2012：中国房地产将崩盘？

    多么“伟大”的预言，真是令人震耳发聩！开发商和投资客，你们现在还等什么？赶快去找诺亚方舟吧，两年后一场大洪水会让你们面临灭顶之灾；各级地方政府，你们还犹豫什么？赶快降价把土地卖给开发商吧，如果房价跌40%-50%，地价就成“地板价”了。

    尽管相关利益群体似乎对曹建海、牛刀这两位“剑客”的观点置若罔闻，但他们却受到了部分网友的热烈追捧。与2005年预测“上海房价会下跌50%，北京会下跌30%”的易宪容先生一样，曹建海、牛刀被誉为“社会良心”，而驳斥他们观点的人则有可能成为“人民公敌”。

    然而，任何锐利的观点都需要足够的论据来佐证。遗憾的是，笔者仔细研读了两位剑客的文章，只剩下一声叹息。

    实际上，这已不是曹建海先生第一次预测房价大幅下挫，去年4月他就抛出“房价两年后将大跌40%至50%”的言论。由此推算，“崩盘”的时间节点应在明年春天。在房价一路狂飙后，曹建海修正了自己的观点：房地产2012年必将崩盘，中国所有城镇的房价将从2010年的最高点的价格回落50%以上。

    令人匪夷所思的是，中国房价如果能从今年高点下降50%，对部分城市而言不过意味着回到去年4月左右的水平。这与其去年预测的“房价两年后将大跌40%至50%”时的价格基数完全不同，等于变相承认自己之前的预测是错误的。

    笔者一直不明白，为何这么多专家总想做“章鱼帝”，或许我们应该看看若干年前经济学家凯恩斯是如何拒绝预测未来经济走势的——“长期看，人总要死的。”在充满变数的市场，预言家的不败神话早晚会破灭。

    这一次，曹建海先生预测房地产必然会崩盘主要有以下两个理由：一是目前的空置率；二是房价下跌60%的压力测试。第二条理由令人尤为不解，难道银行做房价下跌60%的测试，就意味着房价会以相似的幅度下挫吗？银行做压力测试不过是其金融风险管理方面的常规行为，以此判断房地产崩盘未必太过天真。

    至于争议甚广的房屋空置率，国家统计局近日已公开承认无法统计出相关数据，且之前“6540万套住宅电表连续6个月读数为零”早已被证明是谣言。在缺乏基础数据的前提下，仅凭“黑灯指数”、主观感受难以说明问题。不可否认，部分城市投机氛围浓烈，但是否已到了令楼市行将崩盘的程度，目前无人能给出答案。

    仅从空置率和银行压力测试不足以得出结论。鉴于中国房地产市场长期以来是一个“政策市”，研判未来房价走势，应从市场化及非市场化双重层面来考量，尤其应关注宏观调控的走向。笔者认为，除非中国在2012年发生经济危机或深层次的社会变动，房价大跌的可能性基本不存在。

    不少业内人士认为，作为史上最严厉的楼市新政，本轮调控与前几轮调控相比存在显著差别。但仔细分析不难发现，从本质上来看，本轮调控并无特别之处，决策层继续选择回避这个行业几乎所有深层次矛盾。从调控目的来看，依然是抑制房价过快上涨；从调控思路来看，仍从抑制需求入手；从调控手段看，基本上延续了过去的老路，缺乏任何严格意义上的制度创新。

    而强压楼市“不合理需求”被证明只能在短期内取得一定成效，需求可以压抑一时，但终有爆发的时刻。“新政”并不新，且在执行过程中阻力重重（上海等城市至今未出细则），是众多声音忧虑调控会再度无疾而终的根本所在。

    目前，中国改革已步入深水区，凡是有利于既得利益集团的政策，会得到迅速及放大地执行；而触动这些利益群体的政策，通常会不了了之。比如已征求公众意见半年有余的“新拆迁条例”在利益集团的游说之下，让人怀疑是否已胎死腹中。再如清算土地增值税、清理闲置土地等规定，到地方政府那里都几成一纸空文。

    事实证明，中国的很多事情具有巨大的惯性和阻力，改变起来极其困难。围绕土地形成的巨大的利益链条，绝非一两年内可以斩断，况且管理层直到现在也未出台政策从根本上改变中国房地产业的深层痼疾。

    有观点认为，中央政府和地方政府对待房地产调控态度迥异，对此笔者并不赞同。试问，上轮调控最终是谁“松绑”的？必然会引发大量投机需求入市的极度宽松的信贷政策又是谁出台的？

    从金融危机期间中国政府的表现来看，确实存在对危机反应过度的问题。4万亿投资的大手笔在全球范围内绝无仅有。而政府为何不顾一切地追求GDP的高增长？归根结底是在目前社会危机潜伏的环境下，政府必须要把蛋糕做大，哪怕既得利益集团吃蛋糕，普通民众只分得一点碎屑。因此，毋庸说政府对经济危机十分紧张，不如说是对经济停滞或倒退导致的社会危机感到心悸。所谓的调控房地产的“两难”，不过是政府会权衡，到底是房价泡沫带来的危害大，还是大规模失业带来的危害更大。这两者的平衡，确实如同走钢丝一般。

    由此可见，房地产调控始终存在一个前提，那就是不能影响中国经济“保八”。只有在“保八”暂时无虞之下，管理层才会腾出手对付部分城市飞涨的房价。而今年四月新政出台的背景是一季度GDP增幅高达11%以上。如果换成现在，“新国十条”即使能出台，政策也会大打折扣。

    很多开发商对政府的心理早就揣摩透了，而且他们看到中国因货币超发导致资金泛滥，因此才敢于对宏观调控“隔岸观火”，与购房者“隔房对峙”。被任志强称之为“一直比较健康”的上海楼市，个别楼盘6、7月份甚至逆市提价，可见开发商对宏观调控的无所畏惧。

    综上所述，早已形成利益深度捆绑的房地产业，不是个别专家能够“唱衰”的。尽管高房价明显地扭曲了中国的经济社会结构，因深层矛盾难以撼动，部分城市的房地产泡沫仍会像皮球一样被踢来踢去，短期内难言破灭。