神马文学网我看房价1：房价到底能不能降下来？
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 22:18:55
房价难以下降的首要因素是土地供应的有限性。众所周知，土地是一种有限的自然资源，这对于具有13亿人口的中国而言更是如此。首先，土地是我们粮食来源的重要保障，这也就是国务院一再强调保住耕地红线重要性之所在。失去了土地，就失去了粮食的保障，就会影响到13亿人口的生存，这是中国最大的政治。其次，城市建设需要大量的土地。改革开发30年，我国的城市化进程不断加快，大城市也呈现了剧烈的扩张之势。这种城市的扩展都需要大量的土地，包括建设写字楼、道路、机场、商场、体育场、公园等等。再次，生活水平的提高拉动了住房需求改善。人均住房面积的扩大，无疑都需要有新的土地投入去建设新的住宅楼。这也对土地提出了新的要求。最后，城市化的发展无可避免的带来人口的增长，这反过来又会带来城市的扩容或扩张，这进一步加剧了土地供应的矛盾。
房价难以下降的次要因素是住房改善性需要的刚性。我国老百姓经历了计划经济向市场经济的转型。在计划经济下，三世同堂共居一屋是一个普遍的社会现象，与此同时，住房的供给主要靠单位建设的福利房。而随着市场经济的确立，国家从政策上停止了福利房建设，大力鼓励商品房开发和建设。小平同志提出的“让一部分先富起来”的政策也使百姓的瘪瘪的腰包渐渐的鼓了起来，在电视、冰箱、洗衣机变的普及之后，改善住房条件成了百姓的第一需求。由于人的奢望和本性，总是“这山望着那山高”，也使住房的改善性需求成了一种常态，保持了一种刚性。从而也加剧了对土地需要的增加，而恶化了土地供应的矛盾。
房价难以下降的另一因素是投资渠道的缺乏。无可争辩的事实，改革开放后老百姓的腰包确实鼓起来了。但是，在百姓已经不再对吃穿用发愁的时候，其手中积攒下来的资金必然需要一个去处，那就是投资。这些钱无论是在百姓自己的手中，还是存入银行，都需要去进行再投资。对百姓讲是尽可能的获得高收益以弥补通货膨胀的损失；对银行而言，是要获得足够的利差以弥补给予储户的利息和自身运营的成本。而目前，股市下跌，债券市场不活跃，以及其他投资的限制和中国大众金融知识的缺乏，都限制了大众投资的渠道和效率。另一方面，由于城市人口的扩张，拉到了人口中存在的收入级差，刚刚踏进城市的人是没有能力购买住房的，而只能选择租房。也正是这种租房群体的存在和不断壮大，早就了房地产投资大军。投资房地产最初期的想法都是为了获得租金这一稳定的收益，也符合中国人有房有地的基本理念。而一旦房地产需要旺盛而带动了整个行业的发展出现房价上涨后，投资房地产的人就开始追逐房地产的价差收益，这种出租和出售两相宜的房地产投资特点本身，也造就了房地产必然成为投资者追逐的投资渠道。
房价难以下降的根本性因素是土地出让收入成为了财政的重要来源。在我国土地政策的变化过程中走过了无偿划拨和土地出让的历程。市场经济确立后，土地的价值也逐渐得到了确认。市场经济下，土地作为一种特殊的商品，其稀缺性注定了其价值上升的潜力，且用法律的形式规定了为国家所有，既使农村的土地并确定为集体所有，但农民自己也没有开发的权利，只能用于种地和宅基地，这就形成了国家对土地的独占和垄断。而一旦财政当局认识到土地的价值和其潜在的升值潜力后，从经济学上讲，必然驱使垄断者去挖掘和实现这种升值的潜力。从而在城市的土地供应中出现了招、拍、挂等竞争性取得土地使用权的新的土地出让方式，这也在无形中把政府的财政收入与土地供应及其价值进行了捆绑。长此发展，必然的趋势就是不断拉升土地的出让价格，而这也逐渐成了房地产成本的重要构成。
因此，我们认为，土地的稀缺性决定了其供应的有限性，而一旦土地的价值和升值潜力与地方的财政收入实现了捆绑，必然更加体现出土地的稀缺性，土地的价格必然上涨。另一方面，由于城市的扩展、城市人口的增长、人民生活水平的提高在推高了城市建设用地和住房改善用地需求后，也会加剧土地供求的矛盾，凸显土地的稀缺性。同时，再加之，富裕起来的大众缺乏投资渠道，以及大量城市新增人口的不断涌现，也逐渐的使房地产成为一个出租和出售两相宜的投资渠道。这些因素的共同作用决定了在城市化进程依然进行、城市新进人口依然增加、投资渠道依然缺乏、土地供应依然垄断的一个相当长的时期内，我国的房价不会出现根本性的下降。