神马文学网任志强：不存在非公共利益拆迁 只要是城建都是公共利益
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/05 11:18:27
国有企业，像首钢，宝钢，他们占有的土地也都没有交土地出让金。国有企业现在大概9000多亿的利润，如果让他们交土地出让金，他们要交1.4万亿。算上土地出让金，国有企业现在是没有赢利的。当然，这些国有企业可能修了路，架了桥，通了电，国家视同他交了。但老百姓不是。你像北京市旧城区78平方公里的老百姓都没交
《瞭望东方周刊》记者 杨明 北京报道
备受关注的《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》，日前正式向公众公开征求意见。目前，专家、开发商、民众等各个方面都在通过各种渠道就新条例提出意见，博弈正在激烈进行。
一向以大胆敢言闻名的北京华远集团董事长任志强就此接受了本刊记者采访，关于新条例，他依然毫不含糊。
交没交土地出让金很关键
《瞭望东方周刊》：草案第40条对非公共利益拆迁做了规定，称要符合规划，并办理审批手续。这是争议的一个焦点，你怎么看？
任志强：我反对这一条。反对的原因是，就没有非公共利益拆迁这个概念。都是公共利益拆迁。纯粹因为商业利益搞的开发不叫征收，叫交换(指民事交易---记者注)。非公共利益不能征收土地，也不应当适用于这个条例。
你写非公共利益征收要自愿、要平等，你完全可以通过《民法通则》、《合同法》去搞，何必要把它写入这个条例？可是，后边还有这么一句：本条例关于货币补偿、房屋产权调换、补偿协议内容的规定，适用于非因公共利益的需要进行拆迁的活动。这不是废话吗？既然是自愿、平等，还适用这个条例的相关规定干吗？不适用你这个条例，自愿、平等，我们也能干。
《瞭望东方周刊》：你认为征收只能是公共利益？
任志强：我认为只要是城市建设，就都是公共利益。不能因为政府盖的是商场，就叫做商业利益；盖的不是商场，就叫做公共利益。凡是征收，都是公共利益。公共利益的前提在于，是不是城市规划需要。如果是纯商业的，那叫做交换(注：民事交易)。我就不承认有非公共利益拆迁这个事情。我现在没闹懂，咱俩互换房子，交换了，也根据自愿、平等原则，这个和拆迁有什么关系？
《瞭望东方周刊》：你认为主要问题出在哪儿？
任志强：核心问题是土地使用权归谁。如果我交了土地出让金，这是国家把土地使用权渡让给我了，那土地使用权就归我。起码在有限期间，土地使用权是归我的。别人得拿钱才能把这个权利买走，国家也要花更高代价才能把这个权利赎回。假如你没有交土地出让金，这土地使用权仍归国家，你现在住着，这叫做国家允许你用，但是不表示你有土地使用权。
我们1991年施行土地出让金政策的时候，本来所有房子都应该交。交不起也得先欠着。否则，我原来交了土地出让金，你原来没交，补偿却是一样的，交了的不是要吃亏？
你最后拆的房子本身不值钱，实际上人家要的是那块地。我们现在拆的大部分，或者说95%以上，都是那些没有交土地出让金的房子。如果你交了土地出让金，在土地合同上会有明文规定，要给的具体补偿。
水皮(注：财经评论员)认为，土地增值费用应该归个人。我认为，假定你交了土地出让金，权利是你的；你没有交纳土地出让金，增值费不该归你。新条例在评估房产价格时开始要考虑区位，我认为还要加一点，一定要把交没交土地出让金也考虑进去。
这是在制造另外一种不公平
《瞭望东方周刊》：交了土地出让金的比重有多大？
任志强：只有25%的人交了，75%以上的土地是没有交土地出让金的。1991年之前就没有这个规定，所以，凡是1991年之前占了土地的，都没交。另外，国家划拨的土地也都没交。
国有企业，像首钢，宝钢，他们占有的土地也都没有交土地出让金。国有企业现在大概9000多亿的利润，如果让他们交土地出让金，他们要交1.4万亿。算上土地出让金，国有企业现在是没有赢利的。当然，这些国有企业可能修了路，架了桥，通了电，国家视同他交了。但老百姓不是。你像北京市旧城区78平方公里的老百姓都没交。
《瞭望东方周刊》：当时为什么不交土地出让金？
任志强：政府怕引发众怒。1991年土地出让金政策实行时，多数人是交不起的，都没有钱。于是，一部分人交了，一部分人没交。这个政策走到今天，终于走不下去了。我觉得政府现在应该借机开始收土地出让金。现在你还说没钱，说不交，你住不起你走。你一分钱土地出让金没交，然后你在市中心最好的地方盖个破房子，要想拿高价补偿？不交土地出让金，对不起，你拿不到。如果现在开始收，问题全能解决。
《瞭望东方周刊》：现在还能补交吗？
任志强：老百姓现在没法补交。没人去做这个事情。这个钱不是你想交就能交的。不管怎样，我觉得现在应该有这么个程序，让老百姓补交。
《瞭望东方周刊》：新条例考虑区位因素，是否能解决土地出让金的问题？
任志强：这对那些交了土地出让金的人不公平。你去北京四合院里看看，大部分住的是民工。房主自己已经住上好房子了，但是这个房子还在他的名下。拆迁的时候，钱也是给他的。我们现在用这个条例保护的，其实多数是这些富人。不能用财产分配的办法去解决这个问题，这是在制造另外一种不公平。危旧房是专有名词
《瞭望东方周刊》：草案第三条将危旧房改造列入公共利益，不少学者认为，危房、旧房是不同概念，应当做区分。
任志强：危旧房是专有名词。我们评估房子，通常有五个等级，其中后三个等级属于危旧房。一类是指坚固的；二类是指没毛病的；三类指的是需要维修的；四类是要大修的；五类就是要报废的。危旧房改造就是沿用这个分类。新条例里应该加个“区”字，名字叫“危旧房区”，就不会有争议了。
“危旧房区”指的是一片房子，不管你的房子新旧，只要这片区域里后三类房子占到70%，当然也有些地方规定是60%，反正达到这个比例，就叫做“危旧房区”。是整片改造，哪怕把危旧房区域里的新房也拆了。
旧房也不是指今天交付使用，明天就是旧房了。一般有个三四十年折旧的规定，完成这个年数的折旧后，才叫做旧房。一些法律专家不懂实际情况，死抠名词。
《瞭望东方周刊》：你怎么看按市价补偿的条款？
任志强：草案里说，按照“类似房地产的市场交易价格”补，这是一个观念性错误。交了土地出让金的，按照市场价补偿，然后减除折旧，这没问题。要是没交土地出让金，也按照新房价补，这不是制造新的不公平吗？假设3万的房子，其中2万是土地出让金部分，交没交这两万，最终都按2.8万补，这怎么可以？没交土地出让金的最后就只能补8000元。
同一栋楼就存在交了的以及没交的。楼上楼下，凭什么价格一样？你按照300块钱买的房子，我按照3万块钱买的房子，最后补偿价格还要一样？
你以为抽个签就公平了？
《瞭望东方周刊》：许多人不相信评估机构的房产评估价。
任志强：这是因为老百姓私人欲望太高。大部分时候，评估机构会按照市场价格去评估。委托人不会让评估机构把价格评高，太高了，项目做不下去；而被评估人也不会让他评得太低，太低了，评估机构下一次就没生意做了。这二者之间是博弈的，一博弈，评估出来的价格就会接近市场价。
老百姓都认为，我的房子应该和交了土地出让金的房子一个价。北京拆迁长安街沿线平房，每平米3万多。这还只是基数。其实是每平米五六万，因为要加上厕所面积，再加上提前搬家奖。这个房子拿到二手房交易市场去卖，根本不值这个钱。但是老百姓永远不知足。
《瞭望东方周刊》：新条例里对如何选择评估机构也有规定。
任志强：你知道什么呀？你知道是怎么抽签的？你过去就没接触过。你的信息对称吗？这是胡给你权利！是表面上给你权利。抽签、投票，不是瞎选吗？评估机构都一样，都是个“走”字，你抽中了谁都是走！你也不能不走吧？对吧？有什么区别？抽谁都一样。瞎闹！你以为抽个签就公平了？
《瞭望东方周刊》：你如何看近年来发生的拆迁极端事件？
任志强：完全是胡闹。我们原来也遇到过这种情况，一个被拆迁人全身挂着煤气罐，不走。我们已经给他到11万元了，他那破房子真不值11万啊。重庆那个也是，给的钱已经几百万了，你的房子能值好几百万？土地是国家所有的，你也没交土地出让金，现在非得和那些交了的一个价。所以解决问题的唯一办法是现在开始收土地出让金。
《瞭望东方周刊》：你认为农民应当成为新条例的受益群体？
任志强：农民不受益，以后麻烦就大了。按过去的规定，农地补偿太低，农民老吃亏。还有，我们搞旧城改造，中间有一块农民用地夹杂在里边怎么办？执行不执行？这个现象大量存在，没法拆啊？无法可依。这个现象到了二、三线城市更复杂。
《瞭望东方周刊》：这个条例对房地产行业会有什么影响？
任志强：这个条例与房地产行业没有任何关系。他写的是政府去拆。你看第五条，县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，和开发商没有关系。开发商也没有权利去征收。现在有开发商去征收的，是政府委托的。委托是什么概念，就是你替我去干活，但是责任权利主体不变，还是政府。我们老以为这个条例与开发商有关系，其实没有任何关系。