媒体披露1457闲置土地黑名单

闲置土地是一个关系到房地产、社会民生、中国经济发展模式的重大问题，堪称我们时代的一个典型标本。

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1457，这个数字如此刺眼，又如此重要！

昨晚9时，当我们用百度搜索“国土部”时，搜索框下面跳出的10个选项中，第一条即是“国土部出炉1457宗闲置土地黑名单”，国土部网站排第二位，10个选项中有6条提到1457宗闲置土地或黑名单。

多少人关注，多少人关心！

有理由感谢他们——中华人民共和国国土资源部(下称“国土部”)。在派出多个调研组分赴全国展开的大规模调研结束后，它将涉及全国1457宗闲置土地的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》交予银监会、证监会进行风险排查。

该名单已由银监会转发给各地银监局及金融机构。银监会要求各地金融机构立即开展一次风险排查，并在7月15日前将排查结果上报给当地银监局或银监会相关监管部门。

国土部是根据4月份“新国十条”中关于“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组的要求”，将这份名单提供给证监会、银监会的。

《第一财经日报》和网易房产对于从不同渠道获得的名单上的地块及相关公司进行了认真核对，确定真实可靠，选择在今天共同发布这份名单。本报由于版面所限，发布因为企业原因导致土地闲置的600多个地块的名单，网易房产和一财网将发布全部名单(包括因为政府原因导致闲置的800多个地块的名单)。

我们之所以发布这个名单，是因为我们认为，闲置土地是一个关系到房地产、社会民生、中国经济发展模式的重大问题，堪称我们时代的一个典型标本。我们不能放弃媒体的社会责任。

近六成闲置由政府原因造成

这份名单详细列出了省区市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。截至去年9月30日，全国闲置土地总计达1457宗，闲置面积达9772公顷，其中70%以上为住宅用地。

北京、广东、海南、江苏、重庆等地成为闲置土地“重灾区”，四地闲置土地数量占全国的近四分之一。其中，北京160宗，广东324宗，海南141宗，重庆151宗。上海的闲置土地面积为零。

在闲置原因中，由于政府原因造成的土地闲置达849宗，占总数的58.2%。

“上榜”者中，不乏大型开发商旗下项目，包括泛海建设(000046.SZ)、新世界地产、华润置地(01109.HK)、和记黄埔地产、中远地产、万通地产等。还包括一些大型央企如中国联通、网通旗下公司。

在此前已零星公布的名单中，泛海建设、新世界地产和华润置地作出了回应。如泛海建设本月3日专门为闲置用地一事而专门停牌，发布公告予以解释。

但这未能阻止股价的波动。4日当天，泛海建设股价下跌1.79%，随后一日跌幅更是达到3.65%。一同“上榜”的华润置地4日股价下跌4.05%，5日下跌3.38%。

曾声称“三分之一开发商只囤地不盖房”的SOHO中国董事长潘石屹对于“黑名单”给予了极大关注，称这在市场上引起的反响像投下一枚炸弹，清理闲置用地是降低房价的最根本办法，他曾建议国土部对外全部公开这份名单。

囤地与供地不足之争

去年12月，国土部曾专门发布过全国房地产用地闲置情况：截至去年11月底，全国累计闲置的房地产用地约1万公顷，约占我国年度出让房地产开发用地总量的七分之一。

“这不仅包括2004年实行土地招拍挂后出让的土地，也包括此前协议出让的土地。”国土部土地利用司司长廖永林当时解释称。

1万公顷与9772公顷之间的差距看似并不大。

事实上，每当房价暴涨之年，“囤地”就会被视为其重要推手。去年房价飙升月份，业界曾掀起一场关于囤地推高房价还是土地供应不足推高房价的争论。

国土部下属的《中国国土资源报》去年就曾刊文称，就土地供应而言，假设政府平均每年无条件地向全国开发商出让1亿平方米住宅建设用地，看起来土地供应量大大增加了，可是这些土地到了开发商手里，可能马上就会被囤掉7000万平方米，其余的3000万平方米慢慢开发。

就此话题，潘石屹曾对本报表示，企业之所以囤地是预期土地会升值。“如果明天地价是下跌的，开发商就不会囤地，开发商(囤地)的预期就是未来两年土地供应不足。”

而华远集团总裁任志强的答案是，手中有粮心中才不慌，土地供应不足是囤地根本原因，“一个人老担心下一顿没饭吃，就会把馒头留下来一半”。

主动与被动囤地

资本市场的偏好，也助长企业囤地之风盛行。一位房地产企业高管对记者透露，土地储备是房地产公司的重要经营环节，土地储备之成败对上市公司的市值具有重要影响。

该高管表示，机构投资者对上市房地产公司一般会采用净资产值(NAV)法进行保守的估值。开发物业的净资产值，等于现有开发项目以及土地储备项目在未来销售过程中形成的净现金流折现值减负债。一般而言，土地储备越高，NAV就会越高。

潘石屹也认为，对即将上市的和已经上市的房地产公司，为了迎合资本市场，就要把NAV的值做大，这就需要囤积大量的土地。

也有观点认为，开发商的土地储备具有合理性。上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强对本报记者表示，房地产业本身具有一定的开发周期，有一定的土地储备是合理的。

不过，回建强也认为，目前官方并没有明确的定义来界定企业土地储备是否处于“合理”范围。

企业并非造成土地闲置的唯一原因，廖永林近日表示，目前土地闲置大体分两类，企业自身原因造成的占46%，另外占54%的闲置土地主要是政府原因造成的。此次“黑名单”中则是58.2%。

“企业方面有被动的因素，也有主动的嫌疑。”回建强说。

他认为，前几年地方政府从经济利益出发，出让了一些毛地，后来因为拆迁安置等环节进展缓慢，间接导致了一些闲置用地；从企业来说，也有前期拿地过多，本身难以消化，或者根据市场形势故意放缓开发节奏，形成了闲置用地。

但不管是被动还是主动，近些年地价的飞涨，涉及“囤地”的企业大都赚取了大把的银子。

地方执行难真相

其实政府在处理闲置用地问题上早有规定，对土地闲置满一年不满两年的，要按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。

近年来，地方政府也曾多次曝光闲置用地名单，但收回者最终寥寥无几。

在去年12月，国土部曾公开挂牌督办9省18宗房地产开发闲置土地。在今年4月，国土部透露，地方政府计划收回两宗土地，其余为限于近期动工的4宗，经督促已经动工的12宗。

即便由国土部挂牌督办，收回土地宗数也仅仅占总量的11%，可见地方政府一般不愿动用收回手段。

作为房地产重镇，北京相关部门的闲置土地查处工作近年来一直十分高调，并于今年2月初收回了大龙地产去年9月份购得的天竺22号地，但收回的原因并非土地闲置，而是土地出让金未能按时交纳。除此之外，北京近两年来未见收回闲置用地的重大举措。

作为力度较大的广州市，在2009年一年收回闲置土地12宗，面积共41.3017公顷，注销用地批准文件4宗，面积共2.0976公顷，总计共16宗用地。

今年年初，南京市国土局发布公告，收回了两家外企已取得开发权的该市城东仙林一地块，并没收了保证金2.45亿港元。

这次是否能够真正终结开发商的囤地行为，潘石屹也认为还很难说，“最重要的是看国土部有没有决心，能不能顶住来自各方面的压力和给市场造成的波动。”

回建强认为，中央和地方政府的诉求不一致，中央希望企业拿到土地后尽快开发形成房屋供应，因此不会放任土地闲置；而地方政府受土地财政影响，一般很少收回土地。（一财网）