中国房地产市场是个泡沫吗？

国房地产市场是个泡沫吗？中国经济迅速反弹支撑了全球经济复苏。如今，投资者和经济学家们都想知道，中国房地产泡沫一旦破裂，会不会让中国经济陷入困境。

过去一周，中国国务院宣布了打击房地产投机的“国十条”，包括为二套房和三套房设定更高的首付比例。这一举措出台之前，中国宣布上个月城市房价同比上涨11.7%，为五年来最大同比涨幅。

摩根士丹利(Morgan Stanley)中国市场策略师娄冈(Jerry Lou)说，这是至关重要的政策切入点，最终给了中国房地产市场一击。

这一切可以看作是支持了做空大师查诺斯(James Chanos)的观点。查诺斯的对冲基金Kynikos Associates LP规模为60亿美元，基金的名字在希腊语中意思是“愤世嫉俗”──这个意思很贴切，因为这位纽约资本经营者今年早些时候凭借对中国经济增长方面的论断成为全球知名的愤世嫉俗者。

查诺斯接受著名电视节目主持人查理•罗斯(Charlie Rose)采访时说，我们所说的是一次世界级的房地产泡沫，如果算不上世界最大的房地产泡沫的话。他将中国各大城市的状况比作迪拜和迈阿密。他预计中国的泡沫将在今年晚些时候开始破裂。

查诺斯认为，中国在金融危机期间的放贷狂潮向房地产行业注入了过多资金，房价已经超过人们的承受能力。

与之相对的论点包括：中国的有钱人越来越多，助长了改善住房的长期需求，同时监管机构严控贷款成数，限制了泡沫的负面影响。一些人指出，中国政府利用种种措施（诸如上周宣布的），长期以来避免了房价暴跌。

如果赞同查诺斯的分析──或是至少相信有可能出现某种程度的调整──可以试试仿效他的策略。查诺斯正在做空在香港上市的中国房地产开发商以及与中国房市有关的其他公司，比如向中国出口水泥和铜的公司。

不过，查诺斯没有透露具体的公司名称，也没有回应提供头寸信息的要求。

以下三家公司与中国房地产市场息息相关。三家公司均在香港上市，可供外国投资者交易。没有证据显示查诺斯拥有任何一家公司的头寸。不过认为中国房产市场将步入困境者可以考虑避免在投资组合中包括这些公司，或者做空它们──即出售借来的股份以在更低的价位买回。（当然，持相反看法的人或许可以寻求趁低吸纳的机会。）

恒大地产集团有限公司(Evergrande Real Estate Group Ltd.)：这是一家拥有高负债、宽敞口的公司，风格激进，强调扩张。这些特点使它很容易出现利润短缺。

恒大地产在去年继续快速扩张，土地储备数量增长30%。2009年11月举行首次公开募股时遭遇不顺，而自上市以来，其股价已经跌去约三分之一。后来它很快又回到资本市场筹集更多现金，在今年1月份和4月份发行了13.5亿美元的美元债券，债券到期时间在2015年，利率高达13%。相对于2009年利润的市盈率为40.4倍，相对于2010年预期利润的市盈率为5.9倍，在这个巨大的差别中，恒大地产利润的波动性可见一斑。

雅居乐地产控股有限公司(Agile Property Holdings Ltd)：海南题材的体现者。海南是中国南方一个生活闲散的热带岛屿，从很多方面来看都可以说是中国版的迈阿密。

草木葱茏的环境和宜人的海滩，使海南成为了中国新富阶层的乐土和豪宅炒客的首选目标。3月份数据显示，海南三亚和海口的房价涨幅为全国最高，分别达到53.9%和52.1%。中国政府在1月份出台规划，要把海南建成国际旅游岛，一定程度上起到了引燃投机浪潮的作用。

苏格兰皇家银行(Royal Bank of Scotland)的分析师们表示，雅乐居的土地储备和2010年预售合同中，有30%都同一个项目有关，即海南清水湾。这让雅乐居的命运同海南的命运紧密地联系在一起。雅乐居相对于2009年实际利润的市盈率是15.1倍，相对于2010年预期利润的市盈率为9.8倍。

房价上涨在很大程度上是中国国有银行的充裕资金造成的。在全球金融危机期间，中国政府推动银行发放了规模空前的贷款，以保持经济持续运转。如果房地产市场发生危机，一部分贷款有可能沦为坏账。

中国建设银行(China Construction Bank Corp.)：中国最大的抵押贷款商，也是基础设施领域的一个重要贷款人。去年其住房抵押贷款规模增长了41.4%。

建行资产负债表上1.54万亿元（合2,256.1亿美元）的基础设施贷款中，有3,510亿元是在2009年发放的。如果楼市陷入疲软、借款人发生还款困难，那么两类贷款都有可能承受压力。很多地方政府及其投资机构的收入严重依赖于土地销售，如果这个收入来源陷入枯竭，它们的贷款就有可能发生违约。建行和其他中资银行的资产负债表如果出现恶化，它们从央行强制规定的存贷款息差当中获得的利润增长，或许足以被完全抹去。建行相对于2009年利润的市盈率为11.1倍，相对于2010年预期利润的市盈率为8.1倍，与同行大体相当。

RICK CAREW