谢国忠：中国房地产的实质是政府坐庄

谢国忠：中国房地产的实质是政府坐庄时间:2010-09-15 09:15 作者:谢国忠、程明霞 字号：大 中 小 点击:430次
　　序：谢国忠接收专访摘要
　　一个泡沫最终会产生两个结果：一个就是财富的重新分配。就像股市从100点涨到200点再回到100点，这中间什么都没变，起点和终点是一样的，但是从起点走到终点这个过程中，有人买入、有人卖出，所以有的人钱变多了，有的人钱变少了，财富总量没有变，但是重新分配过了。第二，它也是一个资源重新分配的过程，这中间有人投资进去想要获利，结果造成了损失。
　　而大陆房地产泡沫的情形就是，这个过程中，财富和资源最后都流向政府了。所以你看政府这几年突然变得非常有钱，财政富余很多。那么问题就是，政府要怎么花这么多钱？效率能有多高？会不会浪费？这是最大的问题。
　　如果把开发商交的税都算进去，他们真的不赚钱。比如绿地集团这么大的公司，你看它整个公司的价值全部是靠土地升值来的，造房子本身是不赚钱的。它最初买了一块地造房子，卖了房子赚了钱，然后把赚的钱全部投进去，还不够买同样地段的另一块地。就只能再去银行借钱，买地段更差的一块地，再造房子，卖掉以后，再拿出全部的钱，同时还要向银行借钱，再去更差的地段继续造房子。所以你看它越做越小，它一直滚动下去但是其实根本没赚什么钱。
　　再来看万科。这么大的房地产公司，分析员发现它公司的资产构成，其中70%都是靠高价发股票赚来的，也就是说，万科的钱大部分是从股市赚来的，靠造房子卖房子并没有赚多少。所以中国的开发商是不赚钱的，即使他们靠造房子赚了钱，做大了，政府也一定会有各种各样的办法把钱拿走。
　　去年全国卖房子一共卖了4.6万亿，把建筑成本、毛利、土地税都算下来，这4.6万亿里面政府大概赚了75%，也就是3.5万亿多。去年中国的财政收入总共才7万亿。
　　中国现在有大量的空房子。已建的六千万套和企业造的三、四千万套加起来差不多一亿套，算100亿平方米吧。再加上城市原来100亿平方米的老房子拆迁等等，这些都加下来，就是已建的和在建的城市商用住房大约有200亿平米。
　　从量上来看，中国造的房子已经足够住了，不用再造房子了。但问题就在这里--中国房地产的增长和一般老百姓的需求关系不是很大。两亿多人进城工作生活，他们哪里买得起当地的房子？真正需要房子的人买不起，而买得起房子的人，他自己不缺房子住，却在不断地买房子。
　　糟糕的就是很多人看不到那些空房子，意识不到空房子都是存货的概念。最后泡沫爆掉，一部分空房子可以折价卖掉，就没有损失，那些卖不出去的空房子，就成为烂尾楼，这是真正的损失。还有，政府在房地产业赚了那么多钱，用来搞形象工程腐化掉了，把钱浪费了，这也是真正的损失。
　　空置率本来应该是政府统计的，但是政府没有做这个事情，或者它根本不想把这个数据搞清楚。
　　一般国际上来看，比较合理的是，每平米的房价跟一个月工资差不多。如果房价一直涨，那么你的工资也应该差不多同幅度增长。但是你看，上海的平均月工资是四千块，房价平均是每平米二万六，超过五倍了，而且还没有把税算进去。
　　造成这种局面是因为中国的收入分配结构不合理。中国社会有个很大的问题就是灰色收入。中国的灰色收入有多少？几年前我听央行说有三到四万亿，我觉得有这个可能。但是我不清楚他们是怎么定义灰色收入的。因为在中国，灰色收入是各行各业普遍存在的，做小买卖的不报税、医生老师拿红包、大卖场里的采购员拿回扣，民间的商业腐败是很大的。
　　但是我说的灰色收入不包括这些，我是按照国际上对灰色收入的定义，就是指与腐败有关的收入，中国官方的腐败是非常非常大的。你看刚抓起来的上海浦东新区的副区长，他在一个小区里面拿了20多套房子。
　　其实当官的都特别明白这些道理，他知道货币供应量那么大，通货膨胀会很厉害，钱会贬值，而且中国人第一次可以有机会买卖房子，他就拼命买。所以中国有这么多空房子，跟这个有关。从某种意义上，中国的房地产业在回笼灰色收入。以前官员的灰色收入都往国外跑，现在都跑到房地产去了，那么最后还是都回到政府的口袋里去了。
　　这就带来两个后果：一个，它成为官员灰色收入躲藏的地方，它带动了房地产业的投机，造成泡沫。昨天我跟一个老板聊天，他问一屋子的人：你买房子亏过么？没有吧。一个一个问下来，他说：看，没有人买房子亏过吧？继续买！另一个，它会带来社会问题和政治问题，一方面空房子那么多，一方面老百姓买不起房子。这是很大的隐患。中国的很多事情其实都是政府在坐庄。
　　在美国你有吃有穿，有房有车，每年还能出去度假一次，就是中产了。中国的中产主要就是因为房价太高，所以觉得生活压力很大。普通老百姓的不安全感让政府的游戏一直维持下去。政府说，你活该嘛，租金不算高，但是你非要买。你看中国历史也从来都是这样，可以做下去，就凑合着做下去，实在做不成了，再推倒重来。
　　中国人都有贪小便宜的心理，在房地产、股市不是都这样嘛？看别人赚一点，我也想赚，结果辛辛苦苦攒的钱转眼都没了。中国人好不容易才富了点，我就希望他们能把自己的钱看好，不要被骗走。
　　我觉得中国的房地产继续这样下去的话，中国有一天是要搞革命的，整个社会都会出现大的波动。中国核心的问题是官僚资本主义，是政府本身的问题，它体现和暴露在房地产泡沫和灰色收入上。所以最根本上，中国需要一个健康的体制，你不能靠泡沫来发展经济。太多的钱集中在政府手里是不好的。
　　所以观察中国经济，就要自己辛苦一点去了解真实情况，去地方看，看地方政府和企业。因为中国是政治经济体系，它不是市场经济体系。
　　中国的知识分子读书从来都是为了当官，这个和西方也很不一样。在西方，如果你说你是知识分子，那你的起点就是批评政府的。中国的知识分子不是这样。中国人历史上穷怕了，所以整个中国文化都是从饿肚子来的。地主家吃肉都不容易，所以革命就是吃地主的饭，住地主的房，睡地主的老婆，就是这么简单的思维。
　　据香港媒体9月6日报道，谢国忠上周接受该媒体访问时预测，内地通胀正升温或导致第四季度便有可能加息；加上中央压抑楼价决心坚定，香港火热的楼市泡沫，最快或在9个月后便爆破，潜在跌幅更可高达五成。
　　以香港楼价目前的水平，只要再升两成便可平了1997年楼市爆破前水平。谢国忠表示，触发香港楼市大调整，不一定要等美国加息，其本地市场总想大陆富豪手持大批人民币钞票赴港买豪宅，托起香港楼价，更是痴人说梦。
　　谢国忠指出，全球量化宽松的货币政策下，内地通胀只会持续升温，预期到了第四季度大有机会加息，届时内地资金回笼银行体系，目前已“见顶”的内地楼价将开始下挫，加上中港两地的经济“时间差”，香港楼市最快在明年中，便因内地加息及银行收紧信贷而开始下挫。
　　谢国忠分析指出，目前香港房价平均高达6万港元一平方米，而香港人均月入约1.6万港元，按国际标准香港楼价大挫五成至2倍是有可能的，而爆破时间最快是9个月后的2011年中，迟则延至2012年。
　　正文：
　　在埃及尼罗河的三角洲地带，有一座小镇叫作Rosetta。两百多年前，拿破仑的部下攻城略地到达这里，在打地基建造防御工程的时候，挖出了一块大石头，上面刻着密密麻麻无人能懂的碑文。大石头先是被运往开罗研究所，后来几经辗转，被大英博物馆收藏，穿越两次世界大战的硝烟，一直留存到今天。
　　原来大石头已有千年之久，上面用三种语言记载着一位古老的埃及国王的功绩。曾有埃及、英国、法国的多位考古学家、语言学家，努力读解石碑上的内容而不得。几十年过去，据说最后是一位德国学者破译了全部碑文，让死亡的文字重新复活，让遗失的意义再次浮现。
　　这块大石头，以它出土的村庄命名，被叫作Rosetta Stone，中文里通常将它音译为“罗塞塔石碑”。但谢国忠将它意译为一个更动听的名字——玫瑰石。
　　“我非常喜欢这个故事，我觉得它代表着一种跨时代、跨文化、跨语言的对知识的追求，”谢国忠说，所以他以这块石碑为自己的公司命名——玫瑰石顾问公司。
　　就像很多人并不知道“玫瑰石”这个名字的来历与意义一样，很多人也并不了解，谢国忠那些耸人听闻的结论背后，有着多么强大的逻辑和证据。
　　据说在其职业生涯的早期，谢国忠就以三大预言的逐一应验而扬名立万：亚洲金融危机、香港回归后房地产泡沫的破灭、以及中国在20世纪末的通货紧缩。
　　20世纪的故事已经显得遥远。就我个人而言，真正意识到这个人的声音值得倾听、他的惊人之语并非都是妄言，是2007年到2008年之间：
　　2007年8月，华尔街两只对冲基金破产，引起美国金融市场一阵恐慌，当时本报为此做了一个小专题《华尔街的盛夏寒流》。在做这个专题的过程中，我采访了北京、纽约、伦敦的多位经济学家与分析师，询问他们对市场的判断。其中大多数人都没有太拿当时的状况当回事，尤其是北京与伦敦的经济学家，都表示对美国金融业、对华尔街非常有信心。
　　只有谢国忠一人，在当时发出了无比尖锐而刺耳的声音：“全球信贷泡沫正在破裂……目前的全球流动性泡沫很可能在2008年终结，并以华尔街衍生品市场的崩溃为开始。”当时谢国忠让我印象深刻的，不只是他骇人的预言，还有他激烈的表达方式，他写到：“是时候了，让华尔街的骗子们破产去吧！”
　　2008年9月，雷曼兄弟轰然倒塌，全球经济随之跌入泥潭——当我想起谢国忠一年前的预言时，我觉得他简直是个巫师！他是怎么做到的？那时甚至还没有几个人能说明白，“次级债”到底是个什么玩意儿。
　　当我终于弄明白，美国房地产市场所谓的次级抵押贷款是怎么回事，我也意识到，谢国忠不是巫师，他就是一个眼光敏锐、大脑清晰，又无所顾忌、敢于直言的经济学家。他之所以敢于预言，他之所以能够一而再、再而三的预言准确，背后自有一套严密而强大的事实和逻辑。只是人们往往被他的结论所吸引并激怒，而没有耐心去听他结论到来之前的路径。
　　在联络采访谢国忠先生的过程中，我像他的朋友们一样称呼他为Andy。其实，私下里我叫他“Mr. Bubble”——泡沫先生。翻看他在21世纪第一个十年里的文章结集《再危机——泡沫破灭时，我会通知你》，叫他“泡沫先生”并不算偏颇。近十年来贯穿他言说的主题，就是对经济泡沫的剖析和警示：
　　“中国房地产市场是一个巨大的泡沫。……泡沫总是要破的，没有例外。……最终的杀手就是通货膨胀。……泡沫的发展和破灭，有自己的时间表。当它即将破灭时，我会让你知道。……很有可能，中国的房地产泡沫将在2012年破裂。”
　　著名地产商潘石屹说，他不喜欢谢先生那种“上帝般的说话方式”。
　　谁会喜欢呢？——当上帝说的是“离开伊甸园吧”，而不是“上去诺亚方舟吧”。激怒人们的，并不是谢国忠说话时那种“上帝般的口吻”，而是他总在叫嚣丧钟已经敲响，悲剧即将上演。在一片狂欢景象中，这样的声音听起来不像是预言，而像是诅咒。
　　但是，当你耐心倾听完他的话，你会发现，这位“泡沫先生”——Mr. Bubble谢国忠，其实比任何人都憎恨泡沫。既是出于“说出心中真相”的本能驱使，也是出于对泡沫破灭后巨大的经济与精神损失的担心，才让谢国忠如此执着地言说泡沫。
　　我以为毕业于麻省理工大学经济系的谢国忠博士，一定有着身为经济学家的更伟大的志向，比如让中国人民更富裕、让中国社会更美好什么的。没想到他说，作为经济学家，他只希望中国人辛辛苦苦赚的钱，不要被平白无故地骗走。
　　在经济学之外，他的兴趣在历史，他的志向在写小说，因为这个多彩的时代是在很适合写小说，“我一定会写，但可能会先用英文写。”
　　谢国忠一向以英文写作，《再危机》这本书呈现出的简洁明快、清晰有力的语言风格，要感谢翻译们的杰出工作。接受《经济观察报·书评增刊》专访时，谢国忠关于西方思维方式与中国传统文化的对比，也多少解释了他本人何以形成今天的思维方式和表达风格。
　　我想，如果将来有人写一部“当代中国经济转型史”的书，没准儿“谢泡沫”的称呼会和“吴市场”一样被留下来。人们会记得，当年有位吴敬琏先生，是多么热爱“市场”；还有一位谢国忠先生，是多么痛恨“泡沫”。
　　谁吹大了泡沫
　　问：我们还是从房地产说起吧，你最近的文章说，“香港所有的不幸都可以归因于对房地产的痴迷。世界上没有任何一个城市像香港一样，经济重心如此依赖于房地产。”这和我们大陆目前的样子不是很像么？你书中写，上海的小保姆都辞职去炒房了。
　　谢：是的。但是大陆和香港不一样的地方在于，大陆房地产业的钱都跑到政府口袋里去了，香港可不是这样的，钱主要是给开发商拿走了。
　　一个泡沫最终会产生两个结果：一个就是财富的重新分配。就像股市从100点涨到200点再回到100点，这中间什么都没变，起点和终点是一样的，但是从起点走到终点这个过程中，有人买入、有人卖出，所以有的人钱变多了，有的人钱变少了，财富总量没有变，但是重新分配过了。第二，它也是一个资源重新分配的过程，这中间有人投资进去想要获利，结果造成了损失。
　　而大陆房地产泡沫的情形就是，这个过程中，财富和资源最后都流向政府了。所以你看政府这几年突然变得非常有钱，财政富余很多。那么问题就是，政府要怎么花这么多钱？效率能有多高？会不会浪费？这是最大的问题。
　　问：在房地产泡沫的问题上，你一直都把板子打在政府屁股上，你觉得房地产商其实在里面并没赚多少钱，不应该为高房价负责？
　　谢：如果把他们交的税都算进去，开发商真的不赚钱。
　　土地增值税是60%。地方政府财政一有压力，他就去找开发商，说你必须给我交土地增值税。这就是为什么很多楼盘卖到最后，开发商都会留一套不卖，留一套房子他就保留着项目公司，跟政府说，我的公司还在，房子没卖完，不交税。于是地方政府就说，那我先预征，我算过了你应该交六个亿的税，现在先交两亿吧。开发商原来都是靠不交税赚到钱的。等到六亿都交给政府，开发商根本没赚多少钱。
　　你可以去分析房地产公司的净资产。比如绿地集团这么大的公司，你看它整个公司的价值全部是靠土地升值来的，造房子本身是不赚钱的。它最初买了一块地造房子，卖了房子赚了钱，然后把赚的钱全部投进去，还不够买同样地段的另一块地。就只能再去银行借钱，买地段更差的一块地，再造房子，卖掉以后，再拿出全部的钱，同时还要向银行借钱，再去更差的地段继续造房子。所以你看它越做越小，它一直滚动下去但是其实根本没赚什么钱。
　　再来看万科。这么大的房地产公司，分析员发现它公司的资产构成，其中70%都是靠高价发股票赚来的，也就是说，万科的钱大部分是从股市赚来的，靠造房子卖房子并没有赚多少。所以中国的开发商是不赚钱的，即使他们靠造房子赚了钱，做大了，政府也一定会有各种各样的办法把钱拿走。
　　去年全国卖房子一共卖了4.6万亿，把建筑成本、毛利、土地税都算下来，这4.6万亿里面政府大概赚了75%，也就是3.5万亿多。去年中国的财政收入总共才7万亿。
　　问：所以房地产泡沫主要是政府卖地造成的？你判断泡沫的标准是什么？高房价？空置率？
 来源:共识网转自谢国忠博客 共2页: 上一页12下一页 [文章来自共识网：http://www.21ccom.net/articles/zgyj/ggzc/article_2010091518678.html ]