钢筋混凝土的城市艺术——房地产专业、行业简介

             笔者文前一言：近十年中国，真正没有受到房地产影响的恐怕只有蜗牛！

一、螃蟹首尝
           1 984年，怀揣梦想的退伍军人、锅炉大修工人王石南下深圳淘金，靠着倒腾鸡饲料赚的一点盘缠创立万科，他当时怎么也不会想到，现如今，这家依然叫“万科”的地产公司已经成为辐射全国28座城市、市值超过美国前四大地产企业市值总和的中国地产巨头；王石本人，如今依然是当年那个脱下西服标准“土包子”的络腮胡，却也是亿人景仰万人骂的中国地产大鳄，这一切改变对于万科和王石来说只是二十年。
二、前景展望
        上世纪中期，著名建筑大师梁思成先生说“居者有其屋”，其言彼时表达建筑人的期盼，搁置此时，更应是全中国人的梦想。十年的地产高温，热得百姓们脱了个精光，干裂着嘴唇正等着房地产暴雨，一些专家学者此时却突然站出来高呼“房地产至少还会持续火热二十年”，无疑让人抓狂。其实不需要数据，只要你看看你生活的城市，主次干道被房地产耐人寻味的广告词充斥、被色彩夺目的楼盘效果图装点，或者看看大街小巷宣传栏上长满的二手房转让、租房“牛皮癣”以及伸着脖子记录号码的人群，你就能掂量出“家”于中国人的重要性对这个行业的发展究竟意味着什么。
说到底，作为衣食住行中的一个工具，房地产和饭菜、衣服、小汽车一样也是商品，也是设计、生产、包装出来进行买卖的，也有价格，也有折扣，甚至最近国内还出现了很多“房屋超市”，无论别墅还是二手房，明码标价，童叟无欺。但由于其具有无法移动性，房地产这种商品注定了天生就是个怪胎，所以香港干脆称房地产为“不动产”。这个不可移动性的特殊之处最简单的表现就是“北京远郊农村的一套豪华别墅可能远没有市区一环以内的一个报刊亭昂贵”，也因此，学者更多地喜欢将房地产的发展速度与城市化速度挂钩。既然中国的城市化进程是持续发展的，专家底气十足喊着“房地产再火二十年”一点都不稀奇。
此外，房地产的“怪胎”之处还在于其“供需两旺”的表象，眼看着房价一路上摇，买房人却越来越多、越来越急，难怪房地产商不愁房子不好卖，只愁赚多少合适。
三、行业膨胀
           市场经济就是这样，一旦有利润，就一拥而上、百花齐放，紧接着就是“僧多粥少”引发的衰退期。房地产行业与其他行业不同，十年了，这个市场丝毫没有因为弱肉强食、适者生存这样的理论而变得虚弱，其发展之势甚至打破了两百多年历史的西方经济学众多规则，其遍地开花的态势让众多行业叹为观止。2007年，福布斯公布中国十大富豪排行榜，地产商依然占了绝大多数，26岁的杨惠妍（女）以1300亿身价成为中国首富，她的身后鹤立的正是中国地产新秀——碧桂园。
       房地产企业的数量之多是令人吃惊的，据不完全统计，到06年底，仅笔者所在的重庆市，就有各类房地产企业2000多家，据此可以估算，全国各类大小型房地产企业数量应在10万家左右。无论你情不情愿，正是这样一支庞大的中国地产队伍塑造了中国城市的钢筋混凝土森林艺术，走在最前端的除了以上介绍的万科、碧桂园，还有将建筑从内地铺向遥远的中东浪漫石油之都迪拜、IT王国印度、紫荆之城香港（如迪斯尼乐园）、莲花城澳门等地的中国海外（其内地地产线称为为“中海地产”）；李鸿章创建的傲极一时、流传一世、撰写深圳蛇口神话的百年老店招商局地产；近年来飞速发展、公开喊出新员工年薪在8-16万元的重庆龙湖，此外还有众多类似于港商李嘉诚的和记黄埔这样的国际型地产企业渗入内地市场。
其实真正在地产一线忙活的商人不是那么盲目的，这个与国家政策紧密联系、与百姓生活息息相关的行业总是牵一发而动全身的。众多专家建立了无数房地产周期预测模型以及大量的数学曲线，地产商们也在仔细研究、小心尝试，但他们的脚步从来没有停下。江苏地产的龙头企业新城房产股份有限公司副总裁欧阳捷将人生比作爬山，仰视山雾萦绕，俯视也只来时路，地产业的发展何尝不是这样，理性模型与数据在现实面前的不堪一击让众多地产商学会了勇敢，在疯狂的地产浪潮中，用一种清醒的意志、模糊的心态闲敲棋子，醉人运筹于帷幄，其未必败北。
四、专业登场
           若说日本早期的地产大泡沫让中国地产人学会了谨慎，那么海南上世纪末的地产大泡沫则让暴发户慢慢成为被遗忘的名词，满腹经纶的专业地产新锐慢慢成为了“儒商”世界的典型。显然，供应高素质人才产品的大学殿堂承担了培养地产人的责任，高校只培养两种紧缺的地产人才：建筑技术人才和地产中高级管理人才，用中海地产HR的话说就是“懂管理的技术人才”和“懂技术的管理人才”。 举重庆大学为例，截至发稿时，到重庆大学召开专场招聘宣讲会的数百家企业中，房地产企业将近一半，其火爆之势可见一斑。
按照产业划分，建筑专业与房地产专业显然不属于同一产业，前者侧重技术，属于第二产业；后者侧重管理与服务，属于第三产业，这就是建筑房地产行业所谓的“乙方”（施工单位）与“甲方”（开发商）及服务机构（咨询、代理等）。但是，在多数评价机制下，建筑与房地产属于同行，两者结合是生产房子的前提。
                在实际的高校专业划分上，建筑房地产细分出了太多的专业，也涉及到太多的相关专业，着实体现了这个行业的博大与包容性。我们甚至可以这样说，目前高校所开设的专业中，至少有三分之一的专业学生是可以进入或者涉及这个行业的。在大学专业设置上，建筑地产是地地道道的工科，以下着重介绍最直接的建筑房地产专业，：
建筑学 说到底，建筑人是最地道的地产人，建筑学也是房地产领域技术含量最高的专业。对于大部分高校，建筑学专业的入学门槛也相对比较高，不但要求高考成绩达标，一般还要求具有良好的美术功底。新生入学之后会进行美术考试，大多是给个花瓶、水杯之类的静物让你去画，素描、彩绘都有可能，很简单，入学前花几天时间练练手即可。在大学校园里，建筑人是很累的，不但比其他专业学生多学一年，而且每一年过得都很“充实”，挑灯夜战实乃家常便饭。鉴于其特殊的学习模式，建筑人不但需要艺术家那样的灵感去设计更加艺术、经济、合理的建筑，在校园里他们同样享受其他专业学生艺术家式的礼遇，建筑人进入地产企业之后通常也难以将家与办公室分开的。当然，建筑人的努力不是白费的，进入社会之后，他们也是房地产领域最受尊重的技术人才，薪水在同等情况下自然比其他岗位要高出一个层次，在重庆大学，基本上每年的本科毕业生最高薪水纪录都由建筑人书写的。建筑学毕业生可以选择设计院或地产企业，也可以做一个自由的建筑设计师。与建筑学相关的专业还有建筑规划、园林景观等。
土木工程 同样作为一个地产技术型专业，土木专业在业内有一个响亮的名字“工民建”，说出来谁都晓得是干建筑地产的。无论是在校园里，还是进入社会，土木人与建筑人都不抢“饭碗”。建筑人是在图纸上描绘建筑蓝图，土木人则是将蓝图转变为一栋栋楼房的最主要实施者；建筑人是房地产领域的“雅客”，土木人就是该领域的“俗人”；建筑学是坐办公室的白领，土木人则是下工地跑现场的灰领；建筑学学生少，社会需求也少，土木工程学生多，社会需求也多。有笑话说大学里土木工程的学生是又土又木，其实不然，土木人在校时就已经习惯了与建筑仪器、设备打交道，不但具备过硬的动手动脑能力，还有比较出色的施工管理能力，是建筑领域的生力军。毕业生可以去设计、施工、勘察、房地产、安装、教学、国土资源及科研等单位或部门，就业面相对比较广。相关专业还有测绘专业、水利专业、桥梁道路工程、结构工程、建筑材料等。
建筑环境与设备 房子绝对不是仅土木工程的人就能做出来的，否则就是“裸房”，室内外配套设施的重要性是不言而喻的，而建筑环境与设备等专业就承担着楼房的“装修”工程。在业内，往往赚钱最多的未必是施工总包单位，那些做分部分项工程的包工头可能赚得更多，在笔者所了解的“包工头”中，很多就是只做诸如脚手架、塔吊、挖土机、墙面瓷砖、门窗玻璃、室内装修等中的一项。在地产企业的工地上，除了土建工程师，还有专业的水电工程师、电气工程师、材料工程师、成本质量控制员等。大学里相关专业还有暖通、建筑材料、给排水、电气工程（及自动化）等专业。
工程管理 楼盘对于一个地产业企业来说应该是生命之所系，甚至很多房地产企业就是项目型企业，即因有楼盘而诞生企业，因此，进行科学的管理对房地产企业及建筑单位都是相当必要的。上世纪80年代，云南鲁布格水电站的建设过程中，日本人运用现代项目管理手段让中国人吃了亏，也让中国人彻底意识到现代管理手段的重要性，从此高校建筑工程管理类专业的发展进入一个崭新的时代。工程管理专业毕业生不但可以进入房地产企业，也可以进入建筑施工、监理、物业及国土、规划等企事业单位或科研机构。其相关专业还有房地产经营管理、项目管理、工程造价、房地产财务管理、土地资源管理、工程监理等。
其中房地产经营管理专业是从工程管理中分出来的一门新专业，它的特色在于该专业学生都是“通才”。从建筑设计及绘图到现场勘测及施工管理，从土地资源管理到物业管理，从人力资源到财务管理，从金融到法律，从市场营销到客户服务……建筑房地产及相关行业涉及到的领域基本上都纳入学习范畴，该专业的学生笑称他们学了中国大学近三分之一的课程。其毕业生就业面相当广，但也正是由于泛而不精，导致很难在地产线某一特定环节独挡一面。由于有房地产的专业背景，该专业学生在营销、策划等房地产管理岗位上有相当大的优势与潜力。目前仅中国人民大学、重庆大学、北京师范大学珠海分校、重庆科技学院、江西师范大学、广东白云学院、上海建桥学院、集美大学（专科）等少数学校开设房地产经营（与）管理本、专科专业，就业情况基本与所在学校建筑实力相当。
物业管理 中国人习惯了计划经济体制下的房屋分配制度，也习惯了各人自扫门前雪，所以，1986年，当中海地产首次在中国喊出“物业管理”概念的时候，无异于在民国时期推广手机，引起业内外颇多的骚动。据统计，目前全国有1.2万家物业管理公司，最著名的有中海物业、万科物业和龙湖物业等。这个行业要求更多的服务意识，涉及专业面也比较广，从技术性的水电安装维修，到小区绿化管理、车库管理、安全管理（保安）、卫生管理，再到小区商业用房的经营、业主委员会资金运营等。物业管理越来越人性化，物业管理人员也必须是耐心、细心的，前阶段有报道称国内某小区为保安设立“委屈奖”，即在日常工作中，受到委屈的保安会得到物业管理公司适当奖励作为弥补。
物业管理专业的高等教育目前主要集中在专科上，起步较早的有以同济大学高等技术学院（同济大学与上海市房地局合作创设）等为代表的南方高校，还有以北京城市学院、北京林业大学、辽宁商务职业学院等为代表的北方高校。物业管理也有国家职业认证标准，最权威的有劳动部颁发的国家职业资格证书（比较难考，考取率低于50%）和建设部颁发的物业经理证书（考试通过率接近100%），这两个证书对于物业管理专业的学生就业是相当重要的。
★房屋验收管理 提这个目前国内外高校尚未开设的专业并非哗众取宠，结合笔者在地产公司实习的经历，确实看到了一个相当可观的房屋验收发展前景。随着开发商在人们心中诚信程度的下降，越来越多的理性购房族在开发商交房时变得小心翼翼。但是由于自身房地产专业知识水平的限制，大部分购房者希望能得到一些第三方的专业人士以有薪形式协助其成功接房。这样的房地产消费心理自然躲不过一些服务行业精英的眼睛，几乎是一夜之间，国内很多地方的民间成立了“验房师”培训机构，并得到了全社会的热烈欢迎。但是我们必须明白，验房师应该是一个技术含量相当高的职业，目前的培养模式是不能满足房地产市场的长远发展的。因此，在可预见的将来，我们相信，作为一种新兴的职业，“验房师”的培养工作将慢慢转移到高校，并将在全社会掀起一波“验房”浪潮。
五、门派亮相
     蛟龙依旧
     如果时光可以回转，我们这代人也将有幸看到腾飞在上世纪90年代的中国建筑高校“四大龙”、“四小龙”，那确实是一个属于“建筑龙”的时代。随着全国高校的院系调整，在外行人的眼里，“建筑龙”的身影逐渐模糊，但是，对于全国所有建筑人，依然能清晰地指出其矫健身姿。如果非要将当年的“建筑龙”分个伯仲，基本情况如下（只按当时该校建筑实力）：
中国建筑高校“四大龙”：东南大学、清华大学、同济大学、南开大学；
中国建筑高校“四小龙”：哈尔滨建筑大学（现合并于哈尔滨工业大学）、沈阳建筑大学、
重庆建筑大学（现合并于重庆大学）、西安建筑科技大学。
近20年过去了，除了南开大学在建筑业被同城的天津大学略有超越，其他“建筑龙”在建筑行业的认可度上毫发无损。

 

  后起之秀
      其实很多的高校刚开始的地产实力并不是那么强劲，但因其系出名门，慢慢强大起来，成为建筑房地产领域不可或缺的智囊团，例如四川大学、浙江大学、天津大学、西安交通大学、华南理工大学。
还有些高校由于合并了强大的建筑专业院校，成为了建筑霸王院校，除了上面介绍的合并了“建筑龙”的高校外，还有合并了原建设部直属高校的大学，例如合并了武汉城市建设学院的华中科技大学等（武汉）、合并了沈阳建筑工程学院的沈阳建筑大学、合并了西北建筑工程学院的长安大学（西安）、合并了南京建筑工程学院的南京工业大学、合并了苏州城市建设环境保护学院的苏州科技学院。
除此以外，还有一些高校房地产相关专业发展迅速，值得同学们关注，例如东北大学、吉林大学、山东大学、郑州大学、兰州大学、云南大学等教育部重点本科；石家庄铁道学院、内蒙古工业大学等地方重点本科；河北工业职业技术学院、上海城市管理职业技术学院、湖北城市建设职业技术学院、兰州工业高等专科学校、广西城市职业学院、徐州建筑职业技术学院、宁夏建设职业技术学院等高职专科院校。
近水楼台
      房地产专业毕业生的就业情况受学校所在城市的房地产发展状况的影响是很明显的，有些高校地产专业并非“元老级”的，但由于所在城市房地产行业发展的突飞猛进，地产企业又青睐熟悉本地市场的“地头蛇”毕业生，因此这些高校的地产毕业生可谓近水楼台先得月。也因此，在选择读房地产专业时，一定要选地产前景明朗的城市。
苏州大学、大连理工大学、青岛理工大学（原青岛建筑工程学院）、湖南大学、厦门大学、中山大学、深圳大学、广州大学、北京建筑工程学院、上海大学、华侨大学、南通大学、天津城市建设学院等。
地产巨头足迹追踪
其实，看看近年来一些地产行业巨头经常“光顾”的高校就可以看出哪些高校在地产领域最具有就业竞争力了。以下是笔者搜集到的地产巨头08届招聘足迹信息，供读者参考：
中海地产：西安建筑科技大学、华中科技大学、重庆大学、浙江大学、哈尔滨工业大学、同济大学、天津大学、东南大学、清华大学、四川大学、沈阳建筑大学、苏州大学、大连理工大学、湖南大学、青岛理工大学等。
万科地产：天津大学、同济大学、重庆大学、北京大学、西安建筑科技大学、浙江大学、清华大学、东南大学、大连理工大学等
富力地产：华南理工大学、西安建筑科技大学、重庆大学、哈尔滨工业大学、中南财经政法大学、浙江大学、同济大学、西南财经大学等。
六、江湖一趟
           笔者07年暑假有幸进入国内某著名地产巨头企业实习，并有幸深入地产一线施工现场工作两个月，现结合专业理论知识及实习经历，带着《求学》读者到这个神秘而强势的行业生产线完整地潇洒走一回。
生活中，大家所居住和看到的房屋都是这个产业的成品了，其实每一件产品的诞生都不是那么简单的，其他产品可以有生产车间，房屋的生产则不行，地在哪，“厂子”就要跟上。房地产的生产流水线以及涉及到的房地产各专业领域人员罗列如下：
步骤一：圈地运动
业内人士称这一步叫作“拿地”，这也是整个地产操作最根本的一步，只有拿到地了，才有可能盖房子。在我国，城镇土地是国有的，农村土地是集体所有的，没有私有土地，因此，所谓的“买地”事实上是买下土地的使用权，而非所有权。房地产是资金密集型行业，开发一个项目的资金需求量相当大，尤其是地皮价相当高。如果地产企业手头紧可以进行融资，例如通过发行股票、发放公司债、银行借贷等手段进行资金的运作。
涉及专业：金融、投融资、财务管理、土地资源管理、房地产经营管理等。
步骤二：市场定位
           拿到土地之后，地产需要考虑的是怎样在这块地皮上创造最大的资金财富及社会效益。定位包括产品定位（例如做别墅、高层住宅还是商业建筑等）、目标客户定位（房子打算卖给什么样的人）等。这个决定不是拍脑袋拍出来的，一般要结合实际的市场调研才能做出准确的定位，此步骤直接影响房地产的销售情况。
           涉及专业：营销广告类、统计类、策划类、房地产经营管理、建筑设计、财务管理等。
步骤三：产品设计
         产品定位完成之后就要委托专业的建筑设计单位（设计院等）按照基本要求进行整个项目的蓝图设计，设计内容包括建筑、园林及广网等（“广网”即路网、电线网、水管网、气网等总称）。具体的户型、套型设计一般还要参考一线营销人员的经验。
涉及专业：建筑学、园林景观、结构力学、建筑材料及法规类、营销类、工程造价等。
步骤四：施工报建
         并 非项目设计完毕就可以开工，在此之前，开发商必须将设计图纸等资料拿到行政主管部门（如规划局、环保局等）核准、拿证，拿不到证是不能开工的，而这个阶段的时间对于开发商来说是最宝贵的，所以其前期设计及报建工作必须严格到位。
     涉及专业：公共管理类、建筑设计类等。
步骤五：招标分判
      报建完成拿证之后就要对施工进行分判了，至此众多的“包工头”开始登上房地产舞台。一般情况下，施工不是一个建筑单位就可以完成的。房地产这个庞大的行业细分很到位，工地上有专做混凝土的、有专做钢筋的、有专做玻璃的、有专做装修的、有专做脚手架的，分工明确，分判到人。并不是那么多单位像散沙一样，一般会有个总包对众多包工头进行分工、监督。
        涉及专业：工程管理、土木工程、建筑材料、园林景观、工程监理、电气工程及自动化、测绘类、水利类、道路与桥梁类、装饰装修类、建筑环境与设备等。
步骤六：生产施工
           分判完毕之后就可以组织施工单位进场了，工地上必须常驻的三个单位包括开发商工程项目部、总包项目部及建设监理单位，互相配合、各司其职。再小的楼盘建设周期都应在一年半以上，在漫长的施工过程中，工地上会发生无数的大大小小的问题与故事，当然，有些很棘手，有些也很有趣。
          涉及专业：工程管理、房地产经营管理、土木工程、建筑材料、园林景观、结构类、工程监理、电气工程及自动化、测绘类、水利类、道路与桥梁类、装饰装修类、建筑环境与设备等。
步骤七：房屋销售
            很多企业将房屋销售环节看得比命都重要的，因为这是整个项目投资“收网拿鱼”阶段，直接决定了自己是赚还是亏。随着消费者越来越理性，地产商要绞尽脑汁和消费者进行销售博弈。除了广告宣传以外，地产商对售价及计划销量都是要进行不断运筹的，所以我们看到的市场表象变幻莫测，时而捂盘惜售（一般是因为开发商知道手上房子价格还可以涨，不急着出手，有计划地分批卖或者干脆不卖），时而折扣甩卖（一般是开发商自己不看好价格前景，或者急着回笼资金）。目前的地产市场上，并不是所有的地产商都自己来卖房子，考虑到运营成本及销售效果，有的地产企业干脆将营销工作“打包”让专业的房地产代理公司出售，给他们适量的运营成本及提成，目前全国做得最好的房地产代理公司是世联地产。
         涉及专业：广告营销类、经济金融类、策划类、物业管理等。
步骤八：售后服务
            大多商品都有售后服务，房地产也在内，房屋的售后服务业务多由物业公司承接，但在房屋保修期内，开发商及施工单位也承担较多的售后服务。一般情况下，房屋交付给业主之前物业公司就已经驻扎到小区内开展一系列的小区基本运行工作。物业管理的职能包括对小区建筑及其附属设施进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序等。
涉及专业：物业管理、客户服务、房地产经营管理及酒店管理等。
七、梦想启航
          从大自然赐予人类天然的山洞，到人类用双手精心堆砌的建筑，这个过程演变注定了要用智慧来诠释。建筑的诱惑从来都不只源于金钱，当你把楼房看作人生、把楼盘视为人群集会，你会发现其实建筑本身可以给人以太多的思考，她的每一寸肌肤都汇集了人类七千多年的梦想印记。
地产人一生最得意的作品往往就是建筑。重庆某地产公司老总，年轻时在香港做房地产，现已中年，他说他现在最幸福的事情就是带着妻儿到香港去跑一圈，指着一幢幢直冲云霄的建筑对他们说“这几栋是我盖的”。
如果你确定了要做一个地产人，确定了要以建筑的思维去书写人生，那就从现在开始，背上行囊，向着这个最强势的梦想扬帆启航吧，别忘了带上我的祝福。
                （转自于（求学）杂志）