张捷：中国高房价真相 下岗工人是隐性富豪

　　中国房价的非泡沫性

　　房价暴涨让各色人等众口一词说房地产是泡沫严重，但是我们不能把泡沫与暴涨简单地等同起来，而应看到，房价暴涨同期，中国加入WTO以来GDP从8万亿增长到了30多万亿元（同时保持了美元兑人民币从1:8.3到1:6.8汇率增值），GDP的增长速度超过房价难道不是对于房价非泡沫性最好的注释吗？因此对于中国房价的泡沫问题，不能人云亦云。

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　　中国人民银行公布《2009年中国区域金融运行报告》(下称《报告》)显示，截至2009年年末，全国中外资金融机构人民币个人住房贷款余额达4.4万亿元，但个贷不良率持续下降，仅为0.6%。从这样的数据中，我们可以看到中国的房地产远远没有达到世界金融危机和次级债危机的水平，以中国这样的存贷利息差，中国房贷的0.6%不良率就是毛毛雨；同时与GDP相比，所占GDP比例10%出头的总房贷也是非常安全的。

　　即便只计算普通人总收入，这样的数额也不高。根据全国总工会第六次职工调查所获资料数据：2008年7.75亿普通劳动者的劳动收入只占GDP的29%，平均年收入11277元，也就是年总收入8万多亿元。房贷总额只不过是他们收入的一半，而平均10多年的贷款期，每年还贷额远远低于统计中的数据，这里还没有计算财产性收入和老板、老总等富人的收入。中国房地产的真实问题，其实是地区间的不平衡导致某些地区的房价过高和泡沫。

　　很多人认为，中国房地产总价值达到了惊人的90万亿元，这样的估值超过中国GDP的2倍，是日本房地产泡沫最高时期的水平，远远高于美国的水平。但是我们需要知道，美国土地人均占有量远远超过中国，而且美国是乡村居住方式，这样的居住方式意味着高的资源消耗中国是无法比的；而对于日本，我们要看到其房价低的重要原因是日本粮食价格的高昂，如果日本粮价所占有的支出达到中国的水平，日本的房价肯定要超过香港！

　　更有一点是，在中国经济现阶段老百姓的主要财产就是房子，而不是经济发达后的多元化财产，老百姓的自我服务没有变成第三产业的GDP，而美、日第三产业的GDP占比超过中国1倍以上。

　　再有就是中国的通胀压力和国民的保值投资渠道匮乏。根据国家统计局此间发布的数据显示，5月份我国居民消费价格(CPI)同比上涨3.1%，进一步拉开了与2.25%一年期银行存款利率间的差距，继续延续着居民储蓄负利率的格局。这样出于老百姓财产保值的需要，国内的房价也要有一个透支价格的过程，这是中外有别的。

　　此外，我们还要看到中国正在进行工业化，而美、日等国都已处于工业化终结的后工业化社会，因此我国与美、日等发达国家的国情不具备可比性。要知道，在当年美国工业化的时候，其帝国大厦每平米造价相当于当时一辆福特轿车！其房价的相对价格也绝不是今天的水平。

　　还有人质疑中国的房价收入比问题，这里也要从统计数据上再挖掘，而不能就数据言数据。说到中国的收入统计时不可忽略的一点就是，必须看到中国的地下经济，其实有很多收入是没有纳入统计的。比如，很多个人和企业都在避税，那么他们少交税的收入就不在统计之中。看看我们身边有多少人少报收入超过50%？还有政府机关、国企等私下发放大量的奖金、财物，也是不纳入统计的。看看咱们身边的公务员，哪个不是私底下拿的钱比公开收入多几倍？之所以造成统计数据上的比例失调，实际上是统计数据出现了问题。

　　在统计房价上，我们交易的房价和实际的存量房价是不同的，中国大多数人实际在居住房改房和宅基地，房改房等的价格远远低于房地产的交易价格，我们现在统计的是房屋销售的价格平均。如果把房改房和宅基地统计进来，存量房和房改房的价格要按照取得价格计算，那么房屋价格平均值就低多了。如果不计算这些存量房和宅基地，那么也不应使用社会平均收入这个数据，而应当使用买房人平均收入，这个数据如果重新统计，肯定比社会平均收入高多了，尤其是计算了外籍买房人的时候。

　　还有需要说明的是，房价与收入的比例要按照人均住房面积与人均收入进行计算，无论是按照15平米的小康标准或者是20平米左右的平均标准进行计算，新买一套房屋一个人或小两口住，人均住房面积达到50平米以上，在中国是远远超过社会人均平均住房面积的好几倍，这样显然要承担“房奴”的压力。

　　依据新华网北京５月１３日电，今年１至４月，北京市城镇居民人均可支配收入突破万元，达到１００６９元，４月份，北京房地产市场二手住宅成交均价为１５２３８元／平方米。按照15平米的小康标准，并考虑总收入要高于可支配收入，对于总收入北京更有超过人均1万美元的说法，这样计算出来的房价收入比值是5~6倍，这里还没有计算灰色收入，没有计算各种补贴房屋的价格，所以即使按照国际惯例，中国的房价收入比值也并不高，问题在于大多数年轻人均为独生子女，不和父母同住，要求独立住房远远高于平均住房面积，但是他购买房屋是全家族的支持，如果按照家族的收入一起算算呢？再反过来计算，购买房屋是全家支持的，如果小两口结婚是家族买房，那么算上4个老人、个孩子，平均房价由7个人来承担，据此计算出来的系数就更低了。

　　此外，像北京这样的大城市，其买房人群的收入不是北京的人均收入，而要远远高于社会的平均收入，因为到北京买房的是全国的富人甚至是全球的高收入人士，如果以买房人群的收入来进行计算，北京的房价收入比将极大降低。

　　通过以上分析，我们可以对当前甚嚣尘上的中国房地产“泡沫论”打上一个大大的问号。