关于控制房价的铁腕手段

最怕有些人看着特大城市房价降到1000元的按揭贷款政策的标题瞎猜我的意思-------望文生意.做为一名有多年创业经验的房地产公司总经理.我先泼点冷水;首先,我认为一般情况下房价绝对不可能下降,只可能上升.即使中央政府出面也降不下来.因为中央政府的措施往往是搁靴骚痒,管不到点子上;其次,房价也不是绝对降不下来.真想降房价?那必须有10条8条能真正触及房地产隐私感受房地产灵魂的一揽子铁碗措施,才有可能把房价降下来.说到这里,有些圈内人士恐怕能猜到我想给政府提啥敏感建议了.
言归正传.大家都听说过“一户一套房”的理想。其实，这是上世纪60年代西方住房经济学提出的目标.西方住房经济学中提出了3个住房目标：一人一张床是最低目标；一人一间房是适宜目标；一户一套房是理想目标。40多年后的今天，地球上多数城市勉强实现了一人一张床的最低目标；地球上只有少数城市实现了一人一间房的适宜目标；地球上只有极个别城市实现了一人一套房房的理想目标；
10年前即1996年，中国刚出台按揭贷款制度的时候，仁人志士们就像今天人们运筹大国梦一样运筹过“一户一套房”的理想。5年后大家的梦就被高得吓人的房价破灭了。2001年3月，随着当时的朱总理对北京房价的怒吼：“房价高得吓人”！中央政府被迫率领中国人民开始了寻求降低房价的万里长征。6年来中央政府屡败屡战,特别是2005、2006两年，先是中央政府的国八条降低房价方案在2005年受挫，后是中央政府的国六条降低房价方案在2006年失败。
究竟怎样才能大幅度降低房价?这两年围绕降低房价,中国先后出现10多个降价门派.主要是:
1.建筑材料造价过高论.有人大骂建材企业老板,说中国的住房价格高主要怪建材企业.其实,中国的水泥\钢材\木材\砖石等价格并不高.可见,大多数建材企业老板比窦娥还冤.
2.建筑公司造价过高论.有人大骂建筑公司老板,说中国的住房价格高主要怪建筑公司.其实,住房是建筑工业产品,属于第二产业.即属于工业产品.工业产品的特点越是发达地区越便宜,越是规模大越便宜.所以,北京上海的住房造价绝对应该比西安兰州便宜.但是,如果你看到的情况恰好相反.那说明住房价格被人为抬高了.就土建造价来说,即使在北京上海,建筑公司建的一般多层住房造价也在800元以下.建筑公司建的一般30层以下高层住房造价也在1600元以下.可见,大多数建筑公司老板比窦娥还冤.
3.住房中介公司投机价格过高论.有人大骂住房中介公司老板,说中国的住房价格高主要怪中介公司搞房地产投机抬高了房价.其实,中国住房中介公司还很少,它们的存在事实上是降低房价的因素.可见,大多数住房中介公司老板比窦娥还冤.
4.外国人购买住宅抬高房价论.有人外国人特别是欧美日本等发达国家商人扰乱中国住宅市场,说中国的住房价格高主要怪外国人购买住宅.其实,买房的人多了符合房地产公司薄利多销的原则,只要处理措施得当.外国人购买住宅应该是降价因素.可见,大多数外国购房者比窦娥还冤.
5.有钱人购第二套房或大面积住宅抬高房价论.有人大骂有钱人缺德和穷人争抢住宅资源.说中国的住房价格高主要怪有钱人购第二套房或大面积住宅.其实,即使即使有钱人不买第二套房或大面积住宅,穷人也买不起住房.买房的人多了符合房地产公司薄利多销的原则,只要处理措施得当.有钱人购第二套房或大面积住宅和外国人购买住宅的性质一样,应该是降价因素.可见,大多数购第二套房或大面积住宅者比窦娥还冤.
6.房地产市场坚挺"卖价"自然高论.有人大骂中国过早搞住房市场经济.......其实,中国根本就没有西方那种愿打愿挨的住房市场.可见,说中国过早搞住房市场经济也比窦娥还冤.
7.政府职能机构收费过高论.有人大骂政府职能机构腐败,乱收税费.其实,费是比较高,但不可能导致这么高的房价.特别是税,由于房地产公司的帐面大都做的没多少利润,收不了多少税.况且.我国的很多住宅属于经济适用房,很多税费包括地皮费都是减免的.可见,大多数政府职能机构比窦娥还冤.
8.各地城市搞土地招拍挂与民争利抬高房价论.这是内行话.但是,由于多数土地招拍挂是暗箱操作,土地招拍挂的成交"价格"并不像外行看到的那么高.实际地价是多少只有房地产老板和土地局有关领导知道.没有实际操作经验者无法想通其中奥妙.可见,大多数市长和土地局长也比窦娥还冤.
9.房地产公司老板"卖价"过高论.有人大骂房地产公司老板黑心赚取几倍几十倍的利润,说中国的住房价格高主要怪房地产公司人为大幅度抬高房价.其实,这只是少数巨大房地产公司的行为,中国大多数房地产公司老板也不喜欢房价太高,房价太高他们的房子也不好卖-------空有高价无人买.可见,大多数房地产公司老板也比窦娥还冤.
10.超高价按揭贷款恶意抬高房价论.这才是罪魁祸首!大家回忆一下,1996年以前没有银行按揭贷款制度之前各地的房价是多高?我所在的是个近300万人的特大城市.我记得当时最贵的多层住宅也就1000元左右,还没多少人买.你要当个房地产公司总经理都不好意思跟人说自己是干啥的,因为那时侯的房地产公司老板常被人误解为最没钱的皮包公司.现在呢?一平方米1万元的房子大把.真就如过去朱老总理所说:"房价高得吓人"!
怎样才能大幅度降低房价?答案十分简单:关键是改革按揭贷款制度.只要出台超低价按揭贷款政策(同时取消除税之外的一切政府费用包括地皮费).例如只给1000元以下的多层和2000元以下的高层发放按揭贷款.中国的房价就会轰然而倒!一般不可能有卖价超过1000元的多层楼房和卖价超过2000元的高层楼房.如此,一户一套房的理想就会顺利实现.
其实,西方按揭贷款制度当初本来就是为穷人出台的金融工具.后来,西方国家富裕了房价才推高了按揭贷款.照例,在我国1996年开始出台按揭贷款政策的时候,本来应该出台的是超低价按揭贷款政策.可是,银行界特殊利益集团(开始应该是个别人的行为后来演变成大批人参与)为私利操作套贷.一开始就通过特殊利益集团故意推行超高价按揭贷款制度,恶意人为抬高了房价.面临房价高得吓人的国难,圈内人都知道只有出台超低价按揭贷款政策才能巨幅度降低房价!才能救中国!但是,为掩饰利益集团的罪恶避免过早暴露,利益集团只好继续诱骗银行硬推超高价按揭贷款政策.明知住房只值每平方米1000--2000元,仍然坚持发放每平方米1万--2万的长期贷款,继续做大金融风险这块罪恶蛋糕-----再坚持10年这块罪恶蛋糕就不可摧毁了,虽然有可能国破但山河仍在,那时他们就洗清原罪软着陆了.
这个问题在圈内早已是公开的秘密,但是,谁都清楚硬推超高价按揭贷款政策是银行界特殊利益集团严防死守的底线.除非发生重大政治变化.没有人能闯过这道地雷阵.有关领导虽然也有金融工作的具体经验.但他们精通的都是大面上的金融工作.对有一定技术操作难度的按揭贷款制度并不十分了解.银行界特殊利益集团再通过经济学界专家智囊们的"金口",用出台超低价按揭贷款政策可能引发重大金融灾难之类的理由巧妙吓阻.有关领导也只好暂时装糊涂了------不可能有人不明真相就盲目去闯地雷阵.国八条\国六条都绕着改革按揭贷款制度走就是证据.根据我多年研究,鉴于目前的按揭贷款放贷规模只有1.8万亿元人民币,绝对风险我个人估计顶多只有1.2万亿元人民币.只要金融操作技术高明,及早出台超低价按揭贷款政策不仅不会引发重大金融灾难,反而会在今后30年内确保中国经济平均每年稳定增长10%以上.但是,如果不居安思危如果再拖10年.我们就会失去解决国难的重大机遇--------只能坐等亡党亡国了.
为治理高得吓人的房价,应该学习美国老大哥尼克松总统的一揽子临时社会主义救难措施.上世纪70年代布雷顿森林金融体系崩溃对美国人民造成空前的恐怖性的经济灾难.尼克松总统在军方支持下,越过国会召开戴维营秘密会议,毅然成立政治元老委员会,散会后突然宣布对全国经济例如物价房价租金工资等进行全面的强制性的90天计划管理.以铁腕手段.力挽狂澜拯救了布雷顿森林金融体系崩溃对美国人民造成的经济恐怖局面.当时美国人民都像中国人民庆祝奥运会一样上街欢呼支持尼克松新政.
为解决高得吓人的房价给我国人民带来的政治和经济灾难,建议成立由上届政治元老组成一个大幅度降低中国房价紧急状态委员会.委员会办公室设在中央银行.让老帅们去硬创地雷阵!大幅度降低中国房价紧急状态委员会的惟一任务就是实施把特大城市房价降到1000元的按揭贷款政策,为此.大幅度降低中国房价紧急状态委员会要通过全国人民代表大会向全国发布以下10点两年期房价管制命令(注意:该命令两年后自动撤消不再有约束力):
1.即日起冻结中国的水泥\钢材\木材\砖石等价格.
2.即日起冻结中国建筑公司的造价.一般多层住房造价也在800元以下.一般30层以下高层住房造价也在1600元以下.
3.即日起废止住房中介公司的中介价格.由大幅度降低中国房价紧急状态委员会另行制定适当价格.
4.即日起鼓励外国人购买住宅.外国人在中国购房视为出口,按国际贸易结算,只收美圆或欧元.
5.即日起鼓励有钱人购第二套房或大面积住宅.但禁止购买第3套住宅以上的住宅.
6.即日起废除国税之外的一切政府税费,包括地方税收.
7.即日起废除各地城市的土地招拍挂政策即禁止征收土地费.
8.即日起废除房地产公司的售房价格.由大幅度降低中国房价紧急状态委员会另行制定适当价格.
9.即日起只对1000元以下的多层住宅和2000元以下的高层住宅发放按揭贷款.禁止房地产公司现金买房.
10.违令者,对以上各条涉及的银行\城市\房地产公司\建筑公司\中介公司\等主要领导和主要经手人员,处以没收家产并处15年以下有期徒刑,严重者处死刑.
有人可能会担心这10条两年房价管制命令是否不合市场经济潮流?其实,这是巨大误解.它只是对经济恐慌采取的临时管制措施.目的像堵塞长江决口一样,不是废除市场经济,而是逼迫市场经济沿着正确方向自由流淌.首先,它只是一个两年期的专项房价管制命令.两年后就撤消管制命令.不会出现长期否定市场经济的事情.其次,它不是全面管制命令,不可能管死全局.比当时美国的90天管制的范围小太多了,美国那时候是全面管制,几乎涉及一切领域.连能喝不能喝那国的葡萄酒都管制了.连私人房屋租金收多少都管制了.类似的措施连老牌资本主义国家荷兰等都做过.荷兰在处理房荒灾难阶段,议会曾颁布法律强制人口少住房大的家庭和人口多住宅小的家庭无偿换房,比我设想的9条命令还严厉.都是以铁碗手段治理房荒,是政治救难性措施,并非我的发明,与中国的文化大革命也是风马牛两回事.