北京将领降中国楼市(2010-04-19 00:02:18)

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房产

在历来的房地产调控政策中，金融政策一向是立竿见影的调控手段。提高首付和利率已经是对楼市的杀手锏了，而18日国务院所公布的新的调控手段对投资者可以说是下了禁令。国务院通知要求,房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的,非本地居民暂停发放购买住房贷款,并要求相关部门加快研究制定,引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

如果说将第二套房贷首付提高到5成、利率上升1.1倍还只是减少了购房需求，针对不能提供1年以上当地纳税证明或者社保缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款，则是直接对投资者下了禁令。根据这个政策，投资客短期之内借助银行资金进行投资炒房将毫无指望，而从笔者多年房地产一线营销的经验看，投资者中绝大部分都是用银行贷款来投资炒房。举例说明，一套100万总价的房屋，如果按此前政策，投资者仅需要支付30%即30万元的首付即可购房，房价翻一倍（如果按09年最低点和本次调控政策出台前楼市最高点相比，北京绝大部分项目涨幅几乎都在100%以上）到200万，相当于投资客用30万元的成本获取了100万元的利润，投资客手中有100万，就可以同时投资3套房，获利就是300万。获利达300%，因此如果没有银行贷款的支持，中国楼市的投资和投机氛围不可能如此浓厚。所以此次禁止不能提高缴税或社保证明的非本地居民贷款，实际上是禁止炒房最有效地手段。纳税和缴纳社保是衡量一个人是否对一个城市作出贡献的最佳手段（不排除很多人在一个城市生活但没有任何纳税，这种人对一个城市几乎不存在贡献），或者说，是区分常住人口和外来人口的最佳手段。这样，政府就将贷款限制在本地居民和外来常住人口之间，对于那些没有在一个城市生活却要购房的人而言，基本上可以确认为投资者，把这些人拒之门外对减少投资投机泡沫毫无疑问将是非常有效地手段。

北京、上海这两个城市的房地产市场，一直以全国有钱人的需求为目标，所有的项目涨价最有底气的基础就是“我们的需求是来自全中国”，因而更有不少的开发商信誓旦旦的表示“我们的房子是盖给全国有钱人的，不是为北京普通老百姓而盖”；但在国务院新政之下，那些没有在北京上海生活的人将完全被房贷拒之门外，想买房只能一次性付款，对这两个城市的楼市无疑是比房贷首付提高更为致命的打击。

受到这两个政策的影响，周末两天，通州区某两个项目便率先降价，一个原先开盘价格25000元/平方米的项目k2海棠湾降价幅度为3000元/平方米，而另外一个项目k2清水湾原定计划开盘价格高达25000元/平方米-28000元/平方米，销售人员透露降价幅度可能远超想象。受到这两个项目的影响，通州、朝阳临近多个项目已经延缓推盘计划，准备观望之后再行定价。笔者认为，随着调控政策威力的逐渐显示，市场将会越来越冷，预计在一个月陆续将有新盘加入降价行列，两个月原先涨幅最大的北京郊区楼盘降价幅度将达到20%左右。当然，楼市的价格条件不仅仅体现在在售项目降低价格上，也还体现在即将进入市场的项目降低开盘价格上。

在两会前后，北京通州区域的楼盘价格普遍从原来18000元/平方米-20000元/平方米上涨了3000元-5000元/平方米，其中本次降价的k2海棠湾正是领涨主力楼盘之一，该项目从开盘到此前，价格从8000多一路涨到25000元/平方米，涨幅高达300%。而亚奥板块项目如远洋万和城、太阳公园等项目预计开盘价上涨幅度均超过6000元/平方米。前后两个月，价格上涨幅度达到令人难以承受的20%-30%。由于这个价格只是各个项目近期报价（除了通州的京贸国际城和K2海棠湾之外，大部分项目只是报价还没有开盘），基本上，这个价格只是开发商的预期而并不是得到市场认可的签约价格，可以说，正是近期所产生的泡沫。在这次新政之下，短期内北京楼市价格将会回到两会之前的价格，泡沫幅度大约蒸发20%。

本次调控政策至少将持续1年半左右时间，在政策威力还没有被市场验证的时候，多数开发商还将抱着幻想，但由于购房需求的大幅萎缩（不但是客户不愿意买，同时也是很多人没钱买），成交量将大幅下跌。随着政府打击囤地的政策执行力度越来越紧，年底贷款周期到来，开发商资金链也将越来越紧张，更多的开发商在看到市场回暖无望的情况下将纷纷加入降价行列。考虑到08年房地产行业是行业资金链紧张同时社会流动性不足，而2010年则是行业资金链紧张但全社会流动性相对宽裕，房地产行业受到的打击不会像08年那样致命，但因为房价已经较07年最高点远高一截，房价跌幅的绝对值不会小于08年的幅度。而其中，北京这个在2010年最为疯狂的市场，毫无疑问将领跌中国楼市。

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