高善文：中国楼市已泡沫晚期 正转入盘整阴跌

2010年04月29日 11:58财新网【大中小】 【打印】共有评论71条
房地产泡沫严重，地方融资平台带来大量潜在坏账，需要警惕出现一定程度的经济危机风险
【财新网】(记者 徐明 29日发自北京)“中国一二线城市的房地产市场，现在可能已经处在泡沫非常靠后的时期。”“房地产市场即将甚至正在转入一个盘整和阴跌的局面。”
针对近期密集调控下的房地产市场，安信证券首席经学家高善文近日发布报告作出如此分析。
高善文认为，此次调控是迄今为止针对房地产市场最猛烈的一次调控政策，虽然未见得会对房价和交易量立即产生影响，但是一两个季度以后，对市场交易量和价格的影响会逐步有相当明显的表现。这些已经出台的政策即便不是压垮骆驼的最后一根稻草，也应该离最后一根稻草距离不是非常远了。
在安信证券发布的这份名为《房地产、人民币汇率与民工荒》的报告中，高善文称，中国房地产市场、至少在一二线城市的房地产市场，现在可能已经处在泡沫非常靠后的时期。
高善文27日做客电视媒体时进一步阐释了这一判断。他认为，一二线城市房地产市场交易量继续放大的动量已经基本没有了，价格继续维持比较长时间上升的动量也基本上没有了。房地产市场即将甚至是正在转入一个盘整和阴跌的局面。这种盘整和阴跌的核心特征是，跌幅不大，但持续时间会比较长。
高善文表示，用一两年的时间来看，这些城市的房价总体上下跌不会很大，跌幅应该不会超过10%，但是交易量的萎缩以及在这一背景下，房地产开工和投资的萎缩，应该会受到更明显的影响。从现实情况来看，市场自身继续把泡沫进一步吹大，让交易量和价格继续以比较快的速度上升，这个动量已经很明显正在衰竭。
他认为，在短期之内，由于非常密集的调控政策，行业的不确定性重新上升。市场还需要时间去消化这些政策对整个房地产，以及对整个经济走势的影响。在现有趋势下，一二线城市再次出现“地王”的概率已经不是很大了，而在三四线城市，经过一段时间的调控之后，其房价仍然可能继续上行。
不过，高善文称，很难准确地判断市场价格方面的拐点，这种拐点的出现本身具有偶然性。不排除还会有进一步的调控政策，至少有一些政策已在等待，如果这次的调控效果还不是很理想的话，应该还有后续政策。
高善文在报告中称，房地产投资实际上已经处在重建存货和向历史均值回归的趋势之中，但就2010年一季度的数据来讲，这个回归力量迄今为止并不算非常强。一季度，房地产投资总量方面增速相对比较高。但是考虑到2009年的房地产基数非常低，如果以2008年同期或者2007年同期的数值为基础，再来计算房地产或者新开工面积的年复合增长率，就能看到房地产投资增速基本处在15%到20%之间的水平，这一水平跟它的长期历史平均水平相比，还是偏低了一些。
这样情况下，新一轮的房地产调控，在未来一两个季度对房地产的开工和投资应该会逐步产生一些影响。
高善文断言，许多风险因素都正在或即将暴露出来，例如严重的房地产泡沫、地方融资平台带来的大量潜在坏账等。如果进一步考虑到出口竞争力下降和汇率可能出现的超调，在未来三年至五年的时间内，需要警惕出现一定程度的经济危机的风险。
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全民大讨论：中国房价泡沫破解之道
人大财经委：经济过热苗头令人担忧 有可能演变为倒V形下滑
2010年04月29日 16:02中国新闻网【大中小】 【打印】共有评论2条

全国人大财经委副主任尹中卿（图片来源：凤凰网财经）
中新网4月29日电 最新出版的《中国人大》杂志刊发了该刊记者对全国人大财经委副主任委员尹中卿的专访。尹中卿说，当前我国经济呈现高位运行态势，一些指标走势出现“过热苗头”或者“过热迹象”，要防止经济由“向好”变“向热”。
经济刚刚摆脱或者说尚未摆脱国际金融危机阴影，如今又面临“热”的危险，出乎多数人的意料。尹中卿对此表示，在后危机阶段，我国经济增速并不像有人乐观地认为会很容易进入新一轮高速增长通道。实际上，2010年经济增速既有大起的可能，也有大落的风险。从一定意义上来说，大起得越快，大落得也越快。目前令人担忧的不是衰退，也不是回升向好势头不稳固，而是单凭刺激政策推动的过快爬升速度，而是依靠拔苗助长所导致的过热苗头。
尹中卿说：“如果宏观调控的力度、节奏和重点把握不好，有可能使经济从“V”形回升演变为倒“V”形下滑，最终陷入“W”形循环怪圈。”
在2009年10月前三季度经济形势分析会上，尹中卿就曾经提出，应该高度关注应对国际金融危机超常规政策的调整和退出策略问题，利用经济回升向好的有利时机，审时度势，本着“无缝衔接、稳定着陆、逐步淡出”的原则，对积极的财政政策和适度宽松的货币政策进行适时适度微调，平稳实现经济刺激政策的微调衔接和软着陆淡出，避免因经济过热所可能造成的二次探底，避免经济忽冷忽热，避免增速大起大落。
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任志强：房价下跌会增加失业率 不会让无房民众高兴
2010年04月29日 06:32新京报【大中小】 【打印】共有评论911条

华远集团总裁任志强(资料图）
本报讯 (记者 张家齐) 在近日发布“万言文”谈楼市新政并被炮轰后，华远集团总裁任志强27日下午又在博客发表文章《为什么是房地产》，表示开发商的最大利益是长期稳定预期的可持续发展，并不希望房价的暴涨。任志强在个人微博中预告，还将撰写关于房地产的系列稿件。
驳质疑：不希望房价暴涨
“许多人认为我在吹嘘高房价的好处是为了开发商的利益，”任志强在博客中回应了近期各方对其“万言书”中为开发商利益辩护的质疑，“开发商的最大利益是长期稳定预期的可持续发展，开发商并不希望房价的暴涨，不希望每次都短期地面临不可预知的行政干预的调控措施。”
“房价如果进入下行通道之后的底线在哪里？是‘专家’、‘学者’、‘评论员’们所说的下降70%、50%或是30%吗？”任志强在博客中对此也提出了自己的疑问。
他举例说， 2008年9月金融危机之后，有专家认为澳大利亚的房价会暴跌40%，然而2008年澳大利亚的房价仅下跌了5.5%，但随后在2009年的12个月内上涨了13%，澳大利亚约2%的人口增长成为推动房价上涨的主要动力。
“虽然短期内行政命令式的干预会有效限制一部分城市化的速度，但却无法根本制止中国这种城市化的趋势，最终一定会形成类似澳大利亚的结果。”任志强表示。
谈房价：暴跌对民众没好处
在任志强看来，国家宏观经济和房地产市场联动性较强，“房地产下滑时国家宏观经济保持上升趋势的可能性不大”。
他说，金融危机后，美国的房价和销售量的下降对经济的冲击非常大，“(目前的房价调控)仍然是以中国经济的下滑为代价吗？(之后)要再来一次救市吗？”他认为，房价暴跌后，“既不会让更多已拥有房产、已用贷款购买了住房的民众更高兴，也不会让那些对房价过高而恨得咬牙切齿的一群自认为买不起住房的民众高兴。”因为房价下跌会带动经济下滑、失业率增加。
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谢国忠：楼市泡沫即将破灭时我会通知你
2010年04月28日 07:33《新世纪》-财新网【大中小】 【打印】共有评论328条

经济学家谢国忠（资料图）
现在，保姆们都去买房了，还会有谁？永远不要低估13亿人的力量。在中国，许多人说你应该听擦鞋男孩的意见。事实上，确实会有很多人听他的
【财新网】（专栏作家 谢国忠）“我家的保姆刚刚提出辞职，”我在北京的一位朋友最近告诉我，“她急着回家买房子。我建议她借的贷款不要超过七成，这样万一有损失，至少还有缓冲余地。”
这不是我第一次在中国听到这样的故事。上海也有几个朋友告诉过我类似的故事。似乎在同一时间，所有的的保姆都杀入了楼市。
对于基金经理来说，请保姆可谓好处多多。中国的保姆可能就是擦鞋男孩的亚洲版。1929年华尔街崩盘前夕，美国前总统肯尼迪的父亲约瑟夫·肯尼迪(Joseph Kennedy)有一天在擦皮鞋时，发现鞋童也在谈论股市、投资股市，老肯尼迪觉得情势不妙，回去就把股票卖光了。
另一位朋友最近在海南三亚度假，感到不由自主地要去售楼处看看。每个她认识的人都在那里买了房。似乎不在那里买房，就显的不合群了。
“你应该买了两套，”精明的售楼小姐建议，“三年后，价格会翻1倍。到时，你卖掉一套，另一套就等于白捡的。”
一个人怎么能拒绝这样的建议呢？
在官员腐败案件中，招牌的证据已不再是塞满冰箱的现金、抑或一身名牌有点小名气的女演员做情妇，而是有多少套房子。上海的一位局级官员被抓时，就有24套房子。(注：2007年10月，原上海浦东新区副区长康慧军被“双规”，他和妻子名下的房产多达24处)
中国正处地产投资狂潮带来的剧烈阵痛中。首先，我想声明，说中国的房地产市场为一个“泡沫”，并非是在否定中国的发展成就。泡沫的一个关键组成部分是乐观，而乐观离不开经济上的成功。另外，我也不是说价格明天就会下降。泡沫的发展和破灭，有自己的时间表。当它即将破裂时，我会让你知道。
免费午餐
人民币升值预期可能是催生泡沫的主要力量。首先，它迎合了人内心深处对免费午餐的欲望。你要做的仅仅是把钱兑换成人民币。所有华尔街上的专家都会告诉你，你稳赚不赔。这些钱已涌入中国。
其次，人民币升值的故事把中国人的钱留在了国内。美元向来是中国人的资产避风港，这就是为什么中国的银行有大量的美元存款，理所当然地，那些有头有脸的人物都在海外有美元。但现在，所有的钱回来了。更重要的是，任何收入，合法还是不合法，现在都留在了中国，不出去了。
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美联物业发布的一份关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据表明，2009年房价暴涨的北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧，北京楼市泡沫化指数全面超上海。[网友有话]
高善文：中国楼市已泡沫晚期 转入阴跌
[北京率先出招抑房价][谢国忠：房市像坐在开往悬崖火车上]
[杭州楼市现大规模退房潮][广州一手住宅网签数连续5天为零]
谢国忠：楼市泡沫即将破灭时我会通知你
[国务院：稳定房价不力将追责][多位业内人士说非常震撼]
[专家称央企不应过多涌入土地市场][央企拿地和任志强牢骚]
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专家PK未来房价走势
未来中国房价上涨OR下跌？

正方反方
明年房价不可能下降，还要涨。首先，目前的楼市需求太旺，整个市场供不应求，房价不可能下降。其次，开发商没有降价的压力。
如果政策能够得到严格执行，房价在明年将出现回调。明年房价大涨不可能，大跌也难，就一线城市而言，下跌的可能性大于上涨。
1320人支持
970人支持




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各方观点
中房协副会长顾云昌：明年房价不可能下降
顾云昌表示，首先，目前的楼市需求太旺，整个市场供不应求，房价不可能下降。其次，开发商没有降价的压力。“不差钱”的开发商没有必要像2008年那样降价销售。[详细]
任志强：中国人太有钱了 2010年房价还得涨
“由于现在新开工的面积到明年下半年才能形成有效供给，所以经过2009年的热销，明年上半年市场供不应求的局面会继续恶化。”任志强表示，楼市供不应求带来的就是房价的上涨。[详细]
陈志武：房价上涨空间不大
美国耶鲁大学金融学教授陈志武表示，“明年房地产价格可能还是会继续上涨，但不会有大的上涨空间。”[详细]
网友献计献策：如何应对高房价
在不到半个月的时间里，楼市调控政策频频发力。从“国四条”到“拿地首付不低于50%”，再到“营业税优惠政策”终止，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。就在政府稳定房地产价格的调控措施频频发力的同时，楼市“高烧”依然不退。如何应对楼市泡沫，欢迎网友献计献策。
　[davidcdliu 网友] 希望中央坚持贯彻政策 不获全胜决不收兵
坚决拥护中央遏制房价涨价过快的决定，这也是中央代表广大群众和房地产商进行的一场斗争，房地产商肯定不会答应，希望中央坚持到底，不获全胜决不收兵。[详细]
　[伐檀工 网友] 加大经适房提供力度 扩大经适房购买范围
抑制房价快速上涨，这是真正的惠民政策。要调整国家的住房政策，现在是房产商绑架老百姓，一天涨三次，逼你买，国家应加大经适房的力度，扩大经适房购买的范围，提高经适房的面积，压制房产商的漫天涨价。[详细]
　[shirley_xie2000 网友] 放宽小产权房的限制
小产权房能解决不？比棚户区更重要呢。棚户区好歹还是老工厂的，小产权房都是城乡接合部，很多人既没福利也没有稳定收入，真可怜啊，希望国家真正惠及民生，小产权房就放一马吧。[详细]
　[luoyang 网友] 建议不是自住房就加收非常高的空置税
房价上涨的根本原因是收入高的人拼命地多买房增值或防老，收入中低等的人买不起房又不敢不买房怕房价再涨。所以每个城市空置房很多，但房价还拼命上涨。建议不是自住房就加收非常高的空置税（包括私租房）。[详细]
　[无奈 网友] 实行大众买平价或低价房　富人或投机者买高价房
我来提点具体建议：1、国家应允许单位集资盖房并提供减免配套费等优惠政策，解决职工住房问题。实践证明是有效的；2、凭个人身份证及相关证明（户口簿等），可购一套平价房；3、开发商每开发建设一个小区，必须拿出一半按平价房出售；4、实行大众买平价或低价房，富人或投机者买高价房。[详细]
专家百姓共支招
献计献策：房价调控很难么？
推动小产权房合法化，扩大供给，自然也能解决供给不足的问题。[详细]
冰城百姓乐见新政支招控房价
应采用实名制，让那些炒房者没机会去炒，多套房的人必须进行转让并出让使用权。([详细]
左小蕾：要把地方政府和银行管好
银河证券首席经济学家左小蕾认为：“一些地方政府和银行对国家政策的不执行，是房价过高的最主要原因。抑制房价最根本的措施是把地方政府和银行管好。”[详细]
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房地产泡沫或扩散至二三线城市 成房价上涨新阵地
据了解，一向以本地居民自住为主的吉林省省会长春市，今年投资者比例有可能达到20%，是2006年的三倍；三是与一线城市相比，二三线城市呈现出一定的价格传导滞后性，目前的房价上涨可以看做“追涨”的结果。[详细]
京沪深三地楼市泡沫越吹越大 房价涨幅超GDP5倍
美联物业近日发布的一份关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据表明，统一按照上涨幅度已经分别达到了50%以上这一低估的房价涨幅计算：三城市房价的涨幅都超过了GDP的5倍。其中上海超过7倍左右,而北京与深圳在5倍左右。[详细]
北京房价高涨推动近50个烂尾楼项目重生 楼市热度值得警觉
岁末楼市中，除了火爆的二手房和新房市场，不断高企的房价甚至推动了烂尾楼的集体复苏。位于北京东二环的“朝阳首府”前身是被称为“北京最大烂尾楼”的森豪公寓宣布将于本月底入市，预期售价一跃高升至每平米3.3万至3.5万元 。[详细]
各方声音
副部级官员称自己买不起房
人大财经委副主任贺铿指出：中国的房地产存在泡沫，造成泡沫的主要原因是政府炒地和炒房。[详细]
巴曙松：北京房价比迪拜泡沫期还高
迪拜房价泡沫最旺盛的时候，也就相当于人民币1万元。([详细]
美教授称中国大城市房价已经涨过头
中国楼市价格在一些大城市已经很过头了，这种急速增长确实存在泡。[详细]
近期各地方房地产政策一览
时间 地区
政策简介
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杭州市政府制定出台了《关于加强保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，促进房地产健康稳定发展的若干意见》，内容包括加强保障性住房建设、支持自住型和改善型住房消费、继续营造良好的住房消费环境、促进房地产市场健康稳定发展等。
1月10日 宁夏
宁夏出台《宁夏回族自治区商品房销售管理暂行办法》，其中规定已备案商品房6个月内不得涨价。
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合肥市土地交易今年实施新规定，拍卖、挂牌的土地均须标明开工、竣工日期，开发商延期开工可能被收回土地使用权。
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南京市出台《关于进一步规范全市土地出让管理的通知》，今后土地出让金的首付比例将严格提高至50%，同时，对出让地块的面积也做了限制，南京市区(包括江南八区及江宁、浦口、六合三区)不得超过20公顷。
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银川市对《银川市新建住宅小区配套建设廉租住房暂行规定》有关内容进行重新修订。修订后的实物配建廉租住房建设成本抵顶标准，由原来暂定的市区2000元/平方米，分区域细划，并分别调整为西夏区3000元/平方米，兴庆区、金凤区4000元/平方米。
1月6日 上海
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北京市发改委公布了《北京市加快太阳能开发利用促进产业发展指导意见》。新建两限房、普通商品房、公共建筑等若使用太阳能供热，太阳能集热器利用面积超过100平方米的将享受每平米200元的补贴。
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青岛市国有企业改革领导小组发布《市属国有企业改制中划拨土地处置操作办法》，明确了对于实施国有产权转让的企业，其划拨土地与其他国有产权共同挂牌，成交后分别办理相关手续；规定了企业国有产权转让挂牌底价应综合考虑土地价值、国有净资、职工安置费用和欠薪费等，由市国有企业改革领导小组确定；提出了挂牌转让收入的处置方式，要求严格执行土地出让收入"收支两条线"，土地出让收入全额上缴财政。
1月5日 上海
上海市政府办公厅转发住房保障房屋管理局等五部门《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，遏制地价、房价过快上涨。
1月4日 重庆
重庆市发布了限制用地禁止用地目录（2006年本增补本），增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性，严格土地供应政策，抑制部分行业产能过剩和重复建设，促进产业结构调整和节约集约利用土地。
1月3日 上海
上海市房管局等五部门发规严控土地供应，确定新一年土地政策基调。包括明确土地首付不低于50%，商品住宅项目宗地出让面积不得超过20公顷，分期缴纳全部土地价款的期限原则上不超过1年,特殊项目可约定在2年内缴清，土地首付不低于50%。
1月2日 厦门
厦门市出台规定，过渡安置补助费的起算时点为从被拆迁人签署被拆迁房屋移交单，并将被拆迁房屋完整移交给拆迁人之月起，计发过渡安置补助费。停发时点为安置房已竣工验收且具备交房条件的，拆迁人应予公告(或书面通知被拆迁户)交房时间和地点等信息。
1月2日 上海
上海市工商局和住房保障房屋管理局日前联合发布《上海市经济适用住房预(出)售合同》示范文本。明确经适房购买家庭擅自转让、出租经适房时，将被收回购买房屋。
历次房价泡沫对比
四大措施遏制炒房热 防楼市风险向金融系统扩散
日前，国务院召开常务会议，在强调保持政策连续性和稳定性的同时特别指出，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。回想2005年“国八条”、2006年“国六条”时，“稳定房价”是主基调，此次提出“遏制”之说，可见中央决策层平抑房价的决心。
05年“国八条”、06年“国六条”、07年“9.27房贷新政”时
“稳定房价”是主基调
2006年：房地产泡沫膨胀但暂时不会破裂
调查显示，12个城市的购房资金成本/租金比率在2006年初依然略大于1,但这一比率比2005年初上升了11%。[详细]
2007年：房价泡沫几时休
社会对高房价的支撑力已近极限，高房价难以持续。按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，而央行公布：2005年10月末，北京、上海、天津等10个城市平均月供收入比为35%。[详细]

2009年四大措施遏制炒房热，严厉打击炒房投机行为
“抑制房价”是主基调
楼市政策正在收紧 物业税推出将提速
此次国务院常务会议用的是“遏制”，分量明显重于“抑制”，更狠于“稳定”。[详细]
京沪深楼市泡沫越吹越大 房价涨幅超GDP五倍
北京在2009年商品房均价上涨幅度已经超过60%，而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了50%以上这一低估的房价涨幅计算：三城市房价的涨幅都超过了GDP的5倍。其中上海超过7倍左右。[详细]
泡沫成因解读
楼盘“成本清单”曝光高房价内幕 政府是大赢家
日前，一份被曝光的楼盘成本清单显示，房价的构成中存在多个利益体。其中，开发商、地方政府、银行、媒体算得上前四大，他们形成一条“泡沫”制造链，从拍卖土地价高者得、虚假宣传误导消费、囤积居奇哄抬房价、高息放贷加重成本等方面，不断推高房价，以攫取更大价值。当我们老百姓望楼兴叹，挣扎于房奴的水深火热时，我们的政府，居然成了高房价背后最大的赢家。在这场利益游戏中，老百姓是最终买单者，假设有一天，我们重蹈东京楼市的覆辙，谁又能为那场灾难性后果买单？[网友有话]
贺铿：全国人大财经委副主任
地产泡沫根源在于政府炒地

贺铿认为，泡沫两大推手，一是地方政府炒地，导致地王频出。二是老百姓炒房，房价虚高。
陈俊：北京浙江企业商会副会长
浙商喊冤枉：我们不是炒房团

尽管陈俊竭力辨白他们不是“炒房团”，但照样有不少人，把“投资团”看成“炒房团”。
顾云昌：中国房地产及住宅研究会副会长
楼市需求太旺 整个市场供不应求

顾云昌表示，首先，目前的楼市需求太旺，整个市场供不应求，房价不可能下降。
汪斌：南昌红谷置业投资有限公司总经理
开发商：赚取的利润普通人难以想象

即便是中部地区城市，一个项目赚1000万的纯利润也很常见，有时候用来打点的钱也是老百姓想不到的。
周力明：江苏长发都市房地产公司
银行：吃了买房人再吃卖房人

房地产开发贷款始终是银行利润最大的一块，主要是贷款利息远远高于其他行业贷款。
张敬伟：江苏徐州海关
高价房有一半以上源于税费紊乱

国土部揭开地价比例的盖子，目的是证伪“地价推升房价”的公众舆论，结果有一半以上源于税费紊乱。
盘点2009年房地产市场
盘点2009年房地产市场：之一
半年刚性需求 半年投资投机

2009年房地产市场，大概用半年刚性需求，半年投资投机；半年惶恐，半年癫狂较为合适。
盘点2009年房地产市场：之二
资本盛宴：61家房企融资4000亿

不管上市没上市，集体发公司债。2009年，地产企业尽情享受一餐异常丰富的资本盛宴。
盘点2009年房地产市场：之三
房地产市场：地王凶猛

房价疯狂，比房价更无厘头的是什么？地价！据传有开发商抱怨地方政府抢了开发商的风头，地王频现。
盘点2009年房地产市场：之四
房地产市场：房价疯狂

如果要用一个字来形容楼市，非“涨”字莫属。如果要在这个字前加一个限定字，“疯”字绝对合适。
盘点2009年房地产市场：之五
房地产市场：二手房井喷

2009年北京房价上涨是疯狂的一年，成交量翻番、价格飞涨、供小于求、购房者恐慌。
盘点2009年房地产市场：之六
楼市热词烂草莓奖 房倒倒排第一

2009年出了不少流行词，“楼倒倒”、“楼脆脆”、“楼高高”之类，一度成为网上点击量很高的词汇。
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