恒指高开 曹仁超:香港楼价为何飙升三十年(行情)

曹仁超：利率大降致香港楼价飙升三十年
　　美国第二季GDP增长率修正为1.6%，但企业纯利续升，令道指由7月2日的9614点大幅反弹，目前同4月26日的高点11258点仅差10%。虽然宏观经济很差，但大企业利润占美国GDP的比重却达到近四十年内的最高，代表美国社会一样是贫者愈贫、富者愈富。最后是大气候改变小气候，还是社会进一步两极化，则不知道矣。例如香港豪宅可卖五六万港元一尺，但超过一百万的打工仔却只希望争取最低工资保障能够成功立法。同一香港，差距竟可如此大，在经济环球化环境下，受害者往往是社会内最弱势的社群。
　　非洲GDP相当于俄罗斯
　　作为长线投资者，应拣选优质股去投资，但今天有吗？作为周期投资者，应利用低潮吸纳，但现在是低潮吗？作为趋势投资者，应在趋势形成时吸纳，但今天有何趋势？在今天，只能做一个短线炒家，今天买、明天卖。在一个患精神分裂症的股市做分析工作，除非你亦是神经病，不然是无法看准的。
　　不过，三大方向并没有改变：一、美国信贷市场在萎缩中，目前只依靠政府死撑。二、美国失业率长期高企。三、美国消费者开始减少消费。其他都是镜花水月的幻象而已。上述不是流动性问题，而是负债太多的问题，情况同日本过去二十年接近，所不同的是，1985年到1995年日元大幅升值后引发日本通缩，美元自2001年起大幅贬值后令金价上升四倍多。过去十五年日本出现经济衰退加通缩，美国则出现经济衰退加资产价格上升(但不是CPI上升)。
　　富士康事件代表内地"代工制"时代结束--其实早在2007年已开始，只是一般人仍未察觉。廉价劳动力这一人口红利，正随着"一孩政策"实施三十年而结束，刘易斯拐点(即工资升幅大于GDP增长率)早已来临。随着人均收入上升，推动地产、消费及金融业需求。中国经济进入内需时代。
　　今天新兴工业国是非洲、中亚细亚、越南及孟加拉等。非洲过去出现太多虚假的黎明，令人一直没有信心。这次有点不同，例如尼日利亚，过去十年将166间国企私营化及大幅降低企业税率，减少贸易关卡及重整法律系统；通胀率已由1990年代平均22%降至2000年代的8%；外资投入由2000年至今上升七倍，超过90亿美元一年。今年非洲的GDP已相当于巴西或俄罗斯，年收入5000美元的家庭估计已达一亿，差不多等于印度。过去十年投资非洲的回报率甚至超过中国、印度、印尼及越南。非洲一向资源丰富，但因政治问题而无法大量开采，只要政局稳定下来，非洲绝对可以看好。
　　政府未雨绸缪
　　干散货指数今年5月26日见4209点后跌至7月15日的1700点，再反弹到2712点，同期CRB指数升11.7%，证明不是需求减少而是供应太大，相信2011年仍未能改善。
　　"欧猪五国"出事已是一年前的事，情况至今未见好转，理由一如日本，只将问题束诸高阁而不即时处理，结果小事变大事。反之，中国政府不断要求银行界做测试，假设楼价下跌50%-60%后情况怎样？并不断要求银行增加资本，包括配股、上市及发行新股集资，以对抗可能出现的楼市大跌潮(如不出现便更好)。1990年至2008年日本楼价跌70%，1997年至2003年香港楼价跌65%，未雨绸缪总较临渴掘井好。上述是去年8月至今年7月A股指数下跌31%的理由。去年7月开始中国政府不断抛售美国政府债券，令手上美国债券由去年7月的9400亿美元降至目前的8437亿美元，减少10.24%。中国出口亦逐步减少对美国的依赖，改为多元化发展，例如加大对日本、东盟、非洲、俄罗斯等国的出口。
　　1985年至1995年日元大幅升值，加上日本股市楼价1990年起大挫，从此进入通缩期。过去十年美元贬值，初期令美股及美国楼价上升然后下跌，理由是美元国际化，持美元者初期仍买美国物业同股票保值。上次美元大幅眨值期集中在1971年美元同黄金(1250.60,-0.50,-0.04%)脱钩后，到1980年利率升上22厘止，前后约十年。这次贬值由2001年起，至今亦快十年矣。1966年至1982年美股超级大熊市中，大跌市在1973-1974年出现，距离1966年的牛市高峰期约七年；2007-2008年的跌市距离2000年美股牛市结束期是八年。1975年起美股挣扎上升，到1981-1982年再来一个大跌市才结束；2009年3月起美股亦是挣扎上升。"人有相似，物有相同。"世上没有两个经济循环周期是一模一样的，1966年到1980年那次美元贬值曾引发恶性通胀，2000年这次并未出现恶性通胀；前者令债券出现大熊市，后者则令债券牛市一直保持到2009年。
　　1950年韩战为日本工业冒起提供条件，令日本一直繁荣到1990年股楼泡沫爆破为止，共约四十年。1978年中国实施改革开放政策令经济冒起，全盛期是否2018年左右？上述看法，表面上看似乎很"玄"，其实一个国家经济亦一如人生，都有生老病死。如保养得好，"老年期"可以很长，例如英国全盛期由1900年至今，经济仍不俗。日本1990起经济走下坡，因国民储蓄率高，但至今日本人生活仍很好。美国经济2000年起走下坡，但美国人大花筒，未明白节俭是美德，反而令人担心。
　　港楼价上升皆因利率大降
　　1981年太古城住宅每英尺售1200港元、供楼利率24厘，一间一千英尺的住宅卖120万港元，以首期30万港元、贷款90万港元计，月供利息要1.8万港元。以1981年港人收入计，有多少人供得起？2003年开始的小屋换大屋潮，或由较差地区搬去名校区以助子女进入名校所引发的豪宅上升潮，都仍然持续。不少人付了首期30%后，安排三十年分期付款，搬去豪宅后，便将过去自住的小屋出租；加上特区政府推出投资移民政策，导致近七年本港豪宅售价狂升。到今天，同样一千英尺的太古城住宅，虽然卖850万港元，首期250万港元、贷款600万港元，供楼利率以2.6厘计，月供利息仅需1.3万港元，以2010年港人收入计，大部分港人都供得起。换言之，过去三十年所谓本港楼价上升，主因是利率大幅回落所引发。
　　2003年起香港物业进入第三波上升浪。第一波1967年到1981年共十四年，是租金上升推动楼价上涨期。第二波1984年至1997年共十四年，是中英联合声明限制港府每年卖地五十公顷所产生，加上那段日子香港人均收入急速上升。第三波由2003年下半年开始，因港元跟随美元贬值、利率跟随美元利率回落所推动，加上特区政府2003年9月推出"孙九招"，大量减少本港土地供应所制造出来。