2012年可能是中国房地产景气度最高峰

2012年可能是中国房地产景气度最高峰（收藏自《中国房地产大趋势》）

素材库 2010-09-27 14:15:49 阅读9 评论0   字号：大中小 订阅

2012年可能是中国房地产景气度最高峰，无论是房价还是交易量或者房地产开工面积，那时都有可能达到峰顶；那一年估计也是通胀和繁荣的最高点；地产空头的“泡沫论”，在那一年估计也被疯狂的楼市和经济彻底击败；那一年也是中国央行紧缩货币政策最严厉的一年，同时也是中国经济盛极而衰转折的一年。2013年中国房地产的走势估计就岌岌乎殆哉，地产销量和价格同时走软，大势开始不妙，个别机灵点的投机者估计开始脚底抹油，溜之大吉了。但真正构成巨大杀伤力的，还是2014年的楼市崩盘，这一年，估计无论股市还是楼市，都会出现剧烈下滑，泡沫终于在这一年出现破灭，如果不出意外，这一年也是美联储和中国央行紧急出手的一年，他们重复2008年的动作再次向市场灌水，并大幅减息到最低点，希望再次刺激经济防止出现大萧条的局面。但在2015年，可能包括中国在内的各国央行面临一个选择，因为之前数年的低息政策最终遇到一个两难的格局 滞涨，尤其是中国，必须在恶性通胀和经济停滞之间想出办法，如果持续低息政策并且向市场灌水，那么很可能是经济非但没有被刺激起来，而恶性通胀失控最终引发社会和政治的重新洗牌，根据新中国的宏观调控历史，此时的中央必然会重复1993年的严厉措施，再次将一年期存款利率上调到10%以上也不是不可能的。而同时包括美联储在内的欧美国家央行，也必然在此做出痛苦的抉择，大幅加息不能让信用系统崩溃。全球央行大幅加息的结果，就是全球经济抱团一起死的结局。

如果中国在2012年就出现恶性通胀失控的局面，那么很可能在2012年中国政府就选择人民币和美元脱钩政策，并大幅加息。中国经济的大调整，可能提前四年到来。总而言之，花无常好，月无常圆，经济繁荣衰退自有周期，不因尧存，不为桀亡。房地产周期在1993年之后的第20年，或者第23年，再次回到顶峰，然后迈向漫漫熊途。

未来趋势的演变，都是基于在以下几个原则上推演出来的“模糊”的正确结论。

1．低息必然会导致实际负利率的出现。

2．在实际负利率下，包括房地产在内的资产价格必然出现泡沫，而且随后通常就会出现恶性通胀，这是人们逃避惩罚性实际负利率的必然结果。

3．一旦恶性通胀出现，社会怨声载道，中央必然紧缩银根，采取严厉的宏观调控措施。另外，人民币联系汇率政策，必然导致欧美主要经济体的低息政策后果大部分都由中国来承担，因此，包括中国在内的新兴市场国家的通胀形势来得比欧美各国迅猛，而且也快。反过来，包括中国在内的新兴市场国家的恶性通胀，最终也会传导到欧美国家，这个“飞来飞去”的回旋过程，估计是未来四五年全球经济的主旋律。

4．只有在美联储在内的欧美主要经济体大幅加息到中性的时候，包括中国在内的新兴市场泡沫才会破裂。而根据经验，美联储基准利率的中性标准应该是5%，一旦超过这个水平，同志们耳边应该是警钟长鸣，也许当时社会上还是一片乐观，大家心情舒畅，但实际上，好日子应该是不久了。根据历史经验，美联储在内的全球主要经济体加息到中性的时间，应该是在2015年，而中性利率将新兴市场泡沫挤爆的时间，大概是在中性利率之后的一年内 2016年。

5．2015年是中国人口红利结束的一年。即使计划生育政策未来做了大幅调整，但一个婴儿呱呱落地到进入工厂打工，最起码需要16年左右的时间，所以2015年之后的二十年内，中国社会的高储蓄率估计将会逐年减小，这意味着真实利率开始逐步提高，名义利率不可能长期扭曲过低。预计2015年之后，名义利率也会逐步走高。因此，即使中国城镇化加速，房地产需求比较旺盛，但再想重现2016年之前的楼市大疯狂，估计也是20年之后的事情了，因为这需要一代人来忘记泡沫爆裂后的痛苦。

中国高储蓄一直是全球通缩时代的重要支柱，一旦中国高储蓄率减低，那么全球将告别通缩时代，进入通胀时代。如果各国不想通胀失控，那么，必然上提名义利率，全球低息时代，估计从2015年之后也将逐步结束。世界上，从那时开始，很难再有便宜钱了。

上述就是对未来中国房地产和全球经济未来要发生的事情的预测。猜测未来要发生什么，要比猜测何时要发生什么容易。这好比我们肯定知道每个人最终都难逃一死，但我们无法精确预测每个人哪一天死是一样的。如果以上推测有什么模糊的话，那么必然是在时间的猜测上。时间周期的猜测，不可能完全是由掷骰子来决定，而是根据国内外经验做出的一个大致推测。就这个意义上说，以上时间拐点的判断，都是模糊的大致时段推测，而非精确的时点分析。