神马文学网我看房价3：行政命令解决不了房价问题！
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 05:39:42
(2010-10-12 09:01:24)
房价过高已经成为关系民生和国家经济健康发展的重大问题，各级政府部门理应重视，并歇尽全力进行疏导，引导房价朝着合理的方向变动。但同时，也必须要引起足够重视的是，房地产以及房价已经是市场行为（不排除个别人别有用心的推波助澜行为），行政命令是解决不了房价问题的。
近日，为抑制房价进一步上涨，增强房地产第二波调控的累积效应，各级政府相继出台了所谓更加严厉的政策措施。但当我们仔细的认真分析后，不难发现这些所谓的更加严厉的政策措施不过是政府的行政命令而已。这其中包括了国土资源部、住建部、监察部联合出台的房价调控不力问责当地政府、限制购房数量、限制房价涨幅等。这对于已经市场化了房地产市场，以及市场化了大众收入来说，更多的显现出了各级政府和决策机构对于房价难以控制的无奈，而并没有体现出他们的管理经济和治理经济的能力。
首先，房价调控不力问责当地政府本身就是一个伪命题。在目前的情况下，虽然土地出让为解决当地的财政缺口、宽松当地首长的财政“口袋”起到了很好的作用，但归根结底没有哪个当地最高首长主管的期望房价过快增长，毕竟像北京、上海、深圳、广州等这样存在众多流动人口和大量潜在希望入住的人口的城市在全国只是少数。另一个方面，房地产的价格本身已经是非常的接近市场行为，并不是哪级政府主导进行定价的。更何况一个地方的行政首长根本没有能力来制定影响整个房地产市场的政策和措施，即使有，也是非常局限的。因此，让行政首长完全来承担市场行为的后果本身就是不可行的。当地政府更多的应该是配套房地产政策，满足中低收入人群的住房需求。
其次，限制购房数量会造成相反的效果。限制购房数量本身就是一个市场供应紧张的信号，会引发潜在的现实需求和推高后续需求。经济学的一个基本规律就是供求关系。按照这一基本经济学原理的推理，只有在市场供应严重不足，很大程度上不能满足市场需求的时候，就会采取行政命令以满足有限需求。这也有点像我们计划经济时代的“凭票供应”。几千年的人类发展历史已经证明，这种限制措施只能是更多的强化供应不足的效果，一方面会引发价格进一步上涨的担心，另一方面就是滋生腐败，而这正是决策部门和做出该行政命令的部门所不愿看到的。
再次，限制房价涨幅、实施房价备案实质上就是一种鼓励房价上涨的行为。媒体披露江苏泰州今年5月开始推行所谓的“338备案方案”，主要规定了开发商调价周期必须要大于三个月，一次涨幅不得超过3%，实际销售价格与备案价格相差不得大于8%，并强调，据了解，从方案实施以来的5月1日到7月30日，泰州市房价的平均涨调价只有2.2%。我们不妨仔细分析下，一是无论这篇报道的初衷是什么，但最后的结论还是房价上涨了，只不过上涨的幅度是2.2%，这也说明当地政府是接受房价上涨这个事实的，而不是相反；二是从政策本身看，当地政府可以承受房价每三个月上涨一次；三是其在三个月的周期内，可以承受的最高房价上涨幅度是11.24%【=（1+3%）*（1+8%）-1】，相信这样的允许涨幅在短短的三个月内发生在经济在全国并不算经济非常发达的泰州不会不使人惊讶！这种所谓的政策制度也就相应的变为了，我（政府）并不反对房价上涨，但是上涨前，你先告诉一声，免的我被动！
因此，我们认为，当前所谓的房价调控政策更多的还是偏重于行政命令，而对市场释放出的是相反的信号，不仅会使这些所谓的“政策”难以达到调控的预期目的和效果，更甚者，由于这些命令实质上释放出的是供应紧张和当地政府能够承受的房价上涨幅度的信号，将会进一步助长房价的上涨。解决房价问题还必须依赖市场行为和税收杠杆。
房价过高已经成为关系民生和国家经济健康发展的重大问题，各级政府部门理应重视，并歇尽全力进行疏导，引导房价朝着合理的方向变动。但同时，也必须要引起足够重视的是，房地产以及房价已经是市场行为（不排除个别人别有用心的推波助澜行为），行政命令是解决不了房价问题的。
近日，为抑制房价进一步上涨，增强房地产第二波调控的累积效应，各级政府相继出台了所谓更加严厉的政策措施。但当我们仔细的认真分析后，不难发现这些所谓的更加严厉的政策措施不过是政府的行政命令而已。这其中包括了国土资源部、住建部、监察部联合出台的房价调控不力问责当地政府、限制购房数量、限制房价涨幅等。这对于已经市场化了房地产市场，以及市场化了大众收入来说，更多的显现出了各级政府和决策机构对于房价难以控制的无奈，而并没有体现出他们的管理经济和治理经济的能力。
首先，房价调控不力问责当地政府本身就是一个伪命题。在目前的情况下，虽然土地出让为解决当地的财政缺口、宽松当地首长的财政“口袋”起到了很好的作用，但归根结底没有哪个当地最高首长主管的期望房价过快增长，毕竟像北京、上海、深圳、广州等这样存在众多流动人口和大量潜在希望入住的人口的城市在全国只是少数。另一个方面，房地产的价格本身已经是非常的接近市场行为，并不是哪级政府主导进行定价的。更何况一个地方的行政首长根本没有能力来制定影响整个房地产市场的政策和措施，即使有，也是非常局限的。因此，让行政首长完全来承担市场行为的后果本身就是不可行的。当地政府更多的应该是配套房地产政策，满足中低收入人群的住房需求。
其次，限制购房数量会造成相反的效果。限制购房数量本身就是一个市场供应紧张的信号，会引发潜在的现实需求和推高后续需求。经济学的一个基本规律就是供求关系。按照这一基本经济学原理的推理，只有在市场供应严重不足，很大程度上不能满足市场需求的时候，就会采取行政命令以满足有限需求。这也有点像我们计划经济时代的“凭票供应”。几千年的人类发展历史已经证明，这种限制措施只能是更多的强化供应不足的效果，一方面会引发价格进一步上涨的担心，另一方面就是滋生腐败，而这正是决策部门和做出该行政命令的部门所不愿看到的。
再次，限制房价涨幅、实施房价备案实质上就是一种鼓励房价上涨的行为。媒体披露江苏泰州今年5月开始推行所谓的“338备案方案”，主要规定了开发商调价周期必须要大于三个月，一次涨幅不得超过3%，实际销售价格与备案价格相差不得大于8%，并强调，据了解，从方案实施以来的5月1日到7月30日，泰州市房价的平均涨调价只有2.2%。我们不妨仔细分析下，一是无论这篇报道的初衷是什么，但最后的结论还是房价上涨了，只不过上涨的幅度是2.2%，这也说明当地政府是接受房价上涨这个事实的，而不是相反；二是从政策本身看，当地政府可以承受房价每三个月上涨一次；三是其在三个月的周期内，可以承受的最高房价上涨幅度是11.24%【=（1+3%）*（1+8%）-1】，相信这样的允许涨幅在短短的三个月内发生在经济在全国并不算经济非常发达的泰州不会不使人惊讶！这种所谓的政策制度也就相应的变为了，我（政府）并不反对房价上涨，但是上涨前，你先告诉一声，免的我被动！
因此，我们认为，当前所谓的房价调控政策更多的还是偏重于行政命令，而对市场释放出的是相反的信号，不仅会使这些所谓的“政策”难以达到调控的预期目的和效果，更甚者，由于这些命令实质上释放出的是供应紧张和当地政府能够承受的房价上涨幅度的信号，将会进一步助长房价的上涨。解决房价问题还必须依赖市场行为和税收杠杆。
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