北京楼市金九银十让位“金四银五”

楼市传统的供销旺季“金九银十”里的九月已过去一大半，商品房成交量与8月相比有明显回升。但与4、5月的成交高峰相比每天仍有五十多套差距。其实从2005年开始这种迹象已经出现。2006年5月29日出台的“70%户型90平米以下”的政策令许多开发商传统的进程停滞，不少项目不得不选择2007年4月开盘。“金九银十”似乎正在让位于“金四银五”。五十多项目赶“金九银十”
据《新京报》报道，9月以来，北京新开楼盘数量开始增加。中原地产的统计显示，截至9月20日，9月新开盘数量达到16个，主要包括朝阳路的东区国际二期、双井桥的合生国际花园等，多数为老盘后期，此外还有万科东第、金泰城·丽湾等首次在市场销售的纯新盘。
其中，仅9月16日这一天，就有东区国际二期、康城三期暖山、山水美地等项目开盘。截止到20日，9月已有38个住宅项目取得预售许可证。其中，新项目达到11个。按照北京建委的有关规定，拿到预售证后三日内须开盘，因此，9月实际入市的住宅数量应该远远大于16个。
据不完全统计，目前已经可以获知的有五十多个项目在9月、10月投向市场，其中新盘已经达到21个。
比如万科旗下的三个项目万科东第、万科紫台以及万科四季花城三个新项目都选择在九、十月份开始入市。同样包括位于海淀清河的华润橡树湾、位于朝阳姚家园路的金隅凤麟阁，定慧寺的金隅山墅、朝阳公园东侧的泛海国际居住区等新项目也将在10月份开盘。
绿城集团开发的位于青龙桥、总建筑面积达到34万平米、容积率为0.68的低密度项目——北京御园，虽然没有确定具体开盘日期，但也从9月20日开始接受预约登记。绿城集团的另一项目绿城百合已定于国庆期间推出叠翠苑7号、8号、9号楼。
“显然，从开发商的角度来看，他们是不愿意错过这两个销售旺季月份的。”首都经贸大学张跃庆教授指出。
“金九银十”难超“金四银五”
“每年传统的‘金九银十’，住宅楼市上的新开盘量和交易量都会有所增加，今年也不例外，但是从市场的表现来看，难现往年辉煌。”中原地产华北区域总经理李文杰这样认为。
来自北京房地产信息网的统计数据显示，2006年前九个月中，住宅期房销售网上签约量最高的月份是4月份，该月网上签约达到日均513套，其次为5月份，日均期房签约达到478套，而9月份截止到20日日均期房签约为465套，虽然9月份比之前的7、8两个月销售量有所增加，但是依旧不及“金四银五”的销售量。
其实这一情况早在去年就已经出现，2005年2季度北京住宅销售的总量为46103套，而该年三季度为46091套。四、五月的销售总量超过了该年的九、十月。
此外，进入9月份市场需求虽然有所增加，但产品供应结构则发生比较大的变化。来自中原地产的统计数据显示，9月份销售价格超过15000元/平方米的高档公寓、别墅等高价位商品房受到调控影响，销量继续下跌，现在月销售量只相当于上半年高峰月的三分之一，同时整体销售均价也出现下降；而住宅的销售量则在稳步上升，已经达到高峰月的90%，其均价也在继续上涨。
“从目前的北京房地产市场销售的实际情况来看，从2005年开始，北京住宅销售应该出现四个集中热销的月份，分别为四、五月和九、十月，其中九、十月为传统的销售旺季，这两个月市场处于一个集中供应的局面，市场表现为开盘量和购买量均有所增加的局面，而四、五月份则集中体现为购买量的增加。”首都经济贸易大学张跃庆教授这样分析。
有项目延期至明年4、5月开盘
对于在亦庄某高科技企业工作的赵先生来说，他想在今年10月份购买金地格林小镇6的计划将无法实现。
金地格林小镇6位于亦庄新生活区，这个项目地块是金地集团去年12月通过公开竞价的方式获得的，按照开发商金地集团此前对外公布的计划，这个项目将于今年10月份左右进入市场。但由于今年5月29日出台的新政影响，现在将被迫延期到明年4月份销售。
“5月29日九部委新政出台，要求所有不能做到‘70%的户型90平米以下’的项目即使拿到规划许可，只要没有拿到施工许可就要调整规划。
这个‘一刀切’的政策，导致许多项目无法按照其原定的开发节奏进行施工建设，金地格林小镇6就是因此而被卡的项目之一。“赵先生告诉记者，他从开发商那里得到了这个消息。记者从金地集团有关负责人处得到了证实，受新政影响金地该项目被迫推迟销售。
事实上，关于“70%的户型90平米以下”的新政规定直到9月5日北京市规委才放开口子，允许在2006年6月1日前通过招拍挂的方式取得的土地可以按照原规划进行报批。
在北京与金地面临类似情况的并不在少数。按照此前规定，5月29日开始“一刀切”的项目包括所有今年6月1日前未取得施工许可证的项目。
而据官方统计，这样的“历史遗留”项目共607个，总建筑面积2000万平米，而其中通过招拍挂方式出让的项目达到120多个，按照住宅项目所占比例达到70%计算，至少有九十个左右的项目因此而被迫推迟开发建设进度，“这还不包括那些属于已过关的旧项目的后期。”中原地产华北区域总经理李文杰指出。
按照房地产开发建设的周期来看，从取得规划许可证到取得预售许可证大致需要六到八个月的时间，“按照这个时间来推理，大量住宅项目将在明年4月和5月集中入市销售。”东区国际公寓销售总监谢宜臻这样认为。
9月上半月日均签约量比8月增三成
4月北京楼市日均成交量513套，达到今年以来的最高峰。此后成交量开始下滑。
从6月份开始，由于宏观调控政策的影响，购房者观望情绪日益浓重，北京住宅市场交易量开始出现大幅下降，从7月起，宏观调控措施的效力开始显现，北京市住宅期房交易量持续走低。7月住宅期房日均网上签约较6月减少33套，仅有441套的水平，而8月则下降到了387套，为宏观调控政策执行后的最低水平。
进入京城传统的“金九银十”热销期后，住宅期房网上签约量开始反弹。来自北京市房地产交易管理网的统计显示，9月上半月住宅期房的日均网上签约量为465套，比8月的日均签约量增加了近三成。其中，9月12日单日住宅签约销售量达617套，为8月以来的最高水平。