神马文学网房价下调20%背后：地产新“黄金五年”-搜狐财经
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 23:39:22
《投资者报》记者 刘敏
在国人见面聊房子堪比英国人见面谈天气的当下，关于房价涨跌的争论由于一而再、再而三的发生似乎已显得有些乏味了。可近几天，人们的情绪再次被与之相关的两件事情调动了起来。
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第一件事与一个数字有联系——20%。11月20日，中国人民大学经济学院发布《中国宏观经济分析与预测报告》预测：在房地产新政持续的基础上，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房地产市场全面调整时期的到来，届时不仅房地产投资增速将出现大幅下滑，同时在部分房地产企业抛售的压力下，房地产价格会出现接近20%的下滑，并预计2011年3、4月份将是楼市拐点出现时期。
第二件事则关乎地产业的未来。近日有消息称，房地产行业“十二五”发展规划即将成文，根据规划，未来将出现庞大的保障房供应，这将对商品房住宅形成挤压作用，同时对房地产的调控也将常态化，这些都将对房地产的行业格局和“钱”景产生深远影响。摩根大通投资银行董事总经理龚方雄也公开表示，随着政府逐渐介入房地产低端市场，未来十年房地产行业将“不太可能像过去十年那样那么容易赚钱”。
房价走势、行业前景，像一对难解的谜题，连日来困惑着许多人的双眼。《投资者报》记者通过对市场各方的采访调查后发现，虽然目前对房价变化的具体幅度还难有定论，但在未来的半年到一年中，房价松动已是难变的趋势；而在行业中长期发展空间上，即便房地产在过去的十年里刚刚度过了伴随着高达30%复合增长率的“美好时光”，接下来的日子里仍旧会迎来一个“黄金五年”。
争议20%降价
针对中国人民大学经济学院关于房价将下降20%的判断，记者随机采访了数位不同阶层的消费者，却没有遇到“知音”。
“我老家在吉林延边，一个最边远的小城，在中国地图找起来都很费劲，可今年的房价也都从1000多元涨到了快3000元，所以现在说房价能跌让我怎么相信呢？”在一家书店门口，一位高校工作人员伸长了手臂在地图上向记者指划着那个临近国界线的空白处。
“调控房价调了两年了，越调越涨，现在我看还是跌不了。”一位年过花甲的北京居民略显愤慨地说。
“我也在盼着房价下降，不过估计自己要很失望喽。”一位公司白领调侃道。
虽然消费者对房价下降的预期“和者寥寥”，一些研究机构近来的观点却都与之不谋而合。
在一个月前，中国社会科学院就发布研究报告预计，“我国房价从2010年第四季度至2011年上半年同比增速将逐渐下降，到2011年上半年进入负增长区间，本轮宏观调控措施，在使得一线房价下降20%之后将逐渐放松。从2011年下半年起，房价增速可能触底反弹”。
在近日高盛的一次媒体见面会上，该机构房地产分析师王逸也表示，“随着地方政府纷纷出台调控政策，购房者情绪逐步理性化，开发商财务状况将愈发薄弱，而库存的上升最终将对房价产生影响。我们预测，未来12个月房价将较当前水平下跌20%，在大规模保障性住房建成之前，未来房价复苏势头将受政府政策的掣肘”。
住宅市场松动
事实上，观察相关统计数据会发现，近来国内房地产市场已经出现了松动的迹象。
首先看成交量，自9、10月份对地产的“二次调控”进行以来，全国十余个重点城市整体成交量出现了连续下滑，虽然成交量下降势头在11月第三周出现了反弹，但在市场分析者眼中，成交量“二次探底”的趋势并未改变。
“考虑后期紧缩货币政策还会出台，房地产市场负面影响不断，结合传统销售淡季的到来，商品房成交在2011年3月前相对不容乐观。”浙商证券房地产分析师戴方这样分析。
与成交量下降相对应的是不少城市库存的上升，以北京为例，数据显示，从11月8日到11月21日，两周内市场期房销售量为22万和15万平方米，环比大幅减少，但待售期房为820万平方米，两周内增多20万平方米，截至11月第三周存货周期已经为55周。
开发商手中的库存亦是不少。根据Wind数据信息，以申万行业分类的135家沪深房地产上市公司为研究范围，房地产开发公司的存货显著增加，如果按照100万元一套房产估算，发布了三季报的49家A股房企的存货量就高达50万套。而所有房地产上市公司共有121家，根据所有房企今年中报的囤货数据 7736亿元计算，预计今年三季度所有房地产上市企业的囤房量不会低于年中。
根据资料，万科今年前9个月累计实现销售金额714.2亿元，保利地产实现签约金额413.96亿元，按照简单的年化计算，万科与保利地产的销售金额为952亿元和551 亿元。而根据他们各自达到1231.96亿元和1015.783亿元的囤货计算，要卖完这些囤货，万科需要1.3年，保利需要1.85年。
但观察各城市房屋销售价格，除了个别城市出现了大幅下降外，其余均保持稳定，似乎离普遍下降还有距离。
对此世联地产研究中心分析认为主要有以下几个原因：第一，开发商“不缺钱”，经历了7～9月市场的回暖，特别是9月，开发商趁着旺季大量推售产品，促使了9月量价齐升，一些开发商已经基本完成了今年的销售目标，所以短时间内不大会出现资金链断裂的情况，降价的预期看低；第二，买卖双方预期看涨，很多卖家都觉得房子卖一套少一套，所以情愿再等等也不愿意减价出货；买家则认为国家多次政策打击，房价还是维持高位，未来下降空间应该不大；第三，“限购令”在各个城市的执行程度各不相同，天津“限购令”不仅不计个人之前所购的房屋数量，限购的实行范围也仅仅是市内6区；而厦门、福州以及海口等已经规定了“限购令”期限到今年年底。这使很多人担心，限购令一旦解除，被压抑的需求就会像洪水一样暴发出来；第四，人民币汇率上升，导致更多热钱流入中国，房地产是主要投资的项目，降价几率很低。特别是美国刚刚宣布的QE2（美联储第二轮量化宽松政策），将会导致更多的热钱流入新兴国家，中国将会首当其冲，未来房地产升值预期的压力将会更大。
“2007年9·27 新政后，全国多数城市量价都有二次触底，通常成交量二次触底时，价格才会真正触底。” 世联地产首席分析师王海斌也仍延续其一直以来的观点，“现在看起来一类城市房地产成交量二次触底基本完成，二三线城市正在进行，加上多项调控政策叠加，价格下降是大概率事件。”王海斌据此这样判断。