7年为周期，中国房地产2011年必崩盘

　　国务院4月15日以来的房地产金融新政出台以来，一些特殊利益集团及炒房者纷纷曲解新政精神。有人恶毒攻击新政是开历史的倒车，有人故意说新政对炒房者毫无影响，还有人竟天方夜谭，认为新政会使房价更涨。在新政的威吓下，真是群魔乱舞，原形毕露! 东方导先生根据国际、国内二方面情况，解读最近国务院新政的真实内涵，分析出房产金融新政为什么是一项国家的中长期政策。东方导先生在此断言：高房价的金融游戏，在中国已开始散场，泡沫过后，几人欢喜几人愁。游戏中的主人翁及惊心动魄的剧情，永远将成为历史，成为人们茶余饭后的谈资。

　　一、7年为周期，外国的房地产金融泡沫都破灭了。

　　1991年日本的房地产金融泡沫的破灭。1985年，为刺激经济的发展，日本中央银行采取非常宽松的金融政策，鼓励资金注入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨，其间日本六大城市的地价指数7年内上涨6倍，地价市值总额高达2400兆日元，相当于当时美国地价总值的4倍，单价为美国的100倍，一般工薪阶层即使用毕生储蓄也在大城市买不下一套住房。到1991年，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产金融泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌，随后地价指数降到1989年的1/3，地价总值从2400兆日元缩水至1700兆日元。与此同时，日本房地产业全面崩溃，坏账高达6000亿美元，日本由此陷入了长达20年的经济萧条和低迷。

　　1997年泰国的房地产金融泡沫的破灭。1990年末，泰国为了发展外向型经济，在未形成完善有效的金融监控体系的情况下，过早实行了金融市场开放，海外资金大量进入其房地产市场，到1996年，该国房地产的外商直接投资达188.1亿铢，约占泰国外商直接投资总额的1/3。与此同时，泰国金融机构被眼前房地产的虚假繁荣所迷惑，加大了信贷投入，泰国金融机构实际贷给房地产业的资金约占其贷款总额的50%，由此而使国家的房地产市场供给大大超过需求，形成了大量经济泡沫。1996年，泰国的房屋空置率持续上升至22%，其中办公楼空置率高达50%。1997年，东南亚金融危机爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。

　　2008年美国的房地产金融泡沫的破灭。从2001年12月底到2005年三季度，美国30年期抵押贷款利率从7.07%下降到5.58%，房价增速达到年均12%，显著高于同期人均可支配收入4%的增幅，只是在降息的作用下，这一时期美国的月供收入比一直保持在25%以下，与租金收入比相当。2005年下半年房地产推动的泡沫开始成为整个经济的泡沫，人均收入的增速提高到5%以上，但房价年均增速更是达到18%。同时，美联储为抑制通涨压力开始加息，30年期抵押贷款利率从5.58%上升到6.66%。双重压力下，月供收入比从24%上升到37%，而那些低收入、享受次贷低首付“照顾”的房主月供收入比则达到40%以上，超出了承受能力，从而导致了2008年房地产泡沫的最终破灭。

　　二、7年为何是房地产泡沫破灭的期限。

　　日本、泰国、美国房地产泡沫从产生、发展到破灭的期限，都是7年。也许是巧合，也许是规律。如果是巧合，那也太巧了。如果是规律，那规律背后的原因又是什么呢?东方导先生是全世界第一个研究这个规律，也许可以抛砖引玉，引起世人的高度重视。日本、泰国、美国的房地产泡沫，有许多惊人相似的地方。日本从1985年开始，到1991年破灭，是7年。泰国从1990年开始，到1997东南亚金融危机爆发，房地产泡沫破灭，是7年。美国从2001年底开始，到2008年次贷危机爆发、房地产泡沫破灭，也刚好是7年!

　　除了时间跨度是完全相同外，另外还有重要的东西相同：那就是本国政府为了刺激经济增长，把房地产金融化。三个房地产金融化的标志是：1、房地产成为高杠杆率的资产;2、银行采用低利率政策，并且放松贷款审批标准;3、房价疯狂，银行最后找不到还得起钱借款人。还有一个最惊人相似的地方，就是这三国房地产发展到第5年的时侯，房价达到顶点，泡沫胀得最辉煌。日本是1985开始，到1989年到最高点。泰国是1990年开始，1995及1996年达到顶点。美国从2001年开始，2005年房地产泡沫转为整个经济泡沫，并达到顶点。如果这是巧合，除非是金融资本家的设计。如果不是金融资本家的设计，那么规律又是什么呢?

　　7年的期限，肯定和房地产的建设、销售周期有关，肯定和银行的贷款规律有关。任何一个楼盘，要开发、建设、销售完，只少要2年。一般而言，开发商在7年之內，可以利用资金滚动开发三批次的楼盘。假如某个国家有60万亿的存款余额，所有购房人首付3成，贷款7成，那么这个国家可用于房地产贷款的数量是42万亿。如果按此大胆推测，整个这个国家由于投机促使房价飞涨，大概70%的存款就完全转化为房地产及相关贷款。而另外15%左右的钱，是央行要求的存款准备金，15%左右的钱，是应付储户提现的准备金。所以，银行有30%的存款，是不敢动的。否则，会发生挤兑风险而破产。

　　每一个国家的存款总额，大约被房地产商及银行折腾3个大的回合，即已用尽。即把一国所有的钱的70%左右,都借出去了。借出去的钱，大力推动每个国家的所谓经济建设，即制造GDP的辉煌。但到第5年的时候，商业银行的存款已基本借尽，泡沫也胀得最大。但第5年，由于借出去的钱太多，流动性猛增，国家面临严重的通货膨胀。政府必须启动加息、收缩流动性程序。否则，国家不刺破泡沫，就必须新增货币，制造更加巨大的通胀，面临国内人民动荡的威胁。因此，日本、泰国、美国选择加息，主动刺破泡沫，乃从政权稳定考虑。所以，日本人说，1989年开始刺破泡沫，日本岛得以幸存，不破泡沫，可能日本岛国已全面倾覆!

　　三、2011年中国的房地产金融泡沫必然破灭。

　　国际上对于房地产泡沫的主要衡量标准是房价收入比、租售比和空置率。房价收入比即住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般认为房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。中国的房价收入比各个城市是不一样的，但是每个中国家庭的房价比，大部分都在8倍以上。有专家认为，在整个世界经济史上找不到比目前中国更高的房价收入比，中国的房价泡沫已经居于巅峰状态。以北京为例，2007年每个家庭可支配的收入是6.6万元，而四环内房子均价是每平方米1.84万元，房价收入比是27.8倍，即便是六环外的房价，也比国际房价收入比的警戒线高出一倍。泡沫程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的香港和2008年次贷危机爆发前的美国。

　　租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1：300。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现;北京、广州、深圳一带的租售比最高曾达到1：1000。空置率是指某一时期空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，空置率在5%～10%为合理区，在10%～20%为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。有专家认为，中国很多城市的商品房空置率不低于50%。

　　以上这些只是房地产泡沫的现象。泡沫背后的本质是银行的贷款与存款的比例，即银行是否有钱借出去。2007年末，我国各项存款约为40万亿，各项贷款为28万亿，贷款占存款比例刚好为70%。2008年末，我国各项存款约为48万亿，各项贷款约为32万亿，贷款占存款此例约为67%。2009年末，我国各项存款约为61万亿，各项贷款约为43万亿，贷款占存款比例约为71%。2010年1月末，我国各项存款约为63万亿，各项贷款约为44万亿，贷款占存款比例为70%。从数据上看，近年贷存比保持在70%左右，但是，2009年末我国各项存款比2008年多出13万亿之巨。这说明我国货币供应量2009年比2008年增加了13万亿。如果2009年不增发13万亿的货币供应量，那么贷款占存款比例高达90%!说明我国各商业银业早就无钱可借。从2003年至今，我国货币供应量从20万亿增加到63万亿，增加3倍多，通货膨胀正愈来愈严重，随时有恶性通胀爆发的可能。

　　2005年我国中长期贷款为9.3万亿，各项存款为30万亿，中长期贷款占存款比例为31%。2010年1月末，我国中长期贷款为25.2万亿，各项存款为62.7万亿，中长期贷款占存款比例达40%多!中长期贷款即绝大部分为房地产贷款，从2005年到2010年1月，竟增加了16万亿之巨!从2005年至2009年，我国房地产金融泡沫己达顶点，2009年新增13万亿的货币供应量，促长泡沫到极限，商品房价格，也涨到令人难以忍受的极限!根据7年周期，2010年政府必须开始刺破泡沫，否则，如再一次新增货币供应量，那么，恶性通胀就会排山倒海而来，再要控制流动性泛滥的“猛虎”几乎不可能，国家和人民将遭受灭顶之灾。2011年，我国房地产必然崩盘，泡沫必须破灭!