韩国如何挤压楼市泡沫

韩国如何挤压楼市泡沫（下）

2010-10-03 23:00:20

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楼市下跌像啤酒泡沫

《财道》：中国的一位房产开发商任志强认为，中国开征房产税时机尚未成熟，不具备开征的条件，是中国的媒体在“忽悠”公众。房产税开征前在韩国是否也出现过类似的争议？

金宰贤：推出一项新税种并非易事。韩国政府推出综合不动产税的时候，面临了强烈的抵抗。尤其是保守媒体和当时在野党的反对非常强烈，韩国的舆论分歧也很严重。有些首尔市民甚至集体呼吁“拒绝纳税”。他们的反对理由与中国反对开征房产税的理由类似：解决楼市问题应该从增加供给出发；该税会被转嫁增加买房者的负担等。

实行综合不动产税以来，对该税的褒贬不一：有些专家认为，虽然该税抑制了楼市投机，但同时增加了自住房者的负担。但事实上，总的来说综合不动产税的利大于弊。

《财道》：你认为韩国经验中房产税征收的最重要作用是什么？

金宰贤：目前在中国，反对开征房产税的专家认为，征税未必能压低房价。在韩国推出综合不动产税的时候，讨论的焦点也是它究竟能否降低房价。但我认为中国应当征收房产税，原因有两个。

其一，房产税会使得税收资本化。如果买房者预计未来必须缴纳房产税，他们就会要求以较低的价格购买房子。当然，市场的供求关系也会影响税收资本化效应。但在一般情况下，税收资本化能够降低资产价格。

其二，房产税通过增加房子的持有成本抑制炒房者的投机行为。举个例子。张三有两套房子，想把房价为200万元的一套房子出租。每个月房租是 4000元的话，一年房租是48000元。如果房产税率是0.8%的话，房主每年缴纳16000元房产税，全年租金纯收益就降到了32000元。回报率下降能减少非自住需求，改变供求关系。

《财道》：征收房产税后，“江南不败”的神话是否有如日本上世纪80年代那样极度膨胀而破灭？

金宰贤：实行综合不动产税的第一年，韩国楼市的标准房价出现7年内首次下降。全国楼价平均下降了4.2%，首尔核心地段楼价甚至下降了9% 左右。当时，综合不动产税使得房主的持有成本上升，导致投资者抛盘，而买房者持币保持观望，最终引起房价下跌。当年8月，韩国政府为了彻底打压楼市投机行为，还采取了其他一系列措施：扩大综合不动产税的纳税对象、增加保障性住房的供应以及促进房产交易流程的透明化以减少阴阳合同。这些举措，加上外部环境的变化如美国的次贷危机，帮助韩国楼市进入了缓慢而有控制的调整期。一位楼市专家称：“韩国楼市上涨时，一下子涨得很快，但现在下跌的速度很慢，不像气泡破裂，而像啤酒泡沫消失。”

今年5月江南区房屋平均价格是每平方米6万元人民币左右，还是比首尔市房屋平均价格大概贵两倍。江南的房价现在像啤酒泡沫一样慢慢的消失，人们已经怀疑“只涨”的江南不败神话，但江南区房价大幅调整的可能性也不大。现在很多人保持着观望的态度。

《财道》：您从个人的研究角度看，终结房产泡沫还有什么关键环节？

金宰贤：韩国政府在开征综合不动产税的同时，把住房交易税率从4%下调到2%。如果中国开征房产税，也必须同时降低交易环节的税收，否则楼市会出现供求扭曲、交易减少。目前中国与房地产相关的税都发生在交易环节，而二手房转让过程中，营业税、个人所得税和印花税等交易成本过高。在美国、英国和日本等发达国家，房产保有税与交易环节的税比都是约9比1。

Bogumjari：韩版经适房

《财道》：房产税实际上对富裕阶层影响较大，听说韩国也有一种类似中国的经适房——“Bogumjari 住宅”，这种住宅的条件如何？

金宰贤：当前韩国楼市的最热门话题是“Bogumjari 住宅”，大概意思就是“安乐窝”。虽然有的韩国人不太喜欢李明博政府，但对这项政策都十分拥护。

Bogumjari 住宅计划是到2018年政府建设经济适用房70万套和廉租房80万套，给老百姓提供便宜且交通便利的住房。这150万套当中，100万套建设在首尔附近，另外50万套建设在其他地方。Bogumjari 住宅的面积是85平方米以下的三种，分别为59平方米、74平方米和84平方米。申请入住该住宅的条件相当严格：没拥有过住房；家庭收入不超过去年城市工薪阶层家庭收入的100%；已婚等等。如果能分配到Bogumjari 住宅的话，规定要求必须本人入住5年以上，而且7年至10年内不许转让。

Bogumjari 住宅的价格是一般商品房的70%至85%，所以该住宅抑制房价的作用很大。

《财道》：从韩国房地产市场的变化，您如何看待上海、北京这样的一线城市的房价走向？

金宰贤：我走路的时候，经常观察房产中介挂的房价。房价的七位数的头一个基本上是3以上的数。最近看报纸的时候，我经常看到“蜗居”、“蚁族”这样的词语。我认为过高的房价夺去了年轻人奋斗的动力，如果这个社会不能让年轻人觉得他们会实现梦想的话，凭什么能发展呢？

韩国和日本，都有过“不动产不败”的神话，但最后还是都破灭了。我个人认为北京、上海的房价已经见顶了，而且我觉得政府也意识到楼市问题的严重性，所以从4月出台楼市调控政策，短期内北京房价小幅调整或震荡的可能性大一些。10年后的房价可能会比现在高。哪怕长期来看房价还会上涨，也不是短期要买房的理由。