房地产调控堵不如疏 楼市扔下“制导导弹”

房地产调控堵不如疏 楼市扔下“制导导弹”
2007年08月24日 08:30:00 　来源：上海证券报
两年多来房价调控政策频出，房价却“越涨越快”。
【房地产下半年调控政策走向】 【近年房地产市场调控政策】
[策划人语]
房地产调控步入深水区。
在走过单纯的价格调控、金融调控、土地调控，却又“屡调屡空”之后，决策者开始打造真正的“双核时代”。一方面，物业税、营业税、土地增值税的改革渐行渐近，决定了未来房地产市场的供应将会有井喷的可能；另一方面，市场需求也正从一味打压走向引导和疏通为主，带来市场的良性互动。
可以预见，未来的调控将会在现有政策框架的基础上更加精准，力度将强于以往的市场预期，合理性和有效性也能得到增强———“制导导弹”的作用，不是毁灭，而是拯救。 （柯鹏）
供应：税收先行、金融护航
⊙记者 于兵兵
房地产调控是一个系统工程，“谁要是说能三句话解决楼市问题，那是妄言。”前建设部政策研究中心主任陈淮称。以近期为例，最新的调控动向包括中国房地产协会给出的七点建议，重点是呼吁尽快出台物业税，减少二手房交易环节的营业税，以增加楼市供给，鼓励二手房流通。另外，落实土地增值税、土地使用税新政，甚至以农村建设用地补给城市建设用地，在保证8亿亩耕地红线的基础上增加城市建设用地量，解决供给不足的问题。
“不施重政不足以打压热钱。”用经济学家郞咸平的话来说，广义的热钱包括居民剩余存款、因腐败产生的灰色收入、企业家应投资未投资的资金以及国际炒家的钱。他认为，这些钱在我国楼市兴风作浪，成为推动房价上涨的重要力量，并导致刚性需求在经济能力勉强支付高房价的情况下出现恐慌性购房。
细细解读调控新动向，可以看出决策者深化现有政策的能力在加强，调控的最终目的也是引导楼市供需结构的合理发展。数据显示，目前我国楼市供需失衡的情况已经相当严重。如今年上半年全国商品房销售面积是竣工面积的1.88倍，其中商品住宅销售面积是竣工面积的2.08倍。上述比值是楼市供需结构的反映方式之一，以销售代表需求，以竣工代表供给，以高比例超过1这个平衡点，这在2006年之前还没有发生过，折合成供应占比需求更仅为48%。
为解决日益严重的供不应求的楼市局面，政府下一步调控可能集中于税收、土地等政策的精耕细作。其中加速物业税出台是多位专家的一致建议。专家表示，税收环节的改革已经势在必行，即尽快出台物业税，以增加物业保有环节的持有成本，将闲置房产挤向市场，增加住房供给。另一方面，可考虑降低房产流通环节的税收成本，如二手房营业税等，令售房人减少售房税赋压力，提高房产流转积极性。“也许通过金融手段促进有效供应将是继完善住房保障制度后中国楼市调控的另一个重心。”分析人士称。但是，楼市调控的复杂性不仅在于政策的科学合理程度，更在执行环节和对其他综合矛盾的考虑。
如一些业内人士就认为降低流通环节税的做法并不合时宜。“我觉得降低营业税的想法值得商榷。”上海房地产界独立评论人士顾海波表示，政府针对房产交易出台营业税是为了遏止投资投机，而在目前楼市投资投机之风依然盛行的情况下，此举或导致火上浇油。
另外，郎咸平向记者表示，中国房地产市场已经成为政策条文最多的市场，现在的楼市问题是不缺少政策，只是有多少执行到位呢？而他认为，存在于房地产市场与相关利益群体的灰色交易是导致调控政策失效的重要原因。
另外，已经与全球经济密切接轨的中国资本市场，正体现日益明显的与国际金融体系的“正相关”。受此影响，过份信赖银行体系和资本市场融资、再高价圈地的房地产企业运作模式也显得根基不稳，枝杆脆弱。一旦投资者信心受到风吹草动影响，可随时收回投资意向，无论是公募还是私募，房地产融资渠道将随之收紧。另一方面，高地价背后无疑是建立在对未来高房价预期基础上，如果房价开始走低，房企预期破灭，将是楼市风险真正到来的时刻。
需求：疏而不堵，保障先行
⊙特约记者 海潮
很难预料，楼市就这样结束了近两年的调整；很难预料，楼市的这波升势还会涨到多高。在围绕房价的大讨论中，无论正方反方，都承认造成全国各大城市房价非理性上涨的根本原因是供需失衡。政府显然已经意识到开发商等楼市利益方在供需关系中，为自己的盈利制造了多少猫腻，近日越来越多的迹象表明，调控思路正从之前的抑制需求转变为引导需求。
在上海，9月1日起调整公积金购房贷款方式，由以户为单位计算贷款额度改为配偶分别计算的方式。由此，原来每户家庭20万元的贷款上限调整为40万元，加上补充公积金、大装修贷款政策等，上海每户家庭的公积金贷款上限可超过50万元。中原地产研究咨询部经理马冀表示，提高公积金贷款额度、变相减轻首次置业者的购房成本，可以理解为政府对于大众民生的住房问题已经做到了事先反应。事实上，除了上海，北京、广州等城市也早已采取了这一措施。 (收藏者hahahello注：这样一种做法实际上是回避了房价“虚高”的问题。表面上看来，由于加大了贷款额度，让人们能够“买得起”房了，但是这却是等于变相增发钞票，实质上是要维持高房价，这样做的后果，无异于在通货膨胀这一把火上面浇油。国家调控房价应该遵循最基本的经济学原理：价值与价格大致相当。如果在房价高出实际价值很多的情况下，那就说明市场的调控已经失灵，房地产市场出现了泡沫。大批资金涌向房地产业，包括有真正买房需求的普通工薪阶层——而真如果如上文所说提高贷款额度，一时间倒是可以实现人人“有房”，但是在有房的背后，却是背上了更为沉重的债务负担。尤其是在不能很好阻止游资对房地产的热炒的时候，工薪阶层贷款买房的风险尤其高。就算不遇上金融危机，一旦游资撤出，此时因为鼓励买房而增发了钞票，造成彼时通货膨胀严重，加上房产泡沫破裂，房价势必回归到它的基本价值，除了投机家和一部分房地产商发财以外，大量资金被房地产套牢，带动其它生产链条生产缩水，人民财富减少，再加上此时的按揭彼时正是还款的关键时期，工薪阶层一辈子的辛苦恐怕都要化作泡影了。你此时通过大额贷款，花一百万买的高价按揭房，彼时还能抵得上一百万吗？到彼时，你因为还那百万贷款，最终还是要将房子以当时的市值抵押给银行，最终你花了一百万，但是却不一定能够得到彼时仅值50万的一套房子，而且你还亏了50万，如果算上折旧，你的亏损更大。辛苦一辈子，竹篮打水一场空，大概就是这样了。所以，政府出台这样的一套显而易见是头痛医头脚痛医脚措施绝对不是负责任的做法，而且还会推动房价继续上涨，加剧房地产泡沫，造成经济风险进一步增加，给宏观调控进一步累积困难。)
与此同时，中国房地产协会近日又提出减少二手房交易环节税收，及时公布普通商品房、双限房、经济适用房的建设规划，以加快流转、增强预期等，也可视作政府依然支持楼市有效需求释放。
回顾调控历程，可以发现政府态度的转变缘来有因。从2005年3月份至今，政府一边对二手房交易开征营业税、个人所得税、土地增值税等多个税种，一边又加息、提高契税等。总体思路，即希望通过多方设障，一方面迫使投资者抛出存量房源，另一方面可抑制购房需求，为楼市降温。但两年过去了，在百姓急需解决住房问题、楼市刚性需求进一步释放的局面下，房价涨幅依旧，以目前的市场态势来看，想要改善供需关系，进而有效控制房价，还是有必要将疏导有效需求付诸现实。
以上海为例，每年存量住房的成交面积都在千万平方米之上，数量已相当庞大。除了一部分基本固定的户籍人口有购房需求外，上海作为全国的经济中心，吸引了众多高素质的外来人口包括境外人士并产生住房需求，还有长三角地区富裕消费人口的集聚，也已成为购房主力之一。另外，上海作为全国高校聚集度最高的城市之一，每年有许多毕业生留沪，找住房成为他们未来生活的必然目标。相关调查表明，上海外来常住人口约为户籍人口的三分之一，占全市就业人口的约40%。在如此规模下增加的购房需求，若只堵不疏，后果不堪设想。
如此看来，今年以来，政府大规模推进保障类住房供应，扩大廉租房、经济适用房的受益面，提高住房公积金贷款额度等种种思路，正如大禹治水，是疏而非堵，处置好普通百姓真实的住房需求，才能使楼市继续和谐稳健发展。
高频率加息 点得住楼市穴道么？
记者 李和裕
年初我们就问，2007年会不会成为加息最频繁的一年？目前来看，答案已经是肯定的了。而央行的每一步都让楼市绷紧了神经，此次也不例外。
本周二晚间，中国人民银行宣布自第二天起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
这是2004年10月首度加息算起的第八次加息，放在今年已是第四次加息了，更是罕见的30天内第二度加息。对于加息，市场似乎早已有了“抵抗力”，只是这次非周末的“突袭”，加上贷款利率突破了7%这道坎，心理上的震动还是有一些的。
“从面上看，再次加息是为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期。然而，对于房产市场而言，这绝对是个莫大的信号和预警，通过加息客观上会使房贷成本和开发成本提高，虽然每次提高的幅度有限，但考虑两年多前就已进入了一个加息周期，久而久之就会形成很大压力。”中原地产研究咨询部经理马冀表示。
不少市场人士也认为，加息就像“压死骆驼的稻草”，一次一根看似微不足道，但总有一天会由量变引起质变。“总之，今年以来央行加息步伐明显加快，贷款购房者可能对单次加息的感觉并不强烈，但是随着利率升高，还款压力逐步累积。当初美国进行了十多轮加息才控制住高房价，我国采取加息政策对抑制房价终有裨益。”
考虑更直接的市场反应，加息对于购房主体的影响相对有限，但对卖方而言或有促动，一些备受加息考验、资金压力骤显的开发商及投资者总得量力而行，在供求关系依然偏紧的楼市，如能“逼”出部分有效供应，缓解一下房价继续攀升的压力，调控的阶段性目标也算是达到了。
同时，信义房产的分析师认为，虽然楼市需求仍在，但频频加息仍会改变购房者目前贷款买房的意愿。“我们7月份的成交数据显示，仅有不到40%的客户选择贷款，而这其中还有约15%的客户选择的是利率较低的纯公积金贷款。同时，很多购房者的贷款利率变更日是在明年的1月1日，那时恐怕会是个人房贷市场的一个关口，因为今年几次加息的叠加影响将会在那时一次性又实质性地显现。”
加息时间表
时间 商业房贷利率 公积金房贷利率
2004年10月29日 5年以上利率上调至5.31%（下限） 调整为4.23%
2005年3月17日 5年以上利率上调至5.51%（下限） 调整为4.41%
2006年4月28日 5年以上利率上调至6.39% 调整为4.59%
2006年8月19日 5年以上利率上调至6.84% 未调整
2007年3月18日 5年以上利率上调至7.11% 调整为4.77%
2007年5月19日 5年以上利率上调至7.20% 调整为4.77%
2007年7月20日 5年以上利率上调至7.38% 调整为4.95%
2007年8月22日 5年以上利率上调至7.56% 调整为5.04%