任志强：开发商盖楼也是公共利益 钉子户要价太高(2)

现阶段征收房产税不会降低房价，只会提高房价

如果按发达国家已经征收房产税的国家看，第一个前提条件就是在人们获得或者资产的时候，由货币资产转为资金的时候，要免税。第二，我们现在说的房产税的概念，好象是为了打压房地产，这肯定是个错误。第三，房产税是一个要有完全透明度的情况下，才能征收的。我们国家有20多种房子，在国务院事务管理局的大院里面，你如果没有房产证，你甚至不知道这个房子是谁的，我们全国有很多评估师，如果把我们的房子都评估一遍，大概需要100—150年，上海现有的评估师要把房子评估一年他们也可能需要20多年。我们现在卖的房子是毛坯房多，精装修少，如果我们权利是你不能敲门进去看你家里的装修，你凭什么给人评估，因为房子卖的时候还有装修，这个装修的时候可能比买房还贵，这都是不现实的东西。因为发展中国家的概念是人民收入很低，没有财产税的一说。我们房产税是一个普惠制度，然后才可以说后面如何如何。房产税不会降低房价，只会提高房价。

所有实行房产税的国家，前面的门槛大大降低，比如我们现在有土地使用费，农田占用费一大堆，还有增值税、营业税等等，前面的税大概要占70%，比如美国在西部大开发的时候，他会把西部的土地白给投资者，然后他用100年时间用地税方式把这个成本收回来，如果房地产不降低成本的话，没有人到西部投资，而我们政府是想不70年的使用权，先集中在自己手里，后面再加一个税，这个税没有道理，我们希望是把政府的行为扭过来。反过来说，如果政府不是说这届花下一届的钱，是是要求你花自己届的钱，这个利益驱动就发生转换，我们在93年实行收入分配以后，朱镕基把挣钱的税拿走了，所以现在财政收入中，中央在财政收入占到65%，地方财政收入只占35%，朱镕基当时很大方的说，把各地土地的税都留给地方了，因为他在93年的时候要打压房地产。那时候93年对于房地产调控的时候，是半计划经济，因为还没有完全市场化，所以反正要打压，这个就给你了，所以养成了地方政府卖地提高财政，现在我们改变了吗？没有改变。严格的说法是不在于分税制，而在于地方建立分税制。所以我们三级税收里面，是爸爸把儿子的税拿走了，但是财政收入他拿65%，他拿35%，但是做事的时候，是一人一半，所以地方政府就对土地财政很依赖，我们中央财政拿走大头的问题上没有调节好，所以我们会在十二五规划当中要进行税制、体制改革，这个是要调整三级。

第一，老百姓做的方面，要改变国民收入，中央收入方面，各级税收利润要减少。第二，中央和地方之间的财政分配要转换，包括我们现有税收，比如说个人所得税调节问题，很多人觉得潘石屹很富，但是潘石屹不一定比我交的税的，因为他交的是公司的税，因为他花钱的时候可以在公司里报销，所以花的公司的钱，我没有，我们是国有企业，我们一定要把工资领到手以后，再交税。像宋丹丹交了税以后就剩1200块钱了，但是她演一个电影、一个电视剧可能就拿100万，但是这个税只交20万的税，如果她拿100工资的话，他要交40万的税，这就是我们的税法方面不合理。这就需要改革。每一个税收办法都是根据我们出现一个新生事物来制定的，而美国是按照家庭的所有收入混合在一起，做一个单一税率，但是我们做不到，因为我们的非法收入和灰色收入太多了，所以十二五要求要抵制灰色收入，这样才可以把我们社会变的透明和开放，税收体制改革导致政府行政变化，比如对土地的依赖，为什么我们政府规定要有适度的保障性住房，而这个一直实现不了。

其实在1993的时候，我当时提出，如果我们不建立住房保障体系，这个政策是推行不下去的。所以后来中央做了一个保障性住房的政策，但是这个政策还是延续到将近到2007年以后才实行。过去我们的说法是买房子不一定是最穷的。房地产或者投资市场，包括股票市场，都是造成收入分配差别的最大化的一个工具，而不是主因，为什么？中国80%的人不喜欢冒险，就是我们说过去的老地主，常常把银子埋在炕底下，而不会拿到银行。所以我们现在看我们只有1万多股民，包括基金1万多户，房地产也是这样，买的股票的投资这些人，20%的人只有5%的人赚钱，剩下15%都亏了，大家为什么都愿意投资房地产，因为这些投了的人都可以赚钱，所以很多人喜欢投资到房地产，那么这样就产生的贫富差距。

我们常常说公务员收入很低，但是他们有房子住，他们的房子是2万—6万就拿了房子，但是金融市场这套房子可能值好几百万。比如我们一个公务员在马连道盖一个房子，平均每平方米是4000块钱，而当地的房价是2万块钱。

在我们的法律中，或者我们的法律文件中明确规定，要鼓励居民获得财产性收入，但是后面还应该有一个说法，如果只鼓励大家做财产收入，而没有合理纳税调配的话，也会造成我们更大的问题。

我就很不服气潘石屹，他累计赚的钱比我工资赚的钱不一定比我多，他赚的钱都装在自己兜里，而我们的赚的钱都放在了国家，这就是造成贫富差距的区别。如果我们看到俄罗斯，当一个市场完全开放的时候，更多的人是通过获得资源的利益的，比如金融大亨，电讯大亨，这些人都是首富，但是我们应该成为首富的石油等等行业，都被国家垄断。

所以很多人说为什么房地产变成最坏的了，原因是因为他没有开放石油、传媒等等行业，北京是第三产业服务比重最高的，上海都不行，所以上海用工业去维持它的GDP，但是结果是所有城市转化为第三产业服务的第三型产业城市，否则如果没有第三产业做支撑的话，到房地产盖房的时候就发不了财，我们是因为政府的垄断，这个垄断主要体现在中国一级和二级的市场当中，所以这方面很让我们政府头疼，我们在座学生都想一想，你如果作为商学院的学员，出去管一个工业企业，你希望你的产品是次的产品吗？没有吧！我们开发商为什么要生产全世界或者城市中最次的房子呢，如果不是最次的房子，你凭什么让我用最便宜的价格卖给你呢？你们想想这个逻辑关系，每个人都说中国的房价是最贵的，但是国外的人都要30多岁才能首次购房，而中国是27岁就可以买房了。这就是问题，是不是说我们房子便宜，我要说房子便宜了，你们没有一个人说是对的，但是我说我们的购房年龄比发达国家的年龄都低，这是事实吧，所以房价涨有很多原因。每个人都有自己的理由，所以我说任你评说，你们爱说什么说什么，但是我们要先把事实搞清楚，到底怎么回事。

对自己的人生越没信心的人买房越早

我们政府的一直认为他的政策是为了让年轻人买房，我觉得让年轻人买房不应该是一个政策规定，应该是工作到一定年限以后，有一定的工作和方向以后，你才去选择，比如你今天毕业了以后你想留在北京，明天你就可能到郑州，看到郑州比在北京生活好的多，比如市联的一个工作人员，在深圳一个月大概拿1万块钱，但是他买不起房子，但是他到了郑州以后，他也拿1万块钱，可是他能买很好的房子，因为郑州和深圳的房价差很多，所以不在乎你是年轻还是老，也不在于你是什么时候买房，而在于你是不是有能力获得那么高的劳动收入，能够比较轻松的买房。我这个轻松不是说你不还贷，从贷款来看，你涨息可能还超不过两年的，大概是1年7个月，还有可能因为物价上涨，对房子还会涨息。如果你为了一年或者两年多付一些利息，你就把房子退了，两年以后的房子利息比现在要高得多。今天你可能很吃力的还贷，三年以后你就很轻松了，不要以为现在的涨息会对你的购房成本变成一个持续的购房成本，过两年这个利息就往上走了，所以这不应该影响到每一个人的短期行为。

我不太关心我的地产股，他涨跌跟我没关系，只有在融资的时候会跟我有关系，如果公司是持续增长，那一定会有人去买，从我们公司的股票来说，我们在规模上和销售金额上都比不了潘石屹，如果你们查查年鉴的话，我们在其中只有一项是领先的，我们的资产和规模可能都排在70多位了，但是我们的回报率是排在前十位。这个操作方法不一样，不要看政策，因为我们政府常常和市场是反着的，为什么9月20日政策出台股票会涨，因为股票出境了。这就是因为大家觉得利空出现，没有可能会出问题了，现在十二五城市化是重点，而且我们第一个改变了过去的规划条件，第一条写的是扩大内需，什么意思？就是你不靠房子、不靠内需，十二五没法发展，所以我们不关心短期的市场情况，而我们关注的是长期的市场情况，你们买房子也一样，要关注长期的情况。

我觉得如果你们对自己未来没有信心，你们就在最年轻的时候买房，如果你们对自己未来有信心的话，以后买的房子一定比现在的房子好，因为科学进步的过程中，房子会越来越盖的好，你不要以为你一生就买一次房子，美国人一生要买七次。我觉得年龄降低，中国的特殊性是要考虑到的，是因为我们的大部分子女都跟父母住在一起，父母为了让自己住的更多一点，就把儿子哄出去，因为跟儿子父母在一起，非常挤，而儿子出去以后，所有的房子就只有父母用了。美国现在大量失业是因为35岁以下人不具有更多的劳动技能，你不要以为年龄决定了你买房子，你详细分析一下，不同阶段会买不同房子，如果我盖好房子的话，绝对不是面对你们这些年轻人。