中国房地产30年简史

曾几何时，中国人并不知道在平地上盖房子也可以赚大钱，正当他们朴实无华的忙着修路造桥，码砖盖房的时候，干尸同志的闹剧终于告一段落。于是成就了我们摒弃传统，迈向拜金的经济发展策略。其中，房地产作为新兴产业在30余年的时间里快速成长，其成长过程大致可分为四个阶段。（绿色字体为参考数据）

第一阶段： 理论与试点阶段（1978至1991年）

    1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987 年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

在这个阶段里，可以说是中国房地产发展的良性起步阶段，主要体现在老百姓手里的房子终于体现出了其原有价值。当然，这只是一方面，现代人可能很难想象，如今的知名企业，如城建、建工等在中国地产价值化之前几乎是穷的叮当响。

1985之前，中国人没有房地产的概念，产权单位手里的地块基本上都是无偿奉献，而这些产权单位往往也都是施工单位，在不用土地做文章的前提下，他们仅仅依靠土木工程来维持生计。但凡知晓该行业的人士都知道，在建筑领域，施工环节是盈利最小的环节，一是因为预算减去成本基本等于零，二是因为建材购买环节最方便洗钱（所以，在那个年代里，建筑公司里最有钱的是包工头）。

以北京城建集团为例，在第一届公司领导执政时期，城建正处于部队集体转业阶段，刚刚脱下军装的城建并没有洗去部队上的腐败作风。如今大家众所周知的建国饭店、长富宫饭店等地块都是城建第一届领导通过一顿饭便送给了别人。换算成如今的概念，这些饭局每一个的价值都不会小于10亿人民币。

第二阶段：非理性炒作阶段（1992至1995年）

    1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达 146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

在这短短3年之中，虽然局面显得混乱，但正是这三年的发展构成了中国房地产业发展的蓝本。

对比美国经济，这一时期恰恰可以对应美国经济大萧条结束后，投资绿灯重开的阶段。但出于对外来资本威胁论的担忧，CG不失时机的将宏观调控的再次强化锁定在了房地产业上。

CG政府继在1992-1993的地产投资狂潮中狠捞一笔之后，终于在1994年再次圈钱，与前一轮圈钱计划有着惊人相似之处的是，以沪指为代表的中国股市分别在这两个阶段经历了暴涨跌停。

从某种意义上来讲，中国房地产业的走势必须结合证券市场走势来看。事实证明，在国民投资意向盲目的前提下，房地产业正式证券业的风向标，而证券业则充当着房地产业的先知角色。过去如此，现在依然如此。

 第三阶段：相对稳定阶段（1995至2002年）

    随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

这个阶段的房地产业之所以看上去那么稳定，并且持续上扬，关键有两个：

一、英属香港

1997年，金融大鳄索罗斯带着他手里的热钱席卷了全球，席卷的方式也很简单，就是冲击证券市场，疯狂买股票，接着再疯狂卖股票，导致股指暴跌。当时香港政府的应对措施是集中60亿英镑，当索罗斯卖出股票的时候就瞬间买入这些股票。通过这次玉石俱焚的战役，香港政府总算打跑了索罗斯。

我们要庆幸的是，如果当时香港回归了，我们证券市场，我们的房地产业将付出多么惨痛的代价。

2、CG的好领导

众所周知，除去我们的铁腕，95年-02年，CG的老大基本是民哥，这厮虽然属于阿斗类型，但总算有邓老爷垂帘了些许年月，国内一切算是稳定。像这样一个既无政治才能也无政治抱负的人，也绝不会下达什么激进的经济政策。当然，邓老爷画下的蓝本才是这段盛世存在的主因。

第四阶段：价格持续飙升阶段(2003年以来)

    2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策，但依旧出现了失调的局面。

许多中国人发现自己买不起房子了，豆腐渣工程越来越多，也就是03之后的事情。这6年间的房地产走势可以这样概括：05年之前都是延续的积累过程，05年之后则发展为弹性指标，反复大幅度的冲热冷却。

附文：一场始于05年的战争（一）

都知道这个时期的CG正处于向演技派转型阶段，与其说是政客同盟，不如说是演员同盟。不过包括我在内的很多人都小看了这帮演员。

先从证券市场说起，20世纪初，中国正在经历赫赫有名的5年熊市， 1200点让不少以投机取巧为乐的蠢货跳了楼。同时，演员们沿用了民哥从邓老爷手里拿过的蓝本，这个蓝本一直沿用到2005年，终于正式作废。

2005年8月4日，一个震惊中外的消息开始传开。就是人民币汇率改制，与美元脱钩。经过近10年积累，终于成就了演技派CG改制的时代，而汇率改制与美元脱钩则意味着原有的邓老爷所画的蓝本已经被打破，中国将设法摆脱美元体制。

换句话说，中国要跟美国打金融战。而其中必要的环节有三个，1、将70%的主要产业收编国有；2，改革物价；3、全面控制证券业、房地产业。

2007年的夏天，这场旷世之战终于爆发，其主要表现有两个：

1、中国开始疯狂提高物价，随之而来是出口贸易的紧缩。

    你的东西变贵了，人自然会选择曾经的第二购买国进行补充。庆幸的是当初所谓的闭关锁国并非一句口号，中国的出口产品中，绝大部分依旧是价格低廉的次级消费品。所以，相对之后产生进口紧缩，与其他出口国相比，中国已经赢得了进出口环节中的差额。

2、证券业反常走俏。

    与正常的证券市场相比，我国的证券市场有一个显著的特点，就是市场中约三分之一的资金是死的，牢牢攥在政府手中的。我国证券市场的最大股东不是别人，正是CG。在拥有绝对主导权的前提下，为了应对对外贸易亏空与进口贸易衰退之间的过渡时期，圈钱被再一次提上了历史日程，也就是07年底那莫名其妙的沪指6000点。

而在这个时期的证券业当中，房地产业充当了两个角色，一是证券业的当家花旦，二是经济泡沫的容器。通过07年底经济狂热到08年初的经济冷却，房地产行业与证券业一道扮演了中国经济发展中的缓冲角色，为热钱的去处与亏空的填补立下了汗马功劳。

但就这两个行业本身而言，这样做给他们带来了恶性的后果，即：在原本以宏观经济为主的中国，这两个行业中的90%都成了政府操作。

在竞争虚无化的情况下，股市与房市成了有洞的气球，政府不停的给他充气，但是效果甚微，要获得更大的气球，我们只能花费比正常情况下多数好几倍的力气，可悲的是这些力气全部来自老百姓。可以说，在这场始于05年的金融战当中，中国是占了小便宜吃了大亏。

07年—08年，在我国的舆论导向中，最为显著的一条是在经济上强调GDP与CPI，其本质是以总量上的优势掩盖平均值的劣势，从而稳定公民的心理。话说中国人也确实好忽悠，一个人均收入仅排在全球200多个国家中100多名的标准穷国，竟然舔着脸说自己是世界上最什么什么的国家，国内百姓还一片欢呼雀跃。

当08年伊始，欧洲经济出现崩盘的时候，大多数人都认为是欧洲证券市场的不景气蔓延到了中国，以至于又有不少以投机取巧为乐的蠢货跳了楼。但事实上恰恰相反，是中国在国际贸易结构金字塔中釜底抽薪才形成了当时局面。

说来很巧，同一时间发生了四川大地震，中国人所谓的凝聚力再一次爆炸，大家把金融危机抛之脑后，随之而来的是一大批在外贸亏空中损失惨重的沿海企业走出了困境，笔者甚至怀疑，在修建三峡大坝的时候，演技派政府就已经预谋了08年的这一幕。

直至现在，中国的货币汇率终于因为05年以来的各大手笔而居高不下，但随之而来的问题是进口环节的萎缩导致了本国经济实体的原形毕露。即无产权，无效率的低端国民经济实体。之所以能撑起全球瞩目的经济总量，无非是不可持续发展与泡沫经济在其作用。

而不可持续发展中基本上包含了关系到我国经济命脉的各大产业，如石油冶炼等，在经济泡沫中则尽是所谓的新兴产业，如房地产。