房地产泡沫

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　　美国房地产泡沫的数据在其持续性和连贯性上几乎是独一无二的。观察这些数据就像观看一出莎士比亚悲剧，因为从一开始就将注定以凄惨的悲剧收尾。而那些选择忽略这些迹象的人-在我于2008年撰写本书时也还有很多-只是不敢承认而已。房地产泡沫只是整个消费者债务问题的一部分，即便没有房地产问题，美国仍将走向经济萧条。房地产问题只是让美国更快地达到"引爆点"。如果其他消费者债务尚未达到最高限额，那么消费者或许还有回旋的余地，以应对即将到来的众多抵押贷款。但问题是消费者没有额外的可用资金，因为将来的可支配资金都已经花费殆尽。事实上，消费者早已经花光了未来16个月的可支配资金，而这正是美国走向经济萧条的原因。

　　让我们回到房地产泡沫真正开始膨胀之时。随着美联储于2001年开始下调利率（如图2.6所示）以及创新抵押贷款的引入，人们开始倾向于选择可调整利率抵押贷款（ARM）和其他各种创新的（同时也是高风险的）贷款。这些贷款使得人们有能力购买他们的第一套住房，或购买更昂贵的住房以替换当前的住房，而在之前，他们是"负担不起的"。截至2003年，28%的人选择了ARM。其中，有大约50%的ARM的利率是与一年期固定期限国债（CMT）指数挂钩的。除了CMT利率外，ARM还需要支付大量的利息。ARM的利率是按周期进行调整的，一年期ARM基于一年期CMT每年调整一次。对比图2.6和图2.7，我们可以看到，一年期CMT指数与美联储联邦基金利率是紧密相连的，两者走势可谓亦步亦趋。在当前的可调整利率抵押贷款中，很多都是与3年期或5年期CMT指数挂钩的，而相应的，这些贷款的利率将每隔3年或5年调整一次。

　　从图2.7中我们可以看到，CMT利率在2003年一度降到了1%。这一较低利率连同各种"疯狂"的抵押贷款产品，使得人们进入了先前根本无力涉足的房地产市场，从而导致房屋所有权比率大幅提高，如图2.8所示。

　　图2.8?房屋所有权比率

　　资料来源：美国人口普查局，www.census.gov

　　从图2.8中我们可以看出，家庭拥有自住房屋的比率在2004年达到最高点。这一比率也是自美国房屋所有权比率统计以来的最高值。当时，布什总统、格林斯潘以及其他人对于他们所取得的成绩深感自豪，因为美国有那么多的人都实现了他们的住房梦。然而，这个梦想很快就变成了一个梦魇，不仅众多无力偿还房贷的人深受其苦，而且那些涉足抵押贷款产业的人、那些购买相关抵押贷款证券的人以及那些刚好居住在抵押贷款违约泛滥区（大量住房丧失抵押品赎回权）的房主也大受其害。

　　住房需求的持续增长使得新建住房和二手房的价格急剧飙升，如图2.9所示。图2.9并不包含通货膨胀的因素，这是因为从历史上来看，房价会随着通货膨胀的变化而变化。那么，在将通货膨胀因素扣除之后，图2.9中呈现的任何上涨都将是房地产泡沫的结果。而所有的泡沫最终都会破裂，毫无例外。

　　图2.9?实际住房均价（扣除通货膨胀因素，按2007年美元币值计算）

　　资料来源：标准普尔/凯斯-席勒住房价格指数，www.mysite.verizon.net

　　从图2.9中我们可以看出，扣除通货膨胀因素之后的房价表现相对平稳；但从2001年或2002年开始，价格较预期暴涨至少50%，原因就在于极低的利率和急剧扩张的抵押贷款大大推动了人们的购房需求。到2008年年初，虽然房价已经开始下跌，但仍需再降33%才能回落到泡沫前的水平。那些预测美国经济将会在2008年下半年出现好转的人忽略了这一数据。房价的下跌只是刚刚开始，并将一直持续到2012年。

　　房价涨幅超过通货膨胀是不可能长久持续下去的，这其中有多个原因。首先，除非建筑和人工成本也与房价保持相同比例的涨幅，但实则不然，由于新建住房成本较先前住房成本要低，所以先前住房只能降价销售。其次，由于房价涨幅超过工资，人们将会越来越负担不起，从而导致住房需求减少，房价下跌。不同于股票，住房拥有一个非常有效的价格自动调整机制。

　　自2007年以来，美国已有大量住房丧失抵押品赎回权，而这也正是导致当前房价下跌的原因之一，因为这大大增加了可供住房的存量，如图2.10所示。

　　图2.10?美国按月统计的丧失住房抵押品赎回权登记数量

　　资料来源：RealtyTrac公司，www.realtytrac.com

　　在图2.10中，我们可以看到，丧失抵押品赎回权的住房数量自2006年下半年以来已经翻了一番还多。一方面，现在市场上原本就存在大量的过剩住房（当时为支持不断增加的购买需求而过度开发的）；另一方面，又增加了数量庞大的丧失抵押品赎回权的住房。因此，当前市场上待售的住房存量已是相当之高，如图2.11所示。庞大的待售住房存量使得市场上的住房严重供过于求。鉴于这种供求关系，房价在回升之前很有可能降到泡沫出现前的水平，甚至是更低。

　　需要注意的是，在图2.11中，住房存量可供销售月数在2007年年中时仍在上升。这是因为得益于不断上涨的房价和持续增长的需求，建筑商在2002~2005年间获得了丰厚的利润。他们并不希望这样的大好时光就此结束。因此，即便是他们减少了住房开工率，但还是有大量住房涌入市场，因为他们减少的幅度远远不够。除非他们大幅减少住房开工率，而且房价和住房存量也大幅下降，否则房地产市场将难以复苏。当然，受房地产市场萧条的影响，建筑行业的失业人数也会大大增加，而这又将进一步加剧经济的衰退。

　　图2.11?住房存量可供销售的月数

　　资料来源：www.calculatedrisk.blogspot.com