遏制房价疯涨从改变心理预期做起//当前是挤压房地产泡沫最佳时机

遏制房价疯涨从改变心理预期做起 // 当前是挤压房地产泡沫最佳时机
2010年04月16日 08:22:21 　来源： 新华网综合


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据北京青年报报道国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。引人注目的是，“抑制不合理住房需求”被放在了四条新措施之首。国家将实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
今年三月以来，中国的房地产市场再次“发烧”。各地土地拍卖价格不断创下新高，78家央企被勒令退出房地产市场，但剩下的大鳄们拿地时的豪迈劲头丝毫不减。一、二月时被压抑的刚性需求和投机需求双双出笼，房产成交量价齐升。在一种风声鹤唳的恐慌中，坐地起价和一夜生变的故事每天都在发生。
房地产的过热已造成百业不宁的后果：原先投放在其他产业中的资本要么已经“义无反顾”地进军房市，要么正削尖脑袋寻找进入的契机，在房地产财富效应的带动下，中国的产业结构更趋失衡；原本安心而敬业的三百六十行从业者，要么因为先行买房而心中得意，要么因为错失良机而后悔不迭，每个人都难以置身事外，都在心浮气躁地谈论房子。有些大学生甚至已不考虑就业问题，而是一毕业就东凑西借地买房，因为他们能找到的最好的工作也不过年薪10万元，而一套房子一年的升值空间远远超过10万元。
房价的过快、过猛上涨，犹如以百米冲刺速度跑马拉松，是断难持久的疯狂景象。对此，国家早已看在眼里，并且一直试图勒住这匹“野马”。问题的复杂性在于，刚刚在国际金融危机中复苏的中国经济承受力如何，谁都心中没底。决策者总怕下药过猛，给房地产市场以致命打击，进而拖累中国经济，所以总是选择温和型药方，边下药边观望。然而，地方政府的卖地冲动和开发商、投机客们的操作技巧总是被低估，先前的调控政策总被分化瓦解或者规避淹没，房价在调控中越涨越高。事到如今，失去理性的房地产市场如同一个越转越大的漩涡，整个社会都因之而渐渐失去原先的节奏和稳态。不过，当一件事情异常到路人侧目的时候，其拐点也就快要出现了。
国务院的四条新举措正是在这样的背景下出台的，其力度也是近期的调控手段中最为刚猛的：把首套住房的面积和首付比例挂钩限定，再次提高二套房的首付比例，不但不再给利率折扣，而且提高到了基准利率的1.1倍以上，而第三套房就已很难得到信贷支持。这套“组合拳”可能产生的效用有二：一是把那些资金实力不够、需要借助信贷的炒家限制住，使他们难以入市；二是寄望于使那些手握重金、不在乎贷款的炒家产生“不良”的心理预期，主动撤出楼市。毕竟，他们进入的目的是赚取差价，而不是“炒房炒成房东”。
不过，对于一个已经陷入上涨迷狂的市场来说，仅以信贷政策的变更抑制需求是不够的，如何增加供给也是一道必答题。这方面，现有的办法主要是大幅增加公共租赁房、经济适用房和限价商品房的供应，这当然有助于解决部分低收入者的住房问题，只是这类住房明显带有公益和福利的性质，是全体纳税人对困难群体的呵护和补贴，它对抑制一路走高的商品房价未必有多大作用。鉴于城市土地的整体稀缺性，能够用于普通商品房建设土地毕竟有限，因而进一步激活二手房市场显得非常重要。近年来，房价的持续上涨已经造就了相当一批手握多套房源的职业炒房者，而社会中的富贵阶层也普遍以坐拥多套住房实现财富的保值增值，如果能通过物业税或者其他持有税的开征，促使他们名下的房子入市，倒也不失为一个多快好省的办法。
当前，楼市正处在多空争战的关键时刻，对后市的心理预期相当程度上决定着房地产市场的走向。国务院的四条新政显示了中央不达调控目标决不罢休的决心，希望市场中的投机需求和恐慌性竞购尽快得到抑制，助推房价回归理性。（评论员 李星文）
当前是挤压房地产泡沫最佳时机
2010年04月16日 08:48:56 　来源： 新华网综合


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无论从高房价对经济运行的影响，还是以当前的产能过剩状态而论，笔者以为，眼下应是天赐的挤压房地产泡沫的最佳时机。
以对国民经济运行影响的角度而论，房地产泡沫对经济的危害，主要是影响了经济长期增长的可持续，即泡沫虽然刺激了眼前的繁荣，但透支了未来。房价持续上涨，将对居民的消费产生“挤出”效应，降低居民长期的消费能力。很明显，“房奴”缩减消费的原因并不是收入没有增长，而是收入增长远慢于房价的上涨——现时的高房价已将“房奴”们未来的收入增长透支。社会普遍关注高房价的另一个因素是，高房价导致社会财富分配的二级分化，居民不满程度增加，这有可能导致社会危机，至少不利于和谐社会的构建和稳定。
但我们更关注房价持续上升（不调整）对经济增长持续性的影响：越来越多的制造业资本放弃主业进入房地产行业，越来越多的产业资本被吸引进来，实业部门投资，尤其是在R&D领域的投资严重下降，产业发展后劲不足。我们已经看到，沿海经济发达地区在传统制造业转移后，更高层次上的新产业并没有出现。原先已具有一定积累的制造业实业资本纷纷转战房地产等不动产领域，名为“产业开发”、实为“圈田占地”。民营资本不去追求实现产业升级和重工业化，固然有投资限制原因，但资产泡沫在宽松货币下被持续吹起，是一个更为直接的原因：资本本身就是逐利的，暴利诱惑又是如此之大。
因为产能过剩基本保证了恶性通货膨胀的低可能性，因此低利率和宽松流动性的货币环境可以持续维持；在相对宽松的货币环境下，银行修正资产负债表的能力增加，抗资产质量下降冲击的能力增强。此时，击破房地产泡沫，对银行系统和经济体系的冲击都能得以最小化。