房地产业原子弹即将爆炸，已经开始最后读秒！7

十六.住房普及率越来越高,住房最终会象汽车那样降价普及,“住房普及的十年”即将到来
　　　　 住房普及率,是指有房者占城市总家庭数的比例,揭示开发商必然走降价普及之路的必然趋势。
　　　　 社会生产力在不断发展，任何国家任何中高端产品都要走不断降价以增大“准客户圈”的“产品降价普及”之路。
【手机降价普及】：40年前，“副班长”林彪出逃，周总理无法用手机规劝。25年前，连省长都没有手机。目前，从省长、厅长、处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技术工，已经普及到车间普工、看大门的、擦皮鞋的、扫大街的，单功能的“大砖头”卖3万元，降到多功能的袖珍手机只卖一二百元。
　　　　 【汽车降价普及】，20年前，科长30年的工资剩余只能买0.1台小汽车，现在1年的工资剩余可以买2台。
　　　　 【电视降价普及】，20年前单功能29英寸的需要花费20年的城市平均工资，现在1年的城市平均工资可以买5台。
　　　　 还有【固定电话装机费降价普及】、【电脑降价普及】等等。
　　　　 汽车和家用电器是我国经济的支柱产业，在充分竞争和产品价格不断下降的过程中，获得了健康发展。房市的未来，将呈现开发商降价销售（＼），买房人数增多（/）的【Х状态】。
　　　　 所有好产品的走势都是：大短缺导致大炒作，大炒作导致大涨价，大涨价导致大生产，大生产导致大过剩，大过剩导致大熊市，大熊市导致大杀价，大杀价导致大观望。
渔夫太贪心，“渔钩的尺码”不断增大，不久，吃得进“15寸的渔钩”的鱼儿就基本没有了。渔夫3顿没有吃到鱼儿后，不得不换成“13寸的渔钩”。于是，“渔钩的尺码”（房子的价格）就呈现15寸、13寸、11寸、9寸...的不断缩小（不断降价）的趋势。你不相信，难道河里的鱼儿是随着“渔钩的尺码”不断增大而不断增多吗？
【住房降价普及】体现在漫长的熊市里，因为供过于求后形成买方市场，从消费层次越来越低的实际出发，开发商不得不经常降价。买得起150万元的买走后，开发商就要开拓买得起130万元的消费市场。呈现150万元、130万元、110万元、90万元...的降价普及趋势。你不相信，难道房子是穷人买完才轮到富人来买吗？
　　　　 收入不低的自住刚需，存款的投资收入会增多，工资结余会增多，加上房价会下跌，所以，坚信【住房降价普及】的必然性，自住刚需坚持就是衣食父母，坚持就是上帝。
　　
　　十七.房价租价涨速比很高,租价和物业税成了房市降价的发动机。
　　　　 房价租价涨速比,是指每年房价上涨速度与每年租价上涨速度之比,揭示租价涨不动最终导致过快上涨的房价下跌的必然结果。
　　　　 2003年以来，在二线城市的E市,房价上涨百分500 / 租金上涨百分50 = 房价租价涨速比为10倍。
10倍的房价租价涨速比,使得“买房无法战胜通货膨胀”。实际情况表明，虽然可能通货膨胀，虽然房价可能上涨，但是，租金的上涨却我行我素，每年只能提价增收0.11万元。经济不景气，租民增加收入很少。增加的收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了。租房是买方市场，所以今后每年租金上涨0.11万元是很困难的事。正俯强势，房东支付能力强，所以每年增加的物业税从总体上说，数量和速度多于租金的增加。
　　　　 老板遇到通货膨胀，企业成本大了，就要减员降薪，穷人连岗位都保不住，连吃饭钱都成了问题，不拖欠房租你就谢天谢地了。
　　　　 如果通货膨胀导致房价继续大涨，开发商就会继续大盖特盖，炒房客就会继续追涨大买特买，炒房客不是为自住而买，闲置房和出租房就越来越多，而租房人数增多缓慢，所以租房市场供过于求。
　　　　 目前，买方市场的特点更加明显了。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一，就是说，房东排队在等待租奴。
　　　　 房价不断上涨，100平米的住房，炒房客甲、乙、丙可以闲置。以1.5万元接手的炒房客成本很高，不得不出租减轻月供负担。供给增多，导致租价下跌。
　　　　 闲置房大多地段不佳，出租难度较大，要出租，价格不讲究。每年成交的住房有百分50是外地人买走的，许多房东居住在外地，没有时间去折腾，只求有租金，多少不在乎。租房市场竞争加剧，供给增多，导致租价下跌。
　　　　 物业税开征后，本来闲置没有出租的房东,因为税赋加重,希望减少一些损失,也开始出租。供给增多，导致租价下跌。
　　　　 加息后可能断供或还贷困难，闲置房不得不出租。供给增多，导致租价下跌。
　　　　 裁员降薪,许多炒房客会有断供之忧，不得不出租。供给增多，导致租价下跌。
　　　　 熊市里来不及卖出的短线炒房者，只好以出租等待解套。供给增多，导致租价下跌。
　　　　 有的公司外迁或搬迁到郊区，租房人减少。需求减少，导致租价下跌。
　　　　 由于炒房导致高房租高物价,沿海城市出现民工荒,租房人减少。需求减少，导致租价下跌。
　　　　 一些有效自住刚需购买了一手房、经济适用房，租房人减少。需求减少，导致租价下跌。
　　　　 一些无效刚需到廉租房里去了，搬出租房，租房人减少。需求减少，导致租价下跌。
　　　　 物业税开征后，如果房东要将物业税转嫁给租房族，租用100平米的变成70平米、5人合租变成7人、向低价的郊区转移、甚至换城市工作，导致需求减少，租价下跌。
　　　　 605号房月租金2000元。如果3天就可以租出去，房东就会抬价到2100元。如果已经待租闲置3个月了，损失6000元了，房东害怕再损失就会降价。待租闲置时间越长，表明供过于求，房东越恐惧，租价越是走低。于是房租又回到合理水平了。
　　　　 房价由富人决定，房租由穷人决定。房价由投机决定，房租由需求决定。房价是理性的，是消费品，不是投资品，基本没有泡沫，反映了居民的正常支付能力。
　　　　 如果房价是合理的，租价就要涨100%，肯定涨不动，所以租金是合理的，那么房价就应该降50%。
　　　　 租金还贷比 = 每年租金净收益2.62万元 / 每年按揭还贷6.86万元 = 0.38,即租金用于还贷,以租养房,只够百分38。合理的租金还贷比应该等于1以上，即通过出租有利可图,至少足够还贷。
　　　　 买房投资投机，既赚不到涨价回报，也赚不到租金回报，折旧使得房子越来越“黄脸婆”，每月为月供发愁，每年为物业税生气，越来越无利可图，越来越成为累赘，必然导致卖出者进一步增多，房价进一步走低。
　　　　 买方市场时，谁杀得低谁先逃，于是，房价就不断走低了，所以说，租价和物业税成了房市长期降价的发动机。
　　
　　十八.租金工资比奇高，房价租价过高导致民工荒,城市化放慢将导致房价下跌
　　　　 租金工资比,是指打工族每年付出租金与每年收入之比,揭示炒作城市化概念导致高房价,高房价导致城市化放慢,城市化放慢导致房价下跌的恶性循环状态。这是价值规律在发挥作用。
　　　　 民企都在走低端制造业之路。企业招不到应有的人数，应聘的找不到理想的工作。2010年初,整个珠三角地区用工缺口在200万以上。
每幢楼房都是一台印钞机,高房价导致通货膨胀,通货膨胀导致企业成本上升，高房价导致内需不足,产品无法提价,于是利润很低,如果较多地增加工资,企业就会亏本。大多数普工和刚毕业的大学生,每月加班加点也只有2000元以下的收入,在高消费和讲排场的氛围下,面对通货膨胀、高房价、高房租和恋爱、结婚、子女就学费用、红白事红包开支增多，不是月光族也是年光族。反正再100年也买不起沿海城市的住房,将来变为城里人的愿望落空,于是,愿意远途到沿海来打工的在减少。
随着中央加大投入力度,中西部地区的投资环境改善,新厂增多,内迁企业增多,使得许多农民工获得就近择业的机会。内地和沿海展开“抢人”大战,工资差别只有三四百元。因为沿海地区的房租高,物价高,回家费用高,所以全年节余差不多。最大的好处是便于恋爱成家和照顾家庭。
　　　　 普工队伍的年龄状况和吃苦耐劳性分析说明,来自农村的普工的总人数在减少,处于青黄不接的状况。
　　　　 “60后”的年纪是41至50岁，占普工队伍的比例小。
“70后”的年纪是31至40岁。他们在积累了一定的经济实力、技能和经验后,自立门户另寻出路的增多,占普工队伍的比例越来越小。因为他们生长在多子女年代,家庭人口多，生活状况差,只能靠自己去打拼,大部分文化程度低,吃苦耐劳性强,所以他们之中适合并且愿意干普工的总人数很多。“人口红利”是指他们。
“80后”的年纪是21至30岁。他们是普工队伍的主力军。因为生在改革开放后,衣食无忧,1979年后实行独生政策,家庭人口减少，父母有能力供养他们上学,不少人是大中专生,不愿意干普工。他们之中即使是中小学文化程度,也是见多识广,花钱随便,吃苦耐劳性较差,所以适合并且愿意干普工的人数大为减少。
　　　　 “90后”的年纪是11至20岁。九十年代计生政策已落到实处,“人口红利”到“90后”就结束了。他们之中许多是在城里的甜水里泡大的,文化程度更高,生活半西化,思想受社会污染更多,适合并且愿意干普工的总人数更少。
　　　　 目前城市化率大约是45%。但是，高房价、40岁后难以找到工作和身体原因，使得许多人最终会回到农村。现有农村人口基本属于老弱病残及留守儿童。城市化进程已经基本上被高房价扼杀了。
　　　　 城市化率不能显著上升，新进城的基本是无效自住刚需,那么大量闲置房和每年开发商超量的新供给就难以消化,严重供过于求必然导致房价下跌。
　　
　　十九.租售比奇高,70年住房出租,一分钱也没有赚到。
　　　　 2010年初，在二线城市的E市的某地段，炒房客张三买第二套住房做投资，普通一手房100平米，总价140万元（包括税费）。用于装修、家具、家电5万元 + 首付42万元 + 按揭98万元 + 20年按揭利息39万元 = 总共花钱184万元。
这套100平米的新房，目前的月租价大约是0.27万元 * 11个月 = 每年租金毛收入2.97万元 -平均每年0.35万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等费用 = 【每年租金净收益】为2.62万元 / 11个月 =扣除费用后实际落入口袋的【每月租金净收益】为0.238万元。
　　　　 带装修的总房价145万元 / 月租金0.27万元 = 炒房客张三所买的一手房的【国际标准的租售比】为537个月。国际标准的租售比是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的租金就能收回总房款。
计算租售比时,取值“租金毛收益”不合适,取值应该是“租金净收益”,才能准确地反映买房者的实际盈利率，如实反映住房的合理价格。【有考虑成本的租售比】 = 总花钱184万元 / 每月租金净收益0.238万元 = 773个月。773个月 / 每年11个月出租有效期 =出租70年才能收回184万元。
　　　　 就是说，2010年初追高买房做投资70年，花184万元，在住房和土地使用权都化为乌有、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的钱仍然是184万元，一分钱也没有赚到。
首付款42万元 + 装修5万元 =现金47万用于其他投资70年，每年复利百分5，47万元乘以70个1.05，等于70年后口袋有1430万元 + 按揭98万元 +20年按揭利息39万元 = 投资其他项目70年有1567万元 - 回收184万元 =买第二套住房做投资少赚1383万元。亏本生意沒人做,一旦许多人醒悟,熊市就来了。
　　　　 这就是【有考虑成本的租售比】很高的恶果，这就是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水的真相，这就是【有考虑成本的租售比】奇高必然导致房价下跌的原因。如果改为你的数字，一定会大彻大悟。
　　　　 租售比在中国能适用吗？为什么70年的每月租金总是按照0.27万元在计算？
　　　　 1.有人强调中国城市化的情况特殊，但是住房已供过于求。每年新建的有百分60被囤积,属于过剩增加。高房价已经导致企业不景气和民工荒,使得城市化放慢.放慢的时候，租价是不涨不跌，甚至下跌。
　　　　 2.有人强调我们有通货膨胀，但是通货膨胀是全球性的，难道全球都不能应用租售比？人民币被掺进1桶水，房价被掺进5桶水,房价已透支了10年的通货膨胀。如果真的出现恶性通货膨胀，外资就会出逃，民工回乡,城市萧条,房租必然下跌。
3.虽然可能通货膨胀，虽然房价可能上涨，但是，租金的上涨却我行我素，每年只能提价增收0.11万元(每月0.01万元)。经济不景气，租民增加收入很少。增加的收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了。租房是买方市场，所以今后每年租金上涨0.11万元是很困难的事。正俯强势，房东支付能力强，所以每年增加的物业税从总体上说，数量和速度高于租金的增加。
　　　　 4.股市里的市盈率计算都是按近一二年的数据来计算。如果你一定要按照70年的变化不定的数据来计算租售比，博士也数不清。
5.西方国家的土地具有无期限的所有权，他们计算出租年限可以大于140年，我国计算租金只能70年，所以我国的租售比可以取值300个月，不应该超过300个月。300个月 / 12个月 = 25年。35年后就拆迁了，你做生意，不给下家留一些利润空间,下家肯接手吗？
　　　　 6.后面10年，已经是破旧房，装修费用会增多，租金难以提价，每年闲置时间增多。
　　　　 7.许多人认为炒房赚的主要是房价上涨的差价。牛市的后面必然有熊市，房价下跌时，租价也会下跌。房市已经相当于股市6000点，即使上涨见到10000点，还不是要回到3000点。
　　　　 用租售比来计算合理的房价。
　　　　 国际标准的租售比是200至300个月，即合理的总房价应该是200个月至300个月的租金就能收回总房款。
扣除费用后实际落入口袋的【每月租金净收益】为0.238万元 * 300个月 = 72万元 - 装修、家具、家电5万 =合理的毛坯一手房总价为67万元 / 100平米 = 二线的E市的二等地段的毛坯一手房的合理单价是0.67万元。目前实际单价为1.4万元。
　　　　 这样的计算是合理的:
　　　　 月数的取值为上限的300个月。月租价取值不低。
　　　　 35年才折迁怎么只计算到27年的租金？因为你不能只想着自己赚钱，你必须为接棒人留下盈利空间。
　　　　 一个股份公司可能存在50年,国际上计算市盈率只计算到20年。