张捷：中国高房价真相 下岗工人是隐性富豪

　　宏观调控与地方融资平台

　　地方政府融资平台的风险问题最近得到了广泛关注。据有关专家分析，高达7万亿甚至更多的地方债务，可能会拖垮中国经济刚刚复苏的脚步。

　　在我们的“4万亿”救市举措需要大量地方政府的配套投资的背景下，2010年随着地方政府投融资平台的数量和融资规模的飞速发展，地方政府投融资平台的负债规模也在急剧膨胀。

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　　来自银监会的统计数据显示，到去年5月末，全国各省、区、直辖市合计设立8221家投融资平台公司，其中县级平台高达4907家。而从地方平台公司贷款债务与地方政府财力对比看，债务率为97.8%，部分城市平台公司贷款债务率超过200%。

　　2009年，中国国债余额大约为6.2万亿元，外债余额为3868亿美元，合计相当于2009年GDP的26%，按照国际标准，尚在安全范围之内。但是，近1年来积聚膨胀的地方政府债务，也会成为中国宏观经济运行中最大的风险因素之一。因为计算了地方政府的债务，中国的政府总债务就可以超过GDP的50%。

　　央行调研结果显示，截至2009年5月末，地方政府的3800多家投融资平台总资产近9万亿元，负债升至5.26万亿元，平均资产负债率约为60%。5.26万亿元的负债相当于去年全国GDP的15.7%、全国财政收入的76.8%、地方本级财政收入的161.35%。

　　中金公司研究报告进一步显示，2009年净新增负债约3万亿元，预计2010年和2011年后续贷款约为2万~3万亿元，2011年底约达到10万亿元。也就是说，很多地方政府的负债额将远远超过本级财政收入，会面临巨大风险。

　　对于地方政府的债务，似乎房地产价格增长给地方政府带来更多的土地财政收益，会大大改善地方政府的财政状况，然而这样的思维是简单和直线条的。地方政府债务更大的风险恰恰来自于房地产的暴涨！

　　因为在“4万亿”救市和2009年房地产暴涨以后，地方政府储备的土地明显不足。例如，北京市区好位置的土地已经不足，在严格保护耕地的情况下要获得土地，只有拆迁。房地产价格暴涨使得拆迁成本迅速增加，政府难以获得新的土地准备，土地卖出一幅少一幅。政府储备的土地不足推动了房价上涨的预期，导致各地土地财政陷于困境。如海南，不要看房价涨破天，而政府手中已经没有多少地了，难以支撑政府后续需要的配套基础设施建设。

　　更进一步的是，拆迁费用暴涨，使得政府投资基建的建设成本更加提高。政府原来的投资预算已经不足，为了不让项目下马造成投资半拉子工程产生巨大损失，为此地方政府的负债还要持续暴涨！

　　地方政府抵押给银行的资产，主要是待开发的土地，这些资产基本上是按照毛地价值计算的，也就是还没有进行拆迁的土地。在拆迁费用暴增的情况下，毛地价格减去拆迁等费用后的净地价格大幅度的降低，造成银行的抵押物价值减值，直接造成金融风险。同时对于地方政府融资平台手中的未抵押土地净值也大幅度降低，造成政府后续融资能力枯竭。这样的局面将把中国地方经济逼入绝境，并且带来巨大的银行金融风险！所以在我们上述统计的政府债务所占GDP高额比例之外，在房地产价格暴涨的情况下更有一个隐性的黑洞！

　　无论房地产有没有泡沫，有没有成本的支撑，任何有过经营经验的人都知道资金链和现金流的重要，对于中国特色的大政府小社会，政府的资金出现问题，所影响的可不仅仅是经济，更是社会和政治问题，这样的风险是与政局的稳定紧密挂钩的。有一点金融常识的人就知道，资金链的断裂和挤兑，是远远比泡沫更要命的事情。

　　在上述背景下，大家可以看到的就是，本次政府的调控地方配合的力度大大超过以往，在金融压力下之急切也大大超过了以往！更要注意到的是，在调控的同时，中央整顿和监管地方融资平台的步骤开始了。把地方融资平台纳入中央的管控轨道，也是控制地方经济风险、金融风险和加强中央经济权威的重要步骤。

　　在调控下我们可以看到，房地产价格没有降低，但是拆迁却比以往进展顺利多了，公开的拆迁成本没有增加，可钉子户的“胃口”大大不一样了。据笔者所知，钉子户所得和拆迁的隐性成本是极大的，在房地产暴涨的背景或预期下，拆迁费用的上涨是远远超过房价的，就如几年来北京东城的房价从1万涨到5万，但是拆迁费用却从1、2万涨到了10多万20多万，房价涨5倍，而拆迁费用涨了10多倍！调控正好控制了拆迁费用不再不合理上涨！

　　在调控预期下，各个拆迁钉子户的胃口大大降低，大量开发商说要破产不干了以后，甚至有钉子户主动叫嚷着要按照当时的承诺拆迁，不拆迁他们是不公平的，原本盼望拆迁但是赖着不走以期得到高额补偿的人群也回到了本来面目，到处为能够赶紧拆迁自己的房子而四处活动。

　　而我们的调控政策限制贷款买房、外地人买房和新购住房，使得所有的新房供给向被拆迁人群倾斜，保障当前拆迁顺利的政策取向是明显的。这样一来使得政府的土地储备重新增加，土地财产可以继续，同时政府4万亿的财政扩张拉动的拆迁得以顺利进行不会造成这些项目的投资金额暴涨，这样地方政府的融资平台的财务状况极大改善，金融风险也降低了，这就是本轮调控的根本所在。等到这一轮拆迁完成，政府又储备大量土地以后，肯定会是另外的一个政策局面，就如在2008底的政策大翻转一样。

　　地方融资平台的主要运转方式是以大片的土地抵押给银行，取得款项进行土地的一级开发，这些土地是没有拆迁的土地，政府的投资基础配套建设使得土地增值，政府转让土地以后取得的增值再归还银行的贷款，完成一个资金和建设的循环。但是在政府将要投资以后，市场立即进行了透支，房价暴涨拆迁费更涨，这样政府土地投入所产生的价值增长无法收回，全部被拆迁费用的高涨所吞噬，造成政府融资平台运转失灵。因此，房价突然暴涨对于地方政府融资和积极财政拉动经济的影响，就从风险进一步扩大到运转受阻，直接威胁经济和政府政治稳定。

　　因此笔者大胆断言，本轮拆迁顺利完成将再一次让地方融资平台运转正常，这将是本次宏观调控的最大胜利。但是房价如果下降过多，导致地方融资平台所开发的土地无法顺利转让，地方政府的融资无法顺利收回，一样是对于中国经济运转的重大威胁和政府的重大压力。政府进行调控是为了让经济运转更好，看清楚目标，看清楚问题，自然也就知道了政府调控的方向、程度和节奏了。