神马文学网房地产崩盘的最后环节
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 15:19:43
(2010-03-29 22:03:54)
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标签：财经
分类：宏观观察
房地产崩盘的最后环节
印象中，中国房地产的正式启动源于一个关于中国老太太和美国老太太的故事，说中国老太太辛苦了一辈子赚够了钱，买了一套房子，但自己也没有几年住头儿了，而美国老太太年轻时候付了首付就贷款买了房子，然后分期付款，同样的劳动，中国老太太辛苦一辈子，美国老太太享福一辈子。从赚够钱再买房到基于未来的收入预期贷款买房，利用信用杠杠极大的提升了中国人对房子的购买能力，这是第一重杠杆。
然后房价开始上涨，而且理论上已经论证了城市化过程中房价上涨的必然性，和实践的房价不断上涨相结合，房地产成为一个收益高、风险低的最佳投资品和升值品种，于是吸引大量投资资金进入房地产，存银行不如存房子，这是第二重杠杆。
然后地方政府发现经营土地中的政绩商机，拍卖土地增加财政收入，财政收入再投入市政建设提升城市价值，进一步推高房价和地价，然后有更多的钱进行滚动，这是第三重杠杆。
房地产价格日渐高涨提升了土地升值预期，提高拆迁成本，从成本角度对房地产价格提供了支撑，这是第四重杠杆。
房地产的发展带动了上游几十个行业的兴旺和投资，会逐渐从拉动变成被动的推动，这个时候房地产一旦低迷，就会拖累众多行业，从而形成路径依赖，这是第五重杠杆。
资产价格的上涨让贫富差距变得更加陡峭，从而形成社会分层和断裂。下层的下沉在短时间内会把处于高端的部分举得更高，这种状态的典型状况是泰坦尼克号发生断裂之后的最后时刻，船头的下沉先是把船尾撬到了高空，然后才开始拖拽着一起沉入海底，这是第六重杠杆。
房地产作为经济中的一个基础产品，价格的大幅上涨逐渐对其他产业产生挤出效应和吸引效应，从其他行业撤出的资金更多的向房地产集中，一般行业如果投资增多，产能增加，会依照供求关系拉低产品价格，但由于房地产的主要要素土地的有限供应，太多的投资进来反而成为推动价格上涨因素，这是第七重杠杆。
当房价日渐脱离现实购买力的时候，对房地产的定价基准就完全建立在仍然上涨的未来预期上，从而形成自我强化，而未来价格的继续上涨建立在经济的持续高速增长的基础上，这是第八重杠杆。
第七重杠杆和第八重杠杆成为支撑房价继续上涨的主要杠杆之后，最后的判决时刻就到了，因为这两个因素之间是互相背离的，房价的继续上涨会抑制经济的持续增长，而房价的继续上涨又建立在经济持续增长的预期上，如果不考虑国家力量的强力介入，在其他环节把这个增长螺旋给扭转过来，其自身的膨胀逻辑应该在这个环节发生逆转。
（看了网上流行的房地产崩盘时间表，思考一下日本、东南亚、美国的房地产泡沫破灭，尽管有国际炒家的因素，但基本逻辑上还是因为房地产市场中楔入了越来越多的杠杆。但中国如果现在依靠行政力量主动去挤压房地产泡沫，最大的问题可能会形成地方债务危机）
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房地产崩盘的最后环节
印象中，中国房地产的正式启动源于一个关于中国老太太和美国老太太的故事，说中国老太太辛苦了一辈子赚够了钱，买了一套房子，但自己也没有几年住头儿了，而美国老太太年轻时候付了首付就贷款买了房子，然后分期付款，同样的劳动，中国老太太辛苦一辈子，美国老太太享福一辈子。从赚够钱再买房到基于未来的收入预期贷款买房，利用信用杠杠极大的提升了中国人对房子的购买能力，这是第一重杠杆。
然后房价开始上涨，而且理论上已经论证了城市化过程中房价上涨的必然性，和实践的房价不断上涨相结合，房地产成为一个收益高、风险低的最佳投资品和升值品种，于是吸引大量投资资金进入房地产，存银行不如存房子，这是第二重杠杆。
然后地方政府发现经营土地中的政绩商机，拍卖土地增加财政收入，财政收入再投入市政建设提升城市价值，进一步推高房价和地价，然后有更多的钱进行滚动，这是第三重杠杆。
房地产价格日渐高涨提升了土地升值预期，提高拆迁成本，从成本角度对房地产价格提供了支撑，这是第四重杠杆。
房地产的发展带动了上游几十个行业的兴旺和投资，会逐渐从拉动变成被动的推动，这个时候房地产一旦低迷，就会拖累众多行业，从而形成路径依赖，这是第五重杠杆。
资产价格的上涨让贫富差距变得更加陡峭，从而形成社会分层和断裂。下层的下沉在短时间内会把处于高端的部分举得更高，这种状态的典型状况是泰坦尼克号发生断裂之后的最后时刻，船头的下沉先是把船尾撬到了高空，然后才开始拖拽着一起沉入海底，这是第六重杠杆。
房地产作为经济中的一个基础产品，价格的大幅上涨逐渐对其他产业产生挤出效应和吸引效应，从其他行业撤出的资金更多的向房地产集中，一般行业如果投资增多，产能增加，会依照供求关系拉低产品价格，但由于房地产的主要要素土地的有限供应，太多的投资进来反而成为推动价格上涨因素，这是第七重杠杆。
当房价日渐脱离现实购买力的时候，对房地产的定价基准就完全建立在仍然上涨的未来预期上，从而形成自我强化，而未来价格的继续上涨建立在经济的持续高速增长的基础上，这是第八重杠杆。
第七重杠杆和第八重杠杆成为支撑房价继续上涨的主要杠杆之后，最后的判决时刻就到了，因为这两个因素之间是互相背离的，房价的继续上涨会抑制经济的持续增长，而房价的继续上涨又建立在经济持续增长的预期上，如果不考虑国家力量的强力介入，在其他环节把这个增长螺旋给扭转过来，其自身的膨胀逻辑应该在这个环节发生逆转。
（看了网上流行的房地产崩盘时间表，思考一下日本、东南亚、美国的房地产泡沫破灭，尽管有国际炒家的因素，但基本逻辑上还是因为房地产市场中楔入了越来越多的杠杆。但中国如果现在依靠行政力量主动去挤压房地产泡沫，最大的问题可能会形成地方债务危机）
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