入加息周期，那就会与信贷政策一起，产生房地产调控的‘政策叠加效应’。”
推盘
在资金链压力下，原本预计的11月“开盘荒”反而变成了开盘小高峰。
根据北京市交易管理网的数据，从10月下旬开始北京新房市场逐步开始放量，尤其是11月份以来，全市已发放纯商品房预售证14个，仅比整个10月份全月的发放量少1个。
而据亚豪机构数据显示，11月1日-15日，北京市共有15个项目开盘，仅上周就有8个项目开盘，开盘数量超过传统旺季“金九银十”同期开盘数量的总和，开发商推盘意愿明显增强。
值得注意的是，从这些项目的具体情况看，大部分项目都是相对低价入市。中原地产市场部总监张大伟告诉笔者，从10月下旬以来至今获得预售证的20个项目，约有一半预售价在20000元/平方米以下。
而根据监测数据显示，从7月份开始，北京市的预售均价就开始走低。9月上旬的预售均价已经由7月份的28000元/平方米，下滑到现在的19000元/平方米，这个价位相当于今年1月份的水平。
热卖
“很奇怪，最近来看房子的人反而多了。”在北京东四环某楼盘的一中介门店，店经理的状态看起来不错。他的大部分店员都出去带看了。他告诉笔者，现在愿意出来看房的人，购房意愿肯定十分强烈，有许多客户甚至一次看一整天，我们要准备六七套房源。
相对于上海、深圳、广州等地的成交量持续下跌，北京市场的情况一定让许多身在异地的地产人羡慕，当然也出乎许多业内人士的意料。撇开新房、新房住宅成交量双双创下新政后新高不提，甚至有业内人士称，如果大量低价新盘入市的情况持续下去，那市场很有可能出现年底“翘尾”的情况。
根据北京市交易管理网的数据，11月上半月，全市共成交新房9801套，环比上涨51.3%；其中新房住宅共成交6259套，环比上涨55.3%。超过了“金九银十”，这两个数字也双双创下新政之后，各月同期成交量新高。
而与此同时，二手房市场也势头强劲。在过去的半个月里，全市共成交二手房8310套，环比上涨39.9%；其中二手房住宅7485套，环涨34.5%，成交量已与9月份基本持平。
“刨去10月初国庆节成交低迷的因素，大量低价新盘入市，是促成交易量快速回升的主要原因。”林蕾认为，低价和供应量加大，这两点都迎合了压抑已久的刚性需要。北京11月新盘成交均价跌破1.7万
http://news.dichan.sina.com.cn法制晚报作者：张东妮2010/11/22 15:35:07提要：受二次调控影响，开发商推盘速度加快，导致新盘扎堆供应，成交价格下探空间增大。这三个区域项目总数超过11月入市项目的三成，且价格降幅较大，带动了11月新盘均价整体下滑。较10月大幅下跌两成 创半年来单月开盘项目均价最低 预计月内将继续保持低位
本报讯(记者 张东妮)北京市房地产交易管理网最新数据显示，截至目前，京城本月共有18个项目取得预售许可，而已有签约的项目平均售价跌破1.7万大关，创半年来最低，较10月大幅下跌了两成。
据了解，11月北京新项目供应密集，开发商采用低价策略应对竞争。11月1-18日有18个项目入市，超过了10月当月的预售期房入市项目总量(10月共有15个项目)。
同时，受二次调控影响，开发商推盘速度加快，导致新盘扎堆供应，成交价格下探空间增大。
11月新开盘项目价格创造了半年来当月开盘项目价格的最低，16662元/平方米的成交均价比10月下降了20%。而10月份开盘的15个项目的成交均价为20848元/平方米。
此外，新盘的拟售价格与实际成交价格之间的差距再次扩大，项目的成交价格较拟售价格低了10%。
记者发现，本月新入市项目主要集中于边缘区县。而郊区县项目比重高且价格降低，进而拉低了全市整体成交价格。尤其是大兴、通州、房山的项目下降较多，这三个区域11月开盘的项目较10月均有大幅下降，降幅分别达到了30%、60%和30%。
这三个区域项目总数超过11月入市项目的三成，且价格降幅较大，带动了11月新盘均价整体下滑。
专家观点
新盘价格将持续走低
链家地产首席分析师张月表示，目前，每个项目中的低价房源较受欢迎，抢先被购买，而项目中的高价房源滞销，导致项目的成交价格大大低于拟售价。
此外，开发商的定价依然高于市场的接受能力，在市场买卖双方的博弈中以低价成交，也导致了拟售价与成交价格之间的差距再次扩大。
她表示，11月项目供应加大，开发商的竞争加剧，购房者对价格下降的预期依然较强，又逢12月1日开始实行预售资金监管，多种市场因素加大了新项目的销售压力，预计11月下旬入市项目的价格将会持续走低。
而受上半月新项目低价格入市的影响，未来10余天内新项目的价格将会保持较低价位。牛刀:明年一线城市楼市将哀鸿遍野
http://news.dichan.sina.com.cn经济参考报2010/11/22 8:39:38 提要：一线城市经济总量全面萎缩，因为增速减缓，大量白领转向二三线城市，一线城市楼市不可能有后续购买力推动。大量空置住宅在全面征税的背景下会自动流向市场，一部分低价抛盘，一部分改为出租。不能不说万科对市场是敏感的。当国务院总理温家宝在澳门对房价下降表示为难时，万科在武汉的5个楼盘开始整体降价行动。其实，现在的市场很清楚，要么就死撑着房价不降，而一旦下降就将一泻千里，蔚为壮观。
违背市场规律，迟早要受到市场的惩罚。尽管政府可以一而再再而三地救市，但是，古人说，一鼓作气再而衰三而竭。中国楼市已经到了“三而竭”的时候，气数已尽，绝不是救来救去就能解决问题的。
2010年即将过去，2011年就要来临。不知道还有谁会对2011年房价表示乐观？也许有人会说，万科降价是为了年底回笼资金，以期有一个好的业绩，让财报能为市场所接受。年底回笼资金，指的是正常年份，2010年对房地产来讲绝对不是什么正常年份，市场各方都在拼命较劲，鹿死谁手，不得而知。
不得而知的，还有国际经济形势的千变万化，谁也不知道中美两国贸易会发生什么样的争端，对中国宏观经济会产生什么影响，有什么危害？但是，国内的情况大抵是比较明白的。在经济上，通货膨胀不是行政手段所能解决的，所以，2011年通货膨胀不可能见顶，这将促使央行在货币政策上转向，减少新增贷款、降低货币发行速度、设法实现正利率。这个货币政策的转向，对楼市是致命的。
支撑楼市的购买力，只有投机资金。所谓“刚需”，买不起这么高的房价，很多人被迫转向其他渠道解决居住问题。而政府的保障性住宅又不可能供应到“刚需”，生活成本、生产成本的大幅上升，使很多企业和个人望而生畏。一线城市经济总量全面萎缩，因为增速减缓，大量白领转向二三线城市，一线城市楼市不可能有后续购买力推动。
面对这种变化，市场层面将要表现的是：
一、房地产中介公司裁员一半。上海、北京、深圳、广州的中介从业人员高峰时超过50万，预期在2011年减少一半，门店同样大幅萎缩，可能只有二手楼盘成交和租赁还能养活一些员工。所以，中介要首先做好“过冬”的准备，不要再发生2007年深圳中天置业老板携款逃跑的事件。
二、新房成交面积在2011年6月份开始全面出现拐点，深圳要提前一点。我们要看到，2010年楼市成交的增长是泡沫性增长，在一线城市尤为突出，因此，开发商为求生存，大多将转向二三线城市，造成二三线城市供应猛增。楼市真正崩盘，将于2012年在二三线城市开始爆发，约有30%的开发商资金出现问题，在贷款收缩的背景下，难逃破产的命运。
三、贪官外逃增多，造成楼市失血严重。贪官买房大多在一线城市，随着网络信息的公开，许多贪官已经惶惶不可终日，很多人不敢将灰色收入继续投进楼市，这将造成投机资金突然失血，成交量大幅萎缩。仅深圳而言，正常成交量日均要达到600套左右才是正常水平，实际上，现在开始持续了一个多月，每天成交量不足100套，很难支撑。
四、房产税开征，空置住宅面临绝杀。预期房产税将提交2011年的全国“两会”，真正开征启动时间约在2011年底之前，一线城市全面启动时间是在2012年。大量空置住宅在全面征税的背景下会自动流向市场，一部分低价抛盘，一部分改为出租。