国内空置房可供2亿人居住 巨大房地产泡沫正形成

　　“如今宝坻区每年建设用地指标仅在2000亩左右,这意味着我们的土地无法大面积转正,只能每年至少争取1000亩的用地指标。而在2006年国家暂停审批别墅住宅用地供应后,新城更面临一个别墅用地今后无法获取的尴尬。”上述合生创展高管指出。

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　　城市分裂症

　　似乎直到此时,政府和开发商都还在为美好愿景无法实现而失意,却少有人对如此拷贝国外城镇发展模式的行为反思。新城接棒者们在进行一场豪赌,赌京津一体化如同珠三角一般真正实现,到那时他们的新城将是北京的郊区。

　　然而珠三角与京津地区有天壤之别。民营企业聚集的广东有深厚的承载力,每个地级市都可以支撑很多别墅和高档楼盘；但环渤海地区所有资源都围绕着京津,环京津地区没有成为大城市辐射的受益者,而是陷入了吸附的黑洞,亚洲开发银行报告甚至指出“环京津贫困带”的现实存在。

　　但地产商们试图挑战这一格局。合生·京津新城的概念启迪了同行。星耀五洲是继京津新城之后,能够完美阐释这群造梦者雄心的超级大盘。六星级豪华酒店、室内滑雪场、游艇码头、填海造岛??在星耀集团董事长颜语踌躇满志的话语里,“迪拜”与“世界之最”的字眼反复被提到——那些阿拉伯人打算把曼哈顿甚至全世界都搬到迪拜,颜语的想法更简单,“我要把迪拜搬到星耀五洲。”颜语曾多次向《环球企业家》表示。

　　从京津新城往北60公里的蓟县,方圆28平方公里的盘山风景区被上海绿地集团收入囊中,一排排尖顶的别墅正在茂林修竹中拔地而起,他们声称要在这里开发出一个能与美国好莱坞叫板的影视基地,并以此吸引北京演艺界、文化界人士到此聚居;而在一片破落低矮的平房包围着的津南咸水沽,建筑面积300万平米的天津富力津南新城正在缓慢启动,天津富力董事长谢强声称将打造出天津最高端的度假产品……

　　包括恒大、绿地、富力、碧桂园、阳光100在内的全国知名房企均在天津近郊或者远郊广袤的土地上聚齐。他们试图用造城把京津在地理和现实中连在一起——在城际高铁两侧的亦庄、永乐、武清以及在京津塘高速两侧的宝坻、蓟县,正在形成一座座新城,与天津老城区、滨海新区以及北京市区连成一片,共同构成宏大的城市群。

　　更多的“城”正在规划和建设中:天津已经明确规划的11个重点开发城镇,大部分已被地产商们占领。他们将地产开发与区域功能定位结合起来,计划以旅游、休闲、文化产业等配套,带动别墅的销售。这些荒野里浩瀚城邦的缔造者们,无一例外地将销售对象定位为京津冀的富豪及中产阶层。

　　天津国民投资有限公司总经理侯昱伟指出,随着近两年天津各区县造城运动的兴起,同类产品将越来越多,这些超级大盘不得不面临一个供过于求的市场。“买房送蓝印户口一度是这些大盘的最大卖点。但我预计未来两年天津远郊市场上将有超过3万套别墅,而天津一年才卖出几千套别墅。”金地集团(600383,股吧)天津总裁助理李告诉《环球企业家》。

　　据《环球企业家》了解,仅天津蓟县恒大金碧天下、盘龙谷,宝坻的京津新城、锦绣香江及津南区的星耀五洲五个造城项目,总供应别墅面积即达2370万平米,而2009年天津楼市商品房销售面积创造了历史,也仅1320万平米。

　　“在北京的巨大阴影中被骤然推到了聚光灯下,天津短暂的晕眩很正常,不少地方政府以为请几家南方擅长造城的开发商就能完成城市运营。这太简单了。”已是高策顾问有限公司董事长的李国平也开始反思这轮造城运动。

　　作为远郊大盘的土地提供方,天津各区县政府是“空城”的始作俑者,他们不仅在“8.31”大限前大量协议出让土地,甚至在2007年土地自主权被收归天津市前,也突击大量卖地。

　　天津市曾尝试来解开京津卧城的死结。据接近天津市国土局的知情人士向《环球企业家》透露,天津市政府曾计划将天津动物园和会展中心搬到京津新城,提升其人气,但政府依然无法为此掏钱。这意味着朱孟依仍要给政府做公建配套,他一开口就要求再低价补偿18000亩土地,结果双方不欢而散。

　　无论如何,没有产业人口的新城建设正成为无本之木、无水之源,不仅无助于改变城市分裂症,还将加剧这种“癌变”,使得当地社会结构更趋于两极化。一边是低购买力的当地居民,相对于越来越高的房价,他们的购买力会更低;一边是囤积房产的富有投资者。夹在他们中间的将是一片无人地带,还有如空气一般的城市化美好愿景,“最终结果就是新城开发将慢下来,甚至停顿。”前天津万科总经理郭钧向《环球企业家》指出。

　　尽管如此,在京津新城管委会官员眼里,未来仍“不可限量”。新区二期规划已被国务院批准通过,管委会的宣传牌显示,将来天津新城面积将达258平方公里—这将是目前规模的5倍多。

　　现实的苦涩只有那些吃螃蟹的人知道。在京津新城,标志性建筑是凯悦大酒店。这拥有着700多个房间欧洲古典城堡风格的五星级酒店,开业三年因业绩不达标一直挂着“试营业”的招牌（即使在旺季入住率也不超过15%）。开业一年后,凯悦有一半的服务员被辞退。由于疏于维护,酒店外立面因缺乏维护而显得有些破旧,裸露的雕饰品锈迹斑斑。