核心提示: 美国经济学家库兹涅兹认为经济中存在长度为15—25年不等的长期波动。这种波动在许多经济活动中，尤其是建筑业中表现得特别明显，所以库兹涅茨周期也称为建筑业周期。

美国经济学家库兹涅兹认为经济中存在长度为15—25年不等的长期波动。这种波动在许多经济活动中，尤其是建筑业中表现得特别明显，所以库兹涅茨周期也称为建筑业周期。

房地产的周期波动简单而言分为四个阶段：复苏、繁荣、危机、萧条。

市场经历一段低迷期(萧条)，成交量开始逐步回升，房地产价格随之逐步回升，房地产投资效应也随之显现;随后交易量日益放大，拉动房地产价格迅速上升(繁荣);当价格过高时，受购买力制约，成交量开始下降，但房价仍保持上涨;随后受成交量下降影响，高房价难以持续，开始下降，进入量价齐跌的萧条期。

香港房地产84年开始复苏到1997年顶点用了12年，到2003年再次复苏，周期为18年。

中国房地产98年开始复苏到2010年恰好也是12年。

美国房地产业从1989年开始衰退，到2006年再次衰退，周期为17年。

希望中国是个例外，但愿是个例外！

一切只是巧合？

在泡沫面前，即使是精英政府也是那么的无能!

1991年，香港受到政府推出的第一期公务员置业计划和银行降息的刺激，地产市场再度回升，市场繁荣更胜过前一阶段，炒楼之风弥漫全港，现房市场炒房比例占55%以上，楼花(期房)达到70%。在社会舆论的压力下，香港政府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施(相当于大陆的宏观调控)，包括：规定临时订金为总房款的5%，每人只可登记一次限购一套房，禁止使用授权书登记。措施出台后，售楼程序有所好转，炒风并未受到明显抑制，楼价继续急剧攀升。同年12月，政府再推出6项打击炒房措施，包括向买卖楼花者征收相当于总房款2.75%的税，禁止内部转让楼花，使用银行贷款成数由9成降为7成。1992年房价虽然继续上扬，但是调控措施逐渐见效，需求下降，成交量大降，炒风收敛，中小户型、低价格的住宅价格开始回调，但大型豪宅的价格开始攀升，开发商为了刺激购买，自行提供两成按揭，在豪宅价格的带动下，中小户型住宅的价格再度飙升，到1994年初，平均售价以达5000元每平方尺，写字楼和商铺的价格和租金随之上涨，商铺最高价格达到19万元每平方尺。

1994年上半年，香港地产市场明显过热，社会舆论强烈要求政府出面干预，政府随即出台了四项措施：增加土地供应，督促开发商的储备土地尽快开发，加快香港房屋委员会建房速度，给土地发展公司和房屋委员会提供贷款，使其可以推出更多的住宅，改善市场供应。政府还特别声明，这些措施只是第一阶段措施，若不见效，将出台更严厉的措施，在此情况下，楼市骤然降温，住宅价格平均下跌30%。经过一年多的调整，到1995年第四季度，房地产市场开始回暖，加上经济形势好转和按揭利率的大幅度下调，政治前途进一步明朗，市民和投资者从对于回归的恐惧转变到对于未来的憧憬，海外和内地资金也大量进入香港，推动香港房地产市场的又一次上升，同时，香港股市也形势一片大好，节节攀升。这次上涨也是由豪宅带动的。下面的这个例子很有代表性。1997年，新鸿基地产推出的一个项目，总共304套，在3日内竟然有27132个意向购买者进行登记，超额登记88倍多，创造了国内外楼房销售的历史记录，由于投机的普遍存在而得不到遏止，非理性炒作和投资催生了严重的房地产“泡沫”。

广州93年高位接盘的市中心楼盘到底今日还值几何?

福莱花园 9833 元/㎡ 1993-05-28开盘 1994-12交房 2010-09 二手报价 11259～15012 元/㎡

云影花园 15000 元/㎡ 1993-12-01开盘 1995-01交房 2010-09 二手报价 17948～20437 元/㎡

建丰大厦 9415 元/㎡ 1993-03-09开盘 1995-02交房 2010-09 二手报价 10040～13387 元/㎡

惠城花园 8600 元/㎡ ------------- 1996-02交房 2010-09 二手报价 11487～15316 元/㎡

恒城大厦 10000 元/㎡ ------------- 1996-02交房 2010-09 二手报价 10066～13421 元/㎡

金泽大厦 9200 元/㎡ ------------- 1996-04交房 2010-09 二手报价 9480～12640 元/㎡

恒福阁 10000 元/㎡ ------------- 1996-06交房 2010-09 二手报价 8700～11600 元/㎡

海印明珠 7500 元/㎡ 1993-01-01开盘 1996-12交房 2010-09 二手报价 9406～12636 元/㎡

1993年到2008年官方的通胀数字是110%(实际上远远不止)，也就是货币起码贬值了50%，93年买的房子到现在还是亏钱的更别说在崩盘的93年后了……买房肯定保值只是个传说……

1993年被炒高到顶点

广州房价真正高速开涨是在1990年后，首先是环市东淘金路一带的商品房价高涨，如淘金花园、华侨乐园、淘金大厦等，价格已经在6000-8000元/平方米。之后是天河北房价崛起，光华阁、东方明珠苑等，外销价已经达到8000—1.2万元/平方米，其客户群主要是香港、澳门人以及归侨等，也有很少一部分下海经商、经过10余年的积累先富起来的广州人首次有了购房的冲动。

楼价在1992、1993年被炒高到顶点。有钱的，有关系的，或是有胆没钱的，都蜂拥进来。银行贷款的开放态度让很多人的胆量膨胀，只要有几百万、一两千万元的资本就敢运作上亿元的项目，连空手套白狼式的炒地都能赚大钱。那时，卖房子来钱特别快，买房的富人们都是开着车把一麻袋的钞票送到售楼部的。因为没有点钞机，每天卖房的钱要清点一个通宵。

正是在这种狂潮中，1992年，移居泰国的“湖南首富”，香港中诚集团老板钟华与人合资兴建中诚广场。这是政府构想中与中信广场相呼应的广州标志性建筑，以一“诚”一“信”为尊。

1997年前，广州有部分外销房专门针对香港人、澳门人和海外华人，也是因为他们强劲的购买力，再加上住宅供应集中在老城区，因此房价在1992-1994年顶到每平方米7000元左右的高度。但1997的亚洲金融危机波及香港经济，很多香港买家急于从广州楼市抽身而退，因此低价抛售物业以回笼资金，像他们当年以每平方米1万多元的价格在淘金路、滨江东、天河北购买的豪宅物业不得不以五六折的跳楼价抛售。

中诚广场这个耗资20亿元，发展商只投入了2000万元，银行贷款总额只有1亿元的项目由于后续贷款跟不上，从此一直建建停停，最终难以为继而烂尾。

现在是底部还是顶部，我想大家已经心里有数了。

现在出现的这些泡沫极大地强化了公众对流传已久的一种神话的信心——这种神话认为，由于人口的不断增长以及经济的持续发展，再加上可供利用的土地资源的不断减少，地产价格的总体趋势必定随着时间的推移而强劲上涨。

每一场繁荣都需要有一个故事——一个能让人深信不疑的故事，一个能说明价格的上涨是合理的而不是暂时失常的故事。

93年买的房普遍涨幅都差不多，房屋的折旧是很明显的，特别是那些过了10年楼龄的房子。同样的位置新房两万一方，17年房龄的房子不可能也是两万吧?

2000-2005年买房的话基本翻3倍这个倒是事实那时候通胀很低利率又低，不过那时候又有几个人敢买呢?中国人都是买涨不买跌。

人们一直认为他们可以通过购买住房赚取巨额的财富，因为人们已经年复一年地看到别人这样做成功了。

那么为什么又会有如此多的人被泡沫困住?原因是他们忘了一个简单的道理，那就是泡沫在短期内可以托着你前行，但你必须在市场方向出现逆转前全身而退。然而，他们越来越相信繁荣永远不会有终点。

香港一直都有物业税他们那叫差响，但房价涨得比内地还疯，我也觉得物业税不可能是楼市崩盘的主要原因。使房价崩盘不可能是物业税，也不可能是中央的某某调控政策，真正令楼市崩盘的是市场规律。

这种对泡沫真实属性理解上出现的缺失，根本不可能让人们对所接收到的信息做出理性的反应，因为这些芸芸众生在当时的情形下正自我陶醉在观念传染的心情故事之中。这个用来证明泡沫合理性，而且对某些人来说听起来似懂非懂的故事被慢慢地扩散，通过观念传染向四处传播。

很多时候人们只看到短期的现象就认为房价只涨不跌。如果把时间拉长一点得出的结论会完成不同。3年或5年对于普通人来说是一段很长的足以令人麻木的时间，但对于房地产周期来说3年、5年的波动只是短期现象。

人们一直认为他们可以通过购买住房赚取巨额的财富，因为人们已经年复一年地看到别人这样做成功了。

观念在不同的时间段也会存在差异。当新的观念在大众思想中取得优势，并因此使旧观念的社会价值开始下降的时候，时代思潮也就会随之改变。投机市场就是一个观察时代思潮起伏的绝佳场所。

十年对于普通人来说是一段非常长的时间，足以改变一个人的观念，或改变整个民族的观念。

在不同的时间段人们都会产生不同的观念，而这种观念往往都是非理性的。

经历过以下这两个阶段的人不妨回想一下当时人们的观念就会明白只涨不跌、或只跌不涨究竟是什么回事了。

在投机泡沫产生的过程中，对于市场上所出现的问题主要还是通过市场交易来进行调整，这些调整的过程引起了很多人的关注，而进行具体的调整时所参照的是当时市场上人们能看得到的价格，和那些被新闻媒体放大了的价格。我们所说的“放大”在这种现实的背景下应该怎么去理解呢?媒体围绕价格走势编织了很多的故事，当走势总是向上的时候，媒体一窝蜂地用特别的关注和更多的细节去粉饰和推动关于“新纪元”的种种故事。这时候，反馈回路出现了：价格上涨增加了“新纪元”故事的可信度，加快了那些故事的传染速度，并因此推动了价格的进一步上涨。在每一次投机泡沫形成的过程中，价格——故事——价格的回路一而再、再而三地循环往复。当在下跌周期的时候现象往往相反。

无论你烦不烦“他”，“他”都客观存在。

你说的“至少涨的一半时间人家已经赚到了，跌的那一半时间人家也可能跑掉”这个绝对是存在，而且在暴跌过后敢买入的肯定有，但占的比重绝对是少数，不随波逐流的他们才是市场少数真正的宠儿。

我讨论的是在这个市场上绝大部分的人……炒房就像吸毒，能赚了一半就跑，跌一半就跑的人太少太少了。道理很多人都明白也都知道，但绝大部分的人都是“死了都不卖”人性是有很多弱点的……6000点后的股票市场是一个很好的写照。

引用老菲的一句话，财富的增长应该是逐步积累的。

十年八年其实并不长，短时间暴富不是没有，但那不是积累那是赌博。现今的中国房地产其实就是在赌。