中国房地产难题有解

再危机 谢国忠惊人预言：2012年楼市泡沫破灭
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房地产市场遭遇的许多问题都源于它在地方政府财政中的作用。要控制房价，房地产开发必须从“土地银行模式”向“工厂模式”转型。政府需要鼓励开发速度和规模，并引入融资工具来支持“工厂模式”
房地产开发须转型
中国的房地产已经迅速成长为一个巨大产业。2006年，房地产开发投资已经占到了GDP的10％；由于其增长快于GDP增长，因此这一份额还将继续上升。
中国房地产业虽然庞大，但缺少好的制度基础，也没有整合到一个深思熟虑的城市化战略中去。它主要被用来为城市化筹集资金。房地产市场目前遭遇的许多问题（例如高房价，对外资和灰色收入需求的过度依赖等）都源于它在地方政府财政中的作用。中国必须实施整体性的城市化战略，为房地产市场提供一个稳定的“锚”。
中国地方政府不能举债。当然，通过其拥有的企业，许多地方政府还是已经有了很多借贷。但无论如何，缺乏直接融资渠道，是地方政府希望最大化房价从而最大化其城市建设筹资能力的主要原因。如果地方政府能以其未来财政收入发行债券，那么它的激励将会变成最大化长期收入，这与最大化当前收入有着显著区别。
当然，如果所有地方政府都被允许发债，这将在很大程度上导致金融无序。中央政府有必要选择一些城市，让其能够获得资源。而拥有3000万至5000万人口的超大城市，将会在中国的城市化进程中占据主导地位（参见《财经》2006年第26期《想象5000万人超级城市》——编注）。只有这样，才能获得充分的规模经济。这些城市应该享有直辖市地位，并拥有发债权。债券市场将会通过对其债券赋予不同的风险贴水，来判断它们的发展战略是否得当；中央政府则可以从债券市场的反应，知道这些城市做得是好还是坏。
房地产市场发展的合理战略应当与城市化战略一致。目前，开发商的经营模式是大量储备土地——土地银行——并从土地未来升值中获利。显然，金融市场青睐这些企业，它们的股价高企，也能够以土地为抵押品轻易地贷到款。
但对中国的城市化战略来说，这个模式是不好的。超大城市战略需要每一次房地产开发的都是规模巨大且迅速的，从而最小化融资成本，并最大化城市建设的有效性。中国需要能够像工厂大规模制造产品那样迅速开发大片地区的开发商。
从“土地银行模式”向“工厂模式”的转变，需要对地方政府和开发商的关系进行调整。向房地产开发企业征收的30％～60％的土地增值税，对于土地银行模式就是一个重要的负面激励。而在正面，政府需要对开发速度和规模加以鼓励，并引入融资工具来支持工厂模式。政府已经要求购买土地后两年内必须开发，但在现实中，这个规则很少得到执行——这是土地银行模式如此流行的原因。如果规则得到执行，它将迫使开发商转向工厂模式。
将房地产开发转为工厂模式，是房价降温的关键。在土地银行模式下，如果价格还不够高，开发商就拖延开发时间、缩小开发规模。如果价格正在上升，开发商就有动机去等待，以获取更高的利润。对此行为的唯一制约手段就是抽出银行信贷，但却很少被实施。所以，一旦货币供给走强、信贷易得，房地产价格自然就快速增长，不管市场上有多少开发商都是如此。而与此相反，工厂模式下开发商的利润率有赖于销售速度。当房价高时，供给自然就会上升，从而冷却价格。
工厂模式需要发达的金融市场作为后盾。房地产开发的关键在于融资。而中国开发商的核心竞争力就在于拿到土地和从国有银行获得贷款的能力，也就是说，中国开发商的竞争优势是他们同政府的关系。如果中国改变政策环境，促使房地产业向工厂模式转型，现在行业中的很多佼佼者未必能保住他们今天的地位。
中国应发展一个成熟的金融市场，以支持房地产业的工厂模式。与此相关的最重要的金融产品，包括资产证券化、过桥贷款以及对冲地价波动的衍生品。房地产业是一个资本密集的行业，融资的成本高低对其效率至关重要。目前，房地产主要的融资渠道是股市和银行，二者的成本都很高。这种融资上的低效率只是暂时被快速上涨的房价所掩盖，一旦房价不再上涨甚至下跌，中国的房地产开发商可能会大批破产。
未来，中国的开发商可能会向两个方向分化。其中多数专注于开发位于城市中心或条件优越的郊区的高利润住宅，以及第二居所性质的住宅。另一些企业将发展为服务于大众市场的、每年开发数百万平方米房屋的大规模企业。中国市场大概可以容纳20～30个这种规模的开发商。他们的竞争优势在于管理资金，以及统筹众多的承包商。他们的规模也将大到足以开发基础设施，也就是说，他们就是城市化的代言人。他们的账面资产可达数十亿元之巨，但大部分属于债务融资，并且需要频繁的再融资。
低收入群体住房：三种模式
工厂模式将解决目前市场存在的一些问题。特别是在今天，住房对多数白领都还是遥不可及的梦想，这在全世界都是罕见的。尽管缺少来自高收入的白领阶层的需求，来自灰色收入和城市拆迁改造的需求还是推高了市场。不过，当过剩的流动性消失时，中国的房地产市场可能遭遇一场可怕的低迷，甚至可能把银行也拖下水。
不过，即使房地产改革成功，工厂模式成为主流，人口中的相当一部分（比如占城市人口增长大部分的蓝领工人）仍然购置不起房产。为了推动城市化，保持城市稳定，中国可能需要特殊的措施以满足低收入群体的住房需求。在此，有三个模式可供参考。
第一种模式以美国为代表，即依靠廉价土地和廉价汽车来解决大多数人的住房需求。美国土地市场的私有产权特征最为显著，对土地用途没有严格限制。靠近城市的土地很容易变成新的城区，土地增值的收益属于原土地的主人，而不是像中国这样被政府垄断。因此，开发商总能买到便宜的土地盖房子。这就是美国房价收入比仅为3～4，为世界最低的原因所在。当然，这些新的住宅区距现有的城市中心很远。但拥有和维护汽车的成本在美国也非常低，低收入家庭可以购买远离市中心的住宅，开车一两个小时去上班。随着更多的人搬到这样的地区，他们就会形成自己的城市中心，居民也可以就近找到工作。这一进程往复进行，使城市向四周蔓延。洛杉矶是这类城市的典型。
新加坡属于第二种模式，其超过80％的居民居住在政府修建的公屋中。新加坡的公屋是指那些由负责管理住房的政府机构开发销售的房地产，这使新加坡政府成为该市最大的开发商。新加坡相当一部分土地都是政府回收的，政府回收土地的成本非常低，每平米仅200～300美元（中国更低，只相当于新加坡的十分之一）。即使容积率低到1，政府仍然可以保证其所开发项目的土地成本非常低。同时，新加坡从印度尼西亚和马来西亚输入劳工，以保持较低的建筑成本。因此，新加坡可以以4～5倍家庭年收入的价格出售公屋。而且，新加坡的公屋质量可能是世界上最好的，甚至比很多国家的私人住宅都好。
第三种模式在中国香港，大约半数的人口住在公屋中，其中多数是租住的。不像新加坡，香港政府兴建的公屋条件非常之差，有些简直不妨称做笼子。政府的目的在于激励住在公屋中的居民尽可能努力工作，并从市场中购买昂贵的住房——其均价目前大约每平方米4.1万元人民币。香港人月薪的平均数则大约在1.5万港币，中位数大约1万港币。显然，多数人是买不起房子的。
中国香港和新加坡之间的巨大反差是两地政治差异的结果。人民行动党在新加坡获得执政地位，很大程度上归功于其推行质优价廉的住房政策；如果人们买不起房子，其统治也就难以为继。而香港殖民时期政府的权力来自伦敦，没有这种不安全感。高地价可以帮助政府获得收益。随着越来越多的人购买了昂贵的私有住宅，高房价的既得利益集团就会扩大。事实上，在1998年市场恐慌发生后，香港的中产阶级支持政府限量供地、恢复房价的政策。
当然，香港的稳定也要依靠居住在公屋里的那一半人口的支持。只要这些居民对未来依然怀有希望，憧憬着买得起私有住宅的一天，这个社会就是稳定的。但未来可能存在变数。香港的GDP刚刚恢复到1997年的水平，并且由于老龄化和相对其他中国城市的高成本，其增长不会很快。我猜测香港不久就需要大规模地改进公屋质量，以保持社会稳定。
中国如何控制房价
中国内地与以上三种模式都相去甚远。在快速城市化中，如果仅一个城市提供廉价、高质量、易购买的公有住宅，那么转眼间就会被来自其他地方的移民填满。廉价的公有住宅可能很难获得。因此，政府提供公有住宅只能说是一项社会政策，而不是城市化的加速剂。绝大多数城镇居民都需要从市场上购买住房。在这一点上，中国更像美国，而不是那些东亚城市国家。
因此，保持市场房价在可承受范围内，是长期内满足住房需求的关键。有了便宜的土地和汽车，美国可以依靠市场提供廉价住宅。中国两者都没有。不过，绝大多数城市人口必须依靠公共交通去上班。所以，控制房价的第一要务，就是发展公共交通。这听起来可能不合常理，因为便利的公共交通会提高附近的地价。但是，拥有好的公交系统可以使平均地价下降。
公共交通系统耗资巨大。在美国快速城市化的阶段，各个城市可以发行地方政府债券为基础设施建设融资。随着城市的发展，税收收入增加，这些债券得以偿还。这样的良性循环在城市的成长阶段是可能的。中国的大城市也有条件产生这种良性循环。这就是我认为中国应该允许一批城市为发展基础设施发行债券的原因所在。
控制房价的第二个方面，是中国必须鼓励房地产业向工厂模式转型。当房价快速上涨时，该城市的政府应当迅速增加土地供给。当然，这种模式成功与否，要看当地政府给房价降温的决心有多大。如果地方政府依赖卖地收入满足资金需求，他们降低房价的措施就很难有诚意。如果不允许地方政府举债，地方政府稳定房价的政策可能永远只会停留在口头上。
为了激励地方政府从长远利益着想，中国应当考虑开征1％～2％的房产税（property tax）。此项收入可以用作基础设施建设债券的偿债担保。债券的规模可以达到此项税收的10～20倍，这就足以满足基础设施建设的需要。
第三，中国需要成立一个特殊的住房贷款机构以帮助低收入家庭。比如美国的联邦国民抵押贷款协会（Fannie Mae），就是美国政府资助的一个专业公司，它从商业银行手中购买按揭债权，并将其资产证券化。因为享受到政府的保护，其融资成本非常低，这样节约下来的成本可以转化为购房者的收益。这种收益只能由按揭在一定规模内的借款人享受，以保证福利分配给中低收入家庭。
总之，中国应当集中资源建设25～30个超大城市，以完成城市化进程。这些城市应当享有发行债券的权利，来满足发展基础设施的融资需要。这些城市的房地产业应完成从土地银行模式向工厂模式的转型。地方政府应当依靠征收房产税而不是卖地来担保他们的债券。这样的城市化战略将让住宅的价格更易承受（例如5～8倍于家庭年收入），而城市中也将充满就业机会。
诊断高房价
再危机 谢国忠惊人预言：2012年楼市泡沫破灭
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高房价会扩大分配不平等，危害社会稳定。如果经济高速增长意味着高房价，可能得不偿失
中国已经克服了经济发展的主要障碍：一是资金，二是人力资本。目前，中国已经积累了1.5万亿美元外汇储备 （1.5万亿为2007年数据——编注），即便出口显著波动，国内的经济发展也不一定会放缓。而由于“文革”后一代高校毕业生走向成熟，中国在基础设施、制造业和服务业领域都拥有了大量人才储备，在过去5年中突破了关键性的拐点。有了钱和人，经济发展只是一个需求问题。而中国的城市化仅完成了一半，需求也不成问题，未来15年至20年经济可望保持快速增长。
随着经济增长变得容易，中国现在必须考虑，当经济发展完成后，中国将会成为一个什么样的社会。在经济方面，财富分配具有最重要的影响，它可能使中国社会变得健康而有活力，或者正相反。如果个人能力在整个社会中分布正常，那么收入和财富的分布也应如此，即大多数人处于中等水平，处于两极的富人和穷人应该是少数。现代社会可以通过对富人征税、对穷人补贴来减少不平等。不过这样的政策有一定的效率成本，即令社会发展变得缺乏动力。
不过，分配不平等在长期也会造成效率损失。富人对其子女的投资可以比穷人更多，因此，由于教育资源的缺乏，并非所有人都能实现其全部潜能。即便市场按照人们的能力和努力给予了他们适当的报酬，如果资源再分配能够让每个人都受到适当的教育，那么整个社会的效率还是可以得到改进。
高房价是一个问题
在中国，不平等程度正在上升，其中大部分反映的是经济增长成果分配不均——一些人在经济增长过程中比其他人获利更多。然而，绝大多数人也从中获得了一些利益，因此，尽管中国不平等程度已处于全世界最严重之列，目前社会却仍然能维持稳定。
但是，迅速扩张的房地产市场可能会威胁到很大一部分人，使其绝对福利恶化。房产是家庭财富中最重要的部分，在全世界范围内，它占到家庭财富总量的三分之一；而在东亚地区，这一比例更接近二分之一。
在一个有效率的市场中，房产价格由购买力决定。其中一个最重要的指标是房价收入比，即住房价格与家庭年收入的比值。从美国的4倍到中国香港和日本的8倍，各地诸如房产税等微观条件令其房价收入比各有不同。房价收入比由机会成本决定，因为用来购买房产的资金也可被用来投资于股票或债券。因此在有效率的市场中，房产升值率加上租金收益率会等于债券收益率加上风险溢价。
看待此问题的另一种思路是，将房产增值与人均工资收入增长相比较。在长期，二者的增速应该相等。如果房价比工资增长得更快，房价收入比会变得过大，最终人们将买不起房。而由于房产会折旧，故现有房产的升值速度应等于工资的趋势增长率减去折旧率。
在美国，名义人均收入每年增长6％。而由于房产享受一定税收优惠，其投资回报比人均年收入的增长要高出两个百分点。过去10年，美国房产以每年超过经济增长3％以上的速度增值。其原因是20个世纪90年代债券收益率的下降，而债券收益率下降又由始自日本并在亚洲金融危机中席卷其他经济体的通货紧缩所引发。现在，随着亚洲各国接连进入通货膨胀，美国债券收益率已趋于上升。另一方面，近5年来诞生的一些新型金融产品例如次级贷款变成了一场泡沫，其破裂也会让房价下降。两股逆流叠加，美国房产市场至少未来3年都不会有好日子过。
中国的情况要好得多。今后20年，中国的名义人均收入年增长率将可能达到10％（实际人均收入年增幅为7％）；而折旧率大约为1.5％——这是基于当前建筑质量的一个保守估计；再减去房租收入所交的税——如果房租收益为3％，税率20％，则房产总回报会被减去0.8％；这样，拥有房产的净回报率大约在8％左右。这一回报是很诱人的。标准普尔500指数过去半个世纪的年均回报也只有9％。而居民房屋属于风险较小的资产，并可免去租金，这样的回报是很不错的。因此，中国家庭应尽量买下他们所住的房产。
中国房地产市场的问题在于，现在的房价已经被大幅推高到一个未来的理想水平。也就是说，即便中国经济今后的表现会始终如我们所料般良好，甚至超过预期，目前的房价水平也已经包含进了今后多年的升值。
我们知道，在一个社会稳定的国家中，房价收入比应该大约为8；然而目前中国这一比率已达到15～20。即使人均收入翻一番，现在的价格仍然显得很贵。假设目前的房价已包含今后10年的升值，那么买房唯一的回报就是租金收益减去折旧。现在大多数城市的房租收益在3％～4％之间，除去1.5％的折旧，那么拥有房产的名义回报率仅为每年1.5％～2.5％。而10年期国债收益率大约就有4％，买房投资很难说是理性的。
高价何来
以上计算告诉我们，低债券收益率是支持高房价的关键。在一个封闭经济中，债券收益率通常与人均收入增长率相近。但中国的债券收益率甚至比其应有水平低二分之一。货币市场中的套利行为，决定了美中两国债券收益利差等于货币升值的预期。市场目前希望人民币升值，因此，即使中国的人均收入增速相当于美国的3倍，中国债券收益率仍会低于美国。假设人民币汇率如日元在20世纪80年代末一样翻一番，并且人均收入增长率减半至5％，那么中国的债券收益率可能与美国相当，且房产价格也回到正常水平。
但是，这一均衡对于中国来说是不可接受的——中国的城市化进程尚未完成，对经济快速增长有强烈的要求。因此，中国债券收益率与经济增长之间这种不正常的关系可能会长期持续。
不过，对高房价的上述解释已不再是市场的主要动因。大多数购房者希望价格继续快速上升而非停滞。他们的这种期待意味着房价收入比还将上升，房产价格会越来越超过收入的增长。通常，当价格上升成为需求的长期主要拉动因素时，这就是一个泡沫了。
当流动性充足且经济增长率高时，就很容易产生泡沫。形成目前充沛流动性的一个重要原因，是美元自2002年以来的贬值。由于中国实行盯住美元的货币政策，美元贬值促进了中国出口增长，中国贸易顺差大大增加；与此同时，资金在全球寻找“避风港”，大量“热钱”涌入新兴市场。中国流动性由此大增。从这一角度来看，如果政府不通过其他手段控制资产价格上涨，当美元跌至谷底而反弹时，泡沫就会破裂。同样的故事曾发生在20世纪90年代初，当时美国发生储贷协会危机，美元下跌，引发东南亚国家的资产泡沫；而美元恢复强势后，泡沫于1997年破裂。
债券低收益率和美元疲软仍不能完全解释中国的高房价问题。灰色收入流入房地产也是一个主要原因。中国2007年GDP可能达到24万亿元人民币（2009年1月14日中国国家统计局公布的2007年中国GDP为25.7亿元人民币——编注）。GDP可以用收入、需求或产出的形式计算，理论上应相等。包括工人和农民在内的正常劳动力总收入大约为11万亿元，折旧4万亿元，剩余的9万亿元包括资本收益、部分财政收入及灰色收入。其中灰色收入可能超过GDP总量的10％，比房产销售总额还高，其中很大一部分流入了房产市场。房产高价和高空置率的共存，可能正是由此导致的。
危害与出路
高房价问题何在？大多数人会把它看做繁荣的标志。例如，由于外国居民的需求，伦敦市拥有全世界最高昂的房价。但当地居民并不反对高房价，因为它为当地带来外汇收入，促进了经济发展。而且，大多数本地居民已拥有住房，所以上升的房价并不影响他们的生活。中国的情况就非常不同。大多数城市仍处于扩张过程中，在今后20年间其规模可能会扩大到现在的2～3倍。也就是说，大多数人还没有购买住房，所以高房价将严重影响他们的生活水平。
房价还会影响收入再分配。用于买房的资金会流向政府、开发商、建筑公司、原材料供应商。而中国区别于其他国家之处在于，中国的土地属于政府所有。由于房产建设、销售过程中的土地费税占到总销售额的一半或更多，中国的房价从根本上应被看做一种税收。根据经济学原理，单纯从效率的角度出发，税收应被分摊给尽可能多的人口。因为当税收被大面积分摊时，每个人的负担就会相对减轻，其带来的效率损失就可限制在最小程度。而通过高房价来征税显然违背了这一规律，因为它只把负担加在每年那一小部分新购房者身上。
从再分配角度说，以高房价的形式征税会产生很严重的后果。购房者通常是中产阶级的核心。当他们不得不在住房上付出所有收入时，其社会经济地位将显著下滑。因此，以税收为目的的高房价将使财富分配极端化，处于两极的富人和穷人增多，而中产阶级规模很小。这样的社会结构是不利于稳定的。
要让人们买得起房，最稳妥的方法是增加供给。一些人认为中国存在土地短缺，这是不正确的。我在1989年的日本和1997年的香港听到过同样的抱怨声。日本的人均土地面积甚至还不如中国长三角地区，但现在其房价已经从最高点下降了75％，达到8倍于家庭收入的合理水平。香港有70％的土地根本尚未开发，其高房价源于政府的政策。
要扩大供给，中国可以将城市建筑高度翻一番，交通问题则可通过修建地铁来解决。有人可能会提出，高层建筑有许多弊端，但与买不起房相比，这实在算不了什么。没有什么比没有自己的住房更重要。通过这种改变，住房供给马上就可以翻倍。
在中国有一个很流行的观点，即政府应发展廉租房，而一些低收入人口应该租房。但在美国或日本，平均房屋拥有率为三分之二。租房住的原因不止是收入。很多单身人士和经常迁移的家庭都更愿意租房。随着中国劳动力市场变得越发具有流动性，租房的状况将逐渐和其他国家一样。然而，中国与其他国家的关键不同在于，其土地理论上属于人民，政府代表人民管理。虽然土地名义上归人民所有，房屋建造的成本也很低廉，但人们却承担不起住房价格——这种局面是难以让人们接受的。中国政府有让房价变得合理的义务。
新加坡模式可能会适用于中国城市。新加坡的房产市场呈现两极分化。一方面，政府为80％的人口开发住房。正如在中国一样，新加坡政府拥有土地，其中大部分是填海而成。新加坡一套住房的售价是家庭收入的5～8倍。另一方面，市场中还有20％的高价住房，大多由高收入家庭以及外国居民购买。这20％类似一项税收，为政府带来了高收入。
高房价会为地方政府带来高财政收入，使得城市基础设施建设和城市化进程获得充裕的资金。但对于大多数中国人来说，经济高增长没有保持较低的房价来得重要。城市生活中最重要的一项支出就是房产。如果经济高速增长意味着高房价，那可能就是得不偿失了。
动真格才能缩小地产泡沫
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不要指望中国的房地产泡沫会缩小，除非政府的调控措施是动了真格的；合理的房地产政策，前提是改革财政收入的结构
中央政府已经出台了新一轮房地产市场调控措施，这一次，它明显地调高了按揭贷款的门槛：首次购房者的按揭贷款利率优惠减少；对于购买第二套房的人，首付比例提高到40%，利率的优惠取消；对于购买第三套房的人，首付比例提高到60%，银行可以自行调高利率。果然，房地产一级和二级市场的成交量明显下降。但是，没有人惊慌，甚至那些靠房地产泡沫吃饭的人。这是为什么？难道他们不应该害怕中央政府的打压措施吗？
这一幕似曾相识。过去，中央政府多次推出过房地产市场调控措施，但每次市场稍受影响，政策就松了。根本的原因是地方政府，还有他们上头的中央政府，都靠着房地产获得财政收入。如今，市场已不相信政府会切断它们的财源。
地方政府和房地产开发商都坐拥大量现金，这是他们之前卖地、卖楼及贷款得来的，当时在刺激经济的名义下，有一个什么项目都能上的时间窗口，可以轻易获得贷款。他们似乎认为，中央政府会在他们的资金耗尽之前改变主意，所以他们并不降价，而只是静静地等待。
按揭门槛提高后，购买第二和第三套房的人被排在门槛之外。因此，如果房地产开发商现在要卖房给收入低、财富少的首次购房者，只能降价到他们负担得起。但这样的降价没有任何意义，因为中央政府可能很快会再次放松政策。
在中央政府能对它的政策建立起威信之前，此样的游戏不会结束。中央政府建立威信只有一种途径，就是维持紧缩的政策，一直到地方政府和开发商把钱用完。如果真是这样，以后大家就会按新的游戏规则来做了。
移民安置的作用
与中央政府的政策意图相反，地方政府正在为新一轮房地产价格大涨做准备。地方政府一直借银行贷款来安置拆迁户，由于拆迁户需要有足够的补偿，才能按现在的价格买得起房，安置费用在飞涨。除非房地产价格大涨，否则地方政府可能会赔钱，这是他们无法接受的。
去年，这种拆迁户重新安置产生的需求对支持房地产需求发挥了重大的作用。购房自住的需求中，绝大部分来自这些拆迁安置户，他们把拆迁补偿款用作了首付。自10年前低成本公房私有化以来，拆迁补偿是最大的政府向私人的财富转移。这可能是当前支持经济的最重要的政府行为。
拆迁安置补偿有积极因素，但也有两个主要负面因素。
首先，它使用了杠杆的形式支持需求。地方政府用土地作抵押，借钱支付拆迁补偿。拆迁居民使用补偿款作为首付，取得按揭贷款。这样，按揭贷款的首付实际上来自政府从银行借的钱，在这个资金链上，所有的钱都是从银行借的。
第二，尽管高额的拆迁补偿款让拆迁户受益，但这让地方政府成为房地产价格进一步膨胀的推手。而最终，成本将由中国新生的中产阶层承担。
不要指望中国的房地产泡沫会缩小，除非政府的调控措施是动了真格的；合理的房地产政策，前提是改革财政收入的结构。
过去数年，中央政府的经济政策有利于低收入阶层，具体做法是对农村的补贴，农地改革和生活必需品的价格管制。移民安置政策的初衷是另一项帮助他们的措施。
但中产阶级需要为此支付成本，因为他们最重要的开支——房地产、汽车和教育都在飞涨。事实上，从绝对值来看，中国的房地产和汽车价格都在世界最高之列，若以相对于收入的比例而言，更是全世界最高的。除非政策发生重大变化，否则中产阶级受到的挤压会越来越严重。
中国的房地产市场是一个巨大的泡沫。住宅物业、房地产商的库存、地方政府抵押给银行的土地，加起来的价值是中国GDP的3倍以上。
房地产陷阱
再危机 谢国忠惊人预言：2012年楼市泡沫破灭
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中国的房地产泡沫很可能在2012年破裂
未来10年将充满挑战。由于低成本和不断扩大的外需，中国经济增长的引擎一直是出口和外资。未来10年，中国不再是低成本的生产者，不大可能继续扩大其全球市场份额。另外，外需也不会像过去那样快速增长。即使政策得当，经济增速也只会有过去的三分之二。
目前，中国经济最大的危险是为保持高增长而将房地产投资最大化，而房地产并非生产型资产。房地产行业通过牺牲长期经济增长来支持短期增长，其资本平均生产率随着时间推移而下降。地方政府的政绩主要通过GDP和财政收入体现。房地产开发可以帮助地方政府迅速提高这两项指标。由于价格和面积均快速增长，房地产在中国资本分配的份额中大幅提高。这是由于政治因素而导致的泡沫，而且这个泡沫已经很大。除非通过改革地方政府的评估机制来扭转这一趋势，中国未来两年的资产泡沫将越吹越大，而目前的状况已相当危险。泡沫可能在2012年破裂，届时中国社会和政治稳定都将受到威胁。
21世纪的第一个10年以IT行业的泡沫破裂开始，接着“9·11”袭击和SARS危机，以全球性金融危机而结束。听起来很可怕——这确实是可怕的10年。世界的多数国家的经济停止增长甚至倒退。西方2005年前后的繁荣是虚假的，是华尔街制造的海市蜃楼。新兴市场的经济正在奋起直追，而西方拒绝接受由此引起的生活水平调整。“明天会更好”的心理使他们不愿意调整，却制造泡沫来掩盖问题。泡沫推迟了调整期的到来，使这个过程变得更加艰巨。西方，特别是美国和英国等盎格鲁-萨克逊国家，未来还将面临可怕的10年。
在这样的背景下，中国已经崛起。国内生产总值以美元计增加了3倍，出口增加了4倍。考虑到美元的贬值和中国国内的通胀，中国的经济实力看起来增加了至少1倍。对中国这样一个巨大的国家来说，这样的成就是前所未有的。这一成功，主要归功于中国在全球贸易中市场份额的增加和海外投资的增长。
低起点、运气和改革可以解释中国的成功。
10年前，当亚洲金融危机发生时，中国没有选择人民币贬值而是降低国企成本。当全球经济稳定后，中国比其他国家更有竞争力。加入世界贸易组织是最大限度保证其低成本收益的保险单。过去10年中，中国在全球贸易中的市场份额增加了2倍。中国改善了基础设施，确保高速增长不会带来通货膨胀，进而削弱中国的竞争力。这一系列的政策精准完美。
竞争力并不一定带来增长，全球市场需求必须保持。否则，哪怕在一个缩小的蛋糕里占大份额，也不会带来经济的强劲提升。美国的信贷泡沫一度是中国的幸运。尽管美国在全球投资和收入中份额减少，通过举债依然继续消费。美国的信贷泡沫维持了全球市场需求，使中国市场份额的增加成为可能。但好运不再。2008年金融危机后，美国削减以举债为基础的消费，未来10年的增长率将仅有过去10年的一半。欧洲和日本的增长或为零。
在中国，过去10年中，生产主要要素（劳动力、原材料、土地、环境控制和税收）的成本都在增加。工人的工资以人民币来算增加了大约1倍。原材料的价格也增加了1倍。亚洲金融危机前，中国的工资水平是东南亚国家的一半，现在则是那些国家的2倍。孟加拉国工人的工资甚至更低。在全球贸易中，中国很可能会输给这些更低成本的竞争者。
中国过去10年成功三要素中的两个已不复存在。现在中国需要提高效率来促增长。但是，目前的形势似乎向相反方向发展。成本增加和需求低迷使制造业的利润减少。资本投入也在放慢，体现在进口设备的速度放慢。多数地方政府似乎把房地产行业视为经济增长的救世主。将过剩资本投入房地产，不仅会导致未来经济增长放慢，也会降低平均资本效率。同时，由于房地产开支预期增加，日常消费受到遏制；以价格虚高的土地为抵押的贷款更是威胁金融稳定。
东亚地区经济，如日本、韩国和中国台湾，都无法摆脱对出口的依赖。阶段性的消费上升通常是由于资产价格上升，难以长期维持。一旦由于成本增加而失去出口市场，他们都陷入经济停滞的困境。因为高增长时期的资产泡沫使中产阶级成为“房奴”，无法进行其他消费。中国或许正在同一道路上：一年又一年，人们在谈论着增加消费，而消费在国内生产总值中的份额却一直下跌。
过去20年中，日本经济停滞不前，国民人均收入在4万美元的水平徘徊。在过去10年中，中国香港、韩国、新加坡和中国台湾停留在2万美元的水平上。在如此高的收入水平上停滞看起来还不错。但中国的情况不同。国家庞大，出口面临挑战，而国民人均收入要低得多。除非改变其增长模式，中国经济将在低收入的水平上停滞。
快速致富的欲望，控制了中国社会的各个阶层、每个角落和每个人。这个欲望不能被满足；经济学的逻辑是货币一定要流通；当某些人的钱多时，另外一些人的钱必定要减少。虚高资产价格满足了人们的心理，人们手里似乎拿到更多的钱。泡沫暂时使人们忘记了这个逻辑。这就是为什么一旦条件允许，中国就有资产泡沫。
泡沫是对现实的夸张。低成本资金和强劲增长通常是制造泡沫的原材料。过去5年里这两个因素都存在。但是，目前中国完全依靠低成本资金来支持过高的资产价格。目前的低成本资金一是来自过去出口积累的、存在银行系统的资金；二是由于人民币与美元的绑定，加上美联储美元贬值的政策，“热钱”流入。这两个来源都不具可持续性。美元已经探底，美联储将在2010年提高利率。由于新增贷款增加和出口增加放慢，银行系统的流动性在降低。通货膨胀可能会出现，从而迫使政府收紧货币政策。简而言之，低成本资金环境不可能持续太久。
中国出口复苏是从一个低基础开始。复苏将持续到2010年末。但是，低基础复苏与恢复过去的势头不能混为一谈。
出于三个原因，高出口增长的阶段已经结束。首先，中国在国际贸易中的份额是中国经济在世界经济份额的2倍。中国继续增加市场份额的可能比较低。第二，增长势头不像以前那样快。在格林斯潘时代，西方消费是由借贷泡沫支持的。这个泡沫已经破裂。未来贸易增长的速度可能是过去的一半。第三，美国和其他西方国家的就业危机，不可避免地导致贸易保护主义。当贸易保护主义的措施针对中国时，其他发展中国家可能抢占中国现有的市场份额。
另一可能维持泡沫的办法是将人民币升值，就像日本在“广场协议”后遏制通胀并吸引“热钱”流入。这一战略在中国将不会奏效。日本公司的科技处在世界最前沿，他们可以提高出口价格来部分抵消日元升值的不利影响。中国公司没有这些优势，它们依靠低成本来竞争。日本的战略在中国将失效。
在出口拉动经济增长达到高峰后，消费是取代出口成为增长引擎的选择。虽然起点低，但它具有可持续性。这一转变要求政治经济的全面变革。其关键是增加中产阶级可支配资金，降低消费成本。到目前为止，没有任何东亚国家成功地完成这一转变。中国还尚未开始这一转变。
但是目前的趋势看起来不乐观。
过去10年来，中国一直努力提高居民消费。然而，中国消费在总体GDP的比例年复一年地下降，因为新兴的中产阶级受到政策环境的挤压。
房地产价格、汽车价格和收入税率都居高不下。中国的政策，而不是中国消费者或家庭的特质，导致了对出口的过度依赖和消费的萎缩。
一个广泛而活跃的中产阶级，是稳定的现代社会的基础。中国的政策正确地照顾了低收入阶层的需求。但是，半市场化的经济为一小部分人提供了投机获利的机会。在未来的中国社会，有极少数超级富裕的阶层，有负担沉重的中产阶级和庞大的、可以支付基本开支的低收入人群。中国正在往这个方向发展。这样的收入结构将注定经济不平衡，而且严重依赖出口。
过去10年中国的经济增长，产生了数以百万计的白领工作：经理、工程师、咨询师、会计、律师和银行家等。拥有这样的工作，他们可以买房子、买汽车和每年一次或两次度假。然而，资产价格上涨的速度超过收入增加的速度，使他们生活在对未来的恐惧中。
中国的房地产市场有赢家和输家。但胜负主要不是由教育、经历、工作态度来决定，而是谁先进入房地产市场。从根本上说，中国经济让投机者获益，而不是努力工作的人们。越来越多的人们意识到这一点，于是投资者越来越多，努力工作的人越来越少。这也是为什么越来越多的公司和个人进入房地产市场。
在过去10年中，西方拒绝承认其竞争力下降，并制造泡沫来掩盖它。我担心，中国在未来10年里会重蹈西方的覆辙。在未来两年中，泡沫将越变越大。流动性将很快对资产泡沫不利。置身于泡沫中的多数人总会想：可能是有泡沫，但似乎没什么会导致泡沫破裂，因此它可以继续。泡沫总是要破的，没有例外。越想推迟其破裂，破裂的后果就越严重。过度供给和利率上调都会使其破裂。过分供应是美国泡沫破裂的原因，中国香港的则是利率上调。中国内地的银行似乎永远在市场低迷时拒绝向开发商提供资金。因此，在市场低迷时，供应将减少，价格调整无法进行。这一人为操控制造了投机心理：政府将永远不会让价格下跌。当投资者认为价格不会下跌时，且银行有足够的流动性来支持，投机的需求是无限的。中国的泡沫将在流动性短缺和利率上调中破裂。
最终的杀手就是通货膨胀。原因是印了太多钞票。在印钞和通胀之间有一个时间差。在美国，这个时间差是18个月。中国政府利用补贴来遏制通货膨胀，这个时间差或许更长。它可以是两年。我认为，到2012年中国会经历像20世纪90年代早期那样的通货膨胀。
在全球化的时代，通胀也是全球性的。美国的通胀开始抬头。在未来两年，这一趋势将加速。到2012年，美国可能面临通胀危机。美联储将不得不迅速提高利率。如果中国为支持房地产市场而不提高利率的话，资金会从中国外流，银行发生流动性危机，利率最终还会上升。
很有可能，中国的房地产泡沫将在2012年破裂。
中国政府有能力让房价降下来
再危机 谢国忠惊人预言：2012年楼市泡沫破灭
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中国必须大幅改革以通过新的发展模式来取得较高的经济增长率。要达到这点，关键在于扩大居民需求。
如今，大多数人都开始怀念过去那拥有“美妙泡沫”的日子。那样难道不好吗？所有的东西都在上涨和上升、无论什么人都在轻而易举地变得富裕。众多在结构性产品中亏损且仍然持有的人们开始将他们的全部希望寄托在了泡沫的复兴——这样才能将他们从账面贫困中解救出来。所有人都将目光放在了中国令人激动的信贷增长数据上。想象一下，如果所有这些钱都进入股票和房地产市场的情况。可是，中国的银行真如“功夫熊猫”般开始拯救世界了吗？
事实可能并不如你想象的那么美妙。正如我曾经说的，这些资金中的大部分被用来维持企业资产负债表的平衡。投放给房地产开发商的信贷资金开始增长，抵押品是那些无法售出的房产。资金被用来对房屋进行打折出售，并置换到期的银行债务。银行系统资产负债表的膨胀，助推了实体经济部门资产负债的膨胀。在2008年12月到2009年3月的4个月间，银行新增贷款18%，达到5.4万亿人民币。企事业单位存款同期受制于恶化的销售情况，却出现了停滞：增长2.3万亿人民币，这些存款很可能是新增贷款转存所带来的。新增贷款和企事业单位存款之间3.1万亿的差额，则很可能正是从实体经济部门流出，进入其他经济领域的数量。
为什么企业借了钱又将它存回银行？首先，填平银行账户上的错综复杂的三角债占了其中一大部分。如果企业能够将那些已经开始打折的资产以100%的比例抵押出去获得贷款，他们当然愿意将这些贷款再转换成存款。第二，地方政府和企业担心信贷政策今后将会紧缩，因此，他们努力获取贷款：以现下的可以承受的成本换来资金，并储蓄起来以应付将来的支付需要。第三，在一些案例中，借贷的成本要低于存款利率，于是很多私人企业就在其中获得了套利的机会。
去掉这些“去而复返”的贷款之后，“真实”信贷增长平均在7750亿——这是仍然很高但不至于不能接受的数字。“真实”信贷额的很大一部分可能都用来支付工资欠款了，还有未知数量的一部分进入了股市。从3.1万亿元的信贷总量中去除这几部分之后，能够流动到实体经济的资金看起来似乎十分有限。
通过释放流动性来稳定经济是一种短期的解决办法，这并不能根治中国经济存在的问题。中国以投资和出口为拉动的经济发展模式已经到了转型之时。过去5年，高速的出口增长率部分是由全球的经济泡沫推动的。泡沫破裂后，中国的出口正在趋于正常化。更重要的是，与世界其他国家水平相比，中国的基数太庞大了，因此它将来很难再继续高速发展。这表明，除非中国迅速找到一个新的发展模式，否则今后数年中国的经济增长率将会保持在较低水平上。
中国经济是靠出口驱动的。如果全球经济持续低迷——未来5年很可能会是这种情况，中国必须大幅改革以通过新的发展模式来取得较高的经济增长率。要达到这点，关键在于扩大居民需求。
然而，由于居民收入低、财富少，需求必然也低。因此除非这两点问题都得到了解决，不然振兴经济只是空谈。近10年来，中国政府一直努力刺激居民消费。
有两个政策能够迅速地改变当前情况。
第一，政府可以制定目标，将房价降低到每平方米1至1.5倍月工资的水平上。这个房价水平与国际相比并不低，而且能将居民财政压力减轻很多。当前，一个城市居住的青年想要结婚，家里整整三代人都要努力凑钱才能拿出首付。如此沉重的财政压力极大地削弱了家庭的消费能力。
中国政府完全有能力降低房价。因为五成以上的房屋销售成本都以土地成本和税费的方式缴纳给了国家。
第二，中国政府可以将其握有的上市国企股份分配给居民，这样就能够使每个人都成为市场经济的股东，从而保证未来数10年的稳定。
财富转移能够将居民消费的增长保持数年，这样一来就有了良好的劳动力市场和不断上涨的工资，从而进一步扩大消费。
虽然全球经济依然低迷，但中国有能力重获经济的高速发展。这需要实实在在的变革，需要时间。我认为很多人都希望能有个简单点儿的方法跳出当前的经济危机：大家都唱涨，投资者入市，然后一切就都能恢复了。但恐怕这次不一样。只有变革才能重见高增长率和牛市。
最后的探戈
再危机 谢国忠惊人预言：2012年楼市泡沫破灭
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通货膨胀会终结中国的房地产泡沫，大部分房地产的收益，会落进政府的腰包。毛利中，开发商大概能拿到四分之一。但是，这些钱会再被用来买地
“我还能做什么呢？我的工厂都不赚钱，只能把钱投到地产里，”宁波一位企业家如此回答我对他资金配置的质疑。
“投机房地产，我最多亏30%。要是市场不行了，我大不了把房子给银行。要是炒股票，一不小心就会亏70%～80%。”
当我问他为什么不持有现金，他回答道：“我朋友买的房子，去年还是1万元/平方米，现在已经2万了。银行利息太低。我要赶上我朋友。”
这并不是一个孤例。最近，我几次去浙江，不停地有企业家给我讲类似的故事。工厂不赚钱了。工人难找，每月2000块包食宿都不好找工人。5年以前，这样的待遇有的是人抢着干。原材料成本虽然比2007年低，但还至少是5年前的2倍。最糟糕的是，海外订单越来越少，客户还不停砍价。现在企业太多，订单太少。
地产商不过是政府的“打工仔”
资本从制造业流出，进入房地产，是吹大当前中国地产泡沫的主因。2008年股市大跌，一年时间里，A股从2007年11月的高点跌去四分之三。此后的上涨，只是熊市反弹，还不是牛市。当前看多股市的说法，不过是绝望的人希望股市反弹，因此，不停鼓吹乐观情绪。看多的言论网站上到处都是。有些网站看起来像是没有医生的精神病医院。
房地产市场是最大的秀场。今年主要房地产市场的销售收入可能会突破4万亿，超过全国财政收入的一半。大部分房地产的收益，会落进政府的腰包。土地出让金和各种税费要占到房地产销售价格的一半以上。毛利中，开发商大概能拿到四分之一。但是，这些钱会再被用来买地。虽然中国政府的财政收入分为很多类，但其中大约一半和房地产相关。中国内地的财政情况和1997年的香港很像。这就是抑制房地产泡沫如此困难的原因。
伴随着美元走软，房地产市场从2002年开始复苏。当时，海外华人希望购买中国的物业，以减少美元资产。这成为使市场复苏的一大推动力。和海外华人联系紧密的沿海城市是第一波受益者。2005年末，当美联储将利率提高到4%之上时，中国房地产牛市戛然而止。第二波房地产牛市，则由银行贷款推动，特别是住房抵押贷款。房地产公司在香港融资，以及外资进入房地产，也是第二轮房价上涨的重要推手。省会城市则受益匪浅。
当土地储备和分散布局受到股市青睐时，上市的房地产公司以及获得外资支持的房地产企业，在省会城市掀起一轮拿地潮。他们的资金既支持了经济增长又制造了房地产需求。从某种意义上来说，金融企业也帮着推动了地产复苏。不过，房地产企业现在都希望能在香港把股票变现。中国内地的房地产市场现在还是一个卖得动的故事。他们都希望在最后的清算到来之前，变现离场。
当前这一波房地产牛市从2009年3月开始。这更多是由中国自己的政策造成的。疲软的美元只不过帮着阻止资本外流，使资本盈余推高资产泡沫。在中国买房的外国投资者，经历了次贷风波之后，已对地产泡沫避之唯恐不及。事实上，这一波房价上涨的时候，海外投资者都在抛售。
这轮周期中，我看到三种信奉不同理念的购房者：
第一类：政府不会让房价下跌。多数购房者都属于这一类。这些人是中高收入人群，收入是全国平均工资的2倍或更多。他们对高房价一直难以容忍，并等待正确时机购房。他们欢迎全球危机，因为这是难逢的房价调整机遇。不过，房价没有下跌。这使他们确信，政府不会让房价下跌。这类人的逻辑就是，尽管房价高还是要买房，因为价格会涨得更高。这类人是大量抵押贷款增加的主要推动力量。2009年，他们主要集中在3月至8月买房。到目前为止，房地产价格屡创新高，这类人赌对了，他们账面上已经有利润了。
第二类：政府最喜欢房地产开发商。在这场危机中，一个朋友评价说，政府最喜欢房地产开发商。危机初期，大多数房地产开发商都拴在一根绳上。他们杠杆很高，其主要资产 ——土地不断贬值。在正常市场经济中，出现这种情况，房地产开发商很快就破产了。但是，国有银行提高了房地产开发商的信贷额度，以支撑他们的流动性，而不管他们净资产状况如何。然后，鼓励购房的信贷优惠出台使得抵押贷款大幅增加，刺激房地产销售快速增长。房地产开发商都获救了。
其他行业，从钢铁、媒体到零售，都面临从未有过的困境，现在也还未恢复到2007年的繁荣。其他行业从这次教训中明白了，房地产行业总是获利的。因此，每个人都想成为房地产开发商。但是，由于房地产开发是资本密集型行业，很多没有足够资本的人就成为房地产投机者，希望这些利润有一天能让他们变成开发商。
第三类：钱将不值钱。通胀是热门话题。通胀预期使得人们增加银行存款。这与通胀趋势是一致的：高收入人群消费的商品和服务，价格上涨最快。同样的商品和服务，在欧洲或中国香港价格更低，哪怕是中国制造的。这就是为什么富人最害怕通胀。“无论房价怎么跌，我还有这套房子，但是现金价值可以变成零。”有人如此表白他为什么不持有现金。
无论人们是如何做出继续购房或持有眼下房产的判断，其最终推手都是通胀预期。并且，价格上涨势头似乎证实了这种预期。在上一个资产周期，我观察到，没有什么能像资产价格上涨那样让人们更乐观。在市场上涨时，大多数看空的投资者不会坚持他们的观点超过两周。在有效市场，价格上涨可以使用未来的钱。但是，中国房地产价格上涨是市场化现象吗？更不用说，这是有效市场现象吗？
中国不缺土地，每年土地供应量足够满足城市化增长需要。非正式资料显示，在过去4年已经出售的房屋中，很可能三分之一是空置的。
3%的租房回报率支持这个故事。目前，租房回报率很可能跟由于租户日常居住导致的损坏成本差不多。这就是说，租房和闲置对屋主没有差异。
能够解释房价上升趋势的就是投机需求了。关键问题是，为什么投机需求如此庞大并且持久。主要原因是地方政府在背后支持。无论何时市场变冷，地方政府支持允许开发商惜售，并且不用担心来自银行的压力。因此，市场下行时，销售量几乎为零。这里的市场表现为，只有一个卖方，没有流动性约束，并且市场只能保持最低价格。由于最低价格被不断抬高，还在等待的人们受到惩罚。这种市场行为使投机者确信，他们应该尽早买，并且自己的杠杆率越高越好。
投机可以持续下去，前提是投机者仍能获得大量便宜的资金，并且，当市场转冷时，地方政府可以继续减少供给。因为地方政府可以通过多种渠道从银行借到资金，它们抵抗市场的耐力也由银行流动性决定。因此，只要货币供给持续、快速增长，保证银行流动性充裕，房地产泡沫就会一直持续。
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谢国忠：中国房地产泡沫很可能在2012年破裂
2010年07月19日 11:39 凤凰网读书 【大中小】 【打印】共有评论0条
摘自：谢国忠 著 《再危机》 江苏文艺出版社 2010年7月 出版
阅读提示：在全球化的时代，通胀也是全球性的。美国的通胀开始抬头。在未来两年，这一趋势将加速。到2012年，美国可能面临通胀危机。美联储将不得不迅速提高利率。如果中国为支持房地产市场而不提高利率的话，资金会从中国外流，银行发生流动性危机，利率最终还会上升。很有可能，中国的房地产泡沫将在2012年破裂。【阅读《再危机》连载】

中国的房地产泡沫很可能在2012年破裂
未来10年将充满挑战。由于低成本和不断扩大的外需，中国经济增长的引擎一直是出口和外资。未来10年，中国不再是低成本的生产者，不大可能继续扩大其全球市场份额。另外，外需也不会像过去那样快速增长。即使政策得当，经济增速也只会有过去的三分之二。
目前，中国经济最大的危险是为保持高增长而将房地产投资最大化，而房地产并非生产型资产。房地产行业通过牺牲长期经济增长来支持短期增长，其资本平均生产率随着时间推移而下降。地方政府的政绩主要通过GDP和财政收入体现。房地产开发可以帮助地方政府迅速提高这两项指标。由于价格和面积均快速增长，房地产在中国资本分配的份额中大幅提高。这是由于政治因素而导致的泡沫，而且这个泡沫已经很大。除非通过改革地方政府的评估机制来扭转这一趋势，中国未来两年的资产泡沫将越吹越大，而目前的状况已相当危险。泡沫可能在2012年破裂，届时中国社会和政治稳定都将受到威胁。
21世纪的第一个10年以IT行业的泡沫破裂开始，接着“9·11”袭击和SARS危机，以全球性金融危机而结束。听起来很可怕——这确实是可怕的10年。世界的多数国家的经济停止增长甚至倒退。西方2005年前后的繁荣是虚假的，是华尔街制造的海市蜃楼。新兴市场的经济正在奋起直追，而西方拒绝接受由此引起的生活水平调整。“明天会更好”的心理使他们不愿意调整，却制造泡沫来掩盖问题。泡沫推迟了调整期的到来，使这个过程变得更加艰巨。西方，特别是美国和英国等盎格鲁-萨克逊国家，未来还将面临可怕的10年。
在这样的背景下，中国已经崛起。国内生产总值以美元计增加了3倍，出口增加了4倍。考虑到美元的贬值和中国国内的通胀，中国的经济实力看起来增加了至少1倍。对中国这样一个巨大的国家来说，这样的成就是前所未有的。这一成功，主要归功于中国在全球贸易中市场份额的增加和海外投资的增长。
低起点、运气和改革可以解释中国的成功。
10年前，当亚洲金融危机发生时，中国没有选择人民币贬值而是降低国企成本。当全球经济稳定后，中国比其他国家更有竞争力。加入世界贸易组织是最大限度保证其低成本收益的保险单。过去10年中，中国在全球贸易中的市场份额增加了2倍。中国改善了基础设施，确保高速增长不会带来通货膨胀，进而削弱中国的竞争力。这一系列的政策精准完美。
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