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房地产业务中的几个问题

房地产业务中的几个问题
1、毛地摘牌，边拆边建，大量还建，在最后一期，前期土地成本很低，前期开发的已交房，31号文件：关于一次性取得土地分期开发的，土地成本陆续支出的情况，土地成本是否可以按概算成本分配计入开发成本？（张伟老师对31号文的解读认为可以，但现在很多税务部门不认可土地成本的预提，现在有没有新的精神？）
2、2008年1月签订的还建协议，约定2010年10月交付还建房，2009年底部分还建房已完工，拆迁还建何时确认土地成本（是否必须取得被拆迁方发票时才能作为计税成本？），何时确认还建房产的视同销售，是否必须在确认土地成本的当期，确认还建房的收入？
3、开发产品完工（交房）当月是否必须结转收入与成本，结转当月按开发产品实际利润预交企业所得税，由于计税成本载止汇算期未，可能造成预缴时多缴税款，是否可以在完工年度未结转收入与成本？
4、完工产品结转时，应按预算造价及土地概算全部预提成本，以反映已售完工产品的实际利润，次年载止汇算期结束前取得发票的对预提部分进行核销，余额根据已售分配比例做纳税调增处理。这样操作对吗？

zhangchunl 发表于 2010-1-30 09:31

这个问题在税务版已回复过，请针对回复提出意见。
[url]http://bbs.esnai.com/frame.php?frameon=yes&referer=http%3A//bbs.esnai.com/viewthread.php%3Ftid%3D4644730%26page%3D1%23pid5051839[/url]

zhangchunl 发表于 2010-1-30 09:43

第一个问题：符合条件的可预提

第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：
　　（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
　　土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
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条件：
1、土地与房产同时开发；
2、一次取得分期开发；
3、需取得税务同意（备案）

zhangchunl 发表于 2010-1-30 09:53

第二个问题：交付时同时确认

第三十一条  企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
　　（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
　　1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
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交付时同时确认

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需发票，参考
   广西壮族自治区地方税务局关于印发若干税收政策和征管问题解答的通知
桂地税发[2002]265号
  2002-11-21

（二十六）问：对旧城改造过程中被拆迁户得到的实物或现金补偿是否征收营业税？
    答：对政府统一收回土地使用权进行拆迁改造，被拆迁户因政府收回土地使用权而取得的实物或货币补偿，按照《营业税税目注释》第八条 第（一）项第二款的规定不征收营业税。
    对房地产开发商收购旧房以取得土地使用权，原房主或土地使用人将房屋或土地直接转让给他人的行为，按相应税目征收营业税。

zhangchunl 发表于 2010-1-30 09:56

第三个问题：理论上需结转，但有结算终止时点

第三十五条  开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

zhangchunl 发表于 2010-1-30 09:57

第四个问题：只有三项费用可预提，其他不能预提

详见31号文：
1、第三十二条
2、第三十四条

jcbaa 发表于 2010-1-30 12:59

第四个问题：只有三项费用可预提，其他不能预提
详见31号文：
1、第三十二条
2、第三十四条

符可条件的土地成本可以预提？
年未结账时会计上要全额计提以反映项目利润，汇算结束前未取得发票的进行纳税调整。

[[i] 本帖最后由 jcbaa 于 2010-1-30 13:00 编辑 [/i]]

云小飞 发表于 2010-1-30 14:55

1、一般用占地面积法。
2、拆迁还建在完工时确认土地成本，交付使用时确认还建房产的视同销售收入。
3、开发产品完工（交房）当月不需要马上结转成本，计税成本载止汇算期未；收入是一签合同就开始确认了。
4、完工产品结转时，不能按预算造价及土地概算全部预提成本了，要实际成本。当只有建筑成本可以预提10%，配套可以预提100%

zhangchunl 发表于 2010-1-30 16:11

回复 7楼 jcbaa 的帖子

1、可预提的应为4项。
2、“年未结账时会计上要全额计提以反映项目利润，汇算结束前未取得发票的进行纳税调整。”
会计处理可以全额预提，其中，符合条件的4项预提费用可税前扣除，其他需纳税调整。

wsx914 发表于 2010-2-1 10:10

请教：评估费的列支

为贷款而进行的土地评估费，在开发成本中列支可以吗？

zhangchunl 发表于 2010-2-1 12:19

回复 10楼 wsx914 的帖子

企业会计准则第 17 号——借款费用

第二条 借款费用，是指企业因借款而发生的利息及其他相关成
本。
借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因
外币借款而发生的汇兑差额等。

第四条 企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的
资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他
借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生
产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地
产和存货等资产。
2
第五条 借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
（一）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资
本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形
式发生的支出；
（二）借款费用已经发生；
（三）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或
者生产活动已经开始。

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符合条件的可在开发成本列支。

haihan235 发表于 2010-2-1 16:36

[quote]原帖由 [i]wsx914[/i] 于 2010-2-1 10:10 发表 [url=http://bbs.esnai.com/redirect.php?goto=findpost&pid=5055965&ptid=4646032][img]http://bbs.esnai.com/images/common/back.gif[/img][/url]
为贷款而进行的土地评估费，在开发成本中列支可以吗？ [/quote]

按照规定是不能的！！

zhangchunl 发表于 2010-2-2 08:49

回复 12楼 haihan235 的帖子

[quote]原帖由 wsx914 于 2010-2-1 10:10 发表
为贷款而进行的土地评估费，在开发成本中列支可以吗？ [/quote]

《企业会计准则讲解(2008)》

借款费用是企业因借入资金所付出的代价，它包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。

因借款而发生的辅助费用，是指企业在借款过程中发生的诸如手续费、佣金等费用，由于这些费用是因安排借款而发生的，也属于借入资金所付出的代价，是借款费用的构成部分。

根据借款费用准则的规定，借款费用确认的基本原则是：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
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31号文
　第二十一条　企业的利息支出按以下规定进行处理：
　　（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

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如为项目贷款，符合资本化的几个要件的可计入开发成本。

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