神马文学网房地产泡沫如何抑制？
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 11:28:55
【背景】2009年，中国经济在企稳回升中，房地产行业居功至伟。但随着房价和房屋销售面积的飙升，房地产泡沫也日渐显现。
国家统计局数据显示，2009年中国商品房销售面积同比增长42.1%；商品房销售额同比增长75.5%。 依次推算出的商品房均价同比上涨24%，创十多年来最大涨幅。
火爆的房地产市场背后，是房地产贷款的迅猛增长。
中国人民银行近日发布的《2009年第四季度货币政策执行报告》显示，截至2009年末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元，同比增长38.1%。其中，地产开发贷款超高速增长，同比增长超过100%，比上年末高98.4个百分点。
一些经济学家认为，房地产市场的火爆，主要是由信贷推动。央行有必要收缩货币供应量，抑制房地产泡沫。国办1月7日发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，再次重申“二套房贷款首付比例不得低于40%”。
也有观点认为，房地产业对上下游产业的拉动作用很强，其支柱产业地位“不能动摇”。在当前，出口前景尚不明朗，扩大内需成效不彰，对房地产行业的调控，应当适可而止。有人甚至担心，中国房地产泡沫一旦破灭，整体经济会陷于停滞。
那么，抑制房地产泡沫，出路何在？收缩信贷来调控房价是否可行？
美国斯坦福大学经济系教授、国际经济学会主席青木昌彦认为，中国房地产市场价格高涨，虽然被称为资产泡沫，但本质上是财税体制问题。要想从根本上解决房地产价格虚高，必须改革中国现行财税体制。
在青木昌彦看来，中国房地产行业确有泡沫，但其成因与二十年前的日本完全不同。日本“失落的十年”很大程度上是由于日本经济到了一个新的发展阶段，需要做出一系列变革，以适应新的技术水平和市场条件。而中国房地产泡沫的根源则在财政体制。因此，中国以紧缩信贷来贷调控房地产市场，只能取得短暂的效果。
青木昌彦认为，中国上世纪90年代的分税制改革，获得了良好的效果。改革后，企业所得税等征收权完全收归中央。中央政府则通过转移支付，再把税收分配给地方，避免了地方政府设置不同的税率，相互竞争。这一做法抑制了地方保护主义，有利于中国统一市场的形成。
但是，这一改革也有负面效果。譬如，由于地方政府稳定税源少，而支出负担较重，地方政府不得不靠大量土地出让收入弥补财政缺口。正因此，地方政府缺乏抑制房地产价格上涨的动力。尽管当前地方土地出让收入不菲，但这种收入难以长期持续。
据中国国土资源部统计，2009年全国土地出让金收入高达1.59万亿元，同比大增63.4%。而同期，全国财政收入为6.85万亿元。土地收入占到全国财政收入的23%。
但是，由于地方政府实际上是把未来50～70年的土地收益在一年中收上来，一直在透支未来数十年的土地出让收入。“再过一二十年，地方政府也许就会到无地可卖的境地。” 青木昌彦说。
“中国房地产泡沫很难说源于金融市场，而是和财政体制密切相关。” 青木昌彦说，“中国需要再次改革现有财税体制。如果不能改变现有财税体制，中国央行抑制资产泡沫的空间会越来越小。”
青木昌彦认为，中国在改革财税体制的同时，也有必要引入“物业税”。这一税种，既可以给地方政府带来稳定的不动产税收，还可抑制房地产投机，抑制房地产泡沫，从而改变目前中国房地产价格虚高的问题。