鹏润地产总裁王军：中国房地产还有20年黄金时期

鹏润地产总裁王军

网易财经6月27日讯 鹏润地产总裁王军今日在欧美同学会北京论坛上表示，中国房地产市场还有二十年增长的黄金时期。

他表示，从两个方面可以得出上述结论。第一是中国的城市化进程，目前中国的城市化大约达到45%，按照国家战略，到2020年左右达到70%的城市化率，每年有将近200千万的人口进入城市，由此带来的刚性需求比较大。

另一方面，中国房地产，包括目前经济的快速发展，其实是享受着人口红利的成果。62-73年出现过一次“婴儿潮”，据统计学的规律，这批人达到37岁时形成了一个购房高峰。99年到现在房地产市场火爆的10年，就是这股“婴儿潮”带来的。而81-85年又出现了新一轮的新的“婴儿潮”，这个“婴儿潮”将带来2012-2027年之间，又一个新的购房高峰期。

王军还表示，国家出台一系列的调控政策，意在抑制房价快速上涨，而不是打压房地产这个产业。他认为，房地产市场一旦急剧萎缩，将对中国的宏观经济产生很大影响，就像汇率变动影响出口一样。

房地产泡沫无法防止

关于房地产泡沫问题，王军称，“泡沫是不能防止的，泡沫一定会存在的，而且目前中国经济面临一个两难的选择，就是保增长跟解决房价的问题。”

他认为，目前的房价已经高到一定的程度了，房地产市场发生了一个深刻的变化，商品房市场主要目标客户群已经从原来的首次置业变成改善性需求。

他说，中国房地产问题的解决方案就是建立多层次的住房供应体系，一部分人让商品房市场解决，这部分人房价高一点也没关系，有泡沫也没关系，即使有一天泡沫破裂了，这部分人的承受能力还是比较强的。还有一部分通过二手房市场去解决，国家应该在二手房市场上鼓励二手房的交易，降低二手房的契税。第三部分人，通过二手房没法解决的中低收入者通过国家保障房去解决。

以下为文字实录：

王军：今天这个论坛看了一下，给我们出的题目是“中国房地产的发展趋势”，如何防止泡沫的发生。说到这一点，我个人的看法，中国房地产发展的趋势，第一我认为是中国房地产还有将近20年的黄金发展期。为什么这么讲呢？从两个角度来讲，第一是中国的城市化进程，目前中国的城市化大约达到45%，要达到70%的城市化率这样一个目标，按照我们的战略，到2020年左右，达到70%的城市化率，每年有将近200千万的人口进入城市。从这个角度上来讲，刚性需求是比较大的。还有一块，中国包括目前经济的快速发展，其实还是享受着一个成果，就是人口红利，从62-73年出现一次“婴儿潮”，这个“婴儿潮”根据统计学的规律，人们购房最高峰是37岁。从这个角度讲，99年到现在房地产出现了这么火爆的10年，就是因为62-73年的“婴儿潮”带来的。

81-85年又出现了新一轮的新的“婴儿潮”，这个“婴儿潮”带来2012-2027年之间，又会出现一个新的购房高峰期，从人口红利学上会出现一个拗口，这个拗口必须要经过城市化进程才能覆盖的。所以刚性需求极度旺盛，能够维持20年，但是在这样的情况下再谈房地产趋势，我觉得房地产可能要区分以下，因为目前的房价已经高到一定的程度了，在这样的清下，房地产市场发生了一个深刻的变化，根据我们的分析，以后的房地产市场（商品房）的主要目标客户群已经从原来的首次置业变成改善性的需求。

这里面基于两个考虑，一是目前整个中国的城镇居民自有住房率达到75%，比很多发达国家自有住房率高。城镇居民基本解决了有房住的问题，但是没房住的首次补置业者合农村进城的人口，这部分人口因为目前房价的高起，他们已经很难通过一手商品房来解决，而商品房市场主要满足的是改善性需求。这部分人怎么解决？两个渠道，一个渠道就是改善性需求买到新的一手房市场之后，二手房通过市场化的方式解决这部分需求。还有市场化手段，这部分人自己也没有经济能力去享受，那就是国家要通过保障性住房来解决。这是大的趋势。

另一个话题，如何防止房地产的泡沫？我认为泡沫是不能防止的，泡沫一定会存在的，而且目前中国经济面临一个两难的选择，就是保增长跟解决房价的问题。如果这两个问题同时解决了，是有困难的，但是如果让这两个问题都得到很好的解决，第一个必须要容忍泡沫，就是一定要有泡沫存在，但是这个泡沫又不能够影响到未来可持续的发展。那怎么办呢？我的解决方案就是建立多层次的住房供应体系，也就是说商品房市场以后，主要客户群体就是改善性需求，他本身有房子，这部分人因为有房子，所以他本身承受能力也比较强，因为他的房子也随着房价的上升在上升，他赚一差异买新房，这部分人让商品房市场解决，这部分人房价高一点也没关系，有泡沫也没关系，即使有一天泡沫破裂了，这部分人的承受能力还是比较强的。即使国家让这部分人去承受，他也有承受能力，对社会的危害也是比较小的。还有一部分通过二手房市场去解决，所以国家应该在二手房市场上鼓励二手房的交易，降低二手房的契税。通过二手房没法解决的中低收入者通过国家保障房去解决。

目前，对这次宏观调控，尤其对房地产的调控，在媒体上看法很多，我的看法国家的目的是为了抑制房价的过快上涨，而不是把房价打下来。因为目前房地产市场对宏观经济的带动作用比较强，如果一旦房地产市场急剧的萎缩，就像现在，整个大家处于一种观望状态，市场萎缩了，房地产市场可能会严重的影响目前宏观层面的问题。目前宏观经济层面，刚才莫总讲了，汇率改革的问题必然导致我们的出口，进一步导致GDP的下降。