住建部政策研究中心主任陈淮纵论楼市调控及房地产投资策略

11月13日14：00清华紫荆论坛：陈淮纵论楼市调控及房地产投资策略
(2010-11-11 14:20:27) (地产风云:bbs.szhome.com)
【主 题】清华紫荆论坛——陈淮纵论楼市调控及房地产投资策略
【主办方】深圳清华大学研究院培训中心、和记黄埔地产
【协办方】深圳清华紫荆学会
【时 间】11月13日14：00—17：30
【地 点】宝安西乡会堂（恒丰海悦酒店对面，深圳宝安区宝民二路112号）
【嘉 宾】陈 淮 住房和城乡建设部政策研究中心主任
陈淮，国家级有特殊贡献专家，中国人民大学博士生导师。曾任国务院发展研究中心市场研究所副所长，现为建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长。
主持人：各位尊敬的女士们、先生们，大家下午好！欢迎大家光临第105期清华紫荆大讲堂本次论坛是由清华大学研究院主办的，本次论坛非常感谢和记黄埔地产公司给予我们的大力支持。本次论坛的主题是宏观调控政策、资产价格泡沫——中国房地产的投资与发展趋势。
在今天下午的论坛开始之前，首先有请清华大学研究院院长助理罗女士为本次论坛做精彩的致辞，大家掌声有请！
罗女士：尊敬的陈老师、亲爱的各位同学，大家下午好！非常高兴我代表研究院欢迎各位同学的到来，因为今天我们选择的西乡会堂比我们平时开论坛的地点稍微偏了一点点，大家不远小小的千里赶到这里。深圳清华大学研究院自从开设紫荆大讲堂以来，请到了很多专家学者和企业家做了精彩的论坛，应该说紫荆大讲堂已经成为深圳清华的品牌象征。同时，我们在今天的紫荆大讲堂之后还有一场精彩的企业家合唱节，应该说为了迎接清华明年百年校庆的到来开设了一系列活动，在今天包括以后开展的各项活动当中欢迎各位同学热情加入，体验这个精彩的过程。
我觉得今天的论坛非常好，题材很好，内容也很好。到目前现阶段我觉得房价、房地产政策包括银行利息，以前很多我们不太关心的话题渐渐走入到我们生活当中，成为我们生活中重要的组成部分。刚才在下面跟陈淮稍微沟通了两句，才发现原来我们理解的很多政策和我们想象的东西，可能和国家大的政策趋势并不完全一致，很可能我们理解的东西并不特别对。今天我也是抱着非常期待的心情来听陈淮老师演讲，其他的话我也不多说了，把时间留给陈淮老师，跟大家一起共同听听陈淮对我国宏观政策和房地产政策的精彩解析，非常感谢大家的光临，非常感谢陈淮老师。
主持人：非常感谢罗女士的精彩致辞。各位，在最近三到五年以来房地产似乎牵动着每一个中国人的神经，每个人都在为这个话题而徘徊、而犹豫、而纠结。现在无论有一套房或者多套房的人都在很犹豫，很多城市白领都在辛勤的工作，看着自己每个月的收入在盘算着自己今年剩下的工资，似乎只能买一个卫生间或厨房，在灯火蓝山之处何处是自己的容身之地。而手中有一套房的人也在犹豫、也在纠结，当前网上有一句话揭示了当前的形式，工资涨的比眉毛慢，物价涨的比胡子快，当前已经是高利率、高通胀，面临当前的形势房地产似乎是抗通胀的产品，大家都在犹豫要不要再买一套给自己的资产做保值增值呢？而手中有多套房的人似乎也在犹豫，现在手中有多套房，现在国家的政策又不是很明朗，要不要卖掉手中的几套房产来兑现呢？可以说这样一个行业已经绑架了国人的幸福感。
回头看房价，今年可以说是房地产的调控之年，今年4月份国家以各种各样的政策开始调控地产市场，而这样一种调控也被市场分析人士称为是有史以来最严厉的房地产市场调控政策。而接下来的5月、6月份、7月份房地产的成交量降到了冰点，但价格似乎没有更大松动。在今年9月份，也就是中秋节的时候，我们可以看到很多承受不住煎熬的投资者又再次拿着现金冲到了房地产市场当中，在中秋节三天长假当中成交量似乎瞬间被放大，就在今年9月29号中央又推出第二轮调控政策，这轮政策开始动到了利率、动到了房地产的首付比例，而房价依然没有太大动作。到现在为止调控已经过去了一个多月时间，大家都在期待房价能够向着大家所期盼的方向发展，但似乎事与愿违。面对这样错综复杂的形势，清华大学紫荆大讲堂邀请到了住房和城乡建设部研究中心主任陈淮先生，来帮大家破解一下当前中国房地产市场所面临的迷局。
各位，让我们以热烈的掌声有请陈淮先生！
陈淮：谢谢大家，谢谢主持人！我首先说我不会预测房价，预测房价是江湖术士的事，千万别听。我每次来深圳总能在机场碰见一些类似的人，他说会给人看面向，说我面带晦气，我说我怎么了？他说你不日有血光之灾。我说我怎么能规避了呢？他说你赶紧把你家房子卖了就能规避血光之灾。过去几年，中国老百姓年年不停的听到有人说我们面对血光之灾，老百姓把房子卖了才能活命，信不信由你。
我本来不想这样做开头，主持人的话让我觉得有必要看这个东西，房价猛涨、国家政令法规，《人民日报》评论一篇文章，这是哪年的报纸标题？是1989年的。二十年的时间，我们的媒体、公共舆论只学会了两个关键词，一个叫房价、一个叫政策。观察房地产业和房地产市场，这两个词不重要。重要的第一个是客观规律，是规律，第二个是国情。房价是各种利益劳动关系综合性的考虑，你发烧是你身体内部种种不协调的综合外在反应，政策只不过是人们的主观选择。国家的选择、政府的选择都对吗？不一定，客观规律是不以人的意志为转移的必然趋势。这个主观意志为转移不以谁的官大的主观意志为转移，不以谁掌握着新闻利器、公共舆论喉舌的主观意志为转移，不以你站在如何善良的出发点、道德高度的主观意志为转移，甚至也不以大多数人的主观意志为转移。你说这样的话符合大多数老百姓的愿望吗？振振有辞，义正词严，但是它不符合客观规律。大多数人的主观愿望好不好？我们希不希望祖国天天是春天呢？希望深圳有台风来临吗？希望有汶川地震吗？我们不希望，但这是不可避免的客观规律，四季轮回是我们主观愿望改不了的。探索客观规律和探索国情就是重要的特点和特殊性，这是非常重要的。
如果我们仅仅停留在二十年不长进的房地产视角，如果这样认识房地产的水平，我估计未来二十年你的境遇恐怕仍然是望楼兴叹。我们今天的题目我也不十分认同。什么叫资产价格、什么叫泡沫？我觉得有必要先来拨乱反正，有人说房子超出它所值的部分就是泡沫，但这里有两个问题用赵本山的话定义叫“忽悠”。哪儿忽悠了呢？第一是它所值多少，第二是什么叫超出了，人们以为房子的价格和我们吃穿用的一般商品价格一样，这种认识是错误的。既然你说房产价格是资产价格，那么资产价格的定价不是以它的成本多少来定价，而是以它能挣多少钱来定价。你买股票的时候，一个股票是多少钱呢？看它未来所能带来的收益大小决定这个资产价格，资产价格和刚才主持人说的利率是负利率为两码事，负利率的参照物是CPI（居民消费价格） ，消费品价格是比照着购买力、比照着成本，资产价格是比照着盈利能力来说的，专业一点是未来收益现金流的折现为资产价格。
陈淮：人们喜欢问一个房子究竟值多少钱？其实不难定义，在广东省的一个山区卖多少钱？可能两三千一平米，到深圳卖三万、三万五，有人说三万是泡沫。但是你有五千块钱买了深圳的基础设施，有五千块钱买了深圳的人文环境，有五千块钱给你买了深圳的教育条件，你有五千块钱买了深圳的工资水平。你说这些东西我都不要，我就要房子本身，那你就上粤尾山区去买，你有很大一部分价格是支付给你盖房子的开发商并没有投入的那一部分成本，就是附加的价值、虚拟的价值。所以资产价格本来就是泡沫价值，没有什么资产价格泡沫一说。大家掏出一百块钱人民币揉搓揉搓，对着灯光照照看着那张纸里是否含泡泡？我们很容易证明一件事，你印一张和人民币非常精美的画片，它们的成本能有多大差异呢？理论上我们可以假定它们是无差异的，同样精美、同样的纸，但是你拿100块钱人民币去买东西就具备100块钱的购买力，你拿那100块钱的画片去买东西人家说你用假币。凭什么这张可以购买而那张不可以呢？因为社会赋予了它100元购买力的虚拟价值。这个虚拟价值就是泡沫。
货币100块钱叫货币资产，你有1000万在深圳珠三角建一个小工厂，经营很好，产品适销对路，一年能挣300万，我们就说这1000万的投资年回报率是30%。现在如果你把你投资1000万的项目或者企业工厂卖掉，它能卖多少钱呢？不是比照着你当初投的1000万来卖，而是比照着它的300万收益来定价。理论上说你把多少钱存在银行一年能挣300万，这个企业卖掉的资产价格上限就是多少钱。假设现在今年定期存款利率是10%，你得存3000万一年才能拿300万的利息，那么这个企业资产转让价格的上限就是3000万，你付2999万来买就比存在银行划算。如果银行定期存款利率一年期是15%，听好，您得花6000万才能买到当初花1000万买到的资产，合理不合理呢？合理，这就是资产价格的定价规律。
事实数据和我们经济发展的过程看，中国老百姓的工资水平增长远不是比眉毛慢，而是全世界最快。我们远不是世界最阔的，但包括深圳的小白领和中国大多数老百姓在内，我们过去十年的收入增长速度在全世界增长最快的，二十年前有多少人敢设想有私家车，今年深圳已经成了世界私家车普及最高的城市。这是一个想和大家交流的似是而非的东西。
陈淮：我不像江湖术士会预测房价是涨是跌，是涨是跌老天爷才知道，你现在该不该买房你太太才知道。中国的城市化和房地产建设还有没有前景？我们说十二五规划，其中有一句话叫“积极稳妥推进城市化”，这句话在“十二五”规划中反复讲了三遍。首先我们说为什么积极推进城市化？我们之所以讨论房地产问题不是因为中国退步了、中国停止了、中国落后了，是因为我们发展了、前进了，而且速度还不慢，遇到新问题了才有房地产问题，不存在房地产绑架了中国老百姓的幸福感这个问题。中国城镇居民在过去三十年、二十年、十年中，绝大多数人都相当大程度的改善了居住条件，我们已经走过了严重的房高和住房危机的时代。80年代初到90年代初期，那个时候包括广东在内两代夫妇住一间屋子，大龄异性兄弟姐妹住一间屋子，拿布帘隔开、住上下铺，这样的情况随处可见。城镇居民的街坊邻居、同事同学、亲戚朋友没有谁比谁家好到哪儿去。这个时代已经过去了，我们已经满足了大多数城镇居民基本住房需求，现在已经满足了城镇居民的基本住房需求，这是基本历史事实。1990年中国城镇实有住房面积20亿平方米，2000年44亿平方米，2009年130亿平方米。不到二十年间中国城镇住房总量是1980年的1.5倍，2000年中国城镇人民是3.7亿人，2009年末中国城镇人口是6.2亿人，哪个国家、哪个时代你把你所知道的国名想一遍，在二十年间有4亿人口搬到城市居住，有这样的城市没有？这么大城市住房建设的根本没有。
我们已经在城市住房建设上创造了历史性、世界性的奇迹。只是还不够，我们迄今还处在住房绝对短缺的状态。什么叫绝对短缺呢？有十个人吃饭但我们只有八个馒头，无论馒头涨价跌价、贵或便宜，总之有两个人吃不上，这就是绝对短缺。这两个人不是因为馒头贵吃不上，而是因为馒头不够吃不上。我们把3亿美国人装到美国现在的住房面积里，美国的房子富余，美国07年总人口突破3亿，那美国还盖不盖房？盖。人在大中城镇中间的流动、人们生活水平的改善，特别是随着经济的改善人们更新住房提前实现，经济萧条、世界危机就推迟更新，这一里一外就构成了美国城镇住房现在的情况。而中国不仅是提前更新，更多人处在远不满足需求的阶段。
下一步中国房地产业往哪儿走？刚才院长跟我讲中国房地产会向何处去？这个问题需要讨论吗？往能盖更多房子的地方去。我们在过去二十年、三十年的城镇化建设步伐，过去十年住房制度改革和房地产业的发展，不仅仅是给全中国、全中国的老百姓以及我们的城市积累了未来发展的物质资源、私人财富，更重要的是我们事实上推进了一场伟大的社会价值观的变革。有这么夸张吗？一点都不夸张。十年前，你得树立农产阶级思想，争当无产阶级接班人，将来有一天你混得人模人样了得把自己争的不成人样才行，那时候讲究越穷越革命，有产那是一种罪恶，你们家有私房是一种罪恶，你是社会的敌人，是对你实行无产阶级铁拳的对象，得把你打翻在地令你永世不得翻身，这是毛主席说的，不是我说的。
今天当万万千千的老百姓是否应该买房，凭什么自己买不起房，讨论自己该买第二套还是第三套房的时候，我们这个社会已经变成鼓励支持老百姓拥有私人财富，鼓励支持保护老百姓成为有产者。有产不再是一种罪恶，而是社会发展的方向。
陈淮：我们刚才说中国要积极稳妥的推进城镇化。积极我们有四个理由：
第一、我们一定要坚定不移的走中国城镇化之路。城镇化已经是箭在弦上不得不发，已经是不可逆转的历史趋势。有一些网上的舆论告诉我说，从没听说哪个国家是依靠房地产业做支柱产业、靠城市化建设而实现现代化的，听起来特振振有辞，对不对呢？没有任何一个现代化国家是靠这个成为现代化的。但反过来说，也从没有任何一个已经实现的现代化国家能够躲过城市大规模改造发展扩张、城市基础设施大规模完善、城市老百姓住房大规模改善这个阶段而能走到现代化的。这才叫逻辑。中国老百姓有一句话叫十六七八、十四街坊，小男孩在上中学十六七八的时候吃的特多，精力用不玩，放了学先不回家先打篮球，一顿饭吃的顶他爸爸俩的，诸位在那个阶段被你妈妈埋怨过没有，你怎么吃这么多，吃这么多都到哪儿去了也不长进。诸位今天这么有出息，都当投资者了，绝不是因为你十六七八吃的多才有出息的，但没有十六七八吃的多你今天绝对不会有出息。
二战之后日本一片废墟，在广岛、长崎挨了两颗原子弹，美国为了报珍珠港的一箭之仇在东京扔了臭弹，东京几乎是一片废墟了。战后日本踏上了重新一轮的城市化之路，1964年召开了东京奥委会，60年代末到70年代期间日本完成了包括著名新干线在内的轨道交通为主题的基础设施建设，完成了东京大阪东海岸两大都市圈和城市群的建设，完成了老百姓住房从脱困期向改善期的转变，完成了日本企业管理第二次世界管理的革命，从美国的制度改变成今天日本的企业素质、企业文化、企业核心凝聚力，其实都是日本在70年代发明的，成功应对了1973年和1979年两次石油危机。 1988年韩国开了奥运会，接着把首尔地区的基础设施完善，如火如荼，到今天在东亚堪称达到了现代化发展水平的国家。
我们2008年开了奥运会，昨天晚上亚运会开幕，我们在快马加鞭、夜以继日的建设城市、建设住房、建设地铁、建设轻轨，在完善基础设施。躲不过这个阶段的，全世界没有任何一个国家能够躲过这个阶段就能实现现代化。中国也是这样，注定我们这个国家、社会、民族、历史承担一个不可推卸的责任，你想推都推不掉，非得你管的事。什么事呢？把大多数人住乡下的民族转变为大多数人住城里，把大多数人住乡下的五千年文明史转变为住城里。昨天亚运会开幕式，2008年的时候张艺谋先生导演过奥运会开幕式，我们不评价亚运会的开幕式，我们拿张艺谋说事，奥运会的开幕式可以说是五彩斑斓、目不暇接了吧，但它所展现的五千年文明所有节点、时间无一停留在手工劳动、男耕女织。举个例子，到奥运会结束那一天，下一届举办奥运会的城市伦敦给我们举行了一个节目，人家用变形金钢告诉我们什么叫城市文明、机器文明。我们靠当年的义和团、靠孙悟空、二郎神请回来，像很多香港演的电影里那些武打的场面救不了中国。当年英法联军火烧圆明园一共来了2600人，我们就好数十万众的义和团民众血肉之躯刀枪不入能抵住那些使用机器的民族进入吗？
今天要完成工业化必须推进城市化、城镇化。我们正在向这个路上走，过去三十年中国人口从10亿涨到13亿，到中国城镇人口从18.7%提高到去年的46.7%。好不好呢？非常好。我们想不想中国成为一个世界经济大国，而且成为一个世界经济强国呢，想不想让我们的产业都拥有世界一流的竞争力，有一天我们不需要讨论美国航空母舰到不到黄海军演的问题，我们讨论中国的航空母舰到不到墨西哥湾军演的时候，有一天我们不需要胡主席到首尔跟他们争论人民币升不升值的问题，我们跟他讨论美元是否还存在的问题。我们希望一流的强国，我们希不希望解决多年来牵制我们发展、影响我们社会和经济之间发展关系的城乡之间不平衡问题，根本解决三农问题，让更多老百姓分享深圳一样城镇化的生活，我们想不想让13.6亿人都过上比奥巴马还丰富的日子，开私家车就开私家车、上高速就上高速、开空调就开空调，过上只比美国人而不比美国人差的生活。我们想不想克服老天爷给咱们留下来的制约诸位和我们子孙的中国、中国经济体发展最指明的因素就是资源短缺这件事，所有这些重大的战略难题要解决，只有一副药，这副药就叫城市化。
过去二十年间我们明白了过去三千年都没有明白的历史秘密，在过去三十年改革开放发展过程中我们弄明白了，什么重要意义呢？越多的人种地不一定打粮食越多，敢情越少的人种地有可能粮食吃不了。唱没唱过“夫妻双双把家还”那歌呀，很流行，流传很广的那首民歌，集中凝练的表达了几千年中国老百姓对理想社会的向往。几千年中国农民、中国老百姓的理想生活向往什么样呢？挺浪漫的，讨个仙女做老婆，比“超女”厉害多了，是天仙配嘛。但再往下唱就有了经济学，把仙女勾搭到手娶到家过什么日子呢，你挑水来我浇园，你织布来我耕田，也就是说我们在农耕文明时代把仙女都动员起来下地干活，咱们打的粮食够吃的没有？不够吃的。风调雨顺，脸朝黄土背朝天也不过如此，所以古人说我没求别的，上互联网、开私家车、包二奶我都不求，每天给我二百个荔枝吃我就没意见了。人们为吃饱饭数千年而不得，每当天灾人祸的时候世界粮食的总产出不够养活全社会的人口，100个人种地打的粮食只够90个、80个、70个甚至60个人吃，注定一部分人得饿死，要不为什么60年代逃港事件那么严重呢？直到土地承载力、土地产出达到新的平衡为止。我们又在长江以北开了一块地，把粮食产量增加为止。循环往复几千年。
现在我们忽然明白了，敢情把一切可以动员的人力物力搁乡下种地不一定能让老百姓过好日子、吃饱饭，一个农民种一亩地打500斤粮食，两个农民打600斤粮食，三个农民打1000斤粮食，他们吃饱了没有？没有。三个农民种植粮食反而效率低下了，反而吃不饱了。今天我们不再像建国初期实行的以粮为纲，也不再是农业学大债开始向荒山要粮，我们也不再动员知识青年上山下乡，也不让知识分子机关干部学农民，我们打的粮食吃不了。在珠三角聚集着数千万农村社会劳动力的转移，全中国大中城市中拥挤，存在着1.49亿农民工，我们打的粮食怎么样，实实在在不掺水分的跟大家说，中国有把握的说我们的粮食总产量具备了养活13亿人的物质生产能力。07年打5.02亿吨粮食，08年打5.29亿吨，09年5.31亿吨，今年即便暴雨频频粮食总产量仍然是丰收之年，5.3亿吨左右的粮食产量是有把握的。我们一年需要多少粮食？4.6亿-4.7亿就够了。很容易算的，500斤粮食乘13亿是多少，是3.25亿吨，富余点是4.6亿-4.7亿吨，这是经验系数可以证明的数。
陈淮：今天我们面临通货膨胀问题，而且大家公认这个通货膨胀是农产品和初级产品价格推动的，不是因为中国缺粮食，不是因为粮食供不应求导致的粮价上涨，而是因为全球的粮价上涨。为什么全球的粮价上涨呢？我们现在说说房子以外的事，和石油价格有关。
奥运会那天唱歌的人叫刘欢，刘欢和英国的姑娘唱了一首什么呀，《You and me》油和米。08年奥运会开幕式前期的那段时间，那个月的CPI是7.8%，为什么呢？那一个月全世界正在为油价和米价的异常高速涨价所困扰。到08年7月的时候石油价格涨到147美元/桶，从未有过的历史高位，第一次伊拉克战争的时候才32美元、33美元。1999年初赖昌星案的时候国际油价不到10美元/桶，油价暴涨带动了国际粮价的暴涨。2008年7、8月份的时候，国内实行的叫严格的临时价格管控措施，简单说是政府管制价格，行政手段管制价格，不让成品油和农产品价格上涨，就那样我们的物价指数涨到了7.8%，那时候国际油价和粮价是国内水平的3倍。
有一阵子，短期内香港很多居民不上班，白天往返深圳一趟，拎着两袋米走，两袋米的差价比他的工资还高。为什么国际的粮价造就了中国的通胀？这与刚才主持人说的利率有点关系。油价涨过了60美元/桶以后，从老玉米提取生物酒精就变得有利可图了。怎么从玉米中生产生物能源呢？四十多年前我们就知道这个技术了，但不划算，那个时候很便宜，70年代第一次石油危机的时候玉米很便宜，谁会从玉米中提取酒精呢？但油价暴涨之后从玉米中提取酒精在经济上就有利可图了。随着石油暴涨全世界的老玉米被买去提炼油去了，这时候粮食脱离了自身的生产成本，它只服从于价格。国际粮价涨通过各种途径传导到国内，形成了2008年那一轮输入型成本推动型的通货膨胀。国际油价从147美元直线下落到去年1月的36美元、37美元，这个暴跌过程自然引发了世界金融危机的一个表现形式。
此后国际油价的表现和此前国际油价完全不同的一个特点，它不再是暴涨暴跌，而是小幅盘整，每天有涨有落，但这个涨落过程又表现顽强的上抬，比如41、42、43，反反复复，过一个月50美元了，然后又小幅波动到60美元了，到近期已经涨破80美元/桶。因此，新一轮推动的粮价上涨和国内粮食价格上涨形成我们通胀的因素，叫输入型成本推动型。而且2010年我们面对的通货膨胀还不仅仅是2008年的资源价格推动，还包括美国货币政策，还包括发达国家涨价危机，还包括当前世界上大家说的货币战争引起的一些问题，这不是今天的主题。
中国城镇化并没有造成中国粮食不够吃，我们一定提高国际级的竞争力成为强国根本的挑战是更多人住城里这件事。我大声疾呼的说，这是一个不可更移的历史趋势。我们积极稳妥推进城市化第二个理由是必须坚定不移的促进农民工进城。
“十二五”规划里明明白白写了一句话“创造条件，要鼓励让符合条件的农村转移人口在城镇中落户，这是中国城镇化的重要任务”。刚才我们说中国城镇人口有6.2亿人，但我们也得直言不讳的承认，这么多的人口中有相当一部分是伪城市人口。什么叫伪城市人口呢？就是这部分人确实在深圳、广州居住半年以上，可以定义为城镇人口，有的住了十年、十五年了还是处在一种不稳定的流动状态下，他的社会身份还是农民，他仍然不能为社会公共福利资源所覆盖，仍然得把农村的房子留着万一在城里待不下去退回去的根，仍然不能享受和城镇居民一样的社会福利待遇，包括就业养老保障。
陈淮：中国城镇化发展还要完成四个任务，我今天没有按照四个任务的线索说，按照积极稳妥城镇化的线索说。哪四个任务？
第一个任务是完善住房保障体系，我刚才说我们已经解决了大多数人有房子住的这个问题，下一步要解决的问题是所有城镇居民都有房子住。不是70%、80%、90%、95%，99%都不行，100%才行，这就是07年末《国务院关于解决住房困难群体若干意见的决定》，也就是24号文件提出来的，扩大廉租房覆盖范围，实现优化建房。关于保障放建设，中央和地方政府出资建580万套，300万套是廉租房，280万套是棚户区改造。今年，又新提出叫公租房。总之，目标是解决所有人的住房问题。
第二个任务是农民工进城。
第三个任务是下一个积极推进的，要满足老百姓住房从脱困期基本型需求期向改善期的转变，满足老百姓住房改善性需求的任务。
第四个任务是通过城市结构的调整以及城市的改造扩张，建设更多的住房。
陈淮：中国的住房为什么叫绝对短缺呢？有四个方面等着我们，完善住房保障体系，住房低端群体也一样能够分享城市化、社会经济发展的好处，二是我们坚定不移的促进城市化进程。三是满足老百姓从脱困期到改善期的转变，四是进行城市结构的调整及扩张改造。
中国城镇化取得的成就非常大，但我们得承认这里面有相当一部分是质量不高的城市化。质量高的有没有？北京开奥运会，上海开世博会，广州开亚运会，80年代一个老人在南方华了一个圈平地新起深圳这座城，这都是高质量的城市化。但我们也有低质量的城市化？城市拥堵，基础设施不完善，地上地下严重不均衡，特别是农民工进城的问题，迄今还没正式破题呢。我们人口中有将近四分之一部分是刚才我们说的处在隐形流动状态的农民工，尽管城市总规模在扩张，你说它流动回家了以后城镇人口是不是会减少，不会的，我们预计未来会达到8亿城市人口。现有城镇中的1.5亿农民工是真的没房子住的人群，第一部分住在地下室；第二部分住在营业场所，包括大排挡、美容院、小餐馆，你问问这些打工仔、打工妹住在哪儿呢，十有八九住在营业场所；第三部分住在城乡结合部的农民出租屋里，光北京一个城市住在城乡结合部农民出租屋的人有200万。第四部分住在建筑工棚，中国的建筑业纳入了3400万农民工，每天晚上包括深圳、广州在内的中国大中城市建筑工棚里过夜的农民工是3400万。3400万是什么含义？全世界的正规军加一块还不到2900万，那得是俄罗斯、北约的、美国的、韩国的、中国的、巴西、智利全加上不到2900万，中国农民工建筑业工棚过夜有3400万。所以大家务必注意到中国城市建设和步伐建设的新的历史任务到来了。所以在最近一年多中央有关文件以及房地产发展战略“十二五”相关的文件中，出现频率高的一个新词叫“新生代农民工问题”，老一代到珠三角到深圳、东莞打工的留在这儿，人家说留在这儿干吗，喝点水还要钱，挣钱回家盖三间大瓦房。新生代农民工，我是四川来的，女朋友是河南的，就留这儿不走了，让我走也不走。我们必须得面临新生代农民工这个历史任务，坚决促进农民工的住房建设。
再给你说一个绝对，中国老百姓城镇居民大多数人已经在住房上有了改善，已经住在房子里，但这个水平只是脱困的水平，只是满足基本住房需求的水平。什么叫基本住房需求？其实不难形容。穿衣服也可以分为四个阶段，有衣服遮寒蔽体不至于露宿街头就叫基本需求，我拥有了分四季分场合穿的衣服是改善性需求，我讲究时髦，现在流行皮靴子、皮拖鞋，我也来双皮靴子、皮拖鞋，然后是非名牌不穿，这是典型的四个阶段。现在LV包特别郁闷在哪儿？中国女的都拿着LV包买白菜去了。
住房也一样，我们的确在过去几十年建了世界最大规模的房子，130亿城镇居民住房资源总量。但是拿6.2亿一除人均才20平米出头，户均60平米。60平米的平均数是什么含义？60平米的住房就是满足基本住房需求。注意，这个基本需求不是一个绝对的物理线，是一个随着社会发展而不断提高的标准。20年前，90年代初户有一间房就叫脱困，那个时候北京的重点大学，像清华、北大、人大这些大学的双讲师夫妇，还得校长特批分你一间筒子楼就叫脱困了，那是二十年前。现在我们规定残疾人、无人赡养的孤寡老人给他一套房住的也必须是成套住宅，也就是说脱困的标准在二十年前从户有一间房提高到户有一套房了。60平米大约可以有两个卧室或三个小卧室，可以有基本的公共市政管网接入、可以有厨房厕所。1979年到1999年建的很多，房改房，那时候建的标准基本上都是这个规模，49平米两个卧室，一个卧室12平米、一个卧室10平米，还有厨房厕所，这只是满足人们基本生活水平的需求。也就是城镇居民到2010年总住房水平才大家脱困，走过这个阶段。
下一阶段得满足老百姓迫切的改善型需求。老百姓究竟缺不缺房？有人说缺，那么多人买不起房，有人说不缺，那么多都改善了，都有房子住了。事实是大多数人改善了，住房子里了，但满足的是基本需求。另一方面，大多数人进入了迫切的改善型功能的需求。什么样的房子具有改善型功能呢？最形象的一个例子，20年前结婚买的双人床1.5米宽，现在年轻人结婚买的床1.8米-2.2米宽，为什么买那么宽的床？1.5米睡不下吗？睡得下，但两口子打架的时候得分开点，所以现在的卧室要放下2.2米宽的床势必要大一点吧。如果再加一点装饰美化的空间，再放一两件舒适性的家具，比如沙发躺椅，再要求人在里面活动不要太拘束，这个卧室18-20平米。老百姓住一个2.2米宽的床怎么了？过分吗？它是生活舒适要求高一点的需求。过去我们的房子里卫生间不能叫卫生间叫做，叫厕所，就在里面拉屎撒尿屁股搁里头够了，不能有别的需求。改善型功能的需求是什么样的呢？怎么也得能洗澡吧，淋浴总需要吧，一个不太拘束的淋浴空间要不要2.5到3.5平米呀，这是最少的要求了。现在的卫生间还有改善型最主要的功能，能不能给女主人找个地坐下来踏踏实实描眉化妆呢？这不要求吧，全世界妇女每年在20平方米的地方花450亿美元。这些要求不过分吧，这样的空间80平米就很合适了。另外房子不光是睡觉吧，生活的之一就是家庭交流，有一个适度大小的厅作为公共活动空间也不夸张吧。看看韩国电视剧、港台电视剧都一百来集，婆媳打架、婚外恋、夫妻反目呀不得在厅里发生嘛，咱们家得有一个厅，这些功能都仅仅是改善型需求加起来这个房子得达到90平米到120平米。事实上不仅是大多数城镇居民从脱困期在基本需求型向改善需求型转变，而且还有一部分家庭正在向享受型需求发展。
到2020年中国城镇居民有20%的家庭要求满足享受型需求也没什么过分。什么样的需求具有享受性功能呢？比如说要个书房，人到中年了、企业中层了、中等收入了，念书不念书通个书房，比改善型需求稍微高一点点吧。家庭主妇人到中年需要减肥保持身材，要求一个8-10平米搁健身器的地方，老公再买房子得考虑这个需求。在深圳最没身份的才在外面骑自行车，有点身份的都在屋里骑。再合适一点买一个家庭影院布置一视听室，能坐在里面看一美国大片，我没说前后花园、车库、游泳池，这些要求不过分吧，我们估计2020年部分家庭达到这样的水平也不夸张吧。广州和全中国的城市一间旧房都不拆，还得在现有总房基础上加盖50%才能满足。我们的房地产还有没有余地以及我们是不是要积极推进城镇化，我想我基本说明了。
第四个理由，坚定不移的通过城镇化实现扩大内需。中国现在的短期宏观调控，现在很多媒体老说打压房地产，我不太认同“打压房地产”，你说都提高利率了，打不打压都要提高利率，打压和利率没有关系，因为利率的政策职能是维护币值稳定、维护短期内国民经济的景气状态，维护经济的平稳发展。就这么说，今天下午起深圳的房地产市场就是暴跌、萧条，跟你说利率也不会下降。社会物价总水平提高了，这才是主持人开始说的负利率的问题，负利率指的是银行的名义利率与社会当期的通货膨胀率，也就是和居民消费价格相比的，而不是和资产价格相比的。
陈淮：如果各位同仁、房地产投资者想好一件事，没有时间给太多的分析和理由，今后五到十年期间，不论房地产的价格是涨是跌、是高是低，利率远高于现在水平的机会是95%以上，持平和低于现在利率的水平连5%的机会都没有。为什么呢？有这样几个原因：
一、过去几年的利率水平是一种超低利率的水平，是刺激经济保增长所必须的一种特殊的优惠利率。
二、在前期物价总水平低于银行名义利率的，还是正利率，是可以容忍的低利率，这样的利率水平是绝无可能长期维持的，我们先不管美国是不是实行量化宽松，也不管深圳的房价是涨是跌，一个基本的估计是中国作为一个发展中国家、一个大经济体发展不平衡的社会，正常情况下的社会物价总水平也就是通胀率良性温和增长区间就是3%-5%。顺便说一个，上个月物价上涨3.6%和这个月4.4%的物价上涨，从绝对上涨水平来说、从横断面来说并不可怕，3%-5%的物价上涨区间叫良性温和通胀。它可怕在什么呢？如果我们在过去两年半内物价上涨始终在2.8%、3.1%、3.5%，这样3.6%和4.4%就不可怕，如果从1%到3.6%到4.4%，这就可怕，因为它的趋势了不得。如果你发烧到37.8度不可怕，也许就是感冒发烧，睡一觉就好了。可怕的是持续上升，明天早上起来38.5度了就可怕了，赶紧上医院查查是不是有得了肺炎，如果不查可能晚上就到39.8。如果通货膨胀率（CPI）在1%以下意味着国民经济进入浅蓝灯区，意味着偏冷了，1%以下是不正常了，0以下意味着国民经济进入通货紧缩甚至是衰退的期间。简单说，6%以上的物价上涨才意味着过热，8%以上才叫恶性通胀期间，我们现在是4.4%。我不是说我们不需要警惕，可怕的是它在涨，如果不加以控制，明年1月按照这个增长速度就会到6%，这是可怕的。
我们先不分析短期通胀会不会到6%或者突破6%，如果3-5年中国正常的通胀率维持在3%-5%的期间，那么利率就得比现在高1倍以上，不论你是买房子付月供还是开发商，你能不能承受这样的财务成本或月供能力？这是我跟大家解释的地方。别以为因为美国的量化货币宽松中国才有4.4%的CPI，也不是因为粮食价格上涨我们才是4.4%，正常情况下我们不会停留在现在的利率水平。
陈淮：说一说房地产的风险问题。人们以为老百姓按揭贷款买房子房价一跌就可能导致了银行的风险，有道理，但是知其一未知其二的说法。中国房地产业按揭贷款规模和银行风险的关系不在贷款规模的大小，和这个没关系，房价涨跌也不是主要因素，房价涨跌不会导致中国银行过大的风险。简单说，我们老百姓买房子现有的贷款人中九成以上是一年前买的，在2009年这一轮上涨中的价格即便跌回原来的起点也只影响了1成不到，那9成还没跌到他的买入价呢。
真正的风险在于以下的分析，现在4.7万亿的按揭贷款，有7-8成是过去三年贷出去的。诸位买房子付月供应该知道，在付月供的头三到五年里，第一年不用说了，第二年、第三年每月付的月供里有9成以上是在付利息，你每月还5000块钱付利息，4000-4500在付利息，而绝大多数买房贷款定的是浮动利率，如果利率提高1倍意味着您一个月从现在的5000还到9000。你咬咬牙可能支撑一两个月，三年五载付9000元能不能支撑，你能支撑但大多数人是不是能支撑。不用大多数人支撑，一成人支撑不了金融就会受到拖累。真正的风险不是银行的压力，美国住房按揭贷款的余额是在过去三十年中陆续贷出去的，有欠银行二十年的、二十五年的、十八年的，我们集中在前面三年，所以特别需要注意浮动利率带来的风险。利率对房地产有影响，不打压也在涨利率。
三成首付是全世界住房按揭贷款的风险均衡点，正常情况下，普遍百姓买房子的首付就应该是三成，两成是优惠，不可能长期优惠的，只不过把优惠政策恢复到常态怎么就变成打压了呢？至于说限购三套房更容易解释，全世界过度占有资源的购房都要采取一定的限制措施，包括美国，买第三套、第四套房的时候利率首付比例也是要提高的。美国有一种出租的房，一共四层，第一层房东住，上面三层出租，房东不上班就收房租，有这种专门出租的房，第二套、第三套首付也要受到限制。
刚才主持人说销售量降到冰了，一限制第三套房降到冰点了。如果房地产市场的需求、销售量、景气状态是主要依靠买第三套、第五套房的需求支撑的，这个房地产市场恰好是不正常的市场。如果这个大酒楼的生意是靠吃饱了后来吃夜宵的人来支持，这个大酒楼支撑不了，得靠饿肚子的人来吃才能支撑。如果我们的房地产市场靠第三套房、第五套房的人来买，这个市场不能支撑，这个市场绝不应该依靠第三套房、第四套房支撑，如果这是事实那么抑制就对了，靠癌细胞成长增加体重肯定是错误的。
你说房地产税打压，我没听说任何一个国家是用不动产征税来打压的。美国次贷危机，也没听说奥巴马把不动产税免了，这和调房价没关系，有资产就要征税，是市场经济的必然制度。20多年前，80年代初的时候老百姓现挣现吃，每个月工资吃不到月底，政府什么税都征收不了。你都吃饱穿暖了政府就找你收个人所得税，超过个人基本生活需求点了就要征个人所得税，你攒的钱都存银行了有货币资产了银行收利息税，现在很多人的钱更多了添置不动产了收你的不动产税，是一个长期制度的建设，和打压不打压没关系。
但是短期内会不会对房地产市场有影响呢？肯定有影响，会把一部分闲置的资源提供到市场中来，短期内供求关系有影响，但长远看和调房价没关系，短期内不具备调房价的功能，我们不要把恢复常态的政策当成打压，这是拐了个弯。现在中国需要扩大内需支持经济增长，而不仅仅是发展出口，也不仅仅是政府四万亿“铁公基”。关键是谁来消费，扩大内需的问题也是一个很有意思的故事，我们没时间讲。从亚洲金融危机也就是1998年、1999年以来，市场总的供求关系已经从短缺供不应求逆转为买方市场供大于求为常态，扩大内需、扩大消费是必然的。
扩大内需不是老百姓比以前吃的更多、穿的更多才能扩大，而是靠老百姓扩大消费升级、消费结构，消费结构升级才行，不升级解决不了扩大内需的问题。怎么叫升级呢？在原有消费领域以外有新的消费趋势，这件事和城镇化密切联系起来，没有城镇化就没有内需扩大。人们说买房子都把钱花了，蹦迪、泡咖啡馆的钱都没了，没有这样的事，全世界都从城镇化过来，咖啡馆越开越多。
消费结构扩大了没有？三十年前改革开放初期的时候，你要想跟某车间漂亮的女孩搞对象，你光拿嘴说不行，你得有物质基础才行，冰箱、自行车、手表齐了才有机会。二十年前你拿自行车能糊弄住谁，你得预备好冰箱彩电洗衣机，现在你想拿彩电就把漂亮姑娘勾搭到手，你得有房有车，还得按丈母娘说的有房无贷。这不仅仅是简单的婚恋观，就是中国老百姓消费结构升级实实在在的脚步。事实上不仅在物质产品的需求上升级，人们真正消费结构升级的潜力在于购买了劳务性、服务性产品。发达国家到了工业后期之后更能拉动就业的就是社会服务业的发展，社会服务业发展你就想想你有几年时间不应邀到私人家里吃饭了，过去是“老张，今天晚上到我家吃饭，你嫂子炒俩菜”，你有几年不请人家到你家吃饭了，连春节回家请你爹妈都去饭店吃，社会化程度完全普及了。如果谁打电话跟你说今天晚上上我们家给里煲汤喝，估计打电话这主儿跟你有点暧昧。这就叫消费结构升级。
二十年前旅游是外国人的专利，那时候旅游业发展的任务是出口创汇，收外国人钱，那时候外汇短缺。今天还这样吗？1997年亚洲金融危机，香港经济一蹶不振，到2003年SARS疫情董建华支撑不住了，为了解决SARS疫情，当天中央出台政策，鼓励深圳老百姓拿着钱去香港花，开通自由行，取消深圳广州赴港旅游团人数的限制，赶紧把人转到香港花钱。这不仅仅意味着富了，是消费结构升级。老百姓的消费结构升级还有很多说法，我们不一一说，这是个大话题。但是有一条，这个物质前提是城市化、城镇化的推进，去年我们调查了八个省区四个县，我一共走了420个自然村，我们发现提升消费需求基础设施不支持、地下管网不支持、交通运输能力不支持、生活方式不支持，家电下乡政府补贴，买一洗衣机，没有上下水道洗土豆都不能用，干什么使呢？最多娶一个媳妇用个手扶拖拉机在村里转一转，让大家知道我们家有个洗衣机。城镇化的生活方式才是消费结构升级必不可少的物质基础。
顺便说一句，我刚才说提高利率是没有悬念势所必然的趋势，但是当前提高利率有两个制约。还有制约提高利率的两个因素：一个是汇率，昨天胡主席跟奥巴马谈判汇率问题的时候对我们自己就不利了，这是一个，抑制利率提高是一个因素；另一个就是扩大内需，从短期经济运行的面来说早就应该提利率了，刚才主持人说负利率，但制约我们提利率政策的第二个因素是扩大消费需求，提利率是抑制需求的一种政策，提高利率还是在于动员老百姓把手持现金都存到银行去少花，所以我们现在也面对着很多政策两难。
大家稍微休息十分钟，然后再给大家讲稳妥的推进城市化。谢谢！
陈淮：我讲点跟经济学有关系的。积极稳妥推进城镇化的“稳妥”同样落脚在四个地方：
一、如同“十二五”规划建议所提出的“大城市为依托，以中小城市为重点”，现在有一个大问题是城市结构不合理，过去十年中国城市化、城镇化的重心落脚在沿海特大城市。这有客观原因，什么客观原因呢？我们北京得开奥运会，得十年准备，上海世博会得大规模完善城市基础设施、城市改造，广州得开亚运会。去年金融危机3000万农民工返乡暴露出一个问题，要么珠三角、长三角沿海特大城市，要么贵州、四川山沟的老家，中间没有城市依托。实际上现在的房价问题也是过度向沿海特大城市集中了，包括深圳、广州这些城市在内人口已经超过它的合理承载力了，导致了住房供和求的严重失衡，没有二、三线城市相应的规模建设发展，房价问题是解决不了的，无论如何解决不了。大家都想在深圳好的地段买房子，只有100套房子无论如何也无法解决。
二、城市化进程要与社会发展关系的协调。城镇化是为人服务的，不能离开人的改善，人民收入的提高、公共产品的完善，比如说基础设施、交通、绿化、环境等相应的城市配套资源来推进城市化。
三、城市建设、城市发展要同国民经济的稳定运行之间协调。我刚才说的第三个稳妥，是中国缺房子，应该大规模建住房，但因为短期内过度投入了房地产住宅建设，包括我们的金融系统能不能支持、能源系统能不能支持、国民经济的风险承受能力能不能支持？要打个大问号。毕竟我们是发展中国家、发展不平衡的国家。
四、和资源之间的关系协调。中国是个资源严重匮乏的国家，我们的城镇化固然好、固然是长远的目标，但是也得和资源的承受能力，以及和对子孙可交代的可持续发展相协调。
这是我刚才说的四个稳妥，积极稳妥推进城市化进程，这是“十二五”强调的。
陈淮：最后我用一点时间和大家交流一下，因为我们的来宾中既有投资者，也有掌握一定资源的机构，交流一点更贴近房地产市场的概念。把这个问题都讲清楚需要一定时间才能想明白，但目前在大家脑海中通过公共性信息得到的很多概念很大程度是不真实、不可靠的。
举几个例子说，我们只能有限的讲几个概念：比如说暴利，房价贵是因为开发商有暴利，充满着泡沫，必跌无疑，我们深圳的某些评论家力主这样的观点。开发商有没有暴利？又有又没有。怎么叫又有又没有呢？从中国富豪排行榜中看出，一些个人财富、私人财富急剧上升的往往和房地产开发商有关系。另一个，上市公司中260家主业有房地产公司的报表，毛利率只有6%-8%，上市公司的报表是要公开披露的。这之间的矛盾怎么协调？谁都不能说假话。稍微给大家说说房地产经济学，有暴利不一定就有大的降价空间，这一点很多媒体都没有跟老百姓说清楚，有暴利不等于有大的降价空间，不是开发商舍不得放弃暴利所以没大的降价空间，而是客观上有个经济学道理。
假定在深圳某地建一个房子，这个房子的真实成本砖、瓦、灰、沙石加上人工就得一万块钱，少一分钱就得偷工减料。开发商一万块钱投下去，一万一卖给你，我们很容易理解这个条件，降价空间就是10%。在我们假定的条件下开发商能不能有暴利呢？仍然可以有暴利，因为实际上这一万块钱成本并不都是开发商出的，他可能只出了两千块钱，那八千块钱谁出呢？有三千块钱是银行的开发贷款，有五千块钱是购房人付的预付款，通过按揭贷款付给开发商，是这么一个行业。简单说就是降价空间取决于成本利润率，暴利来源于资金利润率，这俩不是一档事，所以不等于有暴利就一定有降价空间。
为什么我们现在都对房地产开发商的资金监管呢？买这个小区的预售款就得用于这个小区，过去一段时间开发商是五壶三盖，这个项目的预售款用在上个项目的收尾工程上，它的暴利程度还可以提高。再归纳一下，暴利来自于资金利润率，降价空间来源于成本利润率，这两个不是一个概念，不像人们以为的能挣到50%、70%、100%的利润，你少挣点行不行，不是一回事儿。
第二个概念是成本，尤其广州的物价就很低级，媒体说了“公布开发商成本，叫他们的嗜血嘴脸公布预于世，老百姓有知情权，房价就掉下来了。”这个还不如刚才暴利的那个，我给你举个例子，假定开发商2000块钱拿一块地，建设周期两年，建好这个房子每平米已经涨到5000了，这个开发商按照5000而不是2000块钱一平米的地家，再加上砖瓦灰沙石和管理费、人工成本，加上一定的利润卖房子，这样合理不合理？合理。为什么？因为2000块钱一平米的价格只是帐面成本，这个帐面成本不是企业的真实成本，公布这个成本我一点都不反对，但是它对于你以为可以解决的问题是毫无助益的。这个帐面成本哪怕开发商一分钱假帐都不做，也只对税务局收税有意义，对降房价没有意义。因为除非开发商金盆洗手就此退出江湖不干，这3000块钱土地增值收益才是真正归他，只要还想在江湖上混、在道上走，这3000块钱土地增值收益并装不到开发商的兜里面，形成不了他的真实利润，不能给他的股东分掉，因为他要补充同样的土地，重置成本就是5000元，购置同质同量的生产要素所需要的支付代价有个专业名词叫重置成本，重置成本才是持续不断地再生产活动的真实成本，别老拿这个公布成本说事，我一点都不反对。但咱们说个经济学道理，它不等于你以为的那种可以了解这个房子究竟值多少钱的依据。
这3000块钱叫谁拿走了呢？还是叫政府拿走了，政府在把第二块地卖给开发商的时候通过重置成本的方式把第一块地的收益拿走了，卖第三块地的时候把第二块地的增值收益拿走了。这个土地增值对开发商有没有意义呢？还是有意义的，因为资产规模增大了，资产信用增加了，他可以以此向银行借更多的钱。这个道理举个老百姓的例子就更容易理解了，你买个100万的房子，现在房价涨到200万了，你赚钱了没有？你没赚，因为你卖掉200万的房子不可能以100万的价钱买回相同的房子来。你的重置成本买到同样地段、同样质量、同样朝向的房子就是200万，你到郊区买140万的不就挣60万吗，这60万不是挣出来的，是靠降低自己的居住质量换来的。但是这对你有没有意义呢？有意义，房价值100万你可以向银行贷70万，房价涨到200万了你的资产扩大了、资产信用增加了，以此为基础你可以向银行借更多的钱。对开发商来说，实际上他是通过这样一个过程不断地实现资产信用的积累借出更多的钱。所以公布成本不是解决房地产价格问题的关键。
第三个问题，房子盖的越多有可能越涨价，深圳越往关外盖，关内的房子越贵，信不信由你。什么道理呢？给你讲个道理，人们认为房价涨、房价贵，两部分人“王八蛋”：一部分是地方政府“王八蛋”，现在除了温总理是好人，中间地方各级政府还有好人吗？有没有可能中间这些人都是台湾国民党派来的，专门搞土地生财、地方财政；第二个因素是开发商狼心狗肺，牟取暴利，所以房价就贵了。有没有这两个因素？真有，肯定有，但是把这两个因素刨了是不是房价就不涨了呢？再讲一个道理，我们讲客观规律、讲道理、讲经济学，假定在北京盖房，现在地不要钱了，只要给老百姓建住房，地白用，因此房价成本里就不含有低价，开发商也不谋取暴利了，平进平出给老百姓尽义务、学雷锋，房价除了地价和开发商利润还剩什么？还剩下硬成本，包括灰沙石、建筑材料、人工成本。假定按一本标准图纸建房子每平米2000块钱，不能再少了，再少就要偷工减料了。但是北京二环以内建满了、卖完了，还有人搬到核心市区怎么办？深圳市区建满了还有人要住到市区怎么办？是不是还得在北京、深圳的三环内建房子？是不是还得2000元一平米？三环、四环内的房子也是2000块钱一平米，有人说一样的房子我多给你一千块钱换同样的房子，只要有一家换，那么房价就会涨。事实上大家也会从媒体上看到北京、上海的各大城市最近一两年的开发量、销售量主要在远郊区县，已经在远郊区县了，这叫极差地租，我们也没有时间给大家讲这个了，但我跟大家说这不是我捏造、研究出来的，我没有这么大学问，这个理论是一个姓马的老头，叫马克思的人在他的经典的经济学著论《资本论》第二章里花了四章讲述的。
种地的时候人们很容易理解，肥地，一亩地打500斤粮食，薄地，打100斤粮食，这两种地出租的时候地价是不是会有区别呢？我们刚才说资产价格是依照产出能带来的收益大小来定价的，显然薄地只能打100斤粮食薄地就得便宜，肥地同样一亩就得贵，这就叫资产价格的定价原理，也是通行的市场经济规律。但是有一个特点和房子有关系，这个土地用来种粮食的时候，打的粮食、磨的面、蒸的馒头，吃粮食的人是感受不到地价的区别，不会因为这个馒头是薄地磨的面蒸的、那个馒头是肥地磨的面蒸的而两个价格有区别，没有区别，这两个价格差是出租人和承租人之间分配，传导不到吃馒头的人头上。但是如果地不用来种麦子而用来盖大楼了，这个地价之差就会清楚无误的、一分不少的传导到购买人的头上，这就是我们感受到核心地区价格不断的上涨，这就是极差地租一。
极差地租还有二，我们一开始就跟大家讲了一个道理，你希不希望你们家旁边的绿地大一点，希不希望你们家住的地方基础设施完善一些，希不希望你住的地方周边有适合你的医疗、教育、商业设施配套？有不希望的请举手，说我就愿意住荒郊野岭半夜听见狼叫的地方。所有这些你所希望你家周围的条件不直接构成成本，给你建房子的开发商并不在这上面花钱，但是这个成本一定要有人花的，最终社会投入的这些超过以外条件改善的成本都要反应在你买的这个房子的价格上。就像我刚才讲的，你说我就要房子，不要房子以外的那些，那你就去黄山野岭找一个能听见狼叫的地方。你支付的代价并不是像人们以为的窗户以内的、写在你们家产权证的面积，还包括你居住的周边的这些环境条件，这些环境条件是一定要有成本投入的，这些成本投入最终就要反映在城市资产价格上。
过去三到五年恰好是中国城镇城市，珠三角的广州深圳在城市面貌、城市地铁、城市绿化、城市改造、城市基础设施完善投入最大的，这些投入会不会、应不应该反映在城市资产价格中，它构不构成座落在这座城市上的土地的房子成本呢？这个间接成本一定要反映到房价的。其实生活经验就可以让人们知道这个事，地铁通到哪儿房子坐地涨两千。北京去年通县卖房子，原来八千块钱，据说有个八通线通到那儿了，坐地立马涨到一万八，沟还没挖坐地涨一万，通到那儿也不一定涨一万。我再讲一个不值涨一万的道理，上初一就学过圆面积的计算法，圆面积怎么计算？半径扩大一倍，圆的面积可以扩大三倍，是原来的四倍，扩大三倍。半径是一，如果是二，二二得四，半径如果增加两倍，面积可以增加多少倍呢？八倍。圆的半径假定是一，现在增加两倍变成半径是三了，三三见九，减去一，再乘上π（3.1415926），北京城市规模扩大到通县这个城市，按照同样离核心城市的半径距离可以建不知道多少个通县这么大的房子，所以那个地方不是有限的资源，资源无限的多，绝不可能长期维持在从八千涨到一万八，肯定会降下来。换句话说，城市的不断扩张中越往外部建房子，核心市区的资源房子越提高，北京假定现在核心市区的存量资源是1，城乡结合部的资源是3，远郊区县是5，五到八年之后这个比例关系可能会变成1：5：20，因为半径扩大1倍可以在原来核心市区上的房子可以建三个核心市区的房子，半径扩大两倍可以建是原来核心市区8倍的房子，你想想可以多建多少房子，理论上面积可以扩大这么多。如果现在是1：3：5，核心市区在北京住房资源总量所占的比重是1+3+1/5，五年之后是1+8+1/20，你说九分之一大还是二十分之一大，核心市区所占比重是提高还是降低了？它的稀缺程度是更高还是更低了？
只要物以稀为贵这个道理不被颠覆，沿海特大城市越往周边扩张核心市区就越涨，信不信由你。但是你也别把什么道理都绝对化，这个极差地租道理只适合于包括深圳在内的特大城市或者扩张程度高的城市，并不是在什么城市都适用的。比如说100万人口左右的中等城市，100万人口不算小了，按照国际标准100万人口以上就叫大城市，300万人口以上就叫特大城市，中国不能这样，中国动不动就是1000万、1500万，像北京、上海2000万人口，世界上这么大的城市屈指可数。我不知道诸位的家乡是哪里，你可以在城市中心找个圆点，你都不用开私家车，骑个电动自行车20到半个小时之内，可以到城市的边，100万的城市不小了，它的半径也不过是这样的范围，在这样的范围之内地价的极差性就非常小，所以城市盖新房子引起房价异常波动的机会就很少，就比较小，再加上流动人口少，大城市引起房价的变动因素不一样，比如珠三角、深圳的外来人口多，上海外资引进程度高，北京产业结构变化大，各有因素，各有不同。
陈淮：我们最后再说一个概念就是房价收入比，这个不说不成，在过去几年里人们说房价合理不合理，大多拿这个概念说事。我们首先说没有一个国际警戒线，没有这么一说。但是发达国家的确有一个经验数据，就是房价收入比相对地稳定在3-6倍，这是确有的。国土面积狭小的日本房价收入比会高一些，加拿大、澳大利亚3000多万人，740万平方公里，房价收入比低，大城市房价收入比高，中小城市房价收入比低，确有的数据相对稳定在3-6倍。如果我们认为这个经验数据符合规律的话，中国会不会达到房价收入比3-6倍呢？一定会的。但是要达到房价收入比相对地稳定在3-6倍是需要前提的，不是政府的政策一调控就办得到的，你想要有出息得念高中、念大学、出国留洋，不是你妈给你吃“昂立一号”就办得到的，喝三鹿奶粉也不行，这不是政策调控就能调控出来的。
哪两个前提呢？第一、城市化、城镇化的历史任务得基本完成了，“十二五”规划刚提出将积极稳妥的推进城市化，我们的城市化进程不是刚拉开帷幕吗？城里还有1.45亿人没住上房子呢，城镇居民刚刚向改善期转变，城镇外头还有2亿农民等着进来呢。城镇化发达国家基本完成了，发达国家城镇化85%，中国现在刚超过40%。你问美国的农民打算往城里搬吗？不打算搬。人口在城乡的结构分布相对稳定了，房价收入比才能达到3-6倍相对稳定。第一个条件是城市建设、公共设施、基础设施完善，地铁通达，这些咱们基本干完了。
第二、人群中中产阶级占据了社会的主要地位，这一条我们已经熟知，发达国家的财富分布是一个橄榄型，两头尖中间宽，富人阶层相对少的比重、穷人阶层相对少的比重，中产阶级比较大的比重。中国处于金字塔形，最大的阶层是农民工，再往下的基础是农民，目前还有4.87亿农村就业人口，这是中国的特点。这一个变化过程需要20-30年的发展，买房子这种经济行为主要是中产阶级的经济行为，为什么呢？因为有“产”才叫中产阶级，反过来说，您具备了资产累积能力才能买房置业成为有产者。
最近网上很多讨论什么叫中产阶级标准，这样的话题挺多。讨论得很有意思，但是大多数没有说到点，有人说亚行说人均每天花2美元就是中产阶级，我说那是联合国救济难民总署的标准吧。2美元在深圳大概吃盒饭都不够，还得不吃早饭。什么叫中产阶级？不是以年收入30万还是50万为标准，也不是有房有车为标准，这都不对，中产阶级的标准很容易，家庭年收入或月收入中正常生活支出所占比重不超过三分之一叫中产阶级，不管是年收入、月收入道理都是一样的，正常生活支出所占比重不超三分之一你就中产了。什么叫正常生活支出呢？你老公该抽烟抽烟、该喝酒喝酒，太太该上美容院就上美容院，不要节衣缩食的正常支出在你们家庭收入中还没超过三分之一，你才是中产阶级。
为什么是三分之一呢？在这样一个收入支出结构上你才真正具备财产累积能力，不是有产叫中产阶级，具备资产累积能力叫中产阶级。光具备资产累积能力还不行，你还得具备资产的抗风险能力才叫中产阶级。我们现在的问题在于相当一部分比重的居民，他们的收入中用于正常生活支出，给孩子交学费、家里正常支出，包括赡养老人就占了七、八成，这样的情况买不起房子首先的因素不是房价贵，而是收入敌，如果你的支出结构还在80%上和下，你基本不具备购房能力，房价的涨、落和你基本没关系，我们的社会发展是提高这部分人的收入水平，改善他们的资产累积能力。如果我的收入支出结构达到60%、70%了，你具备了资产累积能力，但您的累积能力也就是往银行添点存款，买点债券，最多在证券市场上开个户炒点股，炒股3000块钱可以炒、300万也可以炒，你累积的只是金融资产。如果你的支出收入结构达到40%、50%左右，你基本具备了买房置业持有不动产的资产累积能力了，但是你持有这种不动产资产的抗风险能力还不够充分，比如我刚才说利率涨1倍你还能不能支撑，家庭有变故了你能不能支撑，你老婆跟你离婚了你是否还付得起月供，这种抗风险能力还不充分，收入支出结构比例在三分之一以下的人群具备了持有不动产的资产累积能力和比较合理的抗风险能力的阶层，这个阶层占到大多数比重的时候我们的房价收入比才会稳定在3-6倍。同样的一句话我说了多遍，信不信由你。
事实上，发达国家家庭收入支出结构基本上也是这个比例，三分之一正常支出、三分之一是住房居住支出，不管是付月供还是付房租，美国规定低收入家庭中住房支出比例超过三分之一，超出的部分政府要给予援助，或者补贴、或者贴租、或者提供公屋，剩下三分之一的累积方式基本上是这样，作为家庭抗风险的资金累积。这是房价收入比，不要简单的说人家多少年可以买一套房。我还告诉你，美国绝大多数家庭包括中产阶级不管是租房子付租金还是付月供，每年家庭收入的三分之一左右是用于住房消费，付在这上面。
我们再给大家打点气，中国经济面临着很多不确定因素，今年2010年“十一五”规划到最后的时候，经济的复杂程度是超出我们预期的。比如年初时我们预计今年度过世界金融危机以后相对平稳，二季度我们估计四季度中国经济会下滑，现在看起来到了三季度末发现下滑的风险并不大，但通胀的风险比我们预期的大。现在管理通胀预期和抑制通胀预期，美国和外部环境来了一个量化宽松，采取转嫁危机的办法，我们以为世界金融危机差不多了，这两天又在闹，北爱尔兰可能又要爆发主权债务危机。我们好不容易世界贸易规模扩大了，珠三角经济有好前景了，外贸保护主义又盛行了。我们面临着很多难题，但我们仍然对中国经济有信心，对珠三角广东有信心，对深圳的房地产业有信心。
陈淮：我最后再说一个道理，还是同样的话，信不信由你。你把你从上小学听说过的全世界的城市名，伦敦、巴黎、以色列首都等等都算上，也包括刚刚踢了世界杯的约翰内斯堡，把里约热内卢都算上，所有这些城市在过去十年里，有没有任何一个城市的城市基础设施改善、经济规模扩张、资产质量改善超过深圳的？有没有？有没有任何一个城市的财政收入增长、老百姓的收入增长速度超过深圳的？比咱们阔的城市有的是，但是老百姓的收入增长速度和政府的财政增长速度超过深圳的有没有？我们相信这样一个速度不是现在就止步了，今后十到二十年我们仍有足够的信心相信广州、深圳等中国的城市是世界上最有活力、向现代化速度靠拢最快、提供公共产品能力增强程度最高、城市基础设施完善最快、老百姓收入增长最快的城市。
中国未来房地产市场没有什么悬念，仍将是世界上最大的房地产市场。过去十年欧盟主要城市每年的开盘总量加一块也没有上海或者北京一个城市的开盘总量大，今后这种状况还将继续。而且中国的房地产市场仍将是房地产需求增长最快的市场。如果作为投资者和开发商在这样的市场环境中觉得活不下去了，那可能您就像恐龙一样的不适合在这个世界上存在了。
以上仅供参考，谢谢！
主持人：非常感谢陈淮先生从多个方面给大家针对房地产市场所做的解读。105期清华紫荆大讲堂到这里就结束了，非常感谢大家的积极参与。让我们相会在下一期清华紫荆大讲堂。