神马文学网“黑名单”只是沧海一粟 还有多少闲置地未被列入？
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 10:52:57
2009年9月30日完成的那份闲置土地“黑名单”显示，当今中国房价最高的城市之一——上海，没有一幅土地位列其中，引起业内一片哗然。
分析师指出，“零”闲置的说法似乎和事实颇有出入——就在今年1月9日，上海土地管理部门还祭出“重剑”，发布公告称，决定收回和督促开工8幅闲置地块。“上海闲置地块确实会比其他城市少些，但恐怕还达不到‘零’闲置的境界。”其实，不只是上海，许多地方所涉及的闲置地也未被这份“黑名单”提及。或许，1457幅闲置地只是诸多闲置地中的沧海一粟。
昨日本报披露的名单中，共披露了湖南57宗闲置土地的情况，其中由于政府原因闲置的土地25宗，由于企业自身原因造成闲置的土地32宗，涉及面积为248.272559公顷，据长沙多位房产商透露，这一数字应该只是实际闲置数的冰山一角。
湖南省国土资源厅执法监管部门负责人刘细红也认同上述观点。她表示，国土资源部这份名单只能说是起一种警示作用，肯定不可能是包括了所有的闲置土地，还有大量的数字没有进去。
其实，上海的“闲置”地块又何止8幅，回顾去年8月，上海市规划和国土资源管理局相关负责人曾向媒体透露，上海当时总共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态。据悉，这1000多公顷批而未用的土地，有相当一部分在开发商手中，涉及70多个房地产项目。
“为何上海的‘闲置’地块没被列入黑名单，目前还不清楚。可能是因为大家对‘闲置’概念理解的不同。”分析师指出，就上海市区土地市场来看，情况比较复杂，多数土地确实开发不了，动迁难就是其中一个很突出的问题。“东方海外之前在上海几乎的所有土地，都是因为动迁原因开发不了。”
去年8月，上海市规土局副总工程师蔡顺明亦曾表示，土地批而未用，既有规划、动拆迁等方面的原因，也有开发商的原因。
上海某研究机构曾出具过一份上海闲置土地名单，记者据此对其中有一些土地进行实地调查后发现，部分地块至今没有动工，但是其土地出让早在2003年就已经完成，间隔时间已经达7年之久。
其中一幅海门路630号出让地块，该地块曾在2003年8号公告中推出，并被上海海上人家房地产开发有限公司和浙江万马房地产集团有限公司以3.5亿元的总价，4170元/平方米的楼面地价收入囊中。此后7年，该幅地块都未曾动工。
记者昨天在海门路630号发现，该地块上面是一栋老式公寓和一个停车场。据老式公寓的一位住户陈阿姨表示，该地块开发商高层已经历过多次“洗牌”，或多或少影响到该幅地块的动迁进度。
停车场门口自行车修理铺的老板告诉记者，该地块被用作停车场已经好多年了，而停车场的老板就是该幅地块的开发商。“目前开发商已经在宝山建房来安置这些居民，据说该地块世博会以后就可以开始动工了。”
一个不容忽视的信息是，虽然动迁费用甚巨，但在开发商漫长的动迁过程中，海门路附近的房价和7年前已不能同日而语——目前区域内在售二手房房龄普遍不小，但挂牌价也基本在21000~27000元/平方米，周边在售的次新房瑞虹新城的挂牌价更是高达36000元/平方米，较7年前翻了几番。
记者发现，就上海市区地块来说，动拆迁已经成为地块开发“搁浅”的主流“借口”。除了上述“搁浅”7年的虹口地块之外，瑞安房地产位于卢湾区的多幅地块以及泛海建设位于董家渡的几幅地块，目前也还处于动迁未完成状态。一位地产研究机构分析人员认为，可能有部分土地是因为动迁问题被迫闲置，但市场中还是有那么一批开发商，本就希望能够延期开工，“囤地”获利。
值得注意的是，从业内人士掌握的土地闲置状况与读者的反馈情况来看，这么一份内容如此翔实的文件，仍然没有覆盖所有闲置土地。换言之，1457宗土地闲置名单仍然不“全”。比如，此前不少媒体已经报道过的闲置地块，在名单中并未见到踪影；比如，一些地方居然呈现出的是零闲置，这明显与事实不符——业内人士指称，某些闲置了多年的地块，至今还在“晒太阳”，部分地块甚至成了停车场。由此看来，1457宗土地闲置名单，与真实的现实相比，其中疏漏之处绝不少。一些晒了多年太阳的地块，照旧“逍遥法外”，而在“逍遥法外”者中，不乏一些知名房企和上市房企。我们期待有关部门能尽早整理出一份更完整的土地闲置名单。
关键字：黑名单，闲置土地，上海，开发商
别闹了 “黑名单”与收回闲置用地无关
2010年08月11日 02:37第一财经日报【大 中 小】 【打印】 共有评论0条无论从现实的角度，还是逻辑的角度，国土部门都不太可能大规模落实执行“闲置土地超过两年将无条件收回”的土地调控政策。这不是一个简单的“你违规，我办你”的办事逻辑。土地闲置显然不是一个新问题，而是年年说、月月说的顽疾。
最近媒体曝光的土地闲置名单显示，全国有1457幅闲置土地，面积达到9772公顷，是年度全国土地出让量的七分之一；约40%的土地闲置是企业原因，约60%是政府原因；闲置土地中70%是住宅用地。这份名单能够在一定程度上反映我国土地闲置的历史与现状。
从土地市场与商品房市场的互动关系看，土地闲置的后果是土地开发面积减少，进而造成二级市场上商品房供应量的减少，在顺市中无疑是造成价格上涨的因素。那么，推动企业将闲置土地利用起来就是增加市场供应，稳定商品房价格的可行路径。然而，我们从媒体公开报道的数据看，历年累计的闲置土地只有一万公顷不到，只占年度土地供应总量的七分之一左右。无论是绝对量还是相对量，这些闲置土地都不足以改变我国土地可开发面积稀缺的状况。
从地方政府执行的角度看，在现有财税框架不太可能出现大变的情况下，地方政府依然需要通过经营土地获得财税收入，因此，在相当长时间内，地方政府与开发商是甲方和乙方的关系。中央政府从宏观的角度要求对囤地的企业采取紧缩措施，这是无可厚非的，但地方政府则出于地方财政的考虑，在对待企业囤地问题上与中央部门会产生某些偏差。事实上，在这份名单中，有60%以上的闲置土地都是在2006年之前出让的，闲置时间早已超过了两年大限，这已经充分说明了政策执行的困境实际也是政策本身的困境。
再看闲置土地的构成。40%的土地闲置是企业造成，60%是政府原因造成。政府是占大头的，政府违约在先，如何回收土地？如果要收回是否要给予企业相应的赔偿？值得注意的一个细节是，在2004年“8·31”大限之前的几天时间内，政府集中出让了大量的土地使用权，而且是协议出让、毛地出让。在“8·31”之前集中出让土地，事后又不能或者不愿履约，这是造成北京成为土地闲置典型地区的原因之一。
土地是房地产开发企业进行生产经营必需的生产资料，土地储备是企业未来赖以持续发展的基础，合理的土地储备不但可以保证企业稳健经营，同样也可以平衡房地产市场预期，避免出现商品房价格的暴涨和暴跌。对于不合理的土地储备，则要具体情况具体分析，特别是政府部门在研究下发政策时，首先要界定何为“合理的土地储备”，何为“不合理的土地储备”，要根据造成土地闲置的原因，分别制定解决方案。对于企业原因造成的土地闲置，根据相关闲置年限、资产状况等进行无偿收回、重新拍卖等操作；对于政府原因造成的土地闲置，相关解决方案应予以研究，在公开、公平、公正的法律框架下予以解决。
以上是笔者对于土地闲置问题给予的一些政策建议，但笔者也注意到这样一个事实：本次土地闲置名单并非是政府主动公开，而是一个内部名单，是国土资源部和银监会贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】10号)关于“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”的政策要求。也就是说，国土部的这个名单并非为打击企业囤地而准备，其根本的目的是为了配合银监会的工作，按照国务院的要求对持有闲置土地的企业进行融资方面的限制，防范可能存在的金融风险，确保银行体系和资本市场不会因为房地产市场出现调整而受到过多牵连。
这个名单的曝光确实给了社会一个参考，一个多年未翻的盖子被翻开了。闲置土地的年限范围基本上覆盖了近20年我国房地产业的发展时期。那么1457块闲置土地到底是“沧海一粟”还是“八九不离十”？
有广州的业内人士在看到闲置土地名单后即表示，名单中披露的是广州2004年前批出的土地中闲置的，但2004年之后批出的土地，一宗都没有，这说明2004年之后出让的土地中闲置的，并没有披露。广州国土房管局的相关人士也并不否认名单中确有漏网之鱼。
从目前的情况看，我国的土地闲置问题依然会长期存在，但这并不意味着我们就应当坐视不管，或任其“逍遥”，既然相关部门，甚至开发商都在鼓吹我国的可开发土地资源越来越稀缺，那任其闲置是否也是更大的浪费？因此，土地闲置的问题必须及早解决，政策需要落实。政府部门要真正的贯彻“以人为本”，在科学发展观的指导下，创新机制，勇于直面难题。只有真正理顺了土地市场的发展路径，土地闲置顽疾才能得到根本解决。
(作者系上海易居房地产研究院高级分析师)