房地产业原子弹即将爆炸，已经开始最后读秒！8

　二十一.下跌上涨空间比很大，波浪理论表明,股市即使上涨到10000点,也会回到3000点。
　　　　　　下跌上涨空间比是指根据波浪理论,房价下跌空间与上涨空间之比,揭示房价下跌时可能适用的黄金分割率,揭示可能下跌的幅度。
　　　　 波浪理论表明，投资市场（股市、期市、房市）上涨时会超涨，之后会下跌一半左右去寻找价格支撑点。大涨后至少下跌0.382，通常下跌幅度为0.5，暴涨后通常会下跌0.618，特别情况的下跌会达到0.8。
　　　　 2007年到2008年，股市6124点跌到1664点，跌掉百分72.8，其中房地产股大多跌掉百分80；石油价由147米元跌到33米元，跌掉百分78。这是路人皆知的事实。
　　　　 投机市场炒作的是人的贪婪，是炒通胀预期,炒上涨预期。2009年是房牛市，信心在膨胀，所以牛市不言顶,只有更高，没有最高。即将看到的是熊市不言底，只有更低，没有最低。
　　　　 从浪形看,二线的E市的二等地段,从2003年0.3万元,涨到2007年底1.5万元,是上升一浪。
　　　　 2007年底1.5万元，因为次贷危机的冲击跌到2009年初的0.8万元，是回跌二浪。
　　　　 2009年初0.8万元，因为政府大印钞票救市到2010年3月涨到1.4万元,是上升三浪。这上升三浪还在走,但根据指标的计算,最高不会超过2万元。
　　　　 2012年底,可能进入熊市下跌ABC浪,即进入“疲软的十年”。
　　　　 目前的房价值不值得买入的计算:
　　　　 在二线的E市二等地段,2010年3月是1.4万元。经计算得知,投资刚需比大约为40万套:10万户,房价工资增长比为5:1,房价收入比为22,有考虑成本的租售比为773个月,市盈率为无穷大,属于暴涨,黄金分割率取值为可能下跌0.618。
　　　　 不要管它会上涨多少，坚信总有碰到天花板的一天，珠穆朗玛峰再高也有顶。即使疯狂到2万元 - 2002年价格0.3万元,= 合计上涨1.7 * 0.618 = 可能跌去1.05万元。
　　　　 2万元 - 可能跌去1.05万元 = 未来熊市底价可能见到0.95万元。则目前的房价1.4万元不值得买入。
　　　　 房价的价格变化周期比股价长，股市经常牛熊交替，房市大牛市可能就一次。房地产泡沫一旦破裂，就很难再上涨回去。见顶后的寻底，只能是熊途漫漫。
　　　　 上世纪30年代美国房地产崩溃后，70年里房价收入比都比较低，一直到2001年才开始上涨，只上涨到房价收入比4.6就引发次贷危机而下跌了。70年里，美国股票指数上涨超过100倍。
　　　　 日本的房价是1990年开始下跌的。已经连续下跌低迷18年了，日本的高位接棒人已经被套牢18年了，有的价格还是买入价的3分之一。
　　　　 2009年新增贷款9万亿元，许多流入房市。2010年要么不可持续，要么继续这么多就是上帝令其疯狂。
　　　　　 客观规律比人强。房市不回头地一直上涨，一旦下跌，会很惨。涨得多就跌得多，就像吃得多一定会拉得多一样。涨得很多，下跌空间就很大，一旦下跌，就象一块被推到高坡上的大石头，势能太大了，惯性太大了，谁也阻挡不了。
　　　　 房地产股龙头万科，20年来至少腰斩过5回。不但今后有买到“低价蛋”（当房奴）的机会，连买到“低价母鸡”（当开发商）的机会在2008年10月和2010年3月也有：多数房地产股大跌到比住房更有投资价值。
　　　　 新股民怕跌，老股民怕涨，因为老股民知道涨得越多，就会跌得越多的道理。
　　
　　　中国的多军说,房价不高，因为，
　　　　世界一流城市的房价很高，所以中国的房价显得不高。（迪拜人大笑）
　　　　世界各国的GDP没有中国的高，所以中国的房价应该高。（美国人大笑）
　　　　 中国的多军批驳空军说，
　　　　 外国的租售比不能衡量中国房价。 （地方官员大笑）
　　　　 外国的房价收入比不能衡量中国房价。 （开发商大笑）
　　　　 外国的市盈率不能衡量中国房价。（巴菲特大笑）
　　　　 外国的物业税不适用中国房市。（炒房客大笑）
　　　　 中国的政府很牛，外国的经济规律不适用中国房市。（叫兽大笑）
　　　　 中国的周小川很牛，可以永远大印钞票。（索罗斯大笑）
　　　　 中国的富人特别多，再多的房子也不够。 （比尔盖茨大笑）
　　　　 中国人多地少，再多的房子也不够。（东金人大笑）
　　　　 外国有房熊市，中国很特殊，房价永远上涨。（纽约人大笑）
　　　　中国的多军说,房价会永远上涨，可是，
　　　　日本房地产泡沫破裂了，
　　　　泰国房地产泡沫破裂了，
　　　　香港房地产泡沫破裂了，
　　　　美国房地产泡沫破裂了，
　　　　越南房地产泡沫破裂了，
　　　　迪拜房地产泡沫破裂了，
　　　　中国房地产泡沫的外壳是铜墙铁壁吗？（他们把肚子都笑痛了）

作者：chenlei1260　回复日期：2010-10-21　15:14:28　   　　二十二.高位上涨的动力必然越来越小。自行车在上坡，必然是“逆水行舟，不进则退”。
　　　　 假设自行车在上大坡时,能前进的最小速度为每分钟踩10下，当你体力不支，只踩得动6下，肯定会倒退。
　　　　 同理可知，房市只有二个方向，非大涨即大跌,高位久盘必跌。如果资金跟不上，房价上涨速度小于所需要的最小速度（每2年上涨30％）时，肯定会大跌。在二线的E市的二等地段:
　　　　　　2010年,502室是新房,140万 * 1.3 = 2012年涨到182万。182 - 140 = 2年涨42万。
　　　　　　2012年,502室是二手房,182万 * 1.3 = 2014年涨到237万。237 - 182 = 2年涨55万。
　　　　　　2014年,502室是次新房,237万 * 1.3 = 2016年涨到308万。308 - 237 = 2年涨71万。
　　　　 2016年,502室是旧房,308万 * 1.3 = 2016年涨到400万。400 - 308 = 2年涨92万。
　　　　　　越破旧越涨得快,一年涨92万,这明显不可能。实际上高位上涨的动力必然越来越小,房价越涨越慢。量变到质变,房价就拐头向下了。
　　　　 2003年富人用400万元可以买到13套新房,怎肯以400万元来接手你这个旧房。
　　　　 3年里，一个家庭年收入12万元的刚需，只剩余18万元，房价却上涨100多万元。中产的支付能力和心理都无法承受这种加速度型的加价。有这样的速度，自住刚需将会全军覆没。
　　　　 地价涨导致房价涨，房价涨导致地价涨，地价再涨导致房价再涨，恶性循环，加价不止。加到有效自住刚需基本买不起或不肯买了后，房价必然见顶大跌。
在高位，当“有效自住刚需”买不起,或嫌贵不肯再“傻”了的时候，房价上涨就会减速，就会达不到每2年上涨30％的最小速度。比如只涨20％ -税费等10％ = 10％ / 2年 = 每年实际得利5％。可能成为负翁，是20倍风险,这只有大傻瓜才会去接棒。
　　　　 在高位，7分风险3分利，只有快涨才会有人去博傻。快涨必然形成9分风险1分利，于是，卖出的越来越多,敢买入的越来越少,房市上涨动力不足，就象踩不动的自行车往坡下倒退了。有人就要激流勇退了，有人就要顺水推舟了，有人就要落井下石了。
　　　　　　“多行不义必自毙”，血汗钱被忽悠太多了就会捂紧钱袋子,坑害买家迟早会被“上帝”（消费者）惩罚的，不孝敬“衣食父母”的商家最终倒闭的还少吗？
　　　　　　2007年多数人相信“永涨不跌说”,2008年就打破这个神话了。“锦上添花追涨，落井下石杀跌”永远是市场的本性。跌势明显，排队追涨“凑热闹”的人就不见了，观望“看热闹”的人就越来越多了，卖者就要杀跌“瞎胡闹”了。
　　　　　　房市投资投机者的买是为了卖，与股民在6000点高位的投机心态是一样的，会露出“游击队”的本来面目，打赢了应该“止盈”卖出，打输了要“止损”走人。不走的人就会在雪山上替人站岗。
　　
　　二十三.【炒房的击鼓传花】一定会中断，因为谁是最后一棒,小学生就可以计算出来。
　　　　 炒房是博傻，太贪心就是最后一个傻瓜。
　　　　 炒房是传销，最后一个必然血本无归。
　　　　 炒房是击鼓传花，出手太慢就会拿着最后一棒。
　　　　 炒房是水煮青蛙，不及早跳出来就是最后被煮熟的青蛙。
　　　　 2010年初,在二线的 E市,你张三以每平米1.4万元的价格，买到100平米的住房，花140万元 * 1.3 = 2012年拟以182万元卖给我李四。因为税、费、利息等损耗掉百分10，你张三2年盈利只有百分20。
　　　　 2014年，182万元 * 1.3 = 我李四拟以237万元卖给赵五。
　　　　 2016年，237万元 * 1.3 = 赵五拟以308万元卖给韩老六。
　　　　 我的下线赵五明显卖不出去，所以他不会来接我李四的棒。我李四当然不会接你张三的棒。
赵五以308万元卖出去的可能小于千分之一，因为，如果韩老六是买房自住的非富人，银行审核其月供能力后只批准按揭100万元以下。即使银行同意按揭,308万 * 0.7 = 216万,即月供1.2万,有几个这样的自住刚需呢? 经过6年的积蓄还是买不起308万元的房子。
　　　　 如果韩老六是富人炒房客，接棒后再加价百分30就是400万元了，富人在2003年用400万元可以买13套，所以富人当“13点”接手韩老六的天价房的可能小于万分之一。
信心有时比价值，比供求关系对价格的决定作用还要大。同样是一桶石油，信心足是147米元，信心不足是34米元。2008年下半年，才几个月，价值和现实的石油供求关系并没有发生很大的变化，主要体现的是预期，是对未来的信心。熊市到来时，信心丧失，接棒人就突然全部消失。
　　　　 无论如何，最终接手的还是有效自住刚需。就像卖猪肉的，最终接手的还是吃肉的。一斤能够卖出多少钱，最终还是顾客来决定。400万元,这让韩老六如何卖出去呢？所以现在张三们、李四们手里的大多是最后一棒。
　　　　 也许你会说，我就放1年；也许你会说，我就放3年。可是，经过重新计算，失败的速度差不多。
　　　　 炒房客睡不着是迟早的事,张三卖出后安睡之日,就是李四失眠的开始。
　　
　　二十四.先租后买合算率很高, 5年后再买房可能节省许多按揭款。
　　　　 先租后买合算率,是指推迟几年再买房节省的资金与现在买房总价之比,以预测推迟几年买房更合算的程度。
　　　　 2010年，张三买房100平米，单价1.4万元（包括税费）。按揭98万元，首付42万元，装修5万元，共需要145万元。
　　　　 2010年1月，5年期银行利率是百分3.6，流通市场买入的国债投资收益率高于银行利率。如果5年后再买房，投资收益率百分5的话，自有资金47万 * 1.05 * 1.05 *1.05 *1.05 *1.05 = 到那时口袋里有60万元。
　　　　 按揭98万元的每年利息6.86万元 * 5年 = 34万元血汗钱留在口袋里。
　　　　 60万元 + 34万元 - 五年花费租金10万元 = 五年后口袋里有买房资金84万元。
　　　　 2015年,新房价可能下跌到单价1万元（包括税费）,因为：
1.一物降一物。客观规律、美国货币正策、国际金融炒家、民意和物业税是高房价的克星，正俯不丢卒保车，国家的“车马炮”可能一败涂地。5年后，物业税已经开征了，房价必然下跌。看看炒房客的气急败坏，大放厥词，再看看无房户的心中窃喜，“请求加税”，就知道这个结果了。
　　　　 2.2010年的改良主义调控和既怕涨更怕跌的官僚主义心态，可能使得2011年还会有一次“救市成功”的“大回春”，房价可能再次上涨。2012年后，物极必反，大熊市就到来了，土地流拍,财政就饥肠辘辘了，物业税不得不开征，然后房价跌跌不休，房价“沉默的十年”就来了。
3.同一天，同一地段，同样100平米，房龄相差10年，总价相差20万元，这20万元就是10年的折旧费，即每年2万元的折旧费 * 5年 =这套二手房5年需要折旧10万元。100万元 - 折旧10万元 + 装修残值3万元 + 税费 4万元 = 这个二手房97万元就可以买到。
　　　　 4.2008年，这样的新房曾经下跌到80万元。2015年的价格仍然比2008年的价格贵20万元。说明我的计算是保守的。
　　　　 5.相信投机市场的规律，大涨之后是大跌。熊市不言底，所以不要以为那时新房1万元不可能。相信食物消化规律，吃得多就拉得多。相信波浪理论，大涨后通常下跌幅度为0.5。即使新房在目前1.4万元的基础上上涨到2万元,下跌0.5就是1万元。
　　　　 6.那时新房100万元,计算房价收入比仍高于15,有考虑成本的租售比仍高达500个月。
　　　　 需要97万元 - 口袋里有84万元 = 只需要按揭13万元。
　　　　 现在买房需要按揭98万元 - 那时只需要按揭13万元 = 五年节省按揭金额85万元 / 每年工资收入剩余7万元 = 少奋斗12年。
　　　　 从长期看,通货膨胀不得不防，但是，近8年人民币贬值1倍,房价上涨5倍,疯狂炒作后的房价已透支了10年的通货膨胀;今后5年里,可能2年通货紧缩,3年通货膨胀,所以资金是安全的。
　　　　 如果遇到经济危机二次探底,你的收入降低。有买房则月供困难。等待观望则虽然收入减少10万元,但100平米的房价可能多下跌15万元,即单价跌到0.85万。
　　　　 这是一个基本的思路。情况千差万别，只要动笔将你认可的实际数据填进去，计算一下，就如梦方醒，大彻大悟了。