抛房百套背后：当前是挤压房地产泡沫最佳时机

抛房百套背后：当前是挤压房地产泡沫最佳时机

无论从高房价对经济运行的影响，还是以当前的产能过剩状态而论，笔者以为，眼下应是天赐的挤压房地产泡沫的最佳时机。

以对国民经济运行影响的角度而论，房地产泡沫对经济的危害，主要是影响了经济长期增长的可持续，即泡沫虽然刺激了眼前的繁荣，但透支了未来。房价持续上涨，将对居民的消费产生“挤出”效应，降低居民长期的消费能力。很明显，“房奴”缩减消费的原因并不是收入没有增长，而是收入增长远慢于房价的上涨——现时的高房价已将“房奴”们未来的收入增长透支。社会普遍关注高房价的另一个因素是，高房价导致社会财富分配的二级分化，居民不满程度增加，这有可能导致社会危机，至少不利于和谐社会的构建和稳定。

但我们更关注房价持续上升(不调整)对经济增长持续性的影响：越来越多的制造业资本放弃主业进入房地产行业，越来越多的产业资本被吸引进来，实业部门投资，尤其是在R&D领域的投资严重下降，产业发展后劲不足。我们已经看到，沿海经济发达地区在传统制造业转移后，更高层次上的新产业并没有出现。原先已具有一定积累的制造业实业资本纷纷转战房地产等不动产领域，名为“产业开发”、实为“圈田占地”。民营资本不去追求实现产业升级和重工业化，固然有投资限制原因，但资产泡沫在宽松货币下被持续吹起，是一个更为直接的原因：资本本身就是逐利的，暴利诱惑又是如此之大。

因为产能过剩基本保证了恶性通货膨胀的低可能性，因此低利率和宽松流动性的货币环境可以持续维持;在相对宽松的货币环境下，银行修正资产负债表的能力增加，抗资产质量下降冲击的能力增强。此时，击破房地产泡沫，对银行系统和经济体系的冲击都能得以最小化。

时下全球经济虽已走出危机阴影，但危机的影响并未完全消除，潜在产能损失仍将中期(3至5年)存在。在新的增长模式未形成、经济结构未完成转型前，世界经济不太可能步入快速增长轨道。简而言之，金融危机后世界经济的“去杠杆化”过程将是漫长的，受此影响，世界经济的增长也将是平稳的。

我们没能抓住全球性金融危机的时机顺势调整经济结构，这加大了后续调整的难度。去年，在反危机的刺激政策下，“泡沫化生存”确保了经济的增长，也使得当前的中国经济面临着更严重的新一轮的经济失衡：结构性过热和产能过剩并存，房地产价格持续暴涨并成为吸收流动性的主要出口。但幸运的是，当前的通货膨胀基本上还在可控范围内，而种种迹象表明，当前接近3%的通货膨胀水平不具有可持续性。在工业产能普遍过剩和全球经济增速趋于平稳的情况下，恶性通货膨胀不太可能到来。这为货币当局继续实施低利率的宽松货币政策创造了条件。

正因为经济仍未全面过热和物价可控度高，当前无论是通过信贷的结构性调整还是通过税收等其他手段挤压房地产泡沫，经济和政策上的回旋余地都还比较大。房地产泡沫破裂，最值得关注的是银行资产质量可能下降，但在低通胀时期，银行在低利率环境下很少遭遇财务危机。另一方面，在低利率环境下，房地产泡沫的释放过程也是最有可能比较平缓，而不是剧烈的。

再退一步说，如果现在不主动挤压“泡沫”，在随着经济周期繁荣阶段到来的高利率环境下，最终也会刺破房地产泡沫(除非“增长瓶颈”提早到来)，而在高利率环境下，银行面对泡沫破裂造成的资产质量下降，回旋余地要比低利率环境下小许多，因而更容易陷入财务困境。因此，任由房地产泡沫继续上扬，那么当经济进入繁荣阶段后，政策会面临治理资产泡沫和抑制过热的“两难”选择。迫于防止过热和治理通货膨胀而提高利率时(这基本上是确定会发生的经济周期现象)，一个被吹大到极致的泡沫在那时被刺破，那么彼时经济受到的冲击，会是带有很大杀伤力的。

(作者系上海证券研究所首席宏观分析师)胡月晓  上海证券报

地产股狂跌拖累股市引起强烈关注

全球金融风暴的发源地-美国道琼斯指数成功站上11000点，而A股却依然还在半年线上下方艰难徘徊。与之鲜明对比的是，美国的房地产价格依然跌跌不休市场清淡;而中国的房价却一日一价交易火爆，这种市场的反差需要引起我们足够的关注和思考。

A股的疲弱已经不仅仅是股市现象，而是当前经济与预期的反映，而房地产则成为了市场的焦点。虽然政府频频强调要控制房价过快上涨，并勒令部分央企退出房地产行业，但政府的表态并未压制住疯狂上涨的房价，地王频频出现，资本角逐房地产的热情继续高涨。这引发了政府对资产泡沫和通胀的担忧，针对房地产的调控政策接连出台，这并未扑灭房价继续上涨的热情。但是A股市场的表现却呈现出了资本对房地产未来的担忧，地产板块的连连下挫更是直接拖累了A股。

A股似乎正在预演经济结构调整所带来的阵痛。具有估值优势的金融、地产、钢铁板块迟迟不涨，而以消费、医疗等为主的中小板指数却接连上涨，中小板指数指数已经逼近沪指6000多点的历史高位，特别是医药指数出现11连阳，　医药指数在周一爬山到1400。8点，比2008年1月17日的历史前高高出15。2%!

虽然许多人认为当前的A股行情特点缺乏理性，但结合我国经济所面临的现状以及政府屡屡强调的经济结构调整，似乎A股市场的表现正在体现这种逻辑。虚高的房价正成为威胁中国经济的最大不确定性因素，如果继续任由房价非理性上涨，一旦泡沫破裂对经济全局的影响必然是惨烈的，日本就是前车之鉴。在这种担忧之下，房价越是上涨，资本市场对于房地产股票越是避而远之，造成了房地产板块的持续下跌。地产板块不振，那么与房地产行业捆绑紧密的银行板块自然也难以上行，当前银行放贷的主要抵押标的就是房产与土地，一旦房地产泡沫破裂，银行的资产安全也难以保障。而医药、食品等为代表的中小盘股的持续向上，则预示着中国未来内需的强大，但他们的强势难以改变大盘的疲弱。

或许，只有当中国房地产像美国那样摆脱泡沫隐忧之后，A股的大蓝筹们才能发动一个持续向上的大行情!

传闻：

(1)2010年4月8日上午，媒体报道上海拟对住房保有环节征税，且基本方案已经敲定。消息称，在征收办法上，上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税。

(2)8日下午17时，上海市住房保障和房屋管理局网站：“上海市住房保障和房屋管理局新闻发言人就有关报道作出回应”.

点评：

1、物业税加速推进的预期正在形成。物业税短期推出还需要较长的过程，但加速推进的预期正在形成。

2、物业税加速推进的预期形成可能会使得楼市出现高位调整。房价涨幅越高，涨速越快，调控压力越大。房价的过快上涨自身也酝酿着较大的调整风险;在房价暴涨而信贷由过度宽松转向偏紧的情况下，物业税加速推进的预期形成可能会使得楼市高位出现调整，行业整体蕴含着较大不确定性(风险)。

3、物业税对房地产市场的实质性影响要根据具体的物业税征收方案而定。对房产保有环节不同的征税方案对市场的影响差异非常大。考虑到当前价格体系下的需求结构，若对投机性需求苛以重税，对房地产市场将产生明显影响。我们认为，设计出以抑制投资与投机需求为目的的征税方案并不复杂，但若在高位重挫投资与投机需求，引发的市场波动可能过大;因此，我们预计，物业税若针对投资与投机性需求，初期不会过于严厉，而后，会根据市场反应调整征税方案。

4、物业税加速推进预期一旦形成甚至提前落实，房地产市场将再次形成观望氛围。我们在年度策略中明确指出，市场条件下供需关系决定的房价高点出现在2010年上半年，同时调控也会在房价涨幅越高涨速越快的情况下压力越大，当前房价早已脱离自住性需求而全面失控，调控压力也非常之大，物业税加速推进的预期一旦形成甚至落实，房地产市场将再次形成观望氛围，房价与成交量的变化将改变预期。

5、行业投资策略。二季度仍然维持行业“中性、A”的评级，股价低点可能在二季度形成，尽管当前股价估值仍处于合理范围，但尚无法量化物业税对楼市的影响，鉴于近期股价反弹明显，短期上涨动力减弱，且物业税的推出时机与设计方案具有较大的不确定性(风险)，建议减持。

高地价高房价近期再度成为公众关注焦点。日前，新华社连续发表了6篇聚焦房价的“新华时评”，矛头直指地方政府，痛批当前房地产市场的根源所在——土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。系列评论刊出后，立即在网上引起了重大反响。

从3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续6天播发评论，对房地产当前的问题进行了全方位的解读。

4月1日发表的题为《土地财政还能维持多久》的新华时评指出，“解决土地财政问题，当务之急是从制度安排上弱化地方‘以地生财’的冲动。”如何遏制冲动?文章建言，“给予地方更多的资金支持。”

评论指出，土地财政实际上是预支了未来若干年的土地收益总和。这种透支必然影响资本、资源的合理配置，损害地方经济协调发展。

近期调控政策一览

2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

2009年12月14日 温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，明确表态“遏制房价过快上涨”。

2009年12月17日 五部委联合通知，规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。

2009年12月23日 财政部、国家税务总局明确，从明年起，不足5年的普通住宅转让，将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税，非普通住房则将全额征收。

2010年1月10日 国务院发布通知，要求增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，简称“国十一条”。

2010年1月18日 中国人民银行上调存款准备金率0.5个百分点。

2010年2月20日 银监会发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，打击炒房者和投机行为。

记者连线

房产评论出自亲身感受

记者联系到新华社国内部评论室主任张建高，他告诉本报记者，全国两会刚结束，来自代表、委员对房价快速上涨的声音比较强，他们就开始策划这一评论系列。

张主任表示，这是他们自己策划出来的，主要是出于作为媒体人的责任感。他告诉记者，首先，最近一段时间以来，国土部等部门为抑制房价快速上涨出台了一系列措施，特别是房价的上涨已经引起了中央、国务院的高度重视，可以说上下已经形成了共识。

第二，张主任告诉记者，自己从上世纪八十年代初开始到北京工作，已经在北京工作和生活了将近30年了，对于北京房价的过快上涨有亲身的体会，房价的上涨速度已经远远超过了经济增长的速度，也超过了老百姓收入增长的速度。

为此，两会一结束，评论室就开始策划房地产系列评论，规划出这几篇评论的方向，随后，他们将工作安排给了记者，包括两个分社的记者。法制晚报

新华时评观点摘要

■4月2日 《税收杠杆应发挥更大作用》

房地产市场健康与否，关乎经济全局，房价高低更关乎百姓利益。因此，房地产调控应该迅速找到有效抓手。随着市场经济体制的逐步健全，行政调控已不能解决所有问题，应该让符合市场规律、可灵活运用的税收杠杆发挥更大作用。

■4月1日《“土地财政”还能维持多久》

疯狂拿地、推高地价房价的背后，总能看到一些地方政府的影子。把出让土地作为地方的主要财源，在某种程度上是一种一荣俱损的短期行为。如此情况下，又如何寄希望于地方政府主动控制房价?为经济社会协调发展埋下隐患。

■3月31日《疯狂的房价叫板土地招拍挂》

从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。

■3月30日《坚决清除房价中的“腐败成本”》

从掌权者直接受贿后为开发商提供便利转为较隐蔽的权房交易，低价购房、转卖套利，继而更隐蔽地以权力为干股，幕后参与房地产开发，房地产商与腐败官员为逃避法律制裁，可谓煞费苦心。

■3月29日《不能让楼市成为投机者的乐园》

一个不争的事实是，过去几年我国房地产市场的投机色彩愈来愈浓：先有温州炒房团，后有山西炒房团、内蒙古炒房团，他们南征北战攻城略地……

■3月28日《红火景象下的楼市之忧》

2009年，全国房地产开发投资较上年增长16.1%，商品住宅投资增长14.2%，远高于GDP8.7%的增幅。透支未来的卖地财政，决定了房地产市场难以持续，更意味着依靠这种方式拉动经济发展难以持久。(新华网陕西频道)