张捷：中国高房价真相 下岗工人是隐性富豪

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    相当多数的城市下岗工人是中国的隐性富豪，也是支撑房价的主力之一；GDP增长速度超过房价就是对房价非泡沫性的最好注释；“4万亿救市”计划启动后，房价不暴涨反而不正常；本轮土地拆迁顺利结束，就是本次房地产新政宏观调控结束之时

    北京房修二投资公司总经理  ■  张捷

　　从“下岗工人是富豪”深度认识房价和国情

　　说“下岗工人是富豪”恐怕难以有人认同，但是笔者希望通过以下分析，让大家理解中国隐含财富分配的状态。因为只有理解了中国这样的国情，才有可能理解中国的房价！

　　首先从城市的高薪外企白领入手来看问题。很多城市的外企白领，在人们眼中是富人和高收入者，但他们真的是高收入吗？

　　不！很多白领，尤其是农村出身的进城“白领”，实际上都是平均收入以下的人群。

　　举例说明。你月收入过万，当属所谓高薪人群，但是你有父母和孩子，考虑到他们的支出情况就大不同！如果你父母是农村人，父母失去劳动能力，没有退休金和医疗保险，父母、孩子与你一起进行平均，人均收入就只有2000多元。而且在中国目前送走一个老人的平均医疗花费在人民币20万元以上，若老人没有公费医疗，就意味着无形中你已背负了40万元的沉重债务。若再算上孩子不能上各种低收费的中小学、幼儿园等，所养的孩子的教育费用还要多出十几万，这些支出超过50万，都大大扣减了可支配收入的数额。而且这些支出都是税后支付的，就算你夫妻双方都是“高薪者”也难以承受！这些在大众眼里看来的“高薪”人群，其实不过是在北京平均收入水平以下的低收入人群而已，买不起房和当“房奴”不是很正常吗？

　　再看城市下岗工人。每一位下岗职工都是有医疗保险和退休金的，下岗时有一大笔下岗赔偿，待业时也有低保，虽然有一些地方发放有问题，但是总体上是有保障的。按照前述计算与进城“白领”相比，这样的保障相当于几十年下来要减少自身支出30~50万元，而且下岗工人居住在市区，考虑到子女上学费用等，实际上还有大量隐含收益补贴。虽然这些钱属于未来支出，有时间成本，但考虑到中国实际负利率和医疗等费用的上涨，其净现值不会少于上述预估数额，而且这样的利益是不纳税的，或者可以视同为税后收益。

　　也许有人会说，这样的钱是福利，没有拿到现钱，不是可支配收入，不应当计算。但是实际情况是中国如果计算了农民人口，能够有这样待遇的，是中国的少部分人群，对于大多数人都没有的东西，应当不算吗？西方国家不计算隐含收益补贴，是因为全民享有同等福利政策，统计的基准是一样的。如果我们统一统计口径，对于享受福利的人不计算福利价值，那么对于未享受福利的人就要以负债的负值进行计算了。50万元对于中国目前的城乡收入来讲，本身就是重大的差别，这足以造成中国的贫富门槛。

　　更进一步讲，城市几乎所有下岗工人都在市中心享有住房，即使这住房不是福利分配的，也是历史形成的，这也是要计算财富的！如果考虑到这些住房的拆迁价值，就更加巨大了！

　　以北京城区为例，北京东城一套二居室的二手危房，也要二三百万元，如果赶上拆迁，拆迁户可以拿到上千万元的拆迁费用，随着城市化、老城改造进程等，未来拆迁是可以预见的，对于这样可以预见的收益，其实也很容易用投资理财的方式计算出合理的价值。如此一来，像这样拥有几百万、上千万资产的“下岗”人群，难道不是中国5%富人中的一人吗？

　　有人可能会说，这是他们惟一的住宅，按照西方国家的财富统计是应扣除的，但是这样的认识似是而非。西方的统计讲的是需要扣除自住所必须的住宅，而不是只有惟一的“豪宅”就不计算，如果他们愿意把市区的房子卖了或者拆迁后到远郊买房居住，手中立即就拥有几百万现金了。中国如果包括了宅基地、小产权房等在内所有住房的平均价并不高，上述“豪宅”房价减去中国平均房价后的价值，还是要在百万元以上，仍可算中国5%以内的富人一族。

　　城市下岗工人是中国工人阶级的主体，我们拉动房地产价格和保障拆迁者的权益，下岗工人得利也最大，政府公务员、富人、外企白领等都因种种原因难以成为“钉子户”，中国近期的政策使得这部分城市下岗工人得到了最多的房价涨价利益，且有住房不花钱、医疗可报销、粮食价格稳定低廉，他们所得大部分都是可支配收入，所以他们是不会从事农民工工作的。目前各大城市服务性行业工作岗位已基本上被外来农民工占据，这不是因为城市下岗工人找不到工作，而是不愿意工作，不工作成为食利者的原因就是他们是实际上的财富拥有者，有大量的隐含财富可以逐步变现。

　　再看房价，我们说房价涨破天，买不起房的恰恰是前面分析的白领。下岗工人有房住，是房价涨价的得利者，而且他们是买得起房的，因为拆迁费用的增加远远高于房价，房价涨得再高，拆迁所得更高！如北京远郊房价涨到2万元/平米，但同期北京市区某楼盘拆迁费则达到了22万元/平米！所以有这样的拆迁费存在，是永远有人购买房子的，这就是支撑当前房价的基础！

　　任志强先生一直说他是给富人盖房，然而据笔者了解，任先生旗下公司位于北京三元桥附近开发的顶级豪宅，就有不少是吃低保的下岗工人购买的，有的因为手中拿着巨额拆迁款，还买了不止一套！

　　通过上述两类人群对比我们可以发现，在计算了各种隐含利益和资产性收益以后，当前所谓的“高薪”群体实际上是收入很低的，这里还没有计算中国的各种灰色经济和腐败的黑色收入！想一下最近查处的北京高档娱乐场所，最低层当小姐的也可以有上千万的财富……认清中国实际的财富状态深入了解国情，才能够明白为什么房价暴涨到你难以理解的程度，还是有大量的人可以买房，房价反映的是真实的经济写照。

　　在中国的经济发展的现阶段，产业资本进入到了兼并整合做大规模的时代，原来中国每一个行业都有几百家甚至上万家企业的局面，如今要与世界接轨，必然要达到世界其他国家主要行业三五家这样的规模，也就是说99%以上的企业老板要退出。这些退出的老板没有其他投资渠道，大不了也就是给自己以及子女在大城市找一个好生活。这些退出的老板将企业变现千万元以上，就会被认为是中国5%的富人一族，但是这点钱也就是在北京买一套房，再留一个养老钱，也就差不多了。同时还有一个户口问题，连香港都可以买房入户，但北京不行！这样城市准入高门槛，是要高于移民海外的，因此许多退出的老板选择移民海外定居，同时带走大量财富。许多中小城市企业主辛苦创业多年后获利退出的所得，不过勘与大多数中心城市拆迁下岗工人所积累的财富相同，导致大量创业型人才和财富外流，这是食利者与投资者的分配不公问题。

　　因此从下岗工人是中国的富豪群体这一点，我们可以更清楚地认识中国的财富状态和国情以及其所造成的房价支撑。中国的财富分配不公，不仅有劳动者收入低和贪污腐败黑色收入问题，还有食利者和投资者之间的分配问题，中国的问题更多的不是涨价问题而是涨价背后的财富再分配问题！投资是要有资本支出和承担风险的，食利是坐享其成的剥削，在房地产领域一味地压制投资而不限制食利，是舍本求末、缘木求鱼。