房地产业原子弹即将爆炸，已经开始最后读秒！6

十三.对“有效自住刚需”的十年围歼战后，炒房客即将解甲归田。
2010年3月,梁季阳在全国政协大会发言掌声不断,他说:“据统计，目前十大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米，可供各自开发7、8年，甚至超过10年。1998年-2008年十年间全国用于房地产开发的土地，目前仍有近40%囤积在开发商手中。除了民间资本的炒房团推波助澜外，许多富裕家庭也投资炒房获利，由此导致住宅空置，一些一线城市的增量住宅空置率达到50%。”
价值规律的威力无处不在：一种生意特别赚钱，大家都来竞争，不久就玩完。百分之几百的利润降到保本，降到亏本。猪肉供不应求导致涨价，高利润导致养猪的增多，供过于求导致价格下跌。水果、蔬菜、普洱茶、钢铁......无不如此。就像从千军万马制造家电到降价比赛，从千村万山种果树到挥泪砍果树，从千厂万坊生产出口玩具服装到大量倒闭。房市更疯狂,下场更可悲。
　　　　 大中城市正在进行一次对“有效自住刚需”的围歼战。三大战役已经结束，已经“百万雄师过大江”，正在“宜将剩勇追穷寇”，南下追剿“有效自住刚需”的残余。
　　　　 第N年，房市的疯狂上涨，将导致有效自住刚需的队伍兵败如山倒，全军覆没。
　　　　 歼灭战后，百万裁军（开征物业税）就要拉开序幕。炒房客即将刀枪入库，马放南山，解甲归田。
　　　　 开发商制造哄抢的假象是为了忽悠傻瓜的，哪曾想最终开发商也被自己制造的假象忽悠了，不计后果，四处借贷，以每年2万、2.5万、4万套......的速度盖房。
　　　　 揭开投资投机房的“供给本质”，将其归类于“隐形的供给”、“间接的供给”、“未来的供给”、“超量的供给”后，房市严重供大于求就一目了然了。
有效自住刚需每年家庭节余以4万、5万、6万元……的慢速度上涨。房价以加价20万、30万、40万元……的快速度上涨。无效自住刚需以每年20万、30万、40万人……的快速度增加。“有效自住刚需”的总户数呈现60万、30万、15万、10万……的递减的态势。
　　　　 有效自住刚需接棒人严重缺乏。小鱼（无效自住刚需）不计其数，但是小鱼没有长大，反而越来越小，越来越多。赵五在2003年资金缺口20万元,2006年资金缺口40万元,2010年缺口60万元。
　　　　　　市场价格最终不是商人决定的，是由终端消费者决定的，衣食父母买不起，价格就会下来。
　　　　 火车票的价格最终不是黄牛决定的，是由乘车者决定的，上帝买不起，价格就会下来。。
　　　　 股票的价格最终不是庄家决定的，是由接棒的散户决定的，抬轿者不肯抬轿，价格就会下来。
　　　　 房子的价格最终是由有效自住刚需决定的，传销没有下线后，价格就会下来。
炒房客的房子不是自己住的，出租在扣除折旧和资金成本和物业税之后是亏本生意，最终必须把房子卖给有效自住刚需，才能真正赚到钱。卖不出去，就会套牢亏钱。炒房客的食物是有效自住刚需。目前，房价不断上涨，已经导致炒房客的房子总数远远多于有效自住刚需的需求总数，接棒人匮乏的时候，炒房客就会竞相杀价，熊市就来了。
　　　　 开发商炒房客的软肋在哪里？在股熊市，溜得最早的跑得最快的是大庄家和老股民。遇到房熊市，开发商炒房客大多跑不了和尚也跑不了庙。拖久了，先当温水锅里的青蛙，最后无力再哇哇。
　　
　　十四.炒家刚需比很高，囤积10年后,房价难以逾越"中产也月供不起"这道坎
　　　　 炒家刚需比是指投资投机房与有效自住刚需之比,从实质上反映供过于求的程度。
　　　　 在二线的E市，表面上目前“副市长”靠工资也买不起，实际上连“清洁工”、“5年以内进城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
　　　　 总人口400万（包括流动人口），睡在室外的小于4000人，说明99.9％的人住在房子里。没有自住房的有210万人 / 7人 = 出租房大约有30万套。
近15年合计盖房50万套 * 闲置百分20 =大约闲置10万套。今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大声地说出这句话:“尚未住人的闲置房、在售房等，总数大于10万套。”由此得知：大城市里的住房，不管是静态还是动态都是过剩，毫无疑问的过剩，大于10万套的过剩，几十年都过剩！
　　　　 每年，开发商都在开新盘。一年后去看张贴的用水、用电、用气表，许多楼盘的闲置房超过一半,炒房客在等待新进城的人来接手。可是,从总量上看,投资投机房40万套，每年在增多而不是减少。
各行各业争先恐后加入开发商队伍，形成大跃进的态势，具备强大的生产能力，每年新竣工的住房数量超过当年因城市化而“净增加的自住购房户”和“净增加的租户”,这个真相被炒房囤积的水分掩盖了。E市每年新竣工的住房有4万套，足够新增人口24万人来使用，实际新增人口小于14万人。
我们来一个【供过于求状况的沙盘作业】。在二线的E市，总人口400万，投资投机房，即出租房、闲置房、在售房大约有40万套。将家庭月供能力低于2000元、拿不出首付20万元的全部安排回家过年，有这种能力的无房户（未婚的100男100女计算为100家），每家安排一套后，一定会剩余30万套以上。
　　　　 就像鱼塘的渔夫越来越多，已经来了40万个，还在与日俱增。鱼钩的尺寸越来越大。于是，大鱼中鱼越来越少，只剩余10万条。虽然小鱼小虾不计其数，如果“鱼钩”不减小（房价下跌），至少有30万个渔夫将空手而归，血本无归。
　　　　 房价上涨已经大大提前透支了百姓的购买力。如果房价继续上涨，到2011年底，投资投机房和待售的各类住房更多，“有效自住刚需”剩余的人更少。
　　　　 如果“有效自住刚需”10万人是错误的估计，而是30万人，因为百分20的人拥有百分80的钱，一以当十,钱袋子大大的富人也会提前囤积多几倍的投资投机房，趋势仍然是供过于求，仍然是即将大跌。
　　　　　　因为百分80的人拥有百分20的钱，非富人小小的钱袋子，决定了富人不能囤积过多的房子。只有10万条中鱼，已经来了40万个贪心的渔夫，炒房客的失败是必然的，只是迟早的事。　　
　　　　　　最终，开征物业税后，炒房客会争先恐后地出逃。市场恐慌的时候，挂牌卖出量就会放大10倍，买入量就会缩小10倍。供过于求的真相就彻底暴露出来了。长期熊市里，不卖跳楼价，就会吃不了兜着走。
　　　　 物质决定思想。房价不是由需求决定的，是由需求（思想）背后的钱袋子（物质）决定的。
　　　　 首付能力和月供能力有天花板。大多数人首付能力50万以下,每年还按揭的能力7万元以下，涨价超过这条线，在这个城市，刀架脖子也找不到10万个“有效自住刚需”！
　　　　 炒房客在沿海城市囤积大量住房,连五年后进城的打工族需要的住房也已经闲置在那里等待了。民工荒导致城市化放慢，沿海城市每年净增人口减少,导致自住刚需的后备军不足,所以,住房过剩将越来越明显。供过于求必然导致房价下跌。
　　　　 2010年初，在二线城市的E市，买普通一手房100平米，单价1.4万元（包括税费）。张三口袋里有47万元，用于装修、家具、家电5万元，首付42万元。
　　　　 【有效自住刚需接棒人还贷能力】 = 房款140万元 * 按揭百分70 * 每年还按揭百分7 = 按揭98元 * 0.07 = 每年需要还贷6.86万元。
　　　　 中国的富人有什么标准？个人年收入12万元以上就需要申报。2007年，起征点变成2000元后，有一个报道说应该纳税的人达到20%。2010年初,一位财政部官员说:“如果起征点上调到3000或5000元，个人所得税纳税人将减少到三五千万人。”
　　　　 每年需要还贷6.86万元，即使有住房公积金，夫妻2人年收入大约也要在10万元才买得起。这是准富人了。这样的房价，用王石的话说是，一般的中产也买不起了。准富人还没有自住房的很少。
2009年度，在二线城市的E市，年平均工资是3万元。应届大学生和农民工的年收入几乎都低于3万元。春运的时候，火车站汽车站人山人海，可是，他们的家庭有几个在口袋里有47万元？有几个有每年还按揭6.86万的能力？当中产家庭承受不了高月供的时候,也就是有效自住刚需很少,严重供过于求的时候,房熊市就来了。
　　　　 大家环顾左邻右舍和亲友就知道，富人囤积的投资投机房太多了，而且还在买入买入再买入。可是，夫妻2人年收入在10万元以上却没有自住房，凤毛麟角，屈指可数。
　　　　 很明显，开发商和炒房客的供应量是有效自住刚需接棒人的需求数的3倍以上。供过于求是很明显的。
　　　　 每年，拆迁的不少，但是，对鸡蛋市场来说，是母鸡的数量增多。拆迁100户的土地可以盖出300户
　　
　　十五.新盘住房闲置率很高。目前全款买一套房闲置待涨,5年后可能亏损90万元
　　　　 按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上就是商品房严重积压区。
　　　　 2010年初的网络文章称:“据社科院城调队调查显示，中国660多个城市现有空置房6540万套，可供2.6亿人居住。”“标准是，每户每月电表零读数，且6个月以上。”今后5年,城市净增人口小于2.6亿人。即使5年不建房都不会缺房,说明供过于求很严重。
2009年4月，在天津召开的一个内部会议上，银监会主席刘明康还给与会人士举了两个极端的例子:北京出现了一个人名下77套房的事情，而且全部用的银行贷款；上海的例子更夸张，一个人买了364套。“他一天住一套，都住不过来。而且用的是银行的钱，这怎么行?!”
　　　　 2009年,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示：“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年，其入住率也往往只有30%—40%，能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。”
北京青年报2010年3月4日讯,经济学者赖伟民，以普通购房者的身份在半年内走访全国逾百楼盘。他说：“掏钱的购房者八成以上做投资。真正有居住需求来看房的，面对高得离谱、涨得凶猛的房价，总是选择观望或放弃。”有一位回答赖伟民说：我原来办厂，现在生意太难做。我把厂关了，几年积蓄总不能放到银行里贬值吧，所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。
　　　　 有人认为，中国富人不计其数，只要房地产有富人来买，泡沫就能持续。但是，就象火车站的黄牛,手里有100张火车票,自已最多用1张,那99张最终要坐火车的人来接手。当房价涨到自住刚需都买不起,就不得不降价了。
　　　　 2009年底的迪拜危机提醒我们，迪拜吸引了全球富人到此投资，却依然无法躲过泡沫的破裂。难道房地产泡沫破裂的日本、香港、美国的富人比大陆人少？叶檀说得好：“当资金链崩紧到一定程度，当杠杆拉长到一定程度，任何一只飞过天际的黑天鹅都可能引爆泡沫。”
　　　　 目前出手买房闲置待涨的,许多是官商,许多是全款。5年后，一套房可能亏损90万元。
　　　　 2010年3月，在二线城市的E市，富人张三买一手房,100平米 * 1.4万元 = 总价140万元。
　　　　 每年按投资收益百分5计算。140万元 * 1.05 * 1.05 * 1.05 * 1.05 * 1.05 = 五年后资金增值到179万元。
　　　　 五年里交物业税1万元。
　　　　 五年的总成本为180万元。
　　　　 有的人以为闲置也能战胜通货膨胀,可是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水,如何保值增值?
　　　　 闲置是等待房价上涨而赚取差价，可是，房价市盈率已经是无穷大,比股市6124点时的市盈率60倍高出许多，谁能够保证你一定赚钱？倒是下跌的可能性更大。
　　　　 几年前低价位买入的可以闲置。炒房客现在高价位买入的,特别是物业税开征后,闲置不起就要出租, 租房市场供应增加,租价下跌,进而导致房价下跌。
　　　　 五年后,由于物业税开征,供过于求和城市化放慢等原因,一手房可能下跌到1万元。不要说不可能,2008年底一手房就下跌到0.8万元。相信波浪理论，大涨后通常下跌幅度为0.5。即使新房在目前1.4万元的基础上上涨到2万元,下跌0.5就是1万元。
　　　　 总房价140万元 / 70年 * 5年 = 五年折旧10万元。
　　　　 一手房单价1万元 *100平米 - 五年折旧10万元 = 这套二手房卖出收回90万元。
　　　　 总成本180万元 - 卖出收回90万元 = 亏损90万元。即亏损百分50。