二三线城市房价将继续下跌

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中国渣打房地产调研显示：

二三线城市房价将继续下跌

2010年8月7日   13：新财经周刊·银行理财   稿件来源：解放日报  
　　近日，渣打中国发布调研报告称：二三线城市的土地或房屋价格并未出现大幅回调。开发商预计二三线城市的住宅价格还将继续下跌，但降幅在可接受范围内。在二三线城市的房地产市场上，投资性购买占据相当比例。

    渣打中国是在上月对6个二三线城市的30家房地产开发商进行调研后得出这些结论的。渣打中国大中华区研究主管王志浩这样介绍此次调研的起因： “中国的房地产市场现状究竟如何？房价是否正在下滑——如果没有，何时将开始下滑？开发商的资金链是否收紧？是否会被迫降价？面对国务院出台的严厉调控措施，开发商是否选择了推迟项目开工或停工？带着这些问题，渣打中国试图找到那些能给出答案的人们：房地产开发商。于是在7月份开展了调研，涉及其建设和销售计划、土地和房屋价格、买方市场情况以及与地方政府和银行的关系等问题。”

    为什么选择二三线城市进行调研？渣打报告认为：上海、北京及其他一些一线大城市的房价在2009年涨幅居首，使之成为楼市新政的打击重点，因此，一线城市的新房交易量已出现暴跌。鉴于一线城市受到的重点关注，它们很可能不能代表全国房地产市场的整体形势。毕竟，中国还有许许多多正在快速发展的城市，在那里，人们可能仍在忙碌地建造和销售房屋。二三线城市的成交量也有所下滑，但降幅小于一线城市。因此，我们试图从那些二三线城市的房地产开发商口中去探寻 “真正的”中国房地产市场形势。

    接受调研的30家开发商中， 12家不打算在未来3个月内新增开发项目。不过，那些准备上马新项目的开发商计划新增土地开发面积可观，约相当于其在建项目面积的60%。在这30家开发商中，几乎没有一家推迟任何一期在建项目或开盘计划。尽管成交量有所下滑，但开发商仍然认为推出新项目是有利可图的。

    19位开发商称，地价并没有自今年4月份开始下跌， 5位受访者称地价下跌5％-10%， 4位表示跌幅达到11％-20%。 这说明大部分二三线城市的土地市场并没有受到4月楼市新政的影响。

    调查数据显示，去年15%的商品房购买者是全额付款，没有申请房贷。 60%的购买者为本地居民。 68%为自住购买，其余为投资性购买。

    对于成交量将从何时开始再度回升的预计，开发商的回答出现很大差异，三分之一的受访开发商认为随着供给增加，成交量将从9月份开始回升，而其余大多数人则认为市场要到明年年初才会恢复。

    尽管渣打的数据显示，一线城市的新房价格下降，二三线城市未受影响，但开发商们称，他们所在城市的新房价格实际上有所下滑，预计下半年还将继续走低。当被问及是否认为住宅价格目前已“见底”时， 25家开发商都表示否定。

    渣打中国调研报告的结论为：整体来看，开发商认为今年成交量将同比下跌20％-30%，在可承受范围内。开发商可利用土地价格走低的机会增加其土地储备。信贷有所收紧，但并不像2008年那样紧张。此外，开发商的资金似乎仍较充裕。不过，囤地现象和购地信贷的问题仍普遍存在。

    渣打专家认为：如果大部分二三线城市的房屋销售和建设未受影响，则中国经济将不会大幅放缓，且国务院无需放松房地产调控政策或货币政策。

    （本文观点不代表本报观点，仅供参考）
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