黄祖斌：房价下跌将持续5年 跌幅达50%

    最近半年来，中国大陆的楼市出现了一些前两年从未有过的变化：

    1、成交大幅下跌，拿武汉来说，春节期间只卖出了一套新房，而前一段时间去北京，听和讯网的一个人讲，在去年限制第二套房的政策公布的当天，本来某楼盘有近200人有意向要购买，结果第二天，这200个有意向的人全部没有了意向；

    2、开发商买地的热情仿佛是刚跑完马拉松的运动员，冲刺后直接撞到冰箱里一样，由热情过剩到冰冻。一些楼板价超过市场楼盘价的地王仿佛受了核福射产生变异的怪胎一样，横空出世，很快各地土地拍卖纷纷以底价成交，甚至无人应拍。有趣的是，上海某楼板价超过2万元的所谓地王的得主，这个公司的自有家底只有1亿多，却买下超过20亿的地皮，这种缺乏根本的社会常识和财务常识的公司，全国又有多少？又有多少地王是被类似的公司拿下的？好在这个公司是比较识时务的，据说已以损失数千万元违约金的代价退地。有些媒体也够损的，没有安慰，反而讽刺其为“自宫”。

    3、部分城市的房价下跌明显。这主要是深圳、广州等地。上海和北京似乎是最后的堡垒。不难发现，越是下跌快，下跌幅度巨大的地区，之前的上涨速度也快，上涨幅度越大。

    在这种情况下，很多所谓的专家，要么是一些与地产利益密切相关的官员，鼓吹三种典型的错误观点：1、市场冷清时的观望时期是买房的最佳时机；2、房价顶多下跌5%或10%；3、楼市有望在短期内回暖，比如六个月，或明年初，或所谓的金九银十。这些人的话是否可信,可以参考巴菲特的名言:"不要问理发师是否需要理发."

    这里本人再次强调一个观点，就是楼市的上涨或下跌，绝不是三五个月能完成的，楼市的下跌起码持续5年以上，下跌幅度是从最高位50%左右。原因如下：

    1、中国房价的泡沫程序为100%左右。

    一种商品的价格主要受期价值的影响，同时受供求价格的影响。而不是主要受供求关系影响。住房的价值体现在为住房付出购买成本的人，住这样的房子能挣多少钱，这个指标就是一个地区一套房产价格和家庭年收入的比例。（如果是商业地产，就是这个商业地产的商业活动愿意支付多少房租）美国3月底每套房20万零700美元。美国人口调查局06年8月份发布的数据，美国家庭年收入的中位数是46000美元左右，美国人平均一个家庭4.3年的收入可以买一套房子。北京是06年人均可支配收入19978块钱，一个三口之家差不多是6万块钱的年收入。去年7月25日新华社报道北京五环内房价超过1万元，100平米的房子相当于16.6倍的家庭年收入，这个肯定不合理。上海的房价与北京差不多，人均可支配收入比北京多90元。

    即使是美国的房价相对于收入这么低，美国还是爆发了次级贷危机，京沪的这个比例是美国的4倍。考虑到中国人比美国人节省，以及一些“无私”奉献的糊涂父母愿意把养老的钱补贴给子女买房，这些国情决定了中国的房价有理由比美国高一些，但8倍是个合理的比例，则16倍应当下跌一半左右。

    不同意以房价收入衡量房价的观点都是根本错误的，因为房产必须都要用收入来买，而不是作废的彩票或是1980年的《北京晚报》，或1975年的全国粮票。一些认为北京和上海这样的地方的地位导致的这些地方的房产的稀缺性同样是错误的。显然房价暴跌的香港、东京等地的房产同样是稀缺的，有限的，其实世界上哪一种商品是无限的？认为想在北京上海买房的人很多支持了高房价同样是根本错误的，哪个美国人不想在纽约拥有一套房子？已经拥有的，难道不想拥有10套？没有购买力，任何购买欲望都等于零。

    2、房产的生产周期较长，则价格变动周期较长。

    上文提到，房产的价格主要受价值决定，但短期的价格受供求关系的影响，这和股票是一样的。（所以长期来看，股市6000点是不合理的，但短期来看，6000点是合理的）当房产供不应求的时候价格就会上涨，供不应求的比例越高，价格涨得越快，越高，反之亦反。房产的生产周期较长，买下地皮，建筑商承建，销售后入住，恐怕一年不止。这样当供不应求，房价上涨时，房产商即使想多些可售房产，也需要一个较长的周期，即短期内的供求状况不能有根本的改变。于是楼市的上涨会持续很长时间。但我们都注意到，最近十年的楼市持续大涨的过程中，楼市的投资也在持续快速增长，全国，各个地区，每年都增长在30%左右，1.3的10次方，超过13倍，这样房产的供应量不仅目前快速增长，在未来的几年，同样会大幅上涨。楼市的供不应求必然转变为供大于求。电视机、空调、汽车等所有爆发了价格战的产品，最根本的原因都是供大于求。

    大幅上涨后的楼市，在历史上没有短暂下跌的范例。上涨十年的一个市场，怎么可能仅经过几个月的调整就继续上涨？日本的楼市，曾经在33年中涨了100倍，其实只相当于每年增长15%，可是后来持续大跌15年，下跌70%，很多愚蠢的人认为房产是绝对可以投资的。1990年到现在，18年过去了，日本的楼价还没有涨到当年的最高峰，差不多是最高位的六年，人一生有多少个18年？刑场上被枪毙的喊18年后改做小偷的犯人都可以开始小偷小摸了，房价还没有涨回去。

   以下是15个国家房地产市场在20世纪30年中经历的29次泡沫破灭后下跌的日期、持续时间和幅度：

国家

日期

下跌比率（%）

持续时间（年）

月平均下跌率（%）

澳大利亚

1974-1978

16.1

4.75

0.2825

1981-1986

35.1

5

0.585

比利时

1979-1984

32.7

5

0.5333

加拿大

1981-1983

15.5

2.25

0.5741

1989-1991

15.2

2.5

0.5067

丹麦

1973-1974

13.7

1

1.1417

1979-1982

35.5

3.75

0.7889

1976-1990

31.1

4.75

0.5456

芬兰

1974-1979

27

5

0.45

1989-1993

50.5

4

1.0521

德国

1973-1977

26.2

4

0.4094

1992-

28.2

10

0.2350

爱尔兰

1979-1986

26.2

6.75

0.3235

意大利

1980-1986

35.8

5.5

0.5424

1992-1998

28

6

0.3889

日本

1973-1977

28.2

4

0.5875

1991-

70

11

0.5303

荷兰

1978-1982

50.1

4.75

0.8789

挪威

1976-1983

15.8

2.75

0.4788

1986-1993

48.2

6.5

0.6179

西班牙

1978-1982

32

4

0.6667

1991-1997

21.2

5.25

0.3365

瑞典

1979-1985

40.4

6.25

0.5387

1990-1993

30.1

3.5

0.7167

瑞士

1973-1976

26.8

2.5

0.8933

1989-1993

27.4

4

0.5708

1994-1997

15.8

2.75

0.4788

英国

1973-1977

33.6

3.75

0.7467

1989-1993

29.6

4.25

0.5804

平均

27.2

4.5

    这个表格来自于2003年4月高盛基金会的《全球经济学周刊》，要说明的是，对相关数据进行了修改。因为该表格中，日本的第二次泡沫破灭，该表格的数据是下跌27.3，显然，日本不止下跌这么多，所以我改为70%。

    很多人不以为然，说什么这些是发达国家，中国国情不一样，但我从来没有听到看到到底国情具体有什么差别。其实在一个大气压下，水在地球上100度烧开，在火星上同样如此，在银河系外也是如此。每一笔资金的主人，思维方式在相同的情况下，表现不会有太大的差异。不相信的人也不要废话，入市买楼就是了。

    中国曾经发生的局部性楼市泡沫同样证明了房价下跌非一年两年可以结束，海南、惠州、北海的楼市都是长期持续大幅下跌。

    3、货币紧缩政策。

    第二套房的贷款利率不但没有优惠，反而高于基准利率一成。自1998年以来，中国的房屋贷款增长了100倍，怎么可能持续呢？

    包括加息。

    另外目前的存款准备金率已经提高到大概17%，商业银行法规定银行的贷存比不得超过75%，而目前不少银行已经超过了这个比例，银行进一步大量发贷款支撑高房价是不现实的。

    4、炒房客出货。

    前两年有多少房子是被炒房客买少的没有一个人知道，不过很多房子永远没有灯光是事实。当继续大涨的预期不存在了，这些房产会抛向市场，没有足够的购买力承接，会进一步压下房价，越是下跌，选择抛售的炒房人会越多。前一段时间央视的经济半小时就报道温州炒房人抛售28套房产。

另一个因素要考虑，就是深圳这样房价快速下跌，下跌幅度超过首付比例，则房产已是负资产，银行成为替死鬼以后，将不得已抛售收回资金，这种抛售同样对房价是种打压。

    其他的原因就不用多讲了。一套房产投资巨大，即使多付出一成的价格，也相当于损失了很多劳动所得，这笔钱即使不能周游世界，恐怕游欧洲是不成问题的。所以只要不是和钱过不去，一定要有耐心等待合理的甚至是低于正常价值的房价再买进。盲目抄底入市多半损失巨大，关于这一点，可以问一些股市从6100多点跌到5000、4000、3500时入市抄底的人，问一下2001到2005年，股市从2245跌到998点，在1300点以上抄底的人，网上查一下，有没有在北海的地价从100万/亩跌到5万元/亩的过程中抄底的人。

    所以,如果中国楼市的下跌是一场辽沈战役的话,现在只不过是林彪的军队刚从长春出发,往锦州的路上罢了. 

    一定有很多人听说中央政府强调要保持房地产市场的稳定,避免大起大落.请回忆一下,在股市下跌之前和下跌初期是不是也要保持股市的稳定,避免股市大起大落?阻止下跌是要花真金白银的,空气的振动是无济于事的.主要是已经大起,就必然大落.

    最近股市下跌较多,不管是大陆还是香港,股市下跌对于不同的人,想法是不一样的.最近利用油价高涨,中石化大跌的机会,做了三笔权证交易,特别是最近一次,8天6个交易日,30000港元的成本,赚了9000多港元.实现了权证交易的14连胜,无一亏损.A股中买的2000股招商银行也小赚了一些,不过北大荒的可转换债券亏损一成左右.

   今天A股大涨,替沙黾农预告一下,明天他的博客中会为自己鼓吹一下,前一段时间看多是多么英明,以及未来股市会如何美好.

   关于房价下跌一半的具体判断,可参考《中国房价有望下跌一半》

   关于政府是否会不允许房价下跌，可参考《房价必跌，政府无力也不可能托市》

   关于农民入城的城市化与房价，可参考《房价大跌是中国城市化的必然需要》

   关于房价下跌的充分理由，可参考《中国房价必跌的40个理由》